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【摘要】为进一步提高规划审批效能，规范建设项目规划审批管理工作，加强廉政建设，根据《安徽省城乡规划条例》、《滁州市城市规划管理技术规定》和城乡规划相关规定，结合我市实际情况，滁州市规划局制定了《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》实施细则及办法。我院在规划部门已经颁发的用地规划设计条件、批准的规划总平面图、规划许可证（副本），在项目具备竣工验收、交付使用的前提下，通过测绘手段对报验项目进行现场实地测量。测绘并计算建筑面积，建筑密度、容积率，绿地率、建筑层高、建筑间距及退让、机动车停车位等各项指标。
规划核实测量一般分为现场竣工平面图的测绘及建筑物内部尺寸的测量复核两项工作。竣工平面图的测绘按《城市测量规范》执行，对规划批准的已经竣工的建筑物、构筑物；内部道路及绿化附属；上下水、路灯、供配电等管线附属；外围相邻市政道路及建筑物进行测量；建筑物内部尺寸的测量复核分数据采集、图形绘制、面积核算、成果总结四个阶段。
技术路线及作业方法：
1. 引用的技术标准及文件
a） 中华人民共和国国家标准《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；
b） 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；
c） 《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》；
2. 数据采集
2.1. 测前准备
在进行实地数据采集前应准备下列资料：
d） 规划设计条件通知书；
e） 建设工程规划许可证及附图（复印件）；
f） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和部分节点大样图）和设计变更联系单；
g） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
2.2. 实地测量
2.2.1. 测量条件
进行规划核实面积测量的建筑必须满足以下条件：
a） 经规划部门批准的总平面图上标注的各种建（构）筑物的施工已完成建设；
b）建筑外围结构及立面、建筑内部各功能区间的分割均已完成建设。
2.2.2. 测量内容
实地测量是指根据现场实地建筑的情况进行要素及数据采集工作，对于变更部分要绘制相应的测量草图。
实地测量一般包括层高测量、边长测量及变更草图绘制三方面工作；量测距离应使用经检定合格的手持式激光测距仪。
实地测量不仅要对房产测量规范规定的可计算建筑面积部位进行数据采集，同时，还应对要进行计算容积率建筑面积核算的部位进行数据采集。
3. 图形绘制
3.1. 绘制依据
图纸绘制主要是绘制功能分区示意图，具体参照依据为：
a） 绘制完成并经检核的测量数据；
b） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和节点大样图）、设计变更联系单以及相应电子数据（DWG格式）；
c） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明。
3.2. 绘制要求
功能分区示意图绘制的具体要求：
a） 功能分区示意图一般按外墙中心线进行单线图绘制；
b） 功能分区示意图绘制时，不同的功能部位应分割绘制，相同功能区部位不需分割绘制；
c） 明确各功能区部位及共有部位的位置；
d） 绘制图形的尺寸依据实测数据，若实测数据与相对应的建筑施工图数据的差异符合精度要求，可采用建筑施工图的数据；
e） 功能部位均应按计算全面积、半面积及不计面积进行分类区分；
4. 面积核算及各规划指标统计校核
4.1. 一般要求
规划核实面积核算，除了要求计算功能区的建筑面积外，还需对建筑的建筑占地面积、计算容积率建筑面积以及容积率等技术指标等进行检核。具体要求：
a） 规划核实面积核算应按规划部门相关规定执行；规定不明确或无规定的，可参照规划审批部门书面意见和规划批前建筑面积的计算方法执行；
b） 规划核实面积核算以幢为单位进行；
c） 计算完成的各项面积应与规划批准的面积进行比较核实，并对差异情况及原因作相应的说明。
4.2. 建筑占地面积及建筑密度
建筑占地面积的计算应依照规划部门批准的相应文件执行。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
4.3. 建筑面积汇总
a） 建筑面积计算方法按照国家、省、滁州市相应面积测量规范；
b） 建筑面积计算以幢为单位、并按不同功能分区分别列出；
c） 功能分区的建筑面积由功能区套内建筑面积与共有建筑面积两部分组成；
d） 各功能区套内建筑面积计算按不同的功能分区分别进行；
e） 共有建筑面积计算时应区分应分摊与不分摊两部分，区分依据为《房规》相关规定及建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
f） 共有建筑面积分摊方法应按照国家、省房产测量规范以及其他相关规定的执行；
g） 共有建筑面积分摊可分摊到层功能分区，也可分摊到户；
h） 建筑面积计算完成后，应将计算所得的各幢建筑面积与规划批建的建筑面积进行核对，计算差值，并以实测面积汇总；
i） 经核对，建筑面积差异超出精度误差范围的，应对建筑面积产生差异的原因予以说明。
规划核实测量一般分为现场竣工平面图的测绘及建筑物内部尺寸的测量复核两项工作。竣工平面图的测绘按《城市测量规范》执行，对规划批准的已经竣工的建筑物、构筑物；内部道路及绿化附属；上下水、路灯、供配电等管线附属；外围相邻市政道路及建筑物进行测量；建筑物内部尺寸的测量复核分数据采集、图形绘制、面积核算、成果总结四个阶段。
技术路线及作业方法：
1. 引用的技术标准及文件
a） 中华人民共和国国家标准《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；
b） 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；
c） 《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》；
2. 数据采集
2.1. 测前准备
在进行实地数据采集前应准备下列资料：
d） 规划设计条件通知书；
e） 建设工程规划许可证及附图（复印件）；
f） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和部分节点大样图）和设计变更联系单；
g） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
2.2. 实地测量
2.2.1. 测量条件
进行规划核实面积测量的建筑必须满足以下条件：
a） 经规划部门批准的总平面图上标注的各种建（构）筑物的施工已完成建设；
b）建筑外围结构及立面、建筑内部各功能区间的分割均已完成建设。
2.2.2. 测量内容
实地测量是指根据现场实地建筑的情况进行要素及数据采集工作，对于变更部分要绘制相应的测量草图。
实地测量一般包括层高测量、边长测量及变更草图绘制三方面工作；量测距离应使用经检定合格的手持式激光测距仪。
实地测量不仅要对房产测量规范规定的可计算建筑面积部位进行数据采集，同时，还应对要进行计算容积率建筑面积核算的部位进行数据采集。
3. 图形绘制
3.1. 绘制依据
图纸绘制主要是绘制功能分区示意图，具体参照依据为：
a） 绘制完成并经检核的测量数据；
b） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和节点大样图）、设计变更联系单以及相应电子数据（DWG格式）；
c） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明。
3.2. 绘制要求
功能分区示意图绘制的具体要求：
a） 功能分区示意图一般按外墙中心线进行单线图绘制；
b） 功能分区示意图绘制时，不同的功能部位应分割绘制，相同功能区部位不需分割绘制；
c） 明确各功能区部位及共有部位的位置；
d） 绘制图形的尺寸依据实测数据，若实测数据与相对应的建筑施工图数据的差异符合精度要求，可采用建筑施工图的数据；
e） 功能部位均应按计算全面积、半面积及不计面积进行分类区分；
4. 面积核算及各规划指标统计校核
4.1. 一般要求
规划核实面积核算，除了要求计算功能区的建筑面积外，还需对建筑的建筑占地面积、计算容积率建筑面积以及容积率等技术指标等进行检核。具体要求：
a） 规划核实面积核算应按规划部门相关规定执行；规定不明确或无规定的，可参照规划审批部门书面意见和规划批前建筑面积的计算方法执行；
b） 规划核实面积核算以幢为单位进行；
c） 计算完成的各项面积应与规划批准的面积进行比较核实，并对差异情况及原因作相应的说明。
4.2. 建筑占地面积及建筑密度
建筑占地面积的计算应依照规划部门批准的相应文件执行。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
4.3. 建筑面积汇总
a） 建筑面积计算方法按照国家、省、滁州市相应面积测量规范；
b） 建筑面积计算以幢为单位、并按不同功能分区分别列出；
c） 功能分区的建筑面积由功能区套内建筑面积与共有建筑面积两部分组成；
d） 各功能区套内建筑面积计算按不同的功能分区分别进行；
e） 共有建筑面积计算时应区分应分摊与不分摊两部分，区分依据为《房规》相关规定及建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
f） 共有建筑面积分摊方法应按照国家、省房产测量规范以及其他相关规定的执行；
g） 共有建筑面积分摊可分摊到层功能分区，也可分摊到户；
h） 建筑面积计算完成后，应将计算所得的各幢建筑面积与规划批建的建筑面积进行核对，计算差值，并以实测面积汇总；
i） 经核对，建筑面积差异超出精度误差范围的，应对建筑面积产生差异的原因予以说明。