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【摘要】本文在查阅大量国内外关于房地产价格波动理论与金融风险预警方法的基础上，分析了房地产价格波动对金融市场稳定性的影响机制。选取较具有代表性的成都市房地产市场为研究对象，对比分析2004年-2013年期间成都市房地产价格波动具体指标的相关数据，分阶段研究其价格波动历史状况与金融市场稳定现状，探讨成都市房地产价格波动对融稳定的影响效应。
【關键词】房地产业价格波动；金融稳定风险预警
1、成都市房地产价格的波动状况分析
1.1成都市房地产价格波动的分析指标
成都市房地产价格由2000年的1872元/m2上升至2013年的7828元/m2，涨幅十分迅速。研究成都市房地产价格波动是否会引起金融市场的不稳定，首先要对房地产价格做出合理的界定，判断其是否出现了房地产泡沫，本文选择了不同的指标判断成都市房地产价格的波动状况。（1）房地产投资总额/固定资产投资总额，比值可以用来反映投资结构是否合理，该比值在30%为正常，超过该比值则认为成都市房地产价格波动中出现了泡沫。（2）商品房施工面积/商品房竣工面积。商品房施工面积与商品房竣工面积之比可以反应房地产市场在未来一段时间的供求状况。有研究表明，该指标的合理区间为2.5—3.5。比值小于2.5说明房地产市场会出现供给不足；而如果该指标的值大于3.5，则说明房地产市场的供给量放大，房地产市场可能出现泡沫。（3）房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为3-6，若高于这一范围，则认为其房价偏高，背离了消费者的购房能力，房地产可能存在泡沫大。（4）房地产投资增长率/GDP增长率，比值可以反应房地产开发投资增长快慢，有研究认为该指标的值不应该超过2，否则说明房地产价格存在虚高的情况。（5）房屋租售比，即房地产租金和售价之比。该比值能够反映房地产是否具有长期投资价值。有研究表明，房屋租售比保持在1以内时，房地产价格不存在泡沫。
1.2成都市房地产价格波动的评价
要综合多项指标判断成都市房地产价格是否偏离其真实价值，先对成都市房地产价格的各项指标以及权重做出赋值，并利用相关学者的研究结果进行测试，房地产价格综合泡沫度P=a/A1×W1+b/A2×W2+c/A3×W3+d/A4×W4+e/A5×W5。结果见表1。
根据计算结果和国际标准，泡沫程度可以划分为四类，无泡沫：P<1.0；轻度泡沫：1.01.4。可以看出，成都市在2005年间开始出现轻微的房地产价格泡沫，2008年和2009年受到地震以及全球金融危机的影响房地产价格的泡沫度有一定的下降。09年后泡沫度有所上升，但波动幅度不大，这说明成都市房地产受投资结构和供需状况等不均衡发展的影响，价格偏高，呈现轻微泡沫现象。随着房地产泡沫的不断累积，房地产价格将继续上涨，更多的信贷资金被吸引进入成都市房地产市场。在此过程中，房地产金融风险也将逐渐累积。成都市目前的房价泡沫度属于可控范围内，但房价泡沫的存在不利于城市产业升级和经济稳定，必须引起重视，长期监督调控。
2、成都市金融稳定状况研究
改革开放以来，我国的经济发展整体上保持着稳定增长的局面，没有爆发严重的金融危机。成都市作为西部地区经济中心，经济社会呈现良好的发展趋势，宏观经济运行缓中趋稳。根据骆驼评级体系（CAMELS）和FSI评价指标体系，金融稳定主要体现在宏观经济的经济增长率、固定资产投资增长率、CPI（消费者价格指数）、金融机构的存贷比、资本充足率和不良贷款率等指标上。本文从GDP（国内生产总值）增长率、固定资产投资增长率、CPI三项金融指标和银行发展情况具体分析成都市金融稳定状况，并从房地产投资增长率、房价增长率等指标分析了房地产市场对金融市场的影响。
2.1 GDP趋势分析
2004年-2013年成都市GDP增速较快，一直保持较快增长。2004年—2007年增长率逐年上升；2008年由于金融危机和地震的影响而回落；2009以后成都市GDP增速继续上升；2013年由于中央政府在全国推行改革以解决由信贷与投资拉动的经济增长模式带来的经济不平衡问题，成都市受其影响GDP增速再次回落。但整体看来，成都地区GDP绝对量一直呈现上升的趋势，GDP增长率也呈现了强劲的增长势头，这是成都市金融市场维持稳定发展的重要因素之一。因此，在GDP的支撑下，银行业投向房地产的信贷规模会呈现增长的趋势。
2.2 固定资产投资及房地产投资趋势分析
2004年-2013年，成都固定资产投资总额和房产投资总额不断攀升，增长迅速，反应出整个社会和房地产业对资金的需求非常旺盛，这是金融市场稳定性的坚实支撑。除了08年和09年，其余年份房地产投资总额的增长率均超过了固定资产投资总额的增长率，说明成都市房地产投资总额在固定资产投资总额中所占比例上升迅速，房地产业对金融市场稳定性的影响逐渐增大。
2.3 CPI发展趋势及房价增长率分析
2005年以前成都市CPI偏高，物价中泡沫严重，2005年政府调控物价，CPI下降且在06年达到最低值。《四川省金融稳定报告》中指出：2012年以来，成都市居民消费价格指数比上年同月下降2.78%，且房地产投资不再是居民的投资首选。CPI下降表明物价全面持续上涨的通货膨胀情况得以缓解，物价中的泡沫成分逐渐减小。
2.4 银行业发展情况
考虑到成都市各大银行资本充足率以及不良贷款率指标数值不对外公布，同时由于地方性银行业受到总行的严密监控和指标化考核，本文对成都市商业银行稳定性的考察选取四川省商业银行的指标数据为代表进行具体分析。2013年，四川银行机构资产总额6.13万亿元，相较于2012年增加8801亿元，增长16.8%；负债总额5.94万亿元，比2012年增加了8424亿元，增长16.5%。四川省银行业乃至成都市银行业稳健发展。主要体现在：（1）存贷款稳步增长；（2）资产质量总体改善；（3）资本充足率下降。 3、成都市房地产价格波动对金融稳定的影响
房地产开发贷款、住房抵押贷款、房地产信贷风险暴露及金融机构信贷结构期限错配是房地产信贷风险产生的主要源头。房地产开发贷款效应产生的原因是房地产价格波动影响房地产开发企业对开发贷款的偿还，进而影响金融机构稳定；住房抵押贷款效应由于房地产价格不稳定改变了个人抵押品价值，进而对金融机构稳定产生影响；房地产信贷风险暴露主要说明房地产融资渠道单一进而引发系统性风险；金融机构信贷结构期限错配则是由于房地产等行业对资金使用的期限较长，从而引发金融机构的资产变现问题。由于房地产开发企业不良贷款和个人住房抵押不良贷款涉及到企业、个人的隐私，金融机构不予对外公布，所以相关数据很难搜集到，缺少相应的数据分析，在此，主要从房地产信贷风险暴露效应和存贷款期限结构错配效应出发来分析房地产价格不稳定运行对金融体系稳定性的效应。
3.1房地产价格波动暴露房地产信贷风险
近年来，成都市房地产开发企业贷款额度大都处于环比增加的状态，且成都市房地产开发企业贷款额占其投资总额的比重一直保持在20%左右，反映出房地产业对金融机构的依赖性较强。金融机构向房地产业融通的资金过多，一旦市场出现波动，房地产市场风险将会直接引发银行风险，进而影响金融稳定。另一方面，由于我国银行在定价方面缺乏有效的机制，成都市乃至四川省的银行业信贷业务发展缓慢，信贷资源配置效率低下，增加了房地产信贷风险。而政府出台的各项房价调控政策使得房地产市场面临更为复杂的政策变化，造成房地产市场价格的不稳定运行，这也影响了成都市金融体系的稳定。综上，应扩大房地产企业的融资渠道，增强银行对房地产信贷风险的抵御能力。
3.2房地产价格波动反映信贷期限结构错配
金融機构信贷期限结构错配主要是指房地产等行业贷款的长期性会引发金融机构的流动性问题。成都市金融机构的信贷期限结构错配效应，可以从其短期贷款和中长期贷款所占各项贷款比率上反应出来。通过《四川省金融稳定报告》可以看出，成都市金融机构的信贷期限结构存在不合理现象，中长期贷款所占比率过高，中长期贷款量不断增加。截止到2013年末，成都市中长期贷款占各项贷款比例高达59.43%，说明成都市金融机构新增贷款主要投向于房地产行业等中长期项目，对短期项目投入较少。这样的信贷期限结构将导致包括房地产在内的资产价格大幅上涨，而一些私营、个体经济则面临资金紧张的状况。中长期贷款的增多使得金融机构的系统性风险和流动性风险加大。因而，成都市金融机构应合理搭配不同期限的信贷资金，控制对房地产行业等中长期项目的信贷投放，调节信贷资产的流动性，降低金融风险。
通过上述三个方面的分析，可以看出：
（1）成都市房地产价格中存在轻微的泡沫，但是就本文所选取的房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房价收入比、房地产投资增长率/GDP增长率和房屋租售比共五项测算房地产价格泡沫的指标值来看，成都市房地产价格略有偏离真实价值。但考虑到成都市作为省会城市和西部政治经济中心，房地产价格偏高也是经济发展的正常现象。总体来看，成都市房地产价格仍然在可控的范围之内。（2）从GDP增长率、固定资产投资增长率、CPI三项指标和银行发展情况来看，成都市的金融市场较为稳定，但也反映出房地产对信贷过度依赖和信贷期限结构错配的问题。（3）为了避免房地产价格波动对金融市场稳定性的影响，有必建立房地产价格波动背景下金融市场稳定性影响风险的预警系统，从而保证房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]易宪容.房地产与金融市场[M].北京：社会科学文献出版社，2007.
[2]秦岭，姚一旻，我国银行信贷与历地产价格关系研究[J].经济社会体制比较，2012（2）.
[3]刘琳，岳国强，宏观经济背景与房地产价格上涨[J].中国经贸刊，2005（21）.
[4]解陆一.经济周期视 角下的银行信贷与房地产价格关系的再研究[J].投资研究，2012（11）.
[5]成都房地产市场20年成长发展史[Z].成都晚报，2009（09-9）.
【關键词】房地产业价格波动；金融稳定风险预警
1、成都市房地产价格的波动状况分析
1.1成都市房地产价格波动的分析指标
成都市房地产价格由2000年的1872元/m2上升至2013年的7828元/m2，涨幅十分迅速。研究成都市房地产价格波动是否会引起金融市场的不稳定，首先要对房地产价格做出合理的界定，判断其是否出现了房地产泡沫，本文选择了不同的指标判断成都市房地产价格的波动状况。（1）房地产投资总额/固定资产投资总额，比值可以用来反映投资结构是否合理，该比值在30%为正常，超过该比值则认为成都市房地产价格波动中出现了泡沫。（2）商品房施工面积/商品房竣工面积。商品房施工面积与商品房竣工面积之比可以反应房地产市场在未来一段时间的供求状况。有研究表明，该指标的合理区间为2.5—3.5。比值小于2.5说明房地产市场会出现供给不足；而如果该指标的值大于3.5，则说明房地产市场的供给量放大，房地产市场可能出现泡沫。（3）房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为3-6，若高于这一范围，则认为其房价偏高，背离了消费者的购房能力，房地产可能存在泡沫大。（4）房地产投资增长率/GDP增长率，比值可以反应房地产开发投资增长快慢，有研究认为该指标的值不应该超过2，否则说明房地产价格存在虚高的情况。（5）房屋租售比，即房地产租金和售价之比。该比值能够反映房地产是否具有长期投资价值。有研究表明，房屋租售比保持在1以内时，房地产价格不存在泡沫。
1.2成都市房地产价格波动的评价
要综合多项指标判断成都市房地产价格是否偏离其真实价值，先对成都市房地产价格的各项指标以及权重做出赋值，并利用相关学者的研究结果进行测试，房地产价格综合泡沫度P=a/A1×W1+b/A2×W2+c/A3×W3+d/A4×W4+e/A5×W5。结果见表1。
根据计算结果和国际标准，泡沫程度可以划分为四类，无泡沫：P<1.0；轻度泡沫：1.0
2、成都市金融稳定状况研究
改革开放以来，我国的经济发展整体上保持着稳定增长的局面，没有爆发严重的金融危机。成都市作为西部地区经济中心，经济社会呈现良好的发展趋势，宏观经济运行缓中趋稳。根据骆驼评级体系（CAMELS）和FSI评价指标体系，金融稳定主要体现在宏观经济的经济增长率、固定资产投资增长率、CPI（消费者价格指数）、金融机构的存贷比、资本充足率和不良贷款率等指标上。本文从GDP（国内生产总值）增长率、固定资产投资增长率、CPI三项金融指标和银行发展情况具体分析成都市金融稳定状况，并从房地产投资增长率、房价增长率等指标分析了房地产市场对金融市场的影响。
2.1 GDP趋势分析
2004年-2013年成都市GDP增速较快，一直保持较快增长。2004年—2007年增长率逐年上升；2008年由于金融危机和地震的影响而回落；2009以后成都市GDP增速继续上升；2013年由于中央政府在全国推行改革以解决由信贷与投资拉动的经济增长模式带来的经济不平衡问题，成都市受其影响GDP增速再次回落。但整体看来，成都地区GDP绝对量一直呈现上升的趋势，GDP增长率也呈现了强劲的增长势头，这是成都市金融市场维持稳定发展的重要因素之一。因此，在GDP的支撑下，银行业投向房地产的信贷规模会呈现增长的趋势。
2.2 固定资产投资及房地产投资趋势分析
2004年-2013年，成都固定资产投资总额和房产投资总额不断攀升，增长迅速，反应出整个社会和房地产业对资金的需求非常旺盛，这是金融市场稳定性的坚实支撑。除了08年和09年，其余年份房地产投资总额的增长率均超过了固定资产投资总额的增长率，说明成都市房地产投资总额在固定资产投资总额中所占比例上升迅速，房地产业对金融市场稳定性的影响逐渐增大。
2.3 CPI发展趋势及房价增长率分析
2005年以前成都市CPI偏高，物价中泡沫严重，2005年政府调控物价，CPI下降且在06年达到最低值。《四川省金融稳定报告》中指出：2012年以来，成都市居民消费价格指数比上年同月下降2.78%，且房地产投资不再是居民的投资首选。CPI下降表明物价全面持续上涨的通货膨胀情况得以缓解，物价中的泡沫成分逐渐减小。
2.4 银行业发展情况
考虑到成都市各大银行资本充足率以及不良贷款率指标数值不对外公布，同时由于地方性银行业受到总行的严密监控和指标化考核，本文对成都市商业银行稳定性的考察选取四川省商业银行的指标数据为代表进行具体分析。2013年，四川银行机构资产总额6.13万亿元，相较于2012年增加8801亿元，增长16.8%；负债总额5.94万亿元，比2012年增加了8424亿元，增长16.5%。四川省银行业乃至成都市银行业稳健发展。主要体现在：（1）存贷款稳步增长；（2）资产质量总体改善；（3）资本充足率下降。 3、成都市房地产价格波动对金融稳定的影响
房地产开发贷款、住房抵押贷款、房地产信贷风险暴露及金融机构信贷结构期限错配是房地产信贷风险产生的主要源头。房地产开发贷款效应产生的原因是房地产价格波动影响房地产开发企业对开发贷款的偿还，进而影响金融机构稳定；住房抵押贷款效应由于房地产价格不稳定改变了个人抵押品价值，进而对金融机构稳定产生影响；房地产信贷风险暴露主要说明房地产融资渠道单一进而引发系统性风险；金融机构信贷结构期限错配则是由于房地产等行业对资金使用的期限较长，从而引发金融机构的资产变现问题。由于房地产开发企业不良贷款和个人住房抵押不良贷款涉及到企业、个人的隐私，金融机构不予对外公布，所以相关数据很难搜集到，缺少相应的数据分析，在此，主要从房地产信贷风险暴露效应和存贷款期限结构错配效应出发来分析房地产价格不稳定运行对金融体系稳定性的效应。
3.1房地产价格波动暴露房地产信贷风险
近年来，成都市房地产开发企业贷款额度大都处于环比增加的状态，且成都市房地产开发企业贷款额占其投资总额的比重一直保持在20%左右，反映出房地产业对金融机构的依赖性较强。金融机构向房地产业融通的资金过多，一旦市场出现波动，房地产市场风险将会直接引发银行风险，进而影响金融稳定。另一方面，由于我国银行在定价方面缺乏有效的机制，成都市乃至四川省的银行业信贷业务发展缓慢，信贷资源配置效率低下，增加了房地产信贷风险。而政府出台的各项房价调控政策使得房地产市场面临更为复杂的政策变化，造成房地产市场价格的不稳定运行，这也影响了成都市金融体系的稳定。综上，应扩大房地产企业的融资渠道，增强银行对房地产信贷风险的抵御能力。
3.2房地产价格波动反映信贷期限结构错配
金融機构信贷期限结构错配主要是指房地产等行业贷款的长期性会引发金融机构的流动性问题。成都市金融机构的信贷期限结构错配效应，可以从其短期贷款和中长期贷款所占各项贷款比率上反应出来。通过《四川省金融稳定报告》可以看出，成都市金融机构的信贷期限结构存在不合理现象，中长期贷款所占比率过高，中长期贷款量不断增加。截止到2013年末，成都市中长期贷款占各项贷款比例高达59.43%，说明成都市金融机构新增贷款主要投向于房地产行业等中长期项目，对短期项目投入较少。这样的信贷期限结构将导致包括房地产在内的资产价格大幅上涨，而一些私营、个体经济则面临资金紧张的状况。中长期贷款的增多使得金融机构的系统性风险和流动性风险加大。因而，成都市金融机构应合理搭配不同期限的信贷资金，控制对房地产行业等中长期项目的信贷投放，调节信贷资产的流动性，降低金融风险。
通过上述三个方面的分析，可以看出：
（1）成都市房地产价格中存在轻微的泡沫，但是就本文所选取的房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房价收入比、房地产投资增长率/GDP增长率和房屋租售比共五项测算房地产价格泡沫的指标值来看，成都市房地产价格略有偏离真实价值。但考虑到成都市作为省会城市和西部政治经济中心，房地产价格偏高也是经济发展的正常现象。总体来看，成都市房地产价格仍然在可控的范围之内。（2）从GDP增长率、固定资产投资增长率、CPI三项指标和银行发展情况来看，成都市的金融市场较为稳定，但也反映出房地产对信贷过度依赖和信贷期限结构错配的问题。（3）为了避免房地产价格波动对金融市场稳定性的影响，有必建立房地产价格波动背景下金融市场稳定性影响风险的预警系统，从而保证房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]易宪容.房地产与金融市场[M].北京：社会科学文献出版社，2007.
[2]秦岭，姚一旻，我国银行信贷与历地产价格关系研究[J].经济社会体制比较，2012（2）.
[3]刘琳，岳国强，宏观经济背景与房地产价格上涨[J].中国经贸刊，2005（21）.
[4]解陆一.经济周期视 角下的银行信贷与房地产价格关系的再研究[J].投资研究，2012（11）.
[5]成都房地产市场20年成长发展史[Z].成都晚报，2009（09-9）.