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本次政府工作报告，在去年的基础之上，进一步减少了打压的口气，甚至转而温情脉脉，除了2009年3月，如此暖意实属罕见。
在今年的“两会”政府工作报告中，多处提及房地产，总体来看，政策口吻相比前几年有所软化，尤其是支持改善性住房需求的提法，比较罕见。当前管理层对住宅市场的态度，可窥一斑。具体来看，政府报告涉及房地产的主要内容有四点。
其一，稳定住房消费。在报告的“加快培育消费增长点”一项提出：促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。这也是2014年10月国务院常务会议精神的重申。从中可知，住房消费对于稳经济、惠民生的重要性。
作为支柱产业，房地产业通过两条路径影响经济。一方面是通过房地产投资，尤其是开发投资，拉动作为经济三驾马车的“投资”。另一方面通过住房消费，拉动作为经济三驾马车的“消费”。在中国经济新常态的背景之下，谈投资拉动已招人厌了，撑顶消费，总归没错。所以，不谈房地产开发投资，大谈庄房消费。住房消费包括自住性购房、租房、装修等。今年1月，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、三委发文公积金租房提取条件放宽，就是为了落实中央刺激住房消费的方针。
其二，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围，农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。
按国家的规划，“十二五”期间新建保障性安居工程3600万套，2011-2014年四年已新开工3230万套，加上今年计划的740万套，最终将达3970万套左右，必将超额完成任务。这在中国住房保障发展史上，甚至放眼全球，也是空前绝后的伟大民生工程。当然，也确实存在一些地方政府为了完成任务而盲目建设，导致供过于求或供需错配（比如选址偏远郊，配套跟不上，导致群众不愿申购或申租），但总体来看瑕不掩瑜。
从保障房的结构来看，“十二五”期间棚改房一直是重头戏。2015年棚改房新开工580万套，比2014年还要多，而且占保障房新开工套数的比重高达78%。2013年国务院提出2013年至2017年要完成改造各类棚户区1000万户的目标，2014年国务院提要求推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。住建部也表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。
事实上，棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作。2014年4月央行提供1万亿元PSL（抵押补充贷款）给国家开发银行用以发放棚改贷款，分三年发放。2014年的已发放的贷款利率定为4.5%，比普通贷款利率低1.5个百分点左右。
值得关注的是，除了城镇地区的棚改之外，近几年中央也渐渐开始重视农村危房改造。从2008年开始至2014年，全国共实施农村危房改造1684万套，中央累计安排1192亿元补助资金支持农村危房改造。今年政府报告中提出：2015年全国计划改造农村危房366万户，比去年增加100万户。初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户，由此可见，县域、农村、乡镇地区的住房改造，也是未来几年的一项重要工作。
其三，收购存量房用作保障，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。从发达国家经验来看，住房保障的方式会经历两个阶段：先是新建房屋为主，后来转向货币补贴为主。在房屋短缺时期，只能通过新建增加房源，而告别这个阶段后，货币补贴的效率更高。困难群体可以拿着补贴，按照自己的需求和意愿，去市场上购房或租房。
而就近期来看，还要考虑到商品住宅市场低迷的因素。加大货币补贴的力度，就意味着会产生更多的商品房购买或租赁的需求。更为重要的是，“把一些存量房转为公租房和安置房”，意味着中央明确要求地方政府少建保障房，转而收购存量的商品房，这等于说政府在帮开发商去库存。多数城市住宅库存量大，是导致市场低迷、房价下跌的直接因素。去年住建部就曾表示要千方百计去库存，今年年初也在内部引导地方政府少建保障，转而收购存量房。如今中央明确提出，则接下去住建部可能会发文，即便不公开发文，地方政府也会加大执行力度。如此，则必将加快三四线城市去库存的节奏。
其四。加码刺激需求。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这条与房地产调控，与商品住宅市场需求变化有关，所以对2015年楼市走向影响最大。
这句话，又可细分为两层意思：第一层是分类指导，这其实是重复了去年政府报告：针对不同城市情况分类调控。去年3月提出这一方针后，地产股大涨，其后地方政府找到了“尚方宝剑”，纷纷救市，尤其是取消了限购。今年又加了“因地施策，落实地方政府主体责任”，等于加重了语气，更加明确的引导、鼓励地方政府救市。
第二层意思非常有新意，“支持居民自住和改善性住房需求”。这样的表述已经很久没有出现了。笔者回顾了过去十年的政府工作报告，关于房地产调控最常用的措辞有两条：抑制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求。2014年的政府工作报告中，第一句话消失了，但第二句话仍然存在。而今年，这两句话都消失了。同时，反而增加了一句鼓劲的话：支持居民自住和改善性住房需求。政府表态支持刚需，一般不会犯错，但提出支持改善需求，确实需要勇气。
过去十年的政府报告中，只有一个年份，也即2009年3月两会，当时受2008年国际金融危机冲击，中国楼市与现在相似的低迷。那时政府报告提出：采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策：对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。
综上所述，本次政府工作报告，在去年的基础之上，进一步减少了打压的口气，甚至转而温情脉脉，除了2009年3月，如此暖意实属罕见。
从外部环境与楼市形势分析，中央对房地产的态度之所以缓和，有两点原因：一方面，2014年全国楼市显著降温，拖了经济后腿，也不利于金融稳定；另一方面，房地产调控的方式正由行政下预转向长效机制，需要更加尊重市场机制。
据此展望，2015年房地产政策还将加码放松。2014年经历了两轮放松，第一轮是二三季度地方政府纷纷救市：第二轮是9月30日“央四条”放松房贷，同时11月至今还有一次降准、两次降息，在货币信贷方面助推购房需求。
预计两会之后，还会有第三轮放松：为了更好的落实“稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求、增加货币补贴、存量房转为公租房和安置房”等方针，有关部委（如住建部、央行银监会、财政国税）可能出台少量政策，比如支持二套房贷、降低交易税等；而地方政府必然继续救市。
在此政策暖风之下，2015年全国楼市必然趋于企稳，其中一二线城市将率先复苏，房价也将止跌反弹。自住性购房者，应把握好当下较好的购房时机。
在今年的“两会”政府工作报告中，多处提及房地产，总体来看，政策口吻相比前几年有所软化，尤其是支持改善性住房需求的提法，比较罕见。当前管理层对住宅市场的态度，可窥一斑。具体来看，政府报告涉及房地产的主要内容有四点。
其一，稳定住房消费。在报告的“加快培育消费增长点”一项提出：促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。这也是2014年10月国务院常务会议精神的重申。从中可知，住房消费对于稳经济、惠民生的重要性。
作为支柱产业，房地产业通过两条路径影响经济。一方面是通过房地产投资，尤其是开发投资，拉动作为经济三驾马车的“投资”。另一方面通过住房消费，拉动作为经济三驾马车的“消费”。在中国经济新常态的背景之下，谈投资拉动已招人厌了，撑顶消费，总归没错。所以，不谈房地产开发投资，大谈庄房消费。住房消费包括自住性购房、租房、装修等。今年1月，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、三委发文公积金租房提取条件放宽，就是为了落实中央刺激住房消费的方针。
其二，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围，农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。
按国家的规划，“十二五”期间新建保障性安居工程3600万套，2011-2014年四年已新开工3230万套，加上今年计划的740万套，最终将达3970万套左右，必将超额完成任务。这在中国住房保障发展史上，甚至放眼全球，也是空前绝后的伟大民生工程。当然，也确实存在一些地方政府为了完成任务而盲目建设，导致供过于求或供需错配（比如选址偏远郊，配套跟不上，导致群众不愿申购或申租），但总体来看瑕不掩瑜。
从保障房的结构来看，“十二五”期间棚改房一直是重头戏。2015年棚改房新开工580万套，比2014年还要多，而且占保障房新开工套数的比重高达78%。2013年国务院提出2013年至2017年要完成改造各类棚户区1000万户的目标，2014年国务院提要求推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。住建部也表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。
事实上，棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作。2014年4月央行提供1万亿元PSL（抵押补充贷款）给国家开发银行用以发放棚改贷款，分三年发放。2014年的已发放的贷款利率定为4.5%，比普通贷款利率低1.5个百分点左右。
值得关注的是，除了城镇地区的棚改之外，近几年中央也渐渐开始重视农村危房改造。从2008年开始至2014年，全国共实施农村危房改造1684万套，中央累计安排1192亿元补助资金支持农村危房改造。今年政府报告中提出：2015年全国计划改造农村危房366万户，比去年增加100万户。初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户，由此可见，县域、农村、乡镇地区的住房改造，也是未来几年的一项重要工作。
其三，收购存量房用作保障，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。从发达国家经验来看，住房保障的方式会经历两个阶段：先是新建房屋为主，后来转向货币补贴为主。在房屋短缺时期，只能通过新建增加房源，而告别这个阶段后，货币补贴的效率更高。困难群体可以拿着补贴，按照自己的需求和意愿，去市场上购房或租房。
而就近期来看，还要考虑到商品住宅市场低迷的因素。加大货币补贴的力度，就意味着会产生更多的商品房购买或租赁的需求。更为重要的是，“把一些存量房转为公租房和安置房”，意味着中央明确要求地方政府少建保障房，转而收购存量的商品房，这等于说政府在帮开发商去库存。多数城市住宅库存量大，是导致市场低迷、房价下跌的直接因素。去年住建部就曾表示要千方百计去库存，今年年初也在内部引导地方政府少建保障，转而收购存量房。如今中央明确提出，则接下去住建部可能会发文，即便不公开发文，地方政府也会加大执行力度。如此，则必将加快三四线城市去库存的节奏。
其四。加码刺激需求。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这条与房地产调控，与商品住宅市场需求变化有关，所以对2015年楼市走向影响最大。
这句话，又可细分为两层意思：第一层是分类指导，这其实是重复了去年政府报告：针对不同城市情况分类调控。去年3月提出这一方针后，地产股大涨，其后地方政府找到了“尚方宝剑”，纷纷救市，尤其是取消了限购。今年又加了“因地施策，落实地方政府主体责任”，等于加重了语气，更加明确的引导、鼓励地方政府救市。
第二层意思非常有新意，“支持居民自住和改善性住房需求”。这样的表述已经很久没有出现了。笔者回顾了过去十年的政府工作报告，关于房地产调控最常用的措辞有两条：抑制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求。2014年的政府工作报告中，第一句话消失了，但第二句话仍然存在。而今年，这两句话都消失了。同时，反而增加了一句鼓劲的话：支持居民自住和改善性住房需求。政府表态支持刚需，一般不会犯错，但提出支持改善需求，确实需要勇气。
过去十年的政府报告中，只有一个年份，也即2009年3月两会，当时受2008年国际金融危机冲击，中国楼市与现在相似的低迷。那时政府报告提出：采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策：对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。
综上所述，本次政府工作报告，在去年的基础之上，进一步减少了打压的口气，甚至转而温情脉脉，除了2009年3月，如此暖意实属罕见。
从外部环境与楼市形势分析，中央对房地产的态度之所以缓和，有两点原因：一方面，2014年全国楼市显著降温，拖了经济后腿，也不利于金融稳定；另一方面，房地产调控的方式正由行政下预转向长效机制，需要更加尊重市场机制。
据此展望，2015年房地产政策还将加码放松。2014年经历了两轮放松，第一轮是二三季度地方政府纷纷救市：第二轮是9月30日“央四条”放松房贷，同时11月至今还有一次降准、两次降息，在货币信贷方面助推购房需求。
预计两会之后，还会有第三轮放松：为了更好的落实“稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求、增加货币补贴、存量房转为公租房和安置房”等方针，有关部委（如住建部、央行银监会、财政国税）可能出台少量政策，比如支持二套房贷、降低交易税等；而地方政府必然继续救市。
在此政策暖风之下，2015年全国楼市必然趋于企稳，其中一二线城市将率先复苏，房价也将止跌反弹。自住性购房者，应把握好当下较好的购房时机。