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【摘 要】本文首先介绍了房地产开发销售在我国经济发展中的重要作用，进而强调了房地产开发企业成本核算的重要性。随后通过对房地产开发企业成本相关概念、成本核算重要性及成本核算项目结合相关核算内容，对房地产企业开发中成本核算的相关问题逐一介绍，包括相关问题存在的现状、形成原因、问题带来的危害性。随后提出相关问题的建议解决方案。
【关键词】房地产；成本核算；问题和对策
随着我国社会经济的高速发展，我国的房地产开发销售从20世纪90年代初开始起步，历经20多年的高速发展，逐渐成为我国国民经济不可或缺的重要组成部分，对我国经济的发展起到了不可替代的作用。而成本核算则贯穿房地产开发的始终。成本核算的方式方法、质量高低直接影响着房地产开发企业的利润，地方财政的收入、国家的税收收入，进而影响国家的经济指标。成本核算的重要性不言而喻。
一、房地产开发企业成本核算的相关理论
1.房地产开发成本核算的概念
房地产开发是房地产开发企业通过取得土地使用权，支出相关工程安装成本，支付相关费用后所生产用于销售或出租的建筑物，在房地产企业中称为开发产品。开发产品在生产周期内，未完工前，确定好成本核算对象后，所发生的能直接分配到各核算对象的相关成本费用支出在“开发成本—XX产品”中归集，不能直接区分的在“开发产品—待分配”，中归集，待相关成本费用支出完成后再按照一定方法分配到各核算对象的相关过程。
2.房地产开发成本核算的作用
房地产开发作为一个特殊行业，具有鲜明的特点：房地产開发一般生产周期长、业态多、投入高、风险大、收益相对较高，受国家调控政策影响非常明显。首先，生产周期长，生产周期长决定了衡量房地产开发经营成果不能像通常生产、加工、服务等行业以年度为考核周期，而房地产开发通常按照生产节点考核经营成果，成本核算的预估就显得尤为重要；其次，房地产开发产品业态多，成本相关费用支出在成本核算对象中进行准确分配对衡量企业的经营成果至关重要；再次，房地产开发投资高，收益相对较多、风险大的特点决定了成本核算的及时、准确对收益的保障作用显而易见。
二、成本核算对象及成本核算项目
1.成本核算对象
房地产开发成本核算对象是开发过程中所有开发成本费用的承载者，是开发企业的产品，可为企业带来经济利益的流入。成本核算对象要科学合理划分。如果划分太细，会增加财务人员的工作量，不能提高工作效率；如果划分过粗则不能核算准确，影响核算质量。
2.成本核算项目
房地产开发成本核算项目是开发成本费用支出按照不同的用途和内容进行的分类。一般可分为以下几种：第一，土地征用及拆迁补偿费，主要核算开发企业所支出的征地款、拆迁款、置换成本、补偿费等；第二，建筑安装工程费，主要核算开发企业所支付的工程款、材料费、设备款等；第三，前期工程费，是指项目开工之前所发生的设计、勘探、三通一平等相关费用；第四，公共设施配套费，是开发产品的辅助产品、比如门卫用房、配电用房、业主活动中心等；第五，开发间接费，开发单位开发产品而发生的各项费用。这些费用是为房地产开发而支出，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本；第六，资本化利息，因为房地产开发一般投入很大，开发企业很难靠自有资金来独立完成建设。绝大部分企业都会以不同的融资方式并支付相应的利息来完成开发，这部分合法利息一般直接计入开发产品。
三、房地产成本核算存在的问题
1.房地产成本核算对象划分没有统一标准、随意性强
由于房地产开发生产周期长（一般一年以上，跨度三年以上的也很普遍），也有一块开发用地不同时期开发，再加上业态多（有普通住宅、商铺、别墅，社区用房等、也有各种业态混合）造成核算对象难以确定；国家会计准则和相关法规也没有对核算对象的划分标准做出统一规定；地产企业的财务人员对工程、施工了解不多，责任心不强，也有人为调节利润的因素在里面，故意把成本对象模糊化，向着有利于企业的方面解释。所以造成核算对象划分混乱！
2.成本核算项目中，成本费用的归集和分配比较随意
房地产开发企业成本费用繁多，再有的开发企业采用甲供材模式，对各种安装材料的归集分配是工作量非常繁杂的一项工作，再加上各地的行政收费标准不统一，比如档案管理费、配套费、各种保证金，金额还相对较大，征收比例不标准、不统一，给成本费用的归集分配造成困难。
3.项目工程决算滞后，导致成本核算长久无法转入开发产品
项目工程完工后长时间不决算，既有跟施工周期长有关，也与发包方单位拖延支付工程款，故意拖着不决算有关，再加上有的施工单位长时间跟着固定开发商施工，上期工程款结算不彻底，直接以新项目的名义再付款，造成前期施工项目久拖不决，造成财务成本核算项目建筑安装工程费数据不准确。
4.成本核算中人为虚增工程量，增加成本
企业为了少缴所得税，或者为了掩盖某些违法行为，往往虚构工程量，联合施工方编制虚假预算，签订虚假合同，虚开施工发票，从而加大施工成本，掩盖灰色交易，从而造成成本虚增，少缴企业所得税。
四、房地产开发企业成本核算常见问题的解决对策
1.成本核算对象划分问题对策
建议国家相关部门尽快出台对核算对象划分的强制性规定；另外，开发企业可依据规模大小合理划分核算对象，开发规模小于一定标准的可把每个建筑单体作为一个核算对象，开发规模大于一定标准的可以分期、分项目确定成本核算对象；再有，加强财务人员的业务技能培训，使财务人员多了解一些工程施工方面的知识技能，有利于财务人员对核算建筑做一个合理的划分。
2.关于成本核算过程中成本费用归集分配较随意问题解决方案
首先，成立材料部、工程部、财务部联合工作小组，对于直接能认定归集到某一核算对象中的就直接归集，不能直接归集的由工作小组建筑面积或预算造价等进行分摊。其次，关于行政收费的收取和退还问题，财务人员应加强与城建、房管等职能部门的沟通协调，尽快落实比例金额，以使相关成本尽早、准确的归集入账，合理分配。
3.对于项目工程决算滞后，导致成本核算长久无法转入开发产品的对策
开发单位应增强财经税收法规的学习，工程施工结束后，应尽快按照合同联系第三方审计单位与施工单位对工程量进行核实，在合同规定的期限内出具决算报告，并报送有关单位，财务核算部依据决算报告厘清债权、债务完成各种清算工作；同时建议负责房地产开发的有关政府职能部门进行监督，对于不按照合同及时实施工程项目决算的开发商予以惩戒。
4.对于成本核算中人为虚增工程量，增加成本的问题
开发企业对于一个工程项目的施工，从规划到设计，到工程施工中的测量到最终竣工验收，监理单位和房建部门都应建立相应的备案机制，对于那些变更设计明显增加工程量的预决算要作为检查重点，随时抽查；另外房地产开发有关人员特别是领导人员、预算工程师、会计核算人员要加强相关法律的学习，严格把关，从思想上与不法行为作斗争。
五、结束语
总之，房地产开发是个系统工程，成本核算贯彻始终，从开始购买土地、到设计施工，再到销售交房，离不开财务、设计、材料、预算、工程等部门的通力合作，只有各部门通力合作，加强协调沟通，科学管理施策，在施工建设中不断学习，以使成本核算更加准确、及时；另外，房地产开发在目前我国经建设中起到了举足轻重的作用，也建议国家相关职能部门加强监管、合理引导、及时准确为开发企业提供相关服务，促进房地产开发企业健康、有序发展。
参考文献：
[1]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报，2017（06）：89-92.
[2]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：52-53.
【关键词】房地产；成本核算；问题和对策
随着我国社会经济的高速发展，我国的房地产开发销售从20世纪90年代初开始起步，历经20多年的高速发展，逐渐成为我国国民经济不可或缺的重要组成部分，对我国经济的发展起到了不可替代的作用。而成本核算则贯穿房地产开发的始终。成本核算的方式方法、质量高低直接影响着房地产开发企业的利润，地方财政的收入、国家的税收收入，进而影响国家的经济指标。成本核算的重要性不言而喻。
一、房地产开发企业成本核算的相关理论
1.房地产开发成本核算的概念
房地产开发是房地产开发企业通过取得土地使用权，支出相关工程安装成本，支付相关费用后所生产用于销售或出租的建筑物，在房地产企业中称为开发产品。开发产品在生产周期内，未完工前，确定好成本核算对象后，所发生的能直接分配到各核算对象的相关成本费用支出在“开发成本—XX产品”中归集，不能直接区分的在“开发产品—待分配”，中归集，待相关成本费用支出完成后再按照一定方法分配到各核算对象的相关过程。
2.房地产开发成本核算的作用
房地产开发作为一个特殊行业，具有鲜明的特点：房地产開发一般生产周期长、业态多、投入高、风险大、收益相对较高，受国家调控政策影响非常明显。首先，生产周期长，生产周期长决定了衡量房地产开发经营成果不能像通常生产、加工、服务等行业以年度为考核周期，而房地产开发通常按照生产节点考核经营成果，成本核算的预估就显得尤为重要；其次，房地产开发产品业态多，成本相关费用支出在成本核算对象中进行准确分配对衡量企业的经营成果至关重要；再次，房地产开发投资高，收益相对较多、风险大的特点决定了成本核算的及时、准确对收益的保障作用显而易见。
二、成本核算对象及成本核算项目
1.成本核算对象
房地产开发成本核算对象是开发过程中所有开发成本费用的承载者，是开发企业的产品，可为企业带来经济利益的流入。成本核算对象要科学合理划分。如果划分太细，会增加财务人员的工作量，不能提高工作效率；如果划分过粗则不能核算准确，影响核算质量。
2.成本核算项目
房地产开发成本核算项目是开发成本费用支出按照不同的用途和内容进行的分类。一般可分为以下几种：第一，土地征用及拆迁补偿费，主要核算开发企业所支出的征地款、拆迁款、置换成本、补偿费等；第二，建筑安装工程费，主要核算开发企业所支付的工程款、材料费、设备款等；第三，前期工程费，是指项目开工之前所发生的设计、勘探、三通一平等相关费用；第四，公共设施配套费，是开发产品的辅助产品、比如门卫用房、配电用房、业主活动中心等；第五，开发间接费，开发单位开发产品而发生的各项费用。这些费用是为房地产开发而支出，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本；第六，资本化利息，因为房地产开发一般投入很大，开发企业很难靠自有资金来独立完成建设。绝大部分企业都会以不同的融资方式并支付相应的利息来完成开发，这部分合法利息一般直接计入开发产品。
三、房地产成本核算存在的问题
1.房地产成本核算对象划分没有统一标准、随意性强
由于房地产开发生产周期长（一般一年以上，跨度三年以上的也很普遍），也有一块开发用地不同时期开发，再加上业态多（有普通住宅、商铺、别墅，社区用房等、也有各种业态混合）造成核算对象难以确定；国家会计准则和相关法规也没有对核算对象的划分标准做出统一规定；地产企业的财务人员对工程、施工了解不多，责任心不强，也有人为调节利润的因素在里面，故意把成本对象模糊化，向着有利于企业的方面解释。所以造成核算对象划分混乱！
2.成本核算项目中，成本费用的归集和分配比较随意
房地产开发企业成本费用繁多，再有的开发企业采用甲供材模式，对各种安装材料的归集分配是工作量非常繁杂的一项工作，再加上各地的行政收费标准不统一，比如档案管理费、配套费、各种保证金，金额还相对较大，征收比例不标准、不统一，给成本费用的归集分配造成困难。
3.项目工程决算滞后，导致成本核算长久无法转入开发产品
项目工程完工后长时间不决算，既有跟施工周期长有关，也与发包方单位拖延支付工程款，故意拖着不决算有关，再加上有的施工单位长时间跟着固定开发商施工，上期工程款结算不彻底，直接以新项目的名义再付款，造成前期施工项目久拖不决，造成财务成本核算项目建筑安装工程费数据不准确。
4.成本核算中人为虚增工程量，增加成本
企业为了少缴所得税，或者为了掩盖某些违法行为，往往虚构工程量，联合施工方编制虚假预算，签订虚假合同，虚开施工发票，从而加大施工成本，掩盖灰色交易，从而造成成本虚增，少缴企业所得税。
四、房地产开发企业成本核算常见问题的解决对策
1.成本核算对象划分问题对策
建议国家相关部门尽快出台对核算对象划分的强制性规定；另外，开发企业可依据规模大小合理划分核算对象，开发规模小于一定标准的可把每个建筑单体作为一个核算对象，开发规模大于一定标准的可以分期、分项目确定成本核算对象；再有，加强财务人员的业务技能培训，使财务人员多了解一些工程施工方面的知识技能，有利于财务人员对核算建筑做一个合理的划分。
2.关于成本核算过程中成本费用归集分配较随意问题解决方案
首先，成立材料部、工程部、财务部联合工作小组，对于直接能认定归集到某一核算对象中的就直接归集，不能直接归集的由工作小组建筑面积或预算造价等进行分摊。其次，关于行政收费的收取和退还问题，财务人员应加强与城建、房管等职能部门的沟通协调，尽快落实比例金额，以使相关成本尽早、准确的归集入账，合理分配。
3.对于项目工程决算滞后，导致成本核算长久无法转入开发产品的对策
开发单位应增强财经税收法规的学习，工程施工结束后，应尽快按照合同联系第三方审计单位与施工单位对工程量进行核实，在合同规定的期限内出具决算报告，并报送有关单位，财务核算部依据决算报告厘清债权、债务完成各种清算工作；同时建议负责房地产开发的有关政府职能部门进行监督，对于不按照合同及时实施工程项目决算的开发商予以惩戒。
4.对于成本核算中人为虚增工程量，增加成本的问题
开发企业对于一个工程项目的施工，从规划到设计，到工程施工中的测量到最终竣工验收，监理单位和房建部门都应建立相应的备案机制，对于那些变更设计明显增加工程量的预决算要作为检查重点，随时抽查；另外房地产开发有关人员特别是领导人员、预算工程师、会计核算人员要加强相关法律的学习，严格把关，从思想上与不法行为作斗争。
五、结束语
总之，房地产开发是个系统工程，成本核算贯彻始终，从开始购买土地、到设计施工，再到销售交房，离不开财务、设计、材料、预算、工程等部门的通力合作，只有各部门通力合作，加强协调沟通，科学管理施策，在施工建设中不断学习，以使成本核算更加准确、及时；另外，房地产开发在目前我国经建设中起到了举足轻重的作用，也建议国家相关职能部门加强监管、合理引导、及时准确为开发企业提供相关服务，促进房地产开发企业健康、有序发展。
参考文献：
[1]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报，2017（06）：89-92.
[2]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：52-53.