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摘要:分析了房价上涨的理性与非理性因素，指出政府应采取适当措施正确引导房地产的发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。
关键词：房价, 房地产, 政府
Abstract: the article analyzes the reason and unreason rising house prices of factors, and points out that the government should take appropriate measures to guide the development of the real estate, prices rose too quickly to avoid the negative effects.
Keywords: house prices, real estate, the government
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。房屋，或者说房地产，自古以来就为人们所关注，是人们生活生产的必然要素，随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求更是日益增长。在市场经济中，房地产又是人民最重视、最珍惜、最具体的财产形式。近年来，房价节节攀升，“房地产泡沫”等词不断出现在报纸杂志上，人人谈房色变，房价问题引起大众的普遍关注，房价不合理上涨已成为社会舆论偏爱的一个焦点和热点问题。
一、房价及现状
房价，顾名思义就是指住房（住宅）的价格，《中华人民共和国》住房价格主要结合供求状况和国家政策要求制定，由成本、利润、税金及地段差价（根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格）构成，随上述四因素的增减而上下浮动。由于房地产的固定性和个别性，房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格。
随着房价不断攀升，房地产开发投资量也大幅增长。1999～2004年中国房地产投资每年增速分别为13.5%、21.5%、25.3%、21.9%、30.3%、28.1%、27.5%，除1999年外其他年度都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（见表1）。
作为云南省经济相对发达的玉溪市，从城市规模而言属于中小城市，面对全国性的房地产热也作出较为敏感的反应，2003年新建普通商品住房销售均价仅为1100元/㎡，中心城区1200元/㎡，二手房交易价格为1000—1300元/㎡，而2005年新建商品住房销售均价1450元/㎡，中心城区1700元/㎡，二手房交易价格1800—2000/㎡元不等，与2003年相比，新建商品房售价增长32%，中心城区增长42%，二手房交易价格增长54%—80%。2005年玉溪市九大工程相继投入施工以来，房地产业发展进入历史新高，2005年房地产投资达10.1亿元，房地产开发施工面积107.2万平方米，与2003年相比分别增长了98.04%、57.44%。房地产市场发展出现较热的投资高潮。
二、房价上涨的理性因素
（一）国家宏观经济因素
房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产就通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
随着国民经济的发展，城市化的进程也在不断加速，2004年我国的城市化率为41.6%，按照美国地理学家诺瑟姆1975提出的城市化曲线类似与S型曲线的理论知我过正处于城市化的加速期。据十六大报告指出到2020年我国将进入小康社会，全国平均城市化率将达到60%，因而在今后的几年间我国城市化水平将显著提高。有关资料显示：我国城市化水平每年提高将近一个百分点，这意味着每年有180万人将涌入城市，进入城市的这些人不管是租房还是买房都将对城市房屋产生巨大的需求，必然会引起城市住宅面积的增长。
《十五计划纲要》提出“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”。2000年我国城镇居民为4.58亿人，人均住房建筑面积19.8平方米。预计到2005年，我国城镇人口将达到5.4亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间要增加住房建筑面积28.12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建，5年合计20%,总面积为18.14亿平方米，两者合计，“十五”时期需要新建住宅46.26亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”计划时期的五年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿元（见表2）。这意味着在21世纪初叶，我国房地产业尤其是住宅产业将有一个非常庞大的发展规模，可以在较长的时间内保持较高的增长率。
伴随城市化进程的加速，中等收入阶层比例也在不断扩大。据统计，我国中等收入阶层正在以每年约1%的比重增加，1999年为15%，2003年已达到19%，2005年已超过20%，为个人购房提供了物质基础。与此同时房产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，更刺激房地产业的发展。
（二）国家政策的影响
1、国家重视、政府支持。由于房地产业具有较强的产业关联效应（可以带动50多个相关部门的发展），尤其是住宅产业，其关联系数达到1.98。如果每年增加住宅12000万平方米，增加住宅投资1440亿元，对国民经济的影响是相关产业将增加产出2854095亿元，因而在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明国家将继续鼓励和扶持房地产业的发展。
各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业能较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。因此，政府会采取各种措施来推动房地产业的发展，继而推动房价上涨。
2、取消福利分房，实行货币分房制度。随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。到如今住宅市场采取的是以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制，个人买房已成为房地产的主流。至2004年，个人购买商品房占商品住宅销售面积的比重已达到87.51%。
3、购房贷款，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将傳统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
（三）房地产业成本上升
房价的构成用等式可表示为房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，土地的价格自然会越来越高。近几年来，随着土地以“招、拍、挂”的形式进行出让，改变了以往的土地协议出让的方式，地价越来越反映市场供需状况，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价的上涨。
建设成本也是推动房价上涨的主要因素之一。近几年来国家环保力度不断加大，水泥、钢材等高污染行业是国家整治的重中之重，企业的治理成本提高。2003年全国建材涨势惊人，钢材、水泥价格大幅度上涨，其涨价效应已经传导到建材下游材料如沙石、金属材料等。2004年受能源制约的影响，以及固定资产投资不断增长对建材需求的拉动，建材供不应求状况仍然维持，因此建材价格仍将呈上升态势，在短时期内降价可能性不大。
并且随着房地产业的不断成熟，房地产行业的竞争日益激烈，房地产商们纷纷采取措施提高绿化面积，降低容积率，完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设，增强房产的综合功能，增加房产的含金量，也导致了房价成本的上涨。
三、房价上涨的非理性因素
（一）住房结构不合理
在住宅市场上普遍存在住宅品种的结构性失衡，开发商偏重于高档住宅和别墅的开发，而价格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉价房或廉租房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调，使得整体的房价偏高。
（二）投资渠道单一
由于股市长期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。据报道，上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；一份南京民间调查机构的调查显示：2003年南京市投资性购房比例为17.1%，而在这年的第四季度，这个数字上升至24%。
（三）信息不对称，引发炒房现象
房地產市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息不对称，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。有些开发商为了追求更大利润，大肆进行市场炒作，炒入世、炒申奥，各种炒作概念层出不穷，误导消费者进行不合理投资，从而促使一些地区形成房地产的虚假繁荣，引发人们对房产的更高期望，于是炒房团产生了。最活跃的温州炒房团每到一地就会使该地区的房价上升。2003年温州炒房团成功将上海的房价炒到了天价。上海的房价2003年的涨幅超过了24%（建设部说2003年中国的房价稳中有升，全国商品房平均涨幅为3.2%），成为2003年中国房价涨幅最大的城市。
（四）其他客观因素
当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等，这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，房市走入卖方市场。
四、结语
针对以上因素政府应采取适当的措施正确引导房地产的发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。主要措施有完善土地收购储备制度，监控地价；大规模推出经济适用房，抑制商品房整体价格；完善房地产市场，防止商品房结构失调，增加消费者的选择范围；广开投资渠道，正确引导投资，控制炒房。
【参考文献】
[1] 刘易斯·卡布罗.产业组织导论[M].北京：人民邮电出版社，2002；
[2] 苗天青.我国房地产业：结构、行为与绩效.北京：经济科学出版社，2004.
[3] 张洪力，房地产经济学.北京：机械工业出版社，2004.
[4] 文林峰.增加中低价位商品住宅供应量的政策建议[J].中国房地产，2005.（2）
[5] 董藩.房价高涨的症结在哪里.中国房地产报，2006.4.24
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房价, 房地产, 政府
Abstract: the article analyzes the reason and unreason rising house prices of factors, and points out that the government should take appropriate measures to guide the development of the real estate, prices rose too quickly to avoid the negative effects.
Keywords: house prices, real estate, the government
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。房屋，或者说房地产，自古以来就为人们所关注，是人们生活生产的必然要素，随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求更是日益增长。在市场经济中，房地产又是人民最重视、最珍惜、最具体的财产形式。近年来，房价节节攀升，“房地产泡沫”等词不断出现在报纸杂志上，人人谈房色变，房价问题引起大众的普遍关注，房价不合理上涨已成为社会舆论偏爱的一个焦点和热点问题。
一、房价及现状
房价，顾名思义就是指住房（住宅）的价格，《中华人民共和国》住房价格主要结合供求状况和国家政策要求制定，由成本、利润、税金及地段差价（根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格）构成，随上述四因素的增减而上下浮动。由于房地产的固定性和个别性，房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格。
随着房价不断攀升，房地产开发投资量也大幅增长。1999～2004年中国房地产投资每年增速分别为13.5%、21.5%、25.3%、21.9%、30.3%、28.1%、27.5%，除1999年外其他年度都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（见表1）。
作为云南省经济相对发达的玉溪市，从城市规模而言属于中小城市，面对全国性的房地产热也作出较为敏感的反应，2003年新建普通商品住房销售均价仅为1100元/㎡，中心城区1200元/㎡，二手房交易价格为1000—1300元/㎡，而2005年新建商品住房销售均价1450元/㎡，中心城区1700元/㎡，二手房交易价格1800—2000/㎡元不等，与2003年相比，新建商品房售价增长32%，中心城区增长42%，二手房交易价格增长54%—80%。2005年玉溪市九大工程相继投入施工以来，房地产业发展进入历史新高，2005年房地产投资达10.1亿元，房地产开发施工面积107.2万平方米，与2003年相比分别增长了98.04%、57.44%。房地产市场发展出现较热的投资高潮。
二、房价上涨的理性因素
（一）国家宏观经济因素
房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产就通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
随着国民经济的发展，城市化的进程也在不断加速，2004年我国的城市化率为41.6%，按照美国地理学家诺瑟姆1975提出的城市化曲线类似与S型曲线的理论知我过正处于城市化的加速期。据十六大报告指出到2020年我国将进入小康社会，全国平均城市化率将达到60%，因而在今后的几年间我国城市化水平将显著提高。有关资料显示：我国城市化水平每年提高将近一个百分点，这意味着每年有180万人将涌入城市，进入城市的这些人不管是租房还是买房都将对城市房屋产生巨大的需求，必然会引起城市住宅面积的增长。
《十五计划纲要》提出“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”。2000年我国城镇居民为4.58亿人，人均住房建筑面积19.8平方米。预计到2005年，我国城镇人口将达到5.4亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间要增加住房建筑面积28.12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建，5年合计20%,总面积为18.14亿平方米，两者合计，“十五”时期需要新建住宅46.26亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”计划时期的五年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿元（见表2）。这意味着在21世纪初叶，我国房地产业尤其是住宅产业将有一个非常庞大的发展规模，可以在较长的时间内保持较高的增长率。
伴随城市化进程的加速，中等收入阶层比例也在不断扩大。据统计，我国中等收入阶层正在以每年约1%的比重增加，1999年为15%，2003年已达到19%，2005年已超过20%，为个人购房提供了物质基础。与此同时房产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，更刺激房地产业的发展。
（二）国家政策的影响
1、国家重视、政府支持。由于房地产业具有较强的产业关联效应（可以带动50多个相关部门的发展），尤其是住宅产业，其关联系数达到1.98。如果每年增加住宅12000万平方米，增加住宅投资1440亿元，对国民经济的影响是相关产业将增加产出2854095亿元，因而在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明国家将继续鼓励和扶持房地产业的发展。
各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业能较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。因此，政府会采取各种措施来推动房地产业的发展，继而推动房价上涨。
2、取消福利分房，实行货币分房制度。随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。到如今住宅市场采取的是以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制，个人买房已成为房地产的主流。至2004年，个人购买商品房占商品住宅销售面积的比重已达到87.51%。
3、购房贷款，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将傳统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
（三）房地产业成本上升
房价的构成用等式可表示为房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，土地的价格自然会越来越高。近几年来，随着土地以“招、拍、挂”的形式进行出让，改变了以往的土地协议出让的方式，地价越来越反映市场供需状况，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价的上涨。
建设成本也是推动房价上涨的主要因素之一。近几年来国家环保力度不断加大，水泥、钢材等高污染行业是国家整治的重中之重，企业的治理成本提高。2003年全国建材涨势惊人，钢材、水泥价格大幅度上涨，其涨价效应已经传导到建材下游材料如沙石、金属材料等。2004年受能源制约的影响，以及固定资产投资不断增长对建材需求的拉动，建材供不应求状况仍然维持，因此建材价格仍将呈上升态势，在短时期内降价可能性不大。
并且随着房地产业的不断成熟，房地产行业的竞争日益激烈，房地产商们纷纷采取措施提高绿化面积，降低容积率，完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设，增强房产的综合功能，增加房产的含金量，也导致了房价成本的上涨。
三、房价上涨的非理性因素
（一）住房结构不合理
在住宅市场上普遍存在住宅品种的结构性失衡，开发商偏重于高档住宅和别墅的开发，而价格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉价房或廉租房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调，使得整体的房价偏高。
（二）投资渠道单一
由于股市长期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。据报道，上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；一份南京民间调查机构的调查显示：2003年南京市投资性购房比例为17.1%，而在这年的第四季度，这个数字上升至24%。
（三）信息不对称，引发炒房现象
房地產市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息不对称，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。有些开发商为了追求更大利润，大肆进行市场炒作，炒入世、炒申奥，各种炒作概念层出不穷，误导消费者进行不合理投资，从而促使一些地区形成房地产的虚假繁荣，引发人们对房产的更高期望，于是炒房团产生了。最活跃的温州炒房团每到一地就会使该地区的房价上升。2003年温州炒房团成功将上海的房价炒到了天价。上海的房价2003年的涨幅超过了24%（建设部说2003年中国的房价稳中有升，全国商品房平均涨幅为3.2%），成为2003年中国房价涨幅最大的城市。
（四）其他客观因素
当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等，这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，房市走入卖方市场。
四、结语
针对以上因素政府应采取适当的措施正确引导房地产的发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。主要措施有完善土地收购储备制度，监控地价；大规模推出经济适用房，抑制商品房整体价格；完善房地产市场，防止商品房结构失调，增加消费者的选择范围；广开投资渠道，正确引导投资，控制炒房。
【参考文献】
[1] 刘易斯·卡布罗.产业组织导论[M].北京：人民邮电出版社，2002；
[2] 苗天青.我国房地产业：结构、行为与绩效.北京：经济科学出版社，2004.
[3] 张洪力，房地产经济学.北京：机械工业出版社，2004.
[4] 文林峰.增加中低价位商品住宅供应量的政策建议[J].中国房地产，2005.（2）
[5] 董藩.房价高涨的症结在哪里.中国房地产报，2006.4.24
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。