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摘要：本文主要论述了房屋征收新政对房地产估价机构今后从事补偿价格评估的一些新要求及房地产估价机构如何抓住机遇拓宽业务，做大做强。
关键词：房屋征收新政；房地产估价机构；要求；机遇
2011年1月国务院为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，在经过两次公开征求意见后颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）。新条例中明确规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府要对被征收人给予补偿，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，建设部为保证房屋征收评估结果客观公正，制定了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称新办法）。房屋征收新政较以前的政策增加了很多新规定，这不仅为房地产估价机构开辟了很多新业务，带来了新机遇，同时也对房地产估价机构提出了更高的要求。
1.房屋征收新政的新规定
征收补偿是房屋征收的核心，而对被征收房屋进行补偿价格评估自然要由房地产估价机构来完成。新办法中对房屋征收评估作了以下几点修改和完善，房地产估价机构今后从事补偿价格评估业务时要特别引起注意，严格遵守新要求，认真履行新规定。
1.1新办法适用的范围更广
新办法的适用的范围是评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。而原指导意见的适用范围是城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房屋价格评估活动。首先，原指导意见对国有土地的范围仅界定在城市规划区；其次，征收房屋不等于房屋拆迁，拆迁只是房屋征收后处置的方式之一；最后，新办法增加了用于产权调换房屋的价值及测算被征收房屋类似房地产的市场价格。新办法适用范围的扩大使房地产估价机构的业务量增多。
1.2取得业务途径单一化
之前估价机构取得业务的途径既可以采取被拆迁人投票的方式，也可采取拆迁当事人抽签的方式。而新办法规定房地产价格评估机构无论是采取协商选定还是投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定都只能由被征收人确定。虽然新办法的实施使房地产估价机构获取补偿价格评估业务的途径变得单一化，但只要机构操作规范，信誉良好，资质较高，那么对其业务量几乎没有影响。
1.3估价目的表述不同
新老政策对估价目的的表述要求存在两点不同，一是，新办法增加了用于产权调换房屋价值评估目的的表述要求，即为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。二是，两者的表述方式不同，新办法中对被征收房屋价值评估的估价目的为确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，而原意见的拆迁估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
2.房屋征收新政为房地产估价机构带来的新机遇
成功的企业应熟悉市场的脉搏，洞察市场的变化，善于查找并把握各种投资机会。优秀的房地产估价机构也应抓住房地产新政颁布实施的契机，拓宽业务，开辟了新的服务领域。
2.1拟定征收补偿方案
新条例中要求房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。虽然按规定征收补偿方案应由房屋征收部门负责拟定，但房地产估价机构可以进行前期市场调查为房屋征收部门提供各种信息。当然也可受其所托代为拟定方案。征收补偿方案主要包括：征收范围、补偿方式、补偿标准、用于产权调换房屋的地点、过渡期限、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁费、奖励费、困难补助费、签约期限等内容。
2.2进行社会稳定风险评估
新条例要求市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收涉及广大被征收人的合法权益，稍有不慎就会影响社会和谐，甚至社会安定，因此，作出房屋征收决定前一定要充分考虑各方因素，要进行社会稳定风险评估。房地产估价机构有义务为政府提供有关社会信息，协助政府制定维稳方案，同时也可受政府委托开展社会稳定风险评估新业务。风险管理包括风险的辨识、风险的评估、风险应对及风险的控制。进行该项业务的主要工作内容包括：
2.2.1调查影响社会稳定的各项因素
2.2.2分析、预测房屋征收实施过程中可能产生的社会风险
2.2.3确定社会稳定风险大小
2.3从事被征收对象的调查工作
房地产估价机构可以接受房屋征收部门的委托对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。
2.4测算调换房屋差价
新条例第二十一条明确规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。新办法适用于评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值。因此，房地产估价机构自然可以依据房屋征收新政完成调换房屋差价的测算。
2.5停产停业损失评估
新条例中对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。而津政发[2011]20号关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事项的意见对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由区县房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。由此可见，房地产估价机构可从事被征收房屋停产停业损失的评估。
2.6征收补偿资金使用策划
房屋征收、土地整理、土地出让、建设项目、获得预期回报然后再进行房屋征收形成了一个良性的资金循环，而良性的资金循环正是房屋征收的有力保障。因此新条例规定作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储、专款专用。房地产估价机构可以接受委托完成资金使用策划的工作。
3.房屋征收新政对房地产估价机构的新要求
俗话说的好“没有金刚钻就揽不来瓷器活”，房地产估价机构若想开辟新的业务，就需要从以下几方面着手，不断提升自身实力。
3.1讲诚信、树品牌
房地产估价机构一定要讲诚信，要独立、客观、公正，要依法依规完成各项业务，才能赢得委托人的信任，树立自己的品牌，并依靠品牌效应提升自身的行业竞争力。
3.2增强市场调研能力，正确分析、预测市场的发展趋势
房地产估价机构若想准确把握市场情况，了解市场动态，以便及时查找机会，开拓并出色的完成新的服务项目，就一定要增强市场调研的能力，通过市场调查搜集到大量的信息，整理、分析后可以正确预测市场的发展趋势。
3.3建立强有力的人才队伍
房地产估价机构的发展离不开有想法、有干劲、有才能的广大工作人员的推动。因此，房地产估价机构要建立一支强有力的人才队伍。房地产估价人员无论是为自身还是为企业、行业应该：
3.3.1不断提高自身的业务能力
房地产估价师职业道德要求房地产估价人员要有扎实的专业能力，对待业务，能力上的不能胜任本身就是对社会公众的一种欺诈，是不道德的。因此，房地产估价人员要通过各种途径了解专业最前沿的知识和成果，及时更新专业知识，使自己永远站在专业的最前端，更要通过各种方式利用各种机会提升自身的业务水平。
3.3.2补充相关专业的知识、技能
房地产估价是一门综合性的学科，作为专业的估价人员不仅要牢牢掌握本专业的知识和技能，为了使机构能够抓住机遇拓宽业务，房地产估价人员更应该随时补充相关专业知识、技能，使自身拥有围绕业务所需知识能力的一张横有广度，纵有深度的知识、能力、素质网。
3.4加强与政府相关部门的沟通与联系
房屋新政为房地产估价机构开辟的新业务中很多都是受政府的委托来完成，因此房地产估价机构要积极主动的与政府相关部门的人员勤联系，多沟通，方便获取业务的同时，还可以了解一些新规定、新思想，指导今后的工作。
2011年颁布实施的房屋征收新政在规范公权、保护私权方面有了较大突破，并进一步规范房屋征收评估活动。今后，房地产估价机构在进行征收补偿价格评估时要严格遵守新政的要求，认真履行各项新规定，保证评估结果客观公正。房屋征收新政为房地产估價机构带来了很多机遇的同时，也对房地产估价机构提出了更高的要求。广大的房地产估价机构一定要抓住契机，不断拓宽业务，做大做强，在增强机构行业竞争力的同时，推动房地产估价行业迈向更广阔的天地。
参考文献
[1]张弘物，抓住机遇、拓宽业务，2011年度天津市房地产估价师继续教育培训讲义
[2]中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[3]《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
[4]《关于房屋征收评估等事项的通知》天津市，2011
[5] 詹文天，《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读，2011
关键词：房屋征收新政；房地产估价机构；要求；机遇
2011年1月国务院为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，在经过两次公开征求意见后颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）。新条例中明确规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府要对被征收人给予补偿，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，建设部为保证房屋征收评估结果客观公正，制定了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称新办法）。房屋征收新政较以前的政策增加了很多新规定，这不仅为房地产估价机构开辟了很多新业务，带来了新机遇，同时也对房地产估价机构提出了更高的要求。
1.房屋征收新政的新规定
征收补偿是房屋征收的核心，而对被征收房屋进行补偿价格评估自然要由房地产估价机构来完成。新办法中对房屋征收评估作了以下几点修改和完善，房地产估价机构今后从事补偿价格评估业务时要特别引起注意，严格遵守新要求，认真履行新规定。
1.1新办法适用的范围更广
新办法的适用的范围是评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。而原指导意见的适用范围是城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房屋价格评估活动。首先，原指导意见对国有土地的范围仅界定在城市规划区；其次，征收房屋不等于房屋拆迁，拆迁只是房屋征收后处置的方式之一；最后，新办法增加了用于产权调换房屋的价值及测算被征收房屋类似房地产的市场价格。新办法适用范围的扩大使房地产估价机构的业务量增多。
1.2取得业务途径单一化
之前估价机构取得业务的途径既可以采取被拆迁人投票的方式，也可采取拆迁当事人抽签的方式。而新办法规定房地产价格评估机构无论是采取协商选定还是投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定都只能由被征收人确定。虽然新办法的实施使房地产估价机构获取补偿价格评估业务的途径变得单一化，但只要机构操作规范，信誉良好，资质较高，那么对其业务量几乎没有影响。
1.3估价目的表述不同
新老政策对估价目的的表述要求存在两点不同，一是，新办法增加了用于产权调换房屋价值评估目的的表述要求，即为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。二是，两者的表述方式不同，新办法中对被征收房屋价值评估的估价目的为确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，而原意见的拆迁估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
2.房屋征收新政为房地产估价机构带来的新机遇
成功的企业应熟悉市场的脉搏，洞察市场的变化，善于查找并把握各种投资机会。优秀的房地产估价机构也应抓住房地产新政颁布实施的契机，拓宽业务，开辟了新的服务领域。
2.1拟定征收补偿方案
新条例中要求房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。虽然按规定征收补偿方案应由房屋征收部门负责拟定，但房地产估价机构可以进行前期市场调查为房屋征收部门提供各种信息。当然也可受其所托代为拟定方案。征收补偿方案主要包括：征收范围、补偿方式、补偿标准、用于产权调换房屋的地点、过渡期限、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁费、奖励费、困难补助费、签约期限等内容。
2.2进行社会稳定风险评估
新条例要求市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收涉及广大被征收人的合法权益，稍有不慎就会影响社会和谐，甚至社会安定，因此，作出房屋征收决定前一定要充分考虑各方因素，要进行社会稳定风险评估。房地产估价机构有义务为政府提供有关社会信息，协助政府制定维稳方案，同时也可受政府委托开展社会稳定风险评估新业务。风险管理包括风险的辨识、风险的评估、风险应对及风险的控制。进行该项业务的主要工作内容包括：
2.2.1调查影响社会稳定的各项因素
2.2.2分析、预测房屋征收实施过程中可能产生的社会风险
2.2.3确定社会稳定风险大小
2.3从事被征收对象的调查工作
房地产估价机构可以接受房屋征收部门的委托对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。
2.4测算调换房屋差价
新条例第二十一条明确规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。新办法适用于评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值。因此，房地产估价机构自然可以依据房屋征收新政完成调换房屋差价的测算。
2.5停产停业损失评估
新条例中对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。而津政发[2011]20号关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事项的意见对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由区县房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。由此可见，房地产估价机构可从事被征收房屋停产停业损失的评估。
2.6征收补偿资金使用策划
房屋征收、土地整理、土地出让、建设项目、获得预期回报然后再进行房屋征收形成了一个良性的资金循环，而良性的资金循环正是房屋征收的有力保障。因此新条例规定作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储、专款专用。房地产估价机构可以接受委托完成资金使用策划的工作。
3.房屋征收新政对房地产估价机构的新要求
俗话说的好“没有金刚钻就揽不来瓷器活”，房地产估价机构若想开辟新的业务，就需要从以下几方面着手，不断提升自身实力。
3.1讲诚信、树品牌
房地产估价机构一定要讲诚信，要独立、客观、公正，要依法依规完成各项业务，才能赢得委托人的信任，树立自己的品牌，并依靠品牌效应提升自身的行业竞争力。
3.2增强市场调研能力，正确分析、预测市场的发展趋势
房地产估价机构若想准确把握市场情况，了解市场动态，以便及时查找机会，开拓并出色的完成新的服务项目，就一定要增强市场调研的能力，通过市场调查搜集到大量的信息，整理、分析后可以正确预测市场的发展趋势。
3.3建立强有力的人才队伍
房地产估价机构的发展离不开有想法、有干劲、有才能的广大工作人员的推动。因此，房地产估价机构要建立一支强有力的人才队伍。房地产估价人员无论是为自身还是为企业、行业应该：
3.3.1不断提高自身的业务能力
房地产估价师职业道德要求房地产估价人员要有扎实的专业能力，对待业务，能力上的不能胜任本身就是对社会公众的一种欺诈，是不道德的。因此，房地产估价人员要通过各种途径了解专业最前沿的知识和成果，及时更新专业知识，使自己永远站在专业的最前端，更要通过各种方式利用各种机会提升自身的业务水平。
3.3.2补充相关专业的知识、技能
房地产估价是一门综合性的学科，作为专业的估价人员不仅要牢牢掌握本专业的知识和技能，为了使机构能够抓住机遇拓宽业务，房地产估价人员更应该随时补充相关专业知识、技能，使自身拥有围绕业务所需知识能力的一张横有广度，纵有深度的知识、能力、素质网。
3.4加强与政府相关部门的沟通与联系
房屋新政为房地产估价机构开辟的新业务中很多都是受政府的委托来完成，因此房地产估价机构要积极主动的与政府相关部门的人员勤联系，多沟通，方便获取业务的同时，还可以了解一些新规定、新思想，指导今后的工作。
2011年颁布实施的房屋征收新政在规范公权、保护私权方面有了较大突破，并进一步规范房屋征收评估活动。今后，房地产估价机构在进行征收补偿价格评估时要严格遵守新政的要求，认真履行各项新规定，保证评估结果客观公正。房屋征收新政为房地产估價机构带来了很多机遇的同时，也对房地产估价机构提出了更高的要求。广大的房地产估价机构一定要抓住契机，不断拓宽业务，做大做强，在增强机构行业竞争力的同时，推动房地产估价行业迈向更广阔的天地。
参考文献
[1]张弘物，抓住机遇、拓宽业务，2011年度天津市房地产估价师继续教育培训讲义
[2]中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[3]《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
[4]《关于房屋征收评估等事项的通知》天津市，2011
[5] 詹文天，《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读，2011