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摘要：随着我国经济的快速增长，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产的开发管理也逐渐的引起人们重视，本文论述了房地产开发项目管理的重要性，深入探讨了如何在各个阶段做好施工质量控制。
关键词：房地产开发、项目管理、质量控制
中图分类号：O213.1文献标识码： A 文章编号：
一、前言
项目管理和质量控制，是整个房地产开发项目的核心与关键。房屋建筑工程质量对企业生存发展和人们的日常工作、生活都有重要影响。因此，我们必须要重视房地产开发项目管理的质量控制，房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
二、房地产开发项目质量管理的重要性
1、企业效益决定其重要性
提高企业效益，通常指的是企业的经济效益和社会效益。在房屋建筑工程中，项目质量管理工作的好坏，对于企业的经济收入和声誉都有重要影响。只有做好工程项目质量管理，使现场施工有组织、有纪律地进行；让企业的资源得到优化配置；让企业的施工技术得到充分发挥；让工程内部各部门、各环节和谐共处、协同合作，才能实现企业经济效益和社会效益双赢，提高企业的竞争力。
2、房屋建筑工程的自身特点决定其重要性
房屋建筑工程的工程量大、施工周期长、参与人数多、工序复杂、施工技术要求高，且受到气候、地质、周边环境等多种因素的影响，这就决定了在生产过程中必须要加强项目质量管理，从而保证施工正常有序进行，以达到施工设计要求，实现工程的使用功能，保证工程使用质量。
3、新工艺、新技术、新材料不断涌现决定其重要性
随着我国建筑水平不断提高，在房屋建筑工程中，新工艺、新技术、新材料不断涌现，建筑结构不断复杂化、建筑功能不断多样化、装修工程不断新颖化，这给房屋建筑工程带来了新机遇的同时，也给项目质量管理带来了新挑战。针对这种情况，加强项目质量管理就显得尤为重要。
三、房地产项目施工前期质量管理
1、进行图纸会审
为了在施工前能发现和减少图纸的差错，事先消灭图纸中的质量隐患，在项目质量计划编制前，由项目经理、技术负责人主持熟悉图纸并进行图纸会审工作。审核出图纸中存在问题后，应与设计人和发包人进行讨论、协商解决，并作好图纸会审记录。
2、制定关于建设项目实施的质量管理计划
制定实现质量目标措施及方法，正确编制可行的质量管理计划，并明确管理团队的质量责任。
3、做好质量保证工作
质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。 比如，严格实行招投标管理和项目监理，委托有资质的监理单位对中标施工单位进行资质核查，对人员组成结构及施工人员素质情况进行监控，使参与施工的技术人员水平适应工程技术要求；对进场原材、建筑构配件和设备进行监控；组织设计单位和施工单位参加设计交底和图纸会审；对施工单位的质量管理体系进行检查等。
4、机械配置的控制
应考虑施工机械的技术性能、工作效率，工作质量，可靠性及维修难易、能源消耗，以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证外，还应考虑其数量配置对施工质量的影响与保证条件。
5、现场质量监督检查
主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。
四、房地产开发项目管理施工阶段的质量控制
1、加强建筑材料的管理
建筑材料的好坏直接影响整个工程的质量和使用功能。因此，在施工阶段，一定要加强对材料的质量控制和管理。
（1）在材料进场前，要检查材料的生产厂家、合格证书和规格证书。要从正规厂家采购原材料，并保证所采购的材料规格与施工要求相符，质量合格。对于有瑕疵、残损或者与施工要求不符的材料，严禁进入现场。
（2）按照现场材料检验要求，对钢筋等原材料进行抽样检查，进一步保证原材料质量。
（3）对于检验合格，已经进场的材料，要妥善保管、小心运输，避免材料在储存和运输过程中发生损坏或丢失。
2、组织技术交底工作
在施工中，技术交底工作对于质量控制起着极其重要的作用。尤其是针对下面的情况，更是要重视技术交底工作的及时性、细致性和全面性：
（1）采用了新材料、新工艺、新技术的分项工程；
（2）隐蔽工程；
（3）易发生质量事故的部位；
（4）基础施工技术。
只有通过技术交底让相关的技术人员和施工人员充分了解工程的设计意图、工艺要求和质量控制重点，才能实现对工程质量的管理和控制。
3、重视新技术、新工艺的研究与应用
提高施工技术水平，重视新技术、新工艺的研发与应用，是实现房屋建筑质量控制的重要途径。因此，在施工过程中，要根据施工队伍的技术水平情况和具体施工工程特点，确定质量目标和攻关内容。并根据质量目标和攻关内容制定具体的质量保证计划和攻关措施，在此过程中，不仅要依靠新技术和新工艺来克服技术难关，还要依靠新技术和新工艺来提高施工质量，提高工程的使用功能。
4、做好工序安排、专业协调及优化资源配置
在房屋建筑施工中，各个施工环节环环相扣，紧密相联。在整个施工过程中各专业之间的协调与配合是至关重要和不容忽视的，各专业协调的好坏不仅影响施工进度更直接影响工程的质量与品质。因此，在施工中，項目领导小组一定要根据不同工程的技术要求和施工特点，合理安排施工流程和人员分配，使不同专业、工种和工序之间能够相互配合、相互衔接、共享资源，提高施工效率、降低施工成本。同时，通过对施工中各个环节和各个部分的质量控制，提高工程的整体质量和使用功能。
五、房地产项目竣工质量控制
房地产项目开发过程中除了施工过程控制外，在竣工后的保护工作也是非常重要的。加强成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的工程质量。
1、施工质量的检查验收
施工质量检查验收是进行事后质量控制很重要的手段，要严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定从施工工序开始依次做好各检验批，各分项工程、各分部工程以及单位工程的质量验收。通过多层次的严格把关验收，达到控制建设项目质量的目标。
2、房地产项目竣工质量验收
房地产项目竣工质量验收分为3个阶段，即竣工验收的准备阶段、初步验收阶段和正式验收阶段。
竣工验收作为工程施工全过程的最后一道工序，也是全面考核建设项目施工质量的重要一环。竣工验收前，应委托具有相应检测资质的检测单位对项目的建设质量进行结构检测和使用性能检查，并对检测不合格的地方要求施工单位及时整改。组织由参建各方参加并邀请建设工程质量监督单位出席单位工程竣工验收，验收过程中要严格按照各建设工程质量评分标准客观、公正地进行评定质量等级，同时进行现场查验，对发现的质量缺陷要予以记录责令限期整改。
六、结语
除上述几点外，我们还要重视房地产项目成品交付后的质量控制。房屋交付以后并不意味着它的质量管理已经结束，对于房屋的管理尚有工作要做。
1、要做好售后服务工作。要按照管理和建设并重的原则，对开发出售后的房屋质量，成立专门的维修机构和维修队伍，设置维修热线由专人进行接听。及时帮助住户解决有关房屋质量方面的问题，使住户住的放心用的满意。对客户的快速反应，有助于降低客户对工程质量的投诉率，并赢得良好的口碑。
2、要做好存在问题的记录，通过对房屋售后的维修和客户的反映可以发现存在哪些常见的质量问题，通过对这些问题的深入调查得知下一步尚需改进的地方，只有这样良性的循环，才能进一步提高房产开发的质量。
参考文献：
王清海：《论房地产开发项目管理的质量控制》，《建材与装饰（中旬刊）》， 2008年01期
冯学文：《论建设工程项目质量管理的方法及措施》，《中外建筑》， 2010年05期
张宏：《建设项目现场施工质量管理浅谈》，《甘肃科技》， 2009年05期
张海波：《提高工程施工质量》，《山西建筑》， 2010年36期
关键词：房地产开发、项目管理、质量控制
中图分类号：O213.1文献标识码： A 文章编号：
一、前言
项目管理和质量控制，是整个房地产开发项目的核心与关键。房屋建筑工程质量对企业生存发展和人们的日常工作、生活都有重要影响。因此，我们必须要重视房地产开发项目管理的质量控制，房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
二、房地产开发项目质量管理的重要性
1、企业效益决定其重要性
提高企业效益，通常指的是企业的经济效益和社会效益。在房屋建筑工程中，项目质量管理工作的好坏，对于企业的经济收入和声誉都有重要影响。只有做好工程项目质量管理，使现场施工有组织、有纪律地进行；让企业的资源得到优化配置；让企业的施工技术得到充分发挥；让工程内部各部门、各环节和谐共处、协同合作，才能实现企业经济效益和社会效益双赢，提高企业的竞争力。
2、房屋建筑工程的自身特点决定其重要性
房屋建筑工程的工程量大、施工周期长、参与人数多、工序复杂、施工技术要求高，且受到气候、地质、周边环境等多种因素的影响，这就决定了在生产过程中必须要加强项目质量管理，从而保证施工正常有序进行，以达到施工设计要求，实现工程的使用功能，保证工程使用质量。
3、新工艺、新技术、新材料不断涌现决定其重要性
随着我国建筑水平不断提高，在房屋建筑工程中，新工艺、新技术、新材料不断涌现，建筑结构不断复杂化、建筑功能不断多样化、装修工程不断新颖化，这给房屋建筑工程带来了新机遇的同时，也给项目质量管理带来了新挑战。针对这种情况，加强项目质量管理就显得尤为重要。
三、房地产项目施工前期质量管理
1、进行图纸会审
为了在施工前能发现和减少图纸的差错，事先消灭图纸中的质量隐患，在项目质量计划编制前，由项目经理、技术负责人主持熟悉图纸并进行图纸会审工作。审核出图纸中存在问题后，应与设计人和发包人进行讨论、协商解决，并作好图纸会审记录。
2、制定关于建设项目实施的质量管理计划
制定实现质量目标措施及方法，正确编制可行的质量管理计划，并明确管理团队的质量责任。
3、做好质量保证工作
质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。 比如，严格实行招投标管理和项目监理，委托有资质的监理单位对中标施工单位进行资质核查，对人员组成结构及施工人员素质情况进行监控，使参与施工的技术人员水平适应工程技术要求；对进场原材、建筑构配件和设备进行监控；组织设计单位和施工单位参加设计交底和图纸会审；对施工单位的质量管理体系进行检查等。
4、机械配置的控制
应考虑施工机械的技术性能、工作效率，工作质量，可靠性及维修难易、能源消耗，以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证外，还应考虑其数量配置对施工质量的影响与保证条件。
5、现场质量监督检查
主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。
四、房地产开发项目管理施工阶段的质量控制
1、加强建筑材料的管理
建筑材料的好坏直接影响整个工程的质量和使用功能。因此，在施工阶段，一定要加强对材料的质量控制和管理。
（1）在材料进场前，要检查材料的生产厂家、合格证书和规格证书。要从正规厂家采购原材料，并保证所采购的材料规格与施工要求相符，质量合格。对于有瑕疵、残损或者与施工要求不符的材料，严禁进入现场。
（2）按照现场材料检验要求，对钢筋等原材料进行抽样检查，进一步保证原材料质量。
（3）对于检验合格，已经进场的材料，要妥善保管、小心运输，避免材料在储存和运输过程中发生损坏或丢失。
2、组织技术交底工作
在施工中，技术交底工作对于质量控制起着极其重要的作用。尤其是针对下面的情况，更是要重视技术交底工作的及时性、细致性和全面性：
（1）采用了新材料、新工艺、新技术的分项工程；
（2）隐蔽工程；
（3）易发生质量事故的部位；
（4）基础施工技术。
只有通过技术交底让相关的技术人员和施工人员充分了解工程的设计意图、工艺要求和质量控制重点，才能实现对工程质量的管理和控制。
3、重视新技术、新工艺的研究与应用
提高施工技术水平，重视新技术、新工艺的研发与应用，是实现房屋建筑质量控制的重要途径。因此，在施工过程中，要根据施工队伍的技术水平情况和具体施工工程特点，确定质量目标和攻关内容。并根据质量目标和攻关内容制定具体的质量保证计划和攻关措施，在此过程中，不仅要依靠新技术和新工艺来克服技术难关，还要依靠新技术和新工艺来提高施工质量，提高工程的使用功能。
4、做好工序安排、专业协调及优化资源配置
在房屋建筑施工中，各个施工环节环环相扣，紧密相联。在整个施工过程中各专业之间的协调与配合是至关重要和不容忽视的，各专业协调的好坏不仅影响施工进度更直接影响工程的质量与品质。因此，在施工中，項目领导小组一定要根据不同工程的技术要求和施工特点，合理安排施工流程和人员分配，使不同专业、工种和工序之间能够相互配合、相互衔接、共享资源，提高施工效率、降低施工成本。同时，通过对施工中各个环节和各个部分的质量控制，提高工程的整体质量和使用功能。
五、房地产项目竣工质量控制
房地产项目开发过程中除了施工过程控制外，在竣工后的保护工作也是非常重要的。加强成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的工程质量。
1、施工质量的检查验收
施工质量检查验收是进行事后质量控制很重要的手段，要严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定从施工工序开始依次做好各检验批，各分项工程、各分部工程以及单位工程的质量验收。通过多层次的严格把关验收，达到控制建设项目质量的目标。
2、房地产项目竣工质量验收
房地产项目竣工质量验收分为3个阶段，即竣工验收的准备阶段、初步验收阶段和正式验收阶段。
竣工验收作为工程施工全过程的最后一道工序，也是全面考核建设项目施工质量的重要一环。竣工验收前，应委托具有相应检测资质的检测单位对项目的建设质量进行结构检测和使用性能检查，并对检测不合格的地方要求施工单位及时整改。组织由参建各方参加并邀请建设工程质量监督单位出席单位工程竣工验收，验收过程中要严格按照各建设工程质量评分标准客观、公正地进行评定质量等级，同时进行现场查验，对发现的质量缺陷要予以记录责令限期整改。
六、结语
除上述几点外，我们还要重视房地产项目成品交付后的质量控制。房屋交付以后并不意味着它的质量管理已经结束，对于房屋的管理尚有工作要做。
1、要做好售后服务工作。要按照管理和建设并重的原则，对开发出售后的房屋质量，成立专门的维修机构和维修队伍，设置维修热线由专人进行接听。及时帮助住户解决有关房屋质量方面的问题，使住户住的放心用的满意。对客户的快速反应，有助于降低客户对工程质量的投诉率，并赢得良好的口碑。
2、要做好存在问题的记录，通过对房屋售后的维修和客户的反映可以发现存在哪些常见的质量问题，通过对这些问题的深入调查得知下一步尚需改进的地方，只有这样良性的循环，才能进一步提高房产开发的质量。
参考文献：
王清海：《论房地产开发项目管理的质量控制》，《建材与装饰（中旬刊）》， 2008年01期
冯学文：《论建设工程项目质量管理的方法及措施》，《中外建筑》， 2010年05期
张宏：《建设项目现场施工质量管理浅谈》，《甘肃科技》， 2009年05期
张海波：《提高工程施工质量》，《山西建筑》， 2010年36期