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摘要： 深入学习贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，凝聚起推动新时代广东改革发展的强大动力。其中提出租购并举的住房制度，从政策推动供给侧改革，加速建立属于我国住房租赁的特色。政府推动新政策落实到实处，对闲置用地进行新的资源利用最大化，带领开启新一轮“去库存”化模式，把相关的问题逐一深化完善。租赁市场前景可观，从供给和需求两个层面上，不断提高居住的需求，推进房地产持续发展。全文在研究查阅相关文献的基础之上，对住房租赁相关问题、国内外分析建议和前景等方面进行总结。
关键词：住房租赁问题;城市人口发展;供需机遇
一、租赁市场现状
解决住房建设共性问题，实行政策性租赁住房。我国自住房比例较高，而租赁相对较低，由于今年特殊疫情原因，居住问题也加速呈现。国办39号文（《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台半年后，广东省也对租赁市场发展提出了更细化的支持性政策。2019年7月财政部、住房和城乡建设部发布的《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，其中选取广州等十二个城市，其中广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学”等公共服务权益，租房不售卖的租购同权保障决策，在一定程度上减少对炒房过热现象。但目前，房屋存在二房东差价模式承租，不少机构租房平台的中介，在平台发布的租金比业主直接放盘的租金水平还高，散布全市不少房源再转手找中介放盘，按比例从佣金中分成，房租间接被提高，整体房价水平也间接上涨。同时，各地政府为住房问题进行多方位规范住房租赁市场，但对于缺乏法律制度的完备性、土地的供给和专业程度不足等一些共性问题，目前尚需时间改善。
二、推动发展的前景
改革开放以来，广东省经济迅速和城市化进程快速推进。《广东"十四五"经济社会发展趋势与战略》中指出，房价上涨，居住者进行租房意愿将上升，租房的比例也随之上升。目前，我国常住人群中总量趋于稳定，新形势下颁布农村的深化改革政策，其中改革的主线之一是土地，租赁总体前景可观，闲置用地建设也具有操作空间。今年特殊原因使许多商家房子空置、房租空缺支付和资金链突然面临短缺等问题，蛋壳、自如和魔方等纷纷采用“自救”方式，通过“线上看房”平台积极招租、开启直播房地产“云看房”等形式，开拓新客源，增加租房市场给予。
在2019年数据表明了常住人口达到十一万多，比重占到了100%，其中城镇居住占据更高，而吸引外来人口因素之一是优质资源和教育人才水平高，在一线城市的教育资源更为集中，在吸引人才方面的优势更为明显。高校毕业生面临租房需求在持续增长，住房和压力出现部分缓解。全国住房和城乡建设工作会议提出，强调以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。安居且能乐业，家与社会两者并存，住上房子而不是炒房子，让其居住属性回归。
三、国外经验比较
借鉴国外租赁市场案例，促进我国吸取相关经验改革。正值我国大力发展住房租赁市场之际，在二手租赁市场虽不足10%，需要吸取国外成熟的住房租赁市场经验指导，平稳推进住房租赁市场的长期发展。
1.日本发展的原因：日本先后颁布了不少的租赁法规，解决补给和供需问题，推动租赁的发展。正如《城市住房计划法》里面写到“价格廉价居住房子”，提供住房法律支持支持，着重改变对现有住房补给和空缺状况。
2.美国租赁业发展的原因：①技术革命使设备更新改造投资增加和租赁的节税特点。美国作为住房租赁最发达的国家，房子自有率低，据2013年相关数据称54%住房租金处于400-999美元之间，住房和租金差异较大 ②美国法律和政策的支持和鼓励。最初美国的住房租赁市场是通过发展政府出资，向市场提供公共住房需求端的疏导，扩大租赁住房的供给，而其后美国政府从供给和需求端两方面入手，不断通过刺激引入社会资本和和扩大供给端注入房地产市场活力，间接推动本国经济的发展。
2019年常居住人口增量广东为四省中最多，居住量达到175万人口。中国的四大一线城市中，广东广州与深圳占其中二名额。广东省陆地面积大约为17.97万平方公里，一线城市的地理位置优势和就业资源丰富，吸引更多外来人口常租用户的到来，而根据第六次全国人口普查，广州实际人口已超过1400万，比深圳高了100万人口，随着常住人口规模继续增长，租赁需求也随之上升，租赁市场也将进一步释放。
四、推动租赁发展对策
推动住房租赁经营模式转变，改造城市租金和房价。住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》一文里提到，推进房地产租赁的试点，从政策角度看，政策出台有助于缓解部分城市租金和房价上涨压力，我国虽然在住房现实层面上存在有一系列不足和障碍，但是国家对住房问题这一方面比较重视，落实一系列的政策支持进行带来的良好效果。
1）补全供需空缺，更新空置房屋出售。开拓新土地补给，改建闲置土地资源，进行有效资源利用最大化，而在2019年住建部也發布了相关规定，允许规划将闲置之地进行改建，并结合各个城市不同情况和城市整体风貌，将评测合格的城市进行改造，商业用房改建为租赁住房。相信有了政策支持，供给与需求随着行情进行转移，加速市场上各种投资品种来供给人们的需求，满足投资者多元化的投资需求，增大投资者进入市场的机会，也间接增加就业机会。
2）市场形势多变，将原有旧模式改造进入新的市场。鼓励其他资金进入，解决住房短缺和租金的问题，加快提高资金利用率，注入新的资金供给“蓄水池”，通过建设、融资、管理和运营等多个环节进行资金引导，满足需求者和供给者顺利进入运营服务系统，打造一种“租也挺美好”的住房文化氛围，盘活新活力租房模式，使租赁市场进一步蓬勃发展，促进住房良性循环，最终推动了房地产经济发展。
五、总结
鼓励利用闲置土地资源，构建满足各种租赁住房的需求。面对住房发展规划的现状、不动产登记制度不完善和土地权备案等问题，要抓住其中并逐一解决问题，让城市住房现状跑出这一“怪圈”。无论是出售方或居住者，严格按照国家政策执行，其中包括完备每一项权益保障和配合政策进行规划市场整顿整改。市场前景发展潜力巨大，未来住房租赁市场无论以什么模式开展业务，都必须会以住房租赁为载体，促进住房租赁市场发展，必须构建住房租赁专业化、规模化的机构，才能把握发展机遇。
参考文献：
[1]曾飞，许志勇.以供给侧改革推动住房租赁市场健康发展[J].人民论坛·学术前沿， 2019，（24）：98-101.DOI：10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.24.011
[2]韩宇雷.广州天河地区青年长租公寓选址规划研究[D].华南理工大学，2019.
[3]高恒，张璐，焦怡雪.我国城市住房发展规划编制的现状、问题及政策建议[J].住宅产业，2020，（04）：76-80.
[4]黄程栋.疫情冲击下长租公寓发展的再审视[J].上海房地，2020， （05）：14-16.DOI：10.13997/j.cnki.cn31-1188/f.2020.05.005
[5]住房和城乡建设部：鼓励房企参与老旧小区改造及养老、租赁住房建设[J].建设科技，2020，（09）：6.
作者简介：
姚飘然（1999—），女，汉族，籍贯：广东省云浮人，广州工商学院经济贸易系18金融管理专业在读;
指导老师：刘晓瑜，广州工商学院。
关键词：住房租赁问题;城市人口发展;供需机遇
一、租赁市场现状
解决住房建设共性问题，实行政策性租赁住房。我国自住房比例较高，而租赁相对较低，由于今年特殊疫情原因，居住问题也加速呈现。国办39号文（《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台半年后，广东省也对租赁市场发展提出了更细化的支持性政策。2019年7月财政部、住房和城乡建设部发布的《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，其中选取广州等十二个城市，其中广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学”等公共服务权益，租房不售卖的租购同权保障决策，在一定程度上减少对炒房过热现象。但目前，房屋存在二房东差价模式承租，不少机构租房平台的中介，在平台发布的租金比业主直接放盘的租金水平还高，散布全市不少房源再转手找中介放盘，按比例从佣金中分成，房租间接被提高，整体房价水平也间接上涨。同时，各地政府为住房问题进行多方位规范住房租赁市场，但对于缺乏法律制度的完备性、土地的供给和专业程度不足等一些共性问题，目前尚需时间改善。
二、推动发展的前景
改革开放以来，广东省经济迅速和城市化进程快速推进。《广东"十四五"经济社会发展趋势与战略》中指出，房价上涨，居住者进行租房意愿将上升，租房的比例也随之上升。目前，我国常住人群中总量趋于稳定，新形势下颁布农村的深化改革政策，其中改革的主线之一是土地，租赁总体前景可观，闲置用地建设也具有操作空间。今年特殊原因使许多商家房子空置、房租空缺支付和资金链突然面临短缺等问题，蛋壳、自如和魔方等纷纷采用“自救”方式，通过“线上看房”平台积极招租、开启直播房地产“云看房”等形式，开拓新客源，增加租房市场给予。
在2019年数据表明了常住人口达到十一万多，比重占到了100%，其中城镇居住占据更高，而吸引外来人口因素之一是优质资源和教育人才水平高，在一线城市的教育资源更为集中，在吸引人才方面的优势更为明显。高校毕业生面临租房需求在持续增长，住房和压力出现部分缓解。全国住房和城乡建设工作会议提出，强调以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。安居且能乐业，家与社会两者并存，住上房子而不是炒房子，让其居住属性回归。
三、国外经验比较
借鉴国外租赁市场案例，促进我国吸取相关经验改革。正值我国大力发展住房租赁市场之际，在二手租赁市场虽不足10%，需要吸取国外成熟的住房租赁市场经验指导，平稳推进住房租赁市场的长期发展。
1.日本发展的原因：日本先后颁布了不少的租赁法规，解决补给和供需问题，推动租赁的发展。正如《城市住房计划法》里面写到“价格廉价居住房子”，提供住房法律支持支持，着重改变对现有住房补给和空缺状况。
2.美国租赁业发展的原因：①技术革命使设备更新改造投资增加和租赁的节税特点。美国作为住房租赁最发达的国家，房子自有率低，据2013年相关数据称54%住房租金处于400-999美元之间，住房和租金差异较大 ②美国法律和政策的支持和鼓励。最初美国的住房租赁市场是通过发展政府出资，向市场提供公共住房需求端的疏导，扩大租赁住房的供给，而其后美国政府从供给和需求端两方面入手，不断通过刺激引入社会资本和和扩大供给端注入房地产市场活力，间接推动本国经济的发展。
2019年常居住人口增量广东为四省中最多，居住量达到175万人口。中国的四大一线城市中，广东广州与深圳占其中二名额。广东省陆地面积大约为17.97万平方公里，一线城市的地理位置优势和就业资源丰富，吸引更多外来人口常租用户的到来，而根据第六次全国人口普查，广州实际人口已超过1400万，比深圳高了100万人口，随着常住人口规模继续增长，租赁需求也随之上升，租赁市场也将进一步释放。
四、推动租赁发展对策
推动住房租赁经营模式转变，改造城市租金和房价。住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》一文里提到，推进房地产租赁的试点，从政策角度看，政策出台有助于缓解部分城市租金和房价上涨压力，我国虽然在住房现实层面上存在有一系列不足和障碍，但是国家对住房问题这一方面比较重视，落实一系列的政策支持进行带来的良好效果。
1）补全供需空缺，更新空置房屋出售。开拓新土地补给，改建闲置土地资源，进行有效资源利用最大化，而在2019年住建部也發布了相关规定，允许规划将闲置之地进行改建，并结合各个城市不同情况和城市整体风貌，将评测合格的城市进行改造，商业用房改建为租赁住房。相信有了政策支持，供给与需求随着行情进行转移，加速市场上各种投资品种来供给人们的需求，满足投资者多元化的投资需求，增大投资者进入市场的机会，也间接增加就业机会。
2）市场形势多变，将原有旧模式改造进入新的市场。鼓励其他资金进入，解决住房短缺和租金的问题，加快提高资金利用率，注入新的资金供给“蓄水池”，通过建设、融资、管理和运营等多个环节进行资金引导，满足需求者和供给者顺利进入运营服务系统，打造一种“租也挺美好”的住房文化氛围，盘活新活力租房模式，使租赁市场进一步蓬勃发展，促进住房良性循环，最终推动了房地产经济发展。
五、总结
鼓励利用闲置土地资源，构建满足各种租赁住房的需求。面对住房发展规划的现状、不动产登记制度不完善和土地权备案等问题，要抓住其中并逐一解决问题，让城市住房现状跑出这一“怪圈”。无论是出售方或居住者，严格按照国家政策执行，其中包括完备每一项权益保障和配合政策进行规划市场整顿整改。市场前景发展潜力巨大，未来住房租赁市场无论以什么模式开展业务，都必须会以住房租赁为载体，促进住房租赁市场发展，必须构建住房租赁专业化、规模化的机构，才能把握发展机遇。
参考文献：
[1]曾飞，许志勇.以供给侧改革推动住房租赁市场健康发展[J].人民论坛·学术前沿， 2019，（24）：98-101.DOI：10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.24.011
[2]韩宇雷.广州天河地区青年长租公寓选址规划研究[D].华南理工大学，2019.
[3]高恒，张璐，焦怡雪.我国城市住房发展规划编制的现状、问题及政策建议[J].住宅产业，2020，（04）：76-80.
[4]黄程栋.疫情冲击下长租公寓发展的再审视[J].上海房地，2020， （05）：14-16.DOI：10.13997/j.cnki.cn31-1188/f.2020.05.005
[5]住房和城乡建设部：鼓励房企参与老旧小区改造及养老、租赁住房建设[J].建设科技，2020，（09）：6.
作者简介：
姚飘然（1999—），女，汉族，籍贯：广东省云浮人，广州工商学院经济贸易系18金融管理专业在读;
指导老师：刘晓瑜，广州工商学院。