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摘要：随着保障性住房建设运营工作的不断推进，多类别房源及多层次保障对象看似设计科学的供应体系也凸显出一些问题。比如，保障对象支付能力的变化直接引起住房类型的变化。怎样简单而方便地给予不同保障对象动态的保障，成为各地探索的课题。“二房和一”、“三房合一”、“四房和一”应运而生，目前得到国家认可的公廉并轨正进行推广。新旧政策的交替需要衔接好、过渡好，一些不成熟的建议，或许可为公廉并轨工作助一臂之力。
关键词：保障性安居工程；保障性住房；公廉并轨；差别化租金
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0040-01
从2010年开始大规模实施保障性安居工程以来，随着国家支持力度的不断加大和各级政府对项目建设的强力推进，保障性住房房源数量不断增加，形成了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房多类别、多层次的“四位一体”保障性住房供给模式。为城镇中低收入家庭和外来务工人员及新就业无房职工解决了不少住房困难问题。但，由于住房保障需求和供应是一个动态的过程，而且目前的房源种类多和保障家庭层次多，所以在保障性住房配租配售过程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入财产认定受信息共享机制尚未完全建立的制约，导致保障对象认定难，准入退出管理难，甚至出现一些寻租现象，对保障性住房公平有效分配造成了影响。
为此，不少地方在2013年底前就尝试通过保障性住房并轨运行来解决此类问题。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南郑州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。虽然从房源到保障家庭，合并内容不尽相同，但目的不外乎于让保障性住房的分配运行更加有效公平。2013年底，这种并轨模式在一定程度上得到了上层的认可。2013年12月2日，住房城乡建设部、财政部和国家发展改革委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号，以下简称《通知》），提出从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。至此，公廉并轨在全国范围内拉开帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體实施好这项工作呢？有几点建议，供参考。
一、整合政策机构，理顺体制机制。
在并轨前，作为保障性住房的两个重要组成部分，公共租赁住房和廉租住房在不同的政策规范下及不同的具体实施机构（如廉租办、公租办等）操作下平行运行，都发挥着重要的保障作用。并轨后，原先不同的政策需要衔接统一，如补助资金拨付使用、户型面积设计控制、租赁补贴分档分级、准入退出管理、后期物业服务等，都需要先整合再细化，特别是市以下政府应在《通知》的框架下合并修改原有的实施细则等制度，以利于实际操作机构便于操作。同时，实施机构要完善整合，人员经费要充实落实，特别是要向基层办事单位延伸，给社区居委会配备住房保障工作人员，如同其他社保工作一样在基层开展。整合了政策机构，理顺了机制体制，就为并轨后公共租赁住房更好地发挥保障作用奠定良好的基础。
二、敞口申报受理，避免集中扎堆。
并轨前，公共租赁住房和廉租住房保障的申报，均是采取分类开展、集中受理的办法进行，申请人需在规定的时间范围内提出申请。集中受理势必集中审核，因每个家庭的审核均涉及住房情况、家庭收入、财产状况等方方面面，审核量大，出错几率高。特别是，申请家庭的住房需求再迫切，也只能在统一的时间段里申报，不能兼顾个性需求。并轨后，不能再分类开展，如还是集中受理审核，不但工作量会加大，而且更难以及时照顾困难家庭的不同需求。因此，建议将原先的分期分批申报受理常态化，作为一项日常工作进入基层办事机构，方便群众随报随审，分批公示，及时保障。
三、优先保障急需。体现公平公正。
住房保障应从低端保起，优先满足住房最困难群体，如符合条件的优抚对象、住房救助对象的基本需求。所以，公廉并轨后，要保证住房最困难群体优先及时获得住房保障，体现公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要优先满足并轨前原廉租住房保障对象的需求，已保障的不得脱保，这是并轨的“兜底”工作。二是对于并轨后公共租赁住房的保障对象，市级以下要综合考虑其住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序规则，保障住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得实物配租。
四、暗补变为明补、租金实现差别化。
按照《通知》要求，公共租赁住房租金因市场租金而确定，保障对象应缴纳租金因其支付能力而确定，租金差别化是靠租金减免来实现的。由于原公共租赁住房保障对象的确定标准和原廉租住房是不同的，为实现先后衔接，两房并轨后，实行差别化租金是符合实际的。但是租金差别化不一定单单靠租金减免来实现，现金补贴不失为一种好办法，尤其是政府投资建设并运营管理的公共租赁住房。这种模式下，租赁同时期、同地段、同品质住房的租金是相同的，只因家庭困难程度不同而政府给予应缴纳租金不同比例的补贴，也就是说要租补分离、先缴后补，补贴不同。这样有利于保障对象观念的转变，从应该以低租金获得住房的想法转变为应该以市场租金获得住房，但因为经济条件受限而政府给予了不同程度的补贴。同时，为其支付能力提高后，按市场价格收取租金或退出机制的形成奠定了自然过渡的基础。
六、房屋允许调换。承租人间选择。
从申请、审核、公示到轮候、配租（配售），为确保公开、公平、公正，保障性住房的分配有着其严格的程序。目前，保障性住房轮候对象的选房，大多先采取综合因素评分或通过随机选定来确定配租、配售排序，然后按照确定的顺序来选择的方式进行；也有些地方，按照双摇号的方式进行，即房源摇号、轮候对象摇号，然后“一个萝卜对应一个坑”。无论哪种方式，均不可面面俱到、人人合心，其缘由为保障对象有着差别化的住房需求，如就业、就学、就医等房源区位需求的不同，楼层、面积、环境等居住习惯的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有调换住房的意愿。在房源较少时，调换住房实现起来较为困难，随着房源的不断增加，以及公廉并轨的推行，公共租赁住房的调换变为现实。住房保障部门作为一个平台，收集并发布相应信息，然后承租人间自主选择，进行调换，再由出租人办理相应变更手续。
参考文献：
[1]汪汀.三部门联合印发通知公共租赁住房和廉租住房将并轨运行[N].中国建设报，2013-12-7（1）.
[2]肖正华.河南漯河公廉并轨实践调查[N].中国建设报，2014-1-1（2）.
[3]布坤明.住房保障申报受理应常态化[N].中国建设报，2014-4-2（2）.
关键词：保障性安居工程；保障性住房；公廉并轨；差别化租金
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0040-01
从2010年开始大规模实施保障性安居工程以来，随着国家支持力度的不断加大和各级政府对项目建设的强力推进，保障性住房房源数量不断增加，形成了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房多类别、多层次的“四位一体”保障性住房供给模式。为城镇中低收入家庭和外来务工人员及新就业无房职工解决了不少住房困难问题。但，由于住房保障需求和供应是一个动态的过程，而且目前的房源种类多和保障家庭层次多，所以在保障性住房配租配售过程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入财产认定受信息共享机制尚未完全建立的制约，导致保障对象认定难，准入退出管理难，甚至出现一些寻租现象，对保障性住房公平有效分配造成了影响。
为此，不少地方在2013年底前就尝试通过保障性住房并轨运行来解决此类问题。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南郑州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。虽然从房源到保障家庭，合并内容不尽相同，但目的不外乎于让保障性住房的分配运行更加有效公平。2013年底，这种并轨模式在一定程度上得到了上层的认可。2013年12月2日，住房城乡建设部、财政部和国家发展改革委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号，以下简称《通知》），提出从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。至此，公廉并轨在全国范围内拉开帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體实施好这项工作呢？有几点建议，供参考。
一、整合政策机构，理顺体制机制。
在并轨前，作为保障性住房的两个重要组成部分，公共租赁住房和廉租住房在不同的政策规范下及不同的具体实施机构（如廉租办、公租办等）操作下平行运行，都发挥着重要的保障作用。并轨后，原先不同的政策需要衔接统一，如补助资金拨付使用、户型面积设计控制、租赁补贴分档分级、准入退出管理、后期物业服务等，都需要先整合再细化，特别是市以下政府应在《通知》的框架下合并修改原有的实施细则等制度，以利于实际操作机构便于操作。同时，实施机构要完善整合，人员经费要充实落实，特别是要向基层办事单位延伸，给社区居委会配备住房保障工作人员，如同其他社保工作一样在基层开展。整合了政策机构，理顺了机制体制，就为并轨后公共租赁住房更好地发挥保障作用奠定良好的基础。
二、敞口申报受理，避免集中扎堆。
并轨前，公共租赁住房和廉租住房保障的申报，均是采取分类开展、集中受理的办法进行，申请人需在规定的时间范围内提出申请。集中受理势必集中审核，因每个家庭的审核均涉及住房情况、家庭收入、财产状况等方方面面，审核量大，出错几率高。特别是，申请家庭的住房需求再迫切，也只能在统一的时间段里申报，不能兼顾个性需求。并轨后，不能再分类开展，如还是集中受理审核，不但工作量会加大，而且更难以及时照顾困难家庭的不同需求。因此，建议将原先的分期分批申报受理常态化，作为一项日常工作进入基层办事机构，方便群众随报随审，分批公示，及时保障。
三、优先保障急需。体现公平公正。
住房保障应从低端保起，优先满足住房最困难群体，如符合条件的优抚对象、住房救助对象的基本需求。所以，公廉并轨后，要保证住房最困难群体优先及时获得住房保障，体现公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要优先满足并轨前原廉租住房保障对象的需求，已保障的不得脱保，这是并轨的“兜底”工作。二是对于并轨后公共租赁住房的保障对象，市级以下要综合考虑其住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序规则，保障住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得实物配租。
四、暗补变为明补、租金实现差别化。
按照《通知》要求，公共租赁住房租金因市场租金而确定，保障对象应缴纳租金因其支付能力而确定，租金差别化是靠租金减免来实现的。由于原公共租赁住房保障对象的确定标准和原廉租住房是不同的，为实现先后衔接，两房并轨后，实行差别化租金是符合实际的。但是租金差别化不一定单单靠租金减免来实现，现金补贴不失为一种好办法，尤其是政府投资建设并运营管理的公共租赁住房。这种模式下，租赁同时期、同地段、同品质住房的租金是相同的，只因家庭困难程度不同而政府给予应缴纳租金不同比例的补贴，也就是说要租补分离、先缴后补，补贴不同。这样有利于保障对象观念的转变，从应该以低租金获得住房的想法转变为应该以市场租金获得住房，但因为经济条件受限而政府给予了不同程度的补贴。同时，为其支付能力提高后，按市场价格收取租金或退出机制的形成奠定了自然过渡的基础。
六、房屋允许调换。承租人间选择。
从申请、审核、公示到轮候、配租（配售），为确保公开、公平、公正，保障性住房的分配有着其严格的程序。目前，保障性住房轮候对象的选房，大多先采取综合因素评分或通过随机选定来确定配租、配售排序，然后按照确定的顺序来选择的方式进行；也有些地方，按照双摇号的方式进行，即房源摇号、轮候对象摇号，然后“一个萝卜对应一个坑”。无论哪种方式，均不可面面俱到、人人合心，其缘由为保障对象有着差别化的住房需求，如就业、就学、就医等房源区位需求的不同，楼层、面积、环境等居住习惯的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有调换住房的意愿。在房源较少时，调换住房实现起来较为困难，随着房源的不断增加，以及公廉并轨的推行，公共租赁住房的调换变为现实。住房保障部门作为一个平台，收集并发布相应信息，然后承租人间自主选择，进行调换，再由出租人办理相应变更手续。
参考文献：
[1]汪汀.三部门联合印发通知公共租赁住房和廉租住房将并轨运行[N].中国建设报，2013-12-7（1）.
[2]肖正华.河南漯河公廉并轨实践调查[N].中国建设报，2014-1-1（2）.
[3]布坤明.住房保障申报受理应常态化[N].中国建设报，2014-4-2（2）.