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摘 要：改革开放以来，中国的商业地产不断引进外国商业地产的经营理念和管理模式，并结合自身情况进行改造和升级。商业地产是商业与地产的有机结合体，是一项能提供稳定现金流的实物资产。商业是消费的具象化，而地产则是资本保值增值的有效载体。中国商业地产的管理模式从最初的物业管理升级为运营管理，近年来进一步提升至“资产管理”层面。本文首先介绍了商业地产资产管理中投资、融资、管理、退出这四个环节，然后对商业地产的资产管理存在的问题进行了分析，并给出了解决措施。
关键词：商业地产;资产管理;重资产模式;轻资产模式
改革开放以来，中国的商业地产不断引进外国商业地产的经营理念和管理模式，并结合自身情况进行改造和升级。商业地产是商业与地产的有机结合体，是一项能提供稳定现金流的实物资产。商业是消费的具象化，而地产则是资本保值增值的有效载体。中国商业地产的管理模式从最初的物业管理升级为运营管理，近年来进一步提升至“资产管理”层面。
一、商业地产资产管理的四个环节
商业地产的资产管理，指将资产对接资金，将资金注入资产，实现资金收益和资产增值。资金要经历投资、融资、管理、退出的全生命周期，而资产要进行定位策划、设计管理、工程管理、招商管理、营销推广、运营管理、物业管理的全价值链整合。
（一）投资
商业地产投资分为重资产和轻资产两种模式。重资产指获取资产全部或绝大部分产权，成为业主或控股股东。与之相对的轻资产模式指利用公司品牌效应和经营能力，例如在选址建设、招商管理、信息管理系统等方面的优势获取商业地产的经营管理权，获取资产管理费收入。重资产投资模式的优势是产权与经营权统一，所有者与经营者利益一致，劣势是资金投入大、风险高;轻资产投资模式的优势是资金投入低、风险低，劣势是产权与经营权不统一，所有者与经营者利益不一致。
在中国商业地产市场上，轻资产模式的代表者之一为万达地产。万达于2015年提出轻资产战略，其盈利模式转变为赚取品牌费、管理费和知识产权费，减少资金投入，降低资产负债率，同时实现了规模扩张。2019年1月，王健林在万达集团年度总结会上表示，万达将剥离房地产业务，转变成一个商业运营管理企业。而坚持重资产模式的地产公司也不鲜见，例如香港太古地产，坚持重资产模式，保持较为缓慢的开发节奏，在为数不多的自持地产项目上进行深耕，其持有项目包括北京三里屯太古里、成都远洋太古里等热门购物中心。
（二）融资
商业地产企业融资方式分为外源融资和内源融资，常见外源融资方式包括：上市融资、非上市增资扩股、联合开发、资产证券化、房地产信托、海外融资、夹层融资、融资租赁、债券、建设单位垫资、银票、商票、以及银行贷款;内源融资包括：销售回笼和自有资金。
以上各项融资方式中，最适宜商业地产投资方退出的方式为房地产信托，即REITs（Real Estate Investment Trusts）。房地产信托通过发行股票集合公众投资者资金，将商业地产经营收益以分红的方式分配给投资人，起到募集资金、分散风险、灵活退出的目的。
REITs作为一种类似股票的投资标的，在美国、澳洲、新加坡、日本已经发展成熟。但中国尚未允许公众投资REITs，中国仅有类REITs产品，其投资人为私募基金。外资企业在房地产信托方面有着较为成熟的经验，其代表公司有光控安石、黑石集团、凯德集团等。
（三）管理
商業地产资产管理的核心是通过管理实现增值，其管理方式主要包括：
1、业态重组
注入新业态，如体育、医疗、动漫等;体验式消费加差异化品牌;培植围绕自身IP的多元业务。
2、产品优化
通过空间营造项目形象;举行优质主题体验活动，通过业态联动提升业绩;发掘项目自身特点，打造差异化主题商业。
3、运营创新
提供丰富的体验服务，以提升客户体验为优先目标;充分利用科技产品，结合数据技术提供智能化服务;结合新零售概念，通过线上导流，线下场景创新，吸引最大客流。
4、精益管理
操作流程标准化、财务共享中心化、实施全面预算管理。
（四）退出
商业地产退出模式主要有四种：
1、资产转让
将资产整体出售给投资者。
2、股权转让
将持有该资产的公司的股权转让给投资者。
3、REITs
将资产以证券化的形式分散出售给投资者，运营商仍然保留运营权和超额收益分配权。在REITs中，美国黑石集团的不动产基金最为受人瞩目，其倡导的投资理念是买入、修复、卖出。这种策略的核心其实就是买入成熟物业资产，提高财务杠杆，更换管理团队，做大市场规模，然后择机分拆上市或整体出售。
4、散售
将资产分割出售给投资者，投资者获取一个或多个商铺的产权。但散售会严重影响资产品质，甚至拖垮该商业地产的运营商。例如，2006年南昌紫金城购物中心将30万平面积出售给了3141名业主，而前来租赁洽谈的商家因产权分散不敢租赁，使得招商极为困难，导致商管公司于2014年申请破产;北京大钟寺中坤广场由于小业主众多、产权分散，无法进行有效统一管理，使得这个处在北京黄金地段的商业中心大面积空置。
二、商业地产资产管理存在的问题
（一）商业地产的资产管理观落后
中国的商业地产大多数处在物业管理和运营管理的层面，少数达到投资管理的级别，几乎没有纯粹的资产管理者。物业管理重在资产维护、运营管理重在租金收入、投资管理重在投前和退出，资产管理则是将这三者融会贯通。能做出如此要求的通常是来自于社会的资本，只有在以资产证券化为退出方式的情况下才会做出如此精细化的要求。因为中国缺失资产证券化这样的退出路径，也就不会有商业地产实施如此全面而精细化的管理。 （二）投融资机制落后
商业地产投资规模大、回收周期长，开发商资金压力极大。目前我国商业地产资金主要来自于开发商自身的积累、银行抵押贷款和公司债等债权融资方式。而上市融资和私募地产基金融资方式由于监管的严格要求和相关法规未完善，国内仅有少数开发商能够获得上市融资和私募地产基金的资金来源。
融资渠道有限使得开发商在市场行情不好的情况下不得不散售以回笼资金，但商业地产整体持有、统一经营是关键，散售与资产管理的目标背道而驰。
（三）商业地产的商业形态单一
在电商的冲击下，中国商业地产运营商已经意识到，商业地产若不从“零售场所”转向“综合服务商”将难以为继。中国商业地产运营商也一直在思考“消费者在能够网购的情况下，为什么来逛商场”这一问题，进行了诸多改进，比如减少零售的比例，加大餐饮和娱乐比例。但这样的转变还不足以在商业地产激烈的竞争中突围。中国商业地产另一个问题是同质化严重，在建筑形式上千城一面，在入驻品牌上重复率高达50%，缺少差异化和特色化。
（四）忽视商业地产项目的后续运营
部分二线城市新城区、三线城市的商业中心项目存在标志性和政绩性明显的现象，而后续由于招商和运营难度大，专业人才匮乏，导致后续运营乏力，经营惨淡，甚至成为烂尾楼。
三、商业地产资产管理存在问题的解决对策
（一）转变商业地产的资产管理观
从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变，加强资产运作的计划性，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。
（二）探索创新的投融资机制
经过40余年的探索和发展，国外已发展出成熟的地产基金模式，例如美国的黑石模式、澳洲的西田模式、新加坡的凯德模式等。参考这些成熟的基金模式，尽快开放中国商业地产基金市场，既可以解决商业地产开发商的资金短缺难题以及由此造成的对资产品质的损害问题，又可以擴大社会资金投资渠道。
（三）大力开发全价值链的商业地产
通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体。
（四）加强商业地产项目的后续运营
对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。
四、结束语
商业地产近几年出于高速发展期，大量投资者将资金投入其中。不论是投资方还是运营方，都需要从“资产管理”这个更高的角度去俯瞰商业地产项目，实现资金的收益和资产的增值。
参考文献：
[1]周红.万达地产轻资产战略运营模式分析[J].农村经济与科技， 2017， 28（20）：93-94.
[2]谢金龙.房地产企业轻资产模式创新方向[J].上海房地， 2016（8）：32-33.
[3]杨庆茹.商业地产轻资产化转型财务战略探究――以万达轻资产化为例[J].行政事业资产与财务， 2017（9）：83-84.
[4]郑海波.一半是海水，一半是火焰——中国商业地产资产管理现状与建议[J].中国房地产， 2016（32）：40-43.
[5]陈方勇.商业地产的资产管理观[J].中国房地产， 2016（29）：44-45.
关键词：商业地产;资产管理;重资产模式;轻资产模式
改革开放以来，中国的商业地产不断引进外国商业地产的经营理念和管理模式，并结合自身情况进行改造和升级。商业地产是商业与地产的有机结合体，是一项能提供稳定现金流的实物资产。商业是消费的具象化，而地产则是资本保值增值的有效载体。中国商业地产的管理模式从最初的物业管理升级为运营管理，近年来进一步提升至“资产管理”层面。
一、商业地产资产管理的四个环节
商业地产的资产管理，指将资产对接资金，将资金注入资产，实现资金收益和资产增值。资金要经历投资、融资、管理、退出的全生命周期，而资产要进行定位策划、设计管理、工程管理、招商管理、营销推广、运营管理、物业管理的全价值链整合。
（一）投资
商业地产投资分为重资产和轻资产两种模式。重资产指获取资产全部或绝大部分产权，成为业主或控股股东。与之相对的轻资产模式指利用公司品牌效应和经营能力，例如在选址建设、招商管理、信息管理系统等方面的优势获取商业地产的经营管理权，获取资产管理费收入。重资产投资模式的优势是产权与经营权统一，所有者与经营者利益一致，劣势是资金投入大、风险高;轻资产投资模式的优势是资金投入低、风险低，劣势是产权与经营权不统一，所有者与经营者利益不一致。
在中国商业地产市场上，轻资产模式的代表者之一为万达地产。万达于2015年提出轻资产战略，其盈利模式转变为赚取品牌费、管理费和知识产权费，减少资金投入，降低资产负债率，同时实现了规模扩张。2019年1月，王健林在万达集团年度总结会上表示，万达将剥离房地产业务，转变成一个商业运营管理企业。而坚持重资产模式的地产公司也不鲜见，例如香港太古地产，坚持重资产模式，保持较为缓慢的开发节奏，在为数不多的自持地产项目上进行深耕，其持有项目包括北京三里屯太古里、成都远洋太古里等热门购物中心。
（二）融资
商业地产企业融资方式分为外源融资和内源融资，常见外源融资方式包括：上市融资、非上市增资扩股、联合开发、资产证券化、房地产信托、海外融资、夹层融资、融资租赁、债券、建设单位垫资、银票、商票、以及银行贷款;内源融资包括：销售回笼和自有资金。
以上各项融资方式中，最适宜商业地产投资方退出的方式为房地产信托，即REITs（Real Estate Investment Trusts）。房地产信托通过发行股票集合公众投资者资金，将商业地产经营收益以分红的方式分配给投资人，起到募集资金、分散风险、灵活退出的目的。
REITs作为一种类似股票的投资标的，在美国、澳洲、新加坡、日本已经发展成熟。但中国尚未允许公众投资REITs，中国仅有类REITs产品，其投资人为私募基金。外资企业在房地产信托方面有着较为成熟的经验，其代表公司有光控安石、黑石集团、凯德集团等。
（三）管理
商業地产资产管理的核心是通过管理实现增值，其管理方式主要包括：
1、业态重组
注入新业态，如体育、医疗、动漫等;体验式消费加差异化品牌;培植围绕自身IP的多元业务。
2、产品优化
通过空间营造项目形象;举行优质主题体验活动，通过业态联动提升业绩;发掘项目自身特点，打造差异化主题商业。
3、运营创新
提供丰富的体验服务，以提升客户体验为优先目标;充分利用科技产品，结合数据技术提供智能化服务;结合新零售概念，通过线上导流，线下场景创新，吸引最大客流。
4、精益管理
操作流程标准化、财务共享中心化、实施全面预算管理。
（四）退出
商业地产退出模式主要有四种：
1、资产转让
将资产整体出售给投资者。
2、股权转让
将持有该资产的公司的股权转让给投资者。
3、REITs
将资产以证券化的形式分散出售给投资者，运营商仍然保留运营权和超额收益分配权。在REITs中，美国黑石集团的不动产基金最为受人瞩目，其倡导的投资理念是买入、修复、卖出。这种策略的核心其实就是买入成熟物业资产，提高财务杠杆，更换管理团队，做大市场规模，然后择机分拆上市或整体出售。
4、散售
将资产分割出售给投资者，投资者获取一个或多个商铺的产权。但散售会严重影响资产品质，甚至拖垮该商业地产的运营商。例如，2006年南昌紫金城购物中心将30万平面积出售给了3141名业主，而前来租赁洽谈的商家因产权分散不敢租赁，使得招商极为困难，导致商管公司于2014年申请破产;北京大钟寺中坤广场由于小业主众多、产权分散，无法进行有效统一管理，使得这个处在北京黄金地段的商业中心大面积空置。
二、商业地产资产管理存在的问题
（一）商业地产的资产管理观落后
中国的商业地产大多数处在物业管理和运营管理的层面，少数达到投资管理的级别，几乎没有纯粹的资产管理者。物业管理重在资产维护、运营管理重在租金收入、投资管理重在投前和退出，资产管理则是将这三者融会贯通。能做出如此要求的通常是来自于社会的资本，只有在以资产证券化为退出方式的情况下才会做出如此精细化的要求。因为中国缺失资产证券化这样的退出路径，也就不会有商业地产实施如此全面而精细化的管理。 （二）投融资机制落后
商业地产投资规模大、回收周期长，开发商资金压力极大。目前我国商业地产资金主要来自于开发商自身的积累、银行抵押贷款和公司债等债权融资方式。而上市融资和私募地产基金融资方式由于监管的严格要求和相关法规未完善，国内仅有少数开发商能够获得上市融资和私募地产基金的资金来源。
融资渠道有限使得开发商在市场行情不好的情况下不得不散售以回笼资金，但商业地产整体持有、统一经营是关键，散售与资产管理的目标背道而驰。
（三）商业地产的商业形态单一
在电商的冲击下，中国商业地产运营商已经意识到，商业地产若不从“零售场所”转向“综合服务商”将难以为继。中国商业地产运营商也一直在思考“消费者在能够网购的情况下，为什么来逛商场”这一问题，进行了诸多改进，比如减少零售的比例，加大餐饮和娱乐比例。但这样的转变还不足以在商业地产激烈的竞争中突围。中国商业地产另一个问题是同质化严重，在建筑形式上千城一面，在入驻品牌上重复率高达50%，缺少差异化和特色化。
（四）忽视商业地产项目的后续运营
部分二线城市新城区、三线城市的商业中心项目存在标志性和政绩性明显的现象，而后续由于招商和运营难度大，专业人才匮乏，导致后续运营乏力，经营惨淡，甚至成为烂尾楼。
三、商业地产资产管理存在问题的解决对策
（一）转变商业地产的资产管理观
从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变，加强资产运作的计划性，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。
（二）探索创新的投融资机制
经过40余年的探索和发展，国外已发展出成熟的地产基金模式，例如美国的黑石模式、澳洲的西田模式、新加坡的凯德模式等。参考这些成熟的基金模式，尽快开放中国商业地产基金市场，既可以解决商业地产开发商的资金短缺难题以及由此造成的对资产品质的损害问题，又可以擴大社会资金投资渠道。
（三）大力开发全价值链的商业地产
通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体。
（四）加强商业地产项目的后续运营
对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。
四、结束语
商业地产近几年出于高速发展期，大量投资者将资金投入其中。不论是投资方还是运营方，都需要从“资产管理”这个更高的角度去俯瞰商业地产项目，实现资金的收益和资产的增值。
参考文献：
[1]周红.万达地产轻资产战略运营模式分析[J].农村经济与科技， 2017， 28（20）：93-94.
[2]谢金龙.房地产企业轻资产模式创新方向[J].上海房地， 2016（8）：32-33.
[3]杨庆茹.商业地产轻资产化转型财务战略探究――以万达轻资产化为例[J].行政事业资产与财务， 2017（9）：83-84.
[4]郑海波.一半是海水，一半是火焰——中国商业地产资产管理现状与建议[J].中国房地产， 2016（32）：40-43.
[5]陈方勇.商业地产的资产管理观[J].中国房地产， 2016（29）：44-45.