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【摘 要】住宅房屋修缮工程的质量控制，即运用科学管理方法对施工生产的全过程的质量（包括工作质量和工程质量两部分）实行严格的管理。工程质量控制的任务是监督生产中执行技术标准的情况。质量控制的发展历史有质量的检验、统计质量控制和全面质量控制三个阶段。
【关键词】住宅房屋；修缮工程；质量控制
住宅房屋一经建成，损坏也就开始。随着时间的推移，都要求对其结构强度、刚度、耐久性、安全性进行鉴定，并对建筑功能和各种设备的可靠性及功效等进行评估和检测，根据不同的需要采取维修、加固、改造更新。由于住宅房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了住宅房屋修缮具有专业性强、内容繁杂、难度大等特点。本文将从以下几个方面入手进行探讨。
1 住宅房屋修缮概述
住宅房屋修缮有广义和狭义之分。狭义的住宅房屋修缮仅仅是指对住宅房屋的养护和维修；广义的住宅房屋修缮指的是住宅房屋自建成到报废整个使用过程中的养护、修缮和改建，其目的在于修复由自然因素、人为因素所造成的住宅房屋损坏，延长住宅房屋的使用年限，保证住宅房屋正常地发挥其使用功能，这是物业管理的基础性工作。《上海物业管理行业规范》中明确规定，物业管理公司服务窗口周一至周六全天服务，24小时受理居民报修，全年提供维修服务；对业主的急修项目必须在2小时内到达现场24小时内修复；如不能在规定时间内修复，应做出限时修复的承诺；小修项目3天内修复（不包括预约、雨天筑漏）。不能以双休日或节假日为借口顺延；需安排工程修理的，应及时告知报修人并做好回访工作。
2 住宅房屋修缮工程的质量控制
质量控制中的质量检验阶段，检验人员对于产品质量的控制和处理办法，仅限于检查不合格产品，并把挑选出来。统计质量控制阶段着眼点从单纯发现生产中缺陷转变为找出生产缺陷的原因，组织信息反馈，找出并排除影响产品质量的各种因素，把不合格产品尽可能地消灭在萌芽状态。全面质量控制要求把质量控制贯串在设计、生产、辅助生产、用户服务的全过程中，即实行全面的、全员的质量控制，并建立起包括各项管理工作在内的质量保证体系。因此，对修缮工程的量方验收工作提出了一定的要求。
3 住宅房屋修缮工程质量控制的具体措施
3.1 住宅房屋修缮的前期工作质量控制
住宅房屋修缮的前期工作，指的是查勘鉴定、制定修缮方案、工程设计、工程预算、工程报建、搬迁住户（根据情况而定）、申请占用道路、备工备料，以及处理毗邻住宅房屋的关系、协调内部工作和有关单位的关系和施工用水用电、住宅房屋修缮前的临时安全措施、工程后续贮备要做好这些住宅房屋修缮的前期工作，就应注意以下几个方面。
一要妥善安排，尽可能减少对住户影响。除了翻修工程、大型的综合维修和大修工程，必须搬迁住户外，一般的住宅房屋修缮施工大多不搬迁住户，以避免住户迁进迁出的麻烦，以及减少占用周转房和费用开支等。在编制修缮施工作业计划时，对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，这在事前应妥善安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作规程中，应尽可能地减少其影响面，缩短工期，文明施工，以免过多地增添住户的麻烦。
三要有计划、有步骤地解决好工程后续贮备问题。住宅房屋修缮必须有计划、有步骤地进行，只有这样才能加快进度，提高效率。按照已有的工作经验，在同一期间，住宅房屋修缮工程的完工、施工、待工项目之比，以 1： 2： 3 较为合理。也就是说，每修缮 1 栋住宅房屋，要有 2 栋住宅房屋在施工之中，有 4栋已做好前期工作，等待开工。
3.2 住宅房屋修缮施工阶段的质量控制
房屋修缮工程的类型较多，项目繁多、面广、数量大，使用材料的品种、规格也多。外部需要供应、运输、市政设施、供水、供电等部门的配合协作，还必须在修缮施工中因地制宜地进行各施工阶段、施工环节、工序和工程的很好协调，搞好总体综合平衡。为此，对修缮工程先要有计划、有步骤，施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作，并认真、及时检查计划的实施情况。
3.2.1 维修施工调度管理
房屋维修施工调度管理是以维修工程施工进度计划为基础，在施工中不断使人工、材料、机械和施工任务进度之间达到平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。其管理的主要内容是：（1）经常检查督促施工计划和工程方案的执行情况，进行人力物力平衡调度。（2）组织材料的运输和供应，确保施工连续。
3.2.2 维修施工计划管理
维修施工计划是指按照施工总进度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制定的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：（1）贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按E1分别落实到施工班组和个人。（2）督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查和班组19查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。
3.2.3 维修施工技术管理
维修施工技术管理就是指对房屋维修施工中的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。其管理的主要内容是；（1）对维修设计施工图的技术管理。主要内容包括检查施工组织设计、施工方案、施工说明是否完整明确，是否符合有关技术规范或规定；维修施工的技术装备条件与设计要求是否达到一致；对维修设计提出合理化建议或修改设计。（2）对施工技术的管理。其主要内容是提出维修工程应达到的质量标准和提高工程质量保证安全的技术措施；拆除原有房屋和减轻对毗邻房屋的影响而应采取的安全技术措施；冬雨季及夜间施工技术措施；维修工程中可能的质量通病及应采取的预防性技术措施；利用旧料和提高旧料利用质量的技术措施。
3.2.4 维修施工质量和安全管理
维修施工质量和安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身安全和对业主负责的思想而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是：（1）建立健全质量安全监督检查机构，配备专职人员，分级管理，层层负责，并互相协调配合。（2）坚持质量和安全检查制度，实行班组自检、互检和交接检查制度，对关键部位和隐蔽工程的质量要严格检查。（3）制定质量管理计划、质量保证措施、安全生产各项管理制度和技术措施。（4）加强中间检查和技术复核，尤其是对关键部位的质量检查复核工作。（5）做好房屋维修工程施工质量的检查验收和质量跟踪，实行质量回访。
3.2.5 维修施工的材料管理
维修施工的材料管理直接影响施工计划、进度、质量和维修成本。其管理的主要内容是：（1）有计划的组织材料分期分批进场，满足连续施工的需要。（2）加强对材料品种、规格和質量的检查验收管理，以保证维修施工质量。（3）实行材料收发核算制，做好材料保管工作。（4）及时回收旧料废料，办好转退料手续。
4 结论
由于住宅房屋修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。重视住宅房屋建筑的保护和维修工程质量控制，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。
参考文献
[1]邱蓓. 浅谈房屋修缮工程的工作[J]. 科学之友，2010.01.
[2]林援朝主编. 物业管理条例实施手册（中卷）[M]. 中国环境科学出版社，2003.06.
[3]王爱民主编. 房地产市场营销[M]. 复旦大学出版社，2006.12.
作者简介：
富珏（1984—），女，汉族，上海浦东，本科，上海市浦东新区物业管理中心。
【关键词】住宅房屋；修缮工程；质量控制
住宅房屋一经建成，损坏也就开始。随着时间的推移，都要求对其结构强度、刚度、耐久性、安全性进行鉴定，并对建筑功能和各种设备的可靠性及功效等进行评估和检测，根据不同的需要采取维修、加固、改造更新。由于住宅房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了住宅房屋修缮具有专业性强、内容繁杂、难度大等特点。本文将从以下几个方面入手进行探讨。
1 住宅房屋修缮概述
住宅房屋修缮有广义和狭义之分。狭义的住宅房屋修缮仅仅是指对住宅房屋的养护和维修；广义的住宅房屋修缮指的是住宅房屋自建成到报废整个使用过程中的养护、修缮和改建，其目的在于修复由自然因素、人为因素所造成的住宅房屋损坏，延长住宅房屋的使用年限，保证住宅房屋正常地发挥其使用功能，这是物业管理的基础性工作。《上海物业管理行业规范》中明确规定，物业管理公司服务窗口周一至周六全天服务，24小时受理居民报修，全年提供维修服务；对业主的急修项目必须在2小时内到达现场24小时内修复；如不能在规定时间内修复，应做出限时修复的承诺；小修项目3天内修复（不包括预约、雨天筑漏）。不能以双休日或节假日为借口顺延；需安排工程修理的，应及时告知报修人并做好回访工作。
2 住宅房屋修缮工程的质量控制
质量控制中的质量检验阶段，检验人员对于产品质量的控制和处理办法，仅限于检查不合格产品，并把挑选出来。统计质量控制阶段着眼点从单纯发现生产中缺陷转变为找出生产缺陷的原因，组织信息反馈，找出并排除影响产品质量的各种因素，把不合格产品尽可能地消灭在萌芽状态。全面质量控制要求把质量控制贯串在设计、生产、辅助生产、用户服务的全过程中，即实行全面的、全员的质量控制，并建立起包括各项管理工作在内的质量保证体系。因此，对修缮工程的量方验收工作提出了一定的要求。
3 住宅房屋修缮工程质量控制的具体措施
3.1 住宅房屋修缮的前期工作质量控制
住宅房屋修缮的前期工作，指的是查勘鉴定、制定修缮方案、工程设计、工程预算、工程报建、搬迁住户（根据情况而定）、申请占用道路、备工备料，以及处理毗邻住宅房屋的关系、协调内部工作和有关单位的关系和施工用水用电、住宅房屋修缮前的临时安全措施、工程后续贮备要做好这些住宅房屋修缮的前期工作，就应注意以下几个方面。
一要妥善安排，尽可能减少对住户影响。除了翻修工程、大型的综合维修和大修工程，必须搬迁住户外，一般的住宅房屋修缮施工大多不搬迁住户，以避免住户迁进迁出的麻烦，以及减少占用周转房和费用开支等。在编制修缮施工作业计划时，对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，这在事前应妥善安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作规程中，应尽可能地减少其影响面，缩短工期，文明施工，以免过多地增添住户的麻烦。
三要有计划、有步骤地解决好工程后续贮备问题。住宅房屋修缮必须有计划、有步骤地进行，只有这样才能加快进度，提高效率。按照已有的工作经验，在同一期间，住宅房屋修缮工程的完工、施工、待工项目之比，以 1： 2： 3 较为合理。也就是说，每修缮 1 栋住宅房屋，要有 2 栋住宅房屋在施工之中，有 4栋已做好前期工作，等待开工。
3.2 住宅房屋修缮施工阶段的质量控制
房屋修缮工程的类型较多，项目繁多、面广、数量大，使用材料的品种、规格也多。外部需要供应、运输、市政设施、供水、供电等部门的配合协作，还必须在修缮施工中因地制宜地进行各施工阶段、施工环节、工序和工程的很好协调，搞好总体综合平衡。为此，对修缮工程先要有计划、有步骤，施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作，并认真、及时检查计划的实施情况。
3.2.1 维修施工调度管理
房屋维修施工调度管理是以维修工程施工进度计划为基础，在施工中不断使人工、材料、机械和施工任务进度之间达到平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。其管理的主要内容是：（1）经常检查督促施工计划和工程方案的执行情况，进行人力物力平衡调度。（2）组织材料的运输和供应，确保施工连续。
3.2.2 维修施工计划管理
维修施工计划是指按照施工总进度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制定的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：（1）贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按E1分别落实到施工班组和个人。（2）督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查和班组19查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。
3.2.3 维修施工技术管理
维修施工技术管理就是指对房屋维修施工中的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。其管理的主要内容是；（1）对维修设计施工图的技术管理。主要内容包括检查施工组织设计、施工方案、施工说明是否完整明确，是否符合有关技术规范或规定；维修施工的技术装备条件与设计要求是否达到一致；对维修设计提出合理化建议或修改设计。（2）对施工技术的管理。其主要内容是提出维修工程应达到的质量标准和提高工程质量保证安全的技术措施；拆除原有房屋和减轻对毗邻房屋的影响而应采取的安全技术措施；冬雨季及夜间施工技术措施；维修工程中可能的质量通病及应采取的预防性技术措施；利用旧料和提高旧料利用质量的技术措施。
3.2.4 维修施工质量和安全管理
维修施工质量和安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身安全和对业主负责的思想而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是：（1）建立健全质量安全监督检查机构，配备专职人员，分级管理，层层负责，并互相协调配合。（2）坚持质量和安全检查制度，实行班组自检、互检和交接检查制度，对关键部位和隐蔽工程的质量要严格检查。（3）制定质量管理计划、质量保证措施、安全生产各项管理制度和技术措施。（4）加强中间检查和技术复核，尤其是对关键部位的质量检查复核工作。（5）做好房屋维修工程施工质量的检查验收和质量跟踪，实行质量回访。
3.2.5 维修施工的材料管理
维修施工的材料管理直接影响施工计划、进度、质量和维修成本。其管理的主要内容是：（1）有计划的组织材料分期分批进场，满足连续施工的需要。（2）加强对材料品种、规格和質量的检查验收管理，以保证维修施工质量。（3）实行材料收发核算制，做好材料保管工作。（4）及时回收旧料废料，办好转退料手续。
4 结论
由于住宅房屋修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。重视住宅房屋建筑的保护和维修工程质量控制，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。
参考文献
[1]邱蓓. 浅谈房屋修缮工程的工作[J]. 科学之友，2010.01.
[2]林援朝主编. 物业管理条例实施手册（中卷）[M]. 中国环境科学出版社，2003.06.
[3]王爱民主编. 房地产市场营销[M]. 复旦大学出版社，2006.12.
作者简介：
富珏（1984—），女，汉族，上海浦东，本科，上海市浦东新区物业管理中心。