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腐败为楼市虚火添一把柴
在2007年的全国“两会”上，房地产行业权钱交易的“潜规则”成为不少人大代表、政协委员关注的热点问题。据统计，在2006年全国建设系统查处的违法违纪和涉嫌违法违纪的415人中，建设系统行政机关及其管理职能部门的工作人员占了68%。房地产行业已成为腐败现象易发多发高发的重点领域。
江苏省纪检系统不久前举办的一个反腐教育展让许多参观者驻足，其中负责城建的政府官员与开发商相互勾结牟取暴利的案例格外引人注目。如苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等人，其贪腐行为均与房地产有直接的关联。从中可以看出楼市腐败不仅让国家的房地产调控政策大打折扣，而且也吹大了楼市泡沫，使购房者背负着沉重的经济负担。
“房地产宏观调控的一大任务就是反腐败！”不少有识之士都认为，腐败存在于房地产市场的众多环节，比如土地批租、土地融资，甚至灰色收入投资等。官商勾结扰乱了房地产市场操作的公平性，也打破了市场经济规律下的资源配置的有效性。楼市腐败的频发与制度设计和行业的特点不无关联。就目前房地产市场来看，从土地出让、项目审批、银行贷款到销售环节，每个环节都有可能给官商勾结、行贿受贿提供方便，而不法房地产开发商最终要将行贿成本计入房价，从而导致房价上涨。
南京一位大型房地产开发公司的总经理曾经坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%。”那么，房地产项目的“灰色成本”是如何入账的呢？据业内人士透露，除了虚支招待费、管理费消化一小部分以外，再就是摊到建筑安装成本上了。当然，这些“灰色成本”最后都是要购房者来“埋单”的。以江苏常州市原副市长张东林受贿270多万元一案为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担2700元；如果是500套房子，每户要承担5400元。
业内人士透露，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主管部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。江苏一位开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，他们就会拖。楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”又如，工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在负责土地规划的领导手中，实际决定权就在分管副市长或副秘书长手中。其中的制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关和负责城建的官员权力寻租的环节。
如果说，地方政府大拆大建，低价征地，高价出让，甚至暗中操盘，唆使开发商哄抬房价；开发商囤积房源，制造“稀缺”，蒙蔽消费者，地方政府装聋作哑，默许怂恿；造好的房子卖不动，就加大拆迁力度，发布虚假信息，人为制造“有效需求”，是政府的乱作为；那么，政府官员个人与开发商结成的“利益集团”，更是搅乱楼市的怪胎。对于一些官员而言，利用权力为房地产“托市”、“造市”，乃是“一石双鸟”：既为虚假政绩观开源，又为个人腐败引流。尽管国家相继出台了一系列试图为房地产市场降温的宏观调控政策，但结果却是一次次被化解于无形，房价仍然上扬。房地产业官商勾结触目惊心的案例，再次证明了一个事实：在房地产市场虚火的后面，除了以地生财、“靠房吃房”的畸形政绩观外，还有一只腐败之手。
权力介入市场必然扭曲市场
值得关注的是，近年来国内房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释，在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万元的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但“围标”、“陪标”现象并不少见，这说明土地在拍卖前早已内定了买家。官商勾结的城建腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员通过权力寻租从中捞取个人私利。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果必将大打折扣。
权力介入市场，必然扭曲市场，甚至毁掉市场。假如说，买房在以前被普通百姓称之为梦想，而这几年畸高畸涨的房价，则使这种梦想现在变成了妄想。很显然，仅仅依靠经济手段调控，已不足以扭转楼市乱象。在官商勾结的利益集团合谋下，楼市调控的效力很容易被消解。楼市虚火的下面，有官场腐败的干柴。只有将腐败的干柴抽掉了，楼市虚火才会降温，调控力度也才有可能到位。
时下，地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有75%归地方政府所有。现在土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，土地拍卖价也越高。的确，尽管房地产调控已经进入第四个年头，但一个重要例证是，到目前为止，还没有听说过有哪个城市的主管官员公开表示要让房价降下来，可见，房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。用清华大学社会学系教授孙立平的话说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。
楼市治腐需要“精确制导”
早在2006年2月，中国首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些政府官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式。在开发商和政府官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是政府官员的“政绩推动者”，同时又很容易把政府官员拉下马，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。回顾这几年楼市调控的历程，在房产新政启动前，听到风声的一些地方官员就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方官员暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。
中国政府对房地产行业进行宏观调控至今近四年时间，但房价仍呈现出边调边涨的态势，时下，住房结构调整在多数城市效果有限，甚至成为一纸空文。一个重要原因就是房地产腐败现象太多，而房地产业腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。房地产业宏观调控抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，以至于尽管国家房地产调控频出重拳，但却像是打在棉花上难以奏效。楼市的腐败警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。
目前，高房价已成为广大群众沉重的负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，调整住房供应结构。下一步的楼市调控，应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都能“阳光运行”。
尽管说，作为官商勾结的副产品之一，楼市“灰色成本”或许并非是房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。因此，有关专家建议，在今后的楼市调控政策中，应考虑明确设置惩治楼市腐败议题。虽然说，近两年来，房地产宏观调控掺入行政性手段，一直饱受开发商的诟病，但官商勾结的腐败高发态势显示，用行政和法律手段反击房地产腐败或许是最有效的方法。■
编辑：盛汉卿
在2007年的全国“两会”上，房地产行业权钱交易的“潜规则”成为不少人大代表、政协委员关注的热点问题。据统计，在2006年全国建设系统查处的违法违纪和涉嫌违法违纪的415人中，建设系统行政机关及其管理职能部门的工作人员占了68%。房地产行业已成为腐败现象易发多发高发的重点领域。
江苏省纪检系统不久前举办的一个反腐教育展让许多参观者驻足，其中负责城建的政府官员与开发商相互勾结牟取暴利的案例格外引人注目。如苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等人，其贪腐行为均与房地产有直接的关联。从中可以看出楼市腐败不仅让国家的房地产调控政策大打折扣，而且也吹大了楼市泡沫，使购房者背负着沉重的经济负担。
“房地产宏观调控的一大任务就是反腐败！”不少有识之士都认为，腐败存在于房地产市场的众多环节，比如土地批租、土地融资，甚至灰色收入投资等。官商勾结扰乱了房地产市场操作的公平性，也打破了市场经济规律下的资源配置的有效性。楼市腐败的频发与制度设计和行业的特点不无关联。就目前房地产市场来看，从土地出让、项目审批、银行贷款到销售环节，每个环节都有可能给官商勾结、行贿受贿提供方便，而不法房地产开发商最终要将行贿成本计入房价，从而导致房价上涨。
南京一位大型房地产开发公司的总经理曾经坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%。”那么，房地产项目的“灰色成本”是如何入账的呢？据业内人士透露，除了虚支招待费、管理费消化一小部分以外，再就是摊到建筑安装成本上了。当然，这些“灰色成本”最后都是要购房者来“埋单”的。以江苏常州市原副市长张东林受贿270多万元一案为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担2700元；如果是500套房子，每户要承担5400元。
业内人士透露，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主管部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。江苏一位开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，他们就会拖。楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”又如，工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在负责土地规划的领导手中，实际决定权就在分管副市长或副秘书长手中。其中的制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关和负责城建的官员权力寻租的环节。
如果说，地方政府大拆大建，低价征地，高价出让，甚至暗中操盘，唆使开发商哄抬房价；开发商囤积房源，制造“稀缺”，蒙蔽消费者，地方政府装聋作哑，默许怂恿；造好的房子卖不动，就加大拆迁力度，发布虚假信息，人为制造“有效需求”，是政府的乱作为；那么，政府官员个人与开发商结成的“利益集团”，更是搅乱楼市的怪胎。对于一些官员而言，利用权力为房地产“托市”、“造市”，乃是“一石双鸟”：既为虚假政绩观开源，又为个人腐败引流。尽管国家相继出台了一系列试图为房地产市场降温的宏观调控政策，但结果却是一次次被化解于无形，房价仍然上扬。房地产业官商勾结触目惊心的案例，再次证明了一个事实：在房地产市场虚火的后面，除了以地生财、“靠房吃房”的畸形政绩观外，还有一只腐败之手。
权力介入市场必然扭曲市场
值得关注的是，近年来国内房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释，在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万元的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但“围标”、“陪标”现象并不少见，这说明土地在拍卖前早已内定了买家。官商勾结的城建腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员通过权力寻租从中捞取个人私利。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果必将大打折扣。
权力介入市场，必然扭曲市场，甚至毁掉市场。假如说，买房在以前被普通百姓称之为梦想，而这几年畸高畸涨的房价，则使这种梦想现在变成了妄想。很显然，仅仅依靠经济手段调控，已不足以扭转楼市乱象。在官商勾结的利益集团合谋下，楼市调控的效力很容易被消解。楼市虚火的下面，有官场腐败的干柴。只有将腐败的干柴抽掉了，楼市虚火才会降温，调控力度也才有可能到位。
时下，地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有75%归地方政府所有。现在土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，土地拍卖价也越高。的确，尽管房地产调控已经进入第四个年头，但一个重要例证是，到目前为止，还没有听说过有哪个城市的主管官员公开表示要让房价降下来，可见，房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。用清华大学社会学系教授孙立平的话说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。
楼市治腐需要“精确制导”
早在2006年2月，中国首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些政府官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式。在开发商和政府官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是政府官员的“政绩推动者”，同时又很容易把政府官员拉下马，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。回顾这几年楼市调控的历程，在房产新政启动前，听到风声的一些地方官员就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方官员暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。
中国政府对房地产行业进行宏观调控至今近四年时间，但房价仍呈现出边调边涨的态势，时下，住房结构调整在多数城市效果有限，甚至成为一纸空文。一个重要原因就是房地产腐败现象太多，而房地产业腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。房地产业宏观调控抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，以至于尽管国家房地产调控频出重拳，但却像是打在棉花上难以奏效。楼市的腐败警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。
目前，高房价已成为广大群众沉重的负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，调整住房供应结构。下一步的楼市调控，应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都能“阳光运行”。
尽管说，作为官商勾结的副产品之一，楼市“灰色成本”或许并非是房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。因此，有关专家建议，在今后的楼市调控政策中，应考虑明确设置惩治楼市腐败议题。虽然说，近两年来，房地产宏观调控掺入行政性手段，一直饱受开发商的诟病，但官商勾结的腐败高发态势显示，用行政和法律手段反击房地产腐败或许是最有效的方法。■
编辑：盛汉卿