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摘要：目前，我国个人住房抵押贷款评估实践中存在套模版、随意性大等诸多问题，有必要从理论上探讨这项业务的重要性以改变从业者的认识和做法。本文从宏观和微观两个层面对我国个人住房抵押贷款评估的重要性进行了分析，从宏观层面看，正确的个人住房抵押贷款评估有利于银行体系的健康发展，可以防止由银行体系的崩溃引发全面的金融危机。从微观层面来看，个人住房抵押贷款评估能够使抵押人获得相应的和及时的金融帮助以实现自身愿望；而对银行等金融机构而言，则降低了抵押物处置风险，很大程度上保证了贷款的安全。
关键词：个人住房抵押贷款；个人住房抵押贷款评估；重要性
在评估实践中，个人住房抵押贷款评估是房地产估价的一种常见业务，这种业务一般技术路线清晰，业务操作成熟，因此被很多评估机构认为是最简单的评估业务之一。因此也就常常出现套模板、数据处理不严谨、随意性大等问题，甚至出现虚假报告等重大问题。笔者认为，出现这些问题的重要原因之一是对个人住房抵押贷款评估的重要性认识不够，思想上麻痹，因此撰文专门讨论个人住房抵押贷款评估的重要性，希望引起对相关业务的重视。
一、从宏观层面看个人住房抵押贷款评估的重要性
(一)金融与房地产
2007年以来，一场由美国“次贷危机”引起的经济危机最终演变成席卷世界的金融风暴，至目前，仍然使世界经济形势扑朔迷离，它的影响还难以全面估计。这场金融危机产生的原因涉及美国的消费模式、金融监管政策、金融市场开放性等众多因素，尽管说法不一，但是房地产泡沫是危机的源头祸水已为多数人认同。房地产和金融的特殊关系日益受到瞩目。
金融对房地产的支持集中在两个环节：开发和消费，支持方式包括发放开发贷款、发行开发企业债券、发行项目债券、信托融资、典当、发放消费信贷等。总体而言，金融业对房地产最主要的支持方式是银行贷款，尤其是在银行体系和金融体系中占主导地位的国家。为了降低风险，金融机构在发放贷款时普遍采用了抵押贷款的方式：在开发环节发放开发贷款，要求开发企业以获得的土地或企业拥有的其他房地产作为抵押；在消费环节发放消费信贷，要求消费者以所购房地产作为抵押。本文主要涉及消费环节的住房抵押贷款。
(二)我国个人住房抵押贷款及其评估发展现状
近年来，随着我国房地产市场迅猛发展和资本市场的发展，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源。据不完全统计，我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速。根据中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告》(二零零九年第四季度)，2009年，个人消.费贷款全年新增1.80万亿元，同比多增1.30万亿元。新增个人消费贷款中75％左右为个人住房贷款，主要与住房消费有关。个人购房贷款下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长43.1％，比2008年年末高33.3个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40％和79％。
(三)宏观层面个人住房抵押贷款评估重要性的结论
由以上分析可以看出，在商业银行总资产中个人住房抵押贷款占据着越来越重要的地位。而根据我国相关规定，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构进行评估。从实践来看，房地产抵押基本全部要经过评估提供抵押价值参考值。因此，个人住房抵押贷款评估也就有了至关重要的地位和作用。从宏观层面看，正确的个人住房抵押价格评估有利于银行体系的健康发展，可以防止由银行体系的崩溃引发全面的金融危机。
二、从微观层面看住房抵押贷款评估的重要性
(一)个人住抵押贷款评估的相关利益人
个人住房抵押价值评估，是指为确定个人住房抵押贷款额度提供价值参考依据，对个人住房抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
在个人住房贷款抵押评估中，主要涉及两个法律关系，一个是债权人和债务人之间的基于《抵押贷款合同》产生的法律关系，这个法律关系中还涉及抵押人和抵押权人；另一个是委托人和评估机构之间的基于《评估委托协议》产生的法律关系。理论上讲，这两个法律关系没有直接发生关系，评估机构(评估师)只是以独立第三人的形象出现在第一个法律关系中。但是，由于评估目的的特殊性，使后一个法律关系的法律后果实际上成为前一个法律关系发生的一个重要因素。而且，在我国实际操作中，个人住房抵押贷款评估名义委托人(客户)是购房人，也即第一个法律关系的抵押人、债务人，但是评估机构的实际委托人(指定人)又是银行等金融机构，也即第一个法律关系的抵押劝人、债权人。因此，这使得这两个法律关系在实际上发生着关联，并将两个法律关系的相关人全部关联起来。
1.抵押人
根据我国《担保法》，抵押人是指为担保债务的履行和债权的的实现而提供财产的人。抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。抵押人享有对于抵押财产享有占有权、抵押财产的出租权、可就同一抵押财产剩余的担保价值设定抵押、转让抵押资产等权利，同时，抵押人还应承担相应的义务，如：应保持抵押财产的完整；若抵押人对抵押财产的侵害行为导致抵押财产的价值减少，抵押人应当恢复抵押资产的原状或提供与其减少的价值相当的担保；在抵押财产毁损、灭失时，抵押人应当以其他财产代替抵押财产等。在个人住房抵押评估中，抵押人一般为住房所有权人，同时也是债务人。
2.抵押权人
指抵押权所担保的主债权的债权人。一般来说，抵押权人具有以下的权利：保全抵押权的权利、抵押财产的占有权、抵押财产的收益权、抵押权人的处分权等。抵押权人的义务有：返还抵押财产及妥善保管抵押财产。在个人住房抵押估价中，抵押权人为银行等金融机构，也即债权人。
3.评估机构(评估师)
评估机构即为住房抵押贷款评估的委托机构，而评估师作为评估机构的工作人员，实际对评估对象按照评估规范进行估价的主体，也被认为是个人住房抵押贷款评估的重要主体之一。
(二)个人住房抵押贷款评估中利益相关者之间的关系
1.银行等金融机构与借款人之间的矛盾
银行等金融机构设置抵押的作用在于防范金融风险，是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以住房抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比单纯第一种来源多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。正是在这个意义上，抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。也正是抵押资产的“现实担保作用”和“他时的清偿功能”使得借贷双方对抵押资产的价值有了不同的要求倾向。
银行等金融机构发放个人住房抵押贷款的目的是为了取得盈利并保证贷款的安全，防范信贷风险。为此，金融机构需要在向个人提供贷款前对其抵押住房进行评估，以适度的比例发放贷款。抵押住房的评估价值对金融机构和借款人借贷关系的形成及其权利义务的实施、 履行至关重要。但是追求营利与风险经营的双重特点使得金融机构一直在盈利性和安全性这对矛盾之间进行抉择。由于银行贷款数额与折扣率成反方向变动，因此为了保证较高的盈利性，银行应扩大银行贷款范围，放宽贷款条件，调低抵押住房折扣率以扩大贷款比率，但这会影响银行贷款的安全性；然而如果要保证较高的安全性，银行则需反其道而行之，应在谨慎性原则指导下采取行动。
抵押住房的评估值和折扣率在一定程度上成为了银行保证贷款安全的关键。如果在金融机构的折扣率一定的前提下，抵押住房的评估值则成了保证抵押贷款安全的最关键的因素。
从这个角度考虑出发：金融机构以维护贷款安全的目的下，期望抵押住房低估；相反，借款人在借款的目的下，期望抵押住房高估。这两者在此存在明显的分歧。
2.评估机构(评估师)的“两难”困境
从评估机构(评估师)的角度来说，评估机构(评估师)应作为独立第三人调和上述矛盾。但是，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，前已述及，在个人住房抵押评估中，一般名义委托人(付费人)是购房人，即抵押人、债务人，而实际的委托人(指定评估机构的人)一般是银行。由此，评估机构(评估师)的独立第三方的中立立场就很难再实践中保证。在竞争日益激烈的评估市场，评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。因此，评估机构(评估师)也处在“两难”困境之中。
就长期发展来讲，要解决这个“两难”困境，评估机构(评估师)作为独立第三方应该以一种对客户负责的态度和不会在市场引起误导的方式形成并提供他们的评估分析、意见和建议。应站在公正的立场，说明评估目的和期望用途，确定抵押住房价值，不偏袒任何一方。这样，对于个人(抵押人、债务人)来说，正确的抵押住房价值评估能够公正合理地确定其能够获得的贷款的额度，保护其应有的权利，更好地从抵押贷款中获得帮助；而对银行(抵押权人、债权人)而言，正确的抵押住房价值评估能够为金融机构正确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而很大程度保证贷款的安全。
(三)微观层面抵押贷款评估重要性的结论
从以上分析可以看出，从微观层面来看，对于抵押人(债务人)而言，正确的个人住房抵押价格评估能够使抵押人获得相应的和及时的金融帮助以实现自身愿望；而对银行等金融机构而言，则降低了抵押物处置风险，很大程度上保证了贷款的安全。由此，个人住房抵押贷款评估关乎个人的命运及银行的运作，作用不言而喻。
三、总结
综上所述，无论是宏观上，还是微观上，个人住房抵押贷款评估都具有十分重要的地位和作用。尤其是在我国个人住房市场不断波动的情况下，个人住房抵押贷款评估更应受到重视。
值得注意的是，为规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会曾联合出台《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)及《房地产抵押估价指导意见》，肯定了房地产评估在金融机构抵押贷款业务中的重要作用，明确了金融机构与房地产评估机构合作的重要性。
在宏观调控不断出台，国内外经济形势不断变化和日趋复杂化的背景下，评估机构(评估师)应时刻提醒自己个人住房抵押贷款评估的重要性，并不断提高执业水平和职业操守，为各方提供优良的服务，也为行业、企业及自身能够长期发展打下基础。
关键词：个人住房抵押贷款；个人住房抵押贷款评估；重要性
在评估实践中，个人住房抵押贷款评估是房地产估价的一种常见业务，这种业务一般技术路线清晰，业务操作成熟，因此被很多评估机构认为是最简单的评估业务之一。因此也就常常出现套模板、数据处理不严谨、随意性大等问题，甚至出现虚假报告等重大问题。笔者认为，出现这些问题的重要原因之一是对个人住房抵押贷款评估的重要性认识不够，思想上麻痹，因此撰文专门讨论个人住房抵押贷款评估的重要性，希望引起对相关业务的重视。
一、从宏观层面看个人住房抵押贷款评估的重要性
(一)金融与房地产
2007年以来，一场由美国“次贷危机”引起的经济危机最终演变成席卷世界的金融风暴，至目前，仍然使世界经济形势扑朔迷离，它的影响还难以全面估计。这场金融危机产生的原因涉及美国的消费模式、金融监管政策、金融市场开放性等众多因素，尽管说法不一，但是房地产泡沫是危机的源头祸水已为多数人认同。房地产和金融的特殊关系日益受到瞩目。
金融对房地产的支持集中在两个环节：开发和消费，支持方式包括发放开发贷款、发行开发企业债券、发行项目债券、信托融资、典当、发放消费信贷等。总体而言，金融业对房地产最主要的支持方式是银行贷款，尤其是在银行体系和金融体系中占主导地位的国家。为了降低风险，金融机构在发放贷款时普遍采用了抵押贷款的方式：在开发环节发放开发贷款，要求开发企业以获得的土地或企业拥有的其他房地产作为抵押；在消费环节发放消费信贷，要求消费者以所购房地产作为抵押。本文主要涉及消费环节的住房抵押贷款。
(二)我国个人住房抵押贷款及其评估发展现状
近年来，随着我国房地产市场迅猛发展和资本市场的发展，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源。据不完全统计，我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速。根据中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告》(二零零九年第四季度)，2009年，个人消.费贷款全年新增1.80万亿元，同比多增1.30万亿元。新增个人消费贷款中75％左右为个人住房贷款，主要与住房消费有关。个人购房贷款下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长43.1％，比2008年年末高33.3个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40％和79％。
(三)宏观层面个人住房抵押贷款评估重要性的结论
由以上分析可以看出，在商业银行总资产中个人住房抵押贷款占据着越来越重要的地位。而根据我国相关规定，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构进行评估。从实践来看，房地产抵押基本全部要经过评估提供抵押价值参考值。因此，个人住房抵押贷款评估也就有了至关重要的地位和作用。从宏观层面看，正确的个人住房抵押价格评估有利于银行体系的健康发展，可以防止由银行体系的崩溃引发全面的金融危机。
二、从微观层面看住房抵押贷款评估的重要性
(一)个人住抵押贷款评估的相关利益人
个人住房抵押价值评估，是指为确定个人住房抵押贷款额度提供价值参考依据，对个人住房抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
在个人住房贷款抵押评估中，主要涉及两个法律关系，一个是债权人和债务人之间的基于《抵押贷款合同》产生的法律关系，这个法律关系中还涉及抵押人和抵押权人；另一个是委托人和评估机构之间的基于《评估委托协议》产生的法律关系。理论上讲，这两个法律关系没有直接发生关系，评估机构(评估师)只是以独立第三人的形象出现在第一个法律关系中。但是，由于评估目的的特殊性，使后一个法律关系的法律后果实际上成为前一个法律关系发生的一个重要因素。而且，在我国实际操作中，个人住房抵押贷款评估名义委托人(客户)是购房人，也即第一个法律关系的抵押人、债务人，但是评估机构的实际委托人(指定人)又是银行等金融机构，也即第一个法律关系的抵押劝人、债权人。因此，这使得这两个法律关系在实际上发生着关联，并将两个法律关系的相关人全部关联起来。
1.抵押人
根据我国《担保法》，抵押人是指为担保债务的履行和债权的的实现而提供财产的人。抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。抵押人享有对于抵押财产享有占有权、抵押财产的出租权、可就同一抵押财产剩余的担保价值设定抵押、转让抵押资产等权利，同时，抵押人还应承担相应的义务，如：应保持抵押财产的完整；若抵押人对抵押财产的侵害行为导致抵押财产的价值减少，抵押人应当恢复抵押资产的原状或提供与其减少的价值相当的担保；在抵押财产毁损、灭失时，抵押人应当以其他财产代替抵押财产等。在个人住房抵押评估中，抵押人一般为住房所有权人，同时也是债务人。
2.抵押权人
指抵押权所担保的主债权的债权人。一般来说，抵押权人具有以下的权利：保全抵押权的权利、抵押财产的占有权、抵押财产的收益权、抵押权人的处分权等。抵押权人的义务有：返还抵押财产及妥善保管抵押财产。在个人住房抵押估价中，抵押权人为银行等金融机构，也即债权人。
3.评估机构(评估师)
评估机构即为住房抵押贷款评估的委托机构，而评估师作为评估机构的工作人员，实际对评估对象按照评估规范进行估价的主体，也被认为是个人住房抵押贷款评估的重要主体之一。
(二)个人住房抵押贷款评估中利益相关者之间的关系
1.银行等金融机构与借款人之间的矛盾
银行等金融机构设置抵押的作用在于防范金融风险，是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以住房抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比单纯第一种来源多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。正是在这个意义上，抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。也正是抵押资产的“现实担保作用”和“他时的清偿功能”使得借贷双方对抵押资产的价值有了不同的要求倾向。
银行等金融机构发放个人住房抵押贷款的目的是为了取得盈利并保证贷款的安全，防范信贷风险。为此，金融机构需要在向个人提供贷款前对其抵押住房进行评估，以适度的比例发放贷款。抵押住房的评估价值对金融机构和借款人借贷关系的形成及其权利义务的实施、 履行至关重要。但是追求营利与风险经营的双重特点使得金融机构一直在盈利性和安全性这对矛盾之间进行抉择。由于银行贷款数额与折扣率成反方向变动，因此为了保证较高的盈利性，银行应扩大银行贷款范围，放宽贷款条件，调低抵押住房折扣率以扩大贷款比率，但这会影响银行贷款的安全性；然而如果要保证较高的安全性，银行则需反其道而行之，应在谨慎性原则指导下采取行动。
抵押住房的评估值和折扣率在一定程度上成为了银行保证贷款安全的关键。如果在金融机构的折扣率一定的前提下，抵押住房的评估值则成了保证抵押贷款安全的最关键的因素。
从这个角度考虑出发：金融机构以维护贷款安全的目的下，期望抵押住房低估；相反，借款人在借款的目的下，期望抵押住房高估。这两者在此存在明显的分歧。
2.评估机构(评估师)的“两难”困境
从评估机构(评估师)的角度来说，评估机构(评估师)应作为独立第三人调和上述矛盾。但是，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，前已述及，在个人住房抵押评估中，一般名义委托人(付费人)是购房人，即抵押人、债务人，而实际的委托人(指定评估机构的人)一般是银行。由此，评估机构(评估师)的独立第三方的中立立场就很难再实践中保证。在竞争日益激烈的评估市场，评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。因此，评估机构(评估师)也处在“两难”困境之中。
就长期发展来讲，要解决这个“两难”困境，评估机构(评估师)作为独立第三方应该以一种对客户负责的态度和不会在市场引起误导的方式形成并提供他们的评估分析、意见和建议。应站在公正的立场，说明评估目的和期望用途，确定抵押住房价值，不偏袒任何一方。这样，对于个人(抵押人、债务人)来说，正确的抵押住房价值评估能够公正合理地确定其能够获得的贷款的额度，保护其应有的权利，更好地从抵押贷款中获得帮助；而对银行(抵押权人、债权人)而言，正确的抵押住房价值评估能够为金融机构正确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而很大程度保证贷款的安全。
(三)微观层面抵押贷款评估重要性的结论
从以上分析可以看出，从微观层面来看，对于抵押人(债务人)而言，正确的个人住房抵押价格评估能够使抵押人获得相应的和及时的金融帮助以实现自身愿望；而对银行等金融机构而言，则降低了抵押物处置风险，很大程度上保证了贷款的安全。由此，个人住房抵押贷款评估关乎个人的命运及银行的运作，作用不言而喻。
三、总结
综上所述，无论是宏观上，还是微观上，个人住房抵押贷款评估都具有十分重要的地位和作用。尤其是在我国个人住房市场不断波动的情况下，个人住房抵押贷款评估更应受到重视。
值得注意的是，为规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会曾联合出台《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)及《房地产抵押估价指导意见》，肯定了房地产评估在金融机构抵押贷款业务中的重要作用，明确了金融机构与房地产评估机构合作的重要性。
在宏观调控不断出台，国内外经济形势不断变化和日趋复杂化的背景下，评估机构(评估师)应时刻提醒自己个人住房抵押贷款评估的重要性，并不断提高执业水平和职业操守，为各方提供优良的服务，也为行业、企业及自身能够长期发展打下基础。