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【摘要】房地产行业的蓬勃发展也在一定程度上推动了我国物业管理的进步，而就当下我国的物业管理而言，不得不承认，其仍然存在很多的问题。对此，本文进行了深入地分析，并相应地提出了提升物业公司全面管理的策略和途径。
【关键词】物业公司 物业管理 现状 问题提升
近些年来，随着我国房地产行业的快速发展，其物业管理也步入了快速发展时期，物业管理作为房地产商品的一个重要消费环节，使房地产开发得以延续并完善，它的经营服务方式也适应了我国当下的市场机制。与此同时，我国的相关法律逐步完善，市场竞争日益加剧，对物业管理公司也提出了更高的要求，如何进一步地规范管理、提高服务质量和水平，增强自身的核心竞争力，是当下我国的物业管理公司面临的重大考验。针对当前我国物业管理中存在的问题，具体谈谈如何提高物业管理公司的管理能力，建立适合时代发展的物业管理机制。
一、我国物业管理中存在的问题
（一）政府方面存在的问题
1.政府行为上的偏差
各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用，总的来说，其影响是正面的，但不可否认，有些政府行为上也存在偏差，其偏差主要表现在：
（1）对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节，而是将其视为权宜之计，这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显，不为减轻国家的财政负担，当地政府采取了这种策略。
（2）政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联，其中最为重要的是和政府部门间的关联，如公安部门及市政部门等，然而就我国目前的管理体制来看，物业管理在国家与地方上还未统一，以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。
2.法律体系有待完善
目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善，当下，我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订），不可置否的是，这部法律还存在不少漏洞，物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决，因此，我国的物业管理法律体系还需继续完善。
（二）物业管理企业存在的问题
1.企业资金不足
为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转，必须要有充足的资金，但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难，经费不足，主要体现在：由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实，因此，物业管理企业难以获取这部分经费。此外，管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区，其管理费的标准较低，物业管理公司为维持公司的正常运作，采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。
2.企业资质各不相同
对于物业管理企业资质的评价标准，主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等，而目前我国的物业管理企业其资质各不相同，原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务，资产较少，最低限额是十万元。 其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位，这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。
二、物业公司全面管理的提升策略
（一）制定严格的发展战略
切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略，从而使物业管理公司确定自身的发展目标，挖掘自身的潜力，提升企业的核心竞争力，制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略，提升企业的服务质量和品牌意识，并通过合理的实施手段，对战略目标进行分解。
（二）完善组织结构
物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理，为此，必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区，要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员，从而提升物业服务质量和水平；对于管理总部，要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员，只有这样，才能实现企业的快速发展。所以，物业管理公司必须不断强化总部，强化集中管理的能力，对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾，从而将公司的管理进行全面的提升。
（三）建立科学的成本控制体系
在保证企业管理和服务质量的前提下，加强对企业的成本控制，建立目标成本体系，是规范物业管理公司内部管理，增加经济效益的重要举措。因此，物业管理公司必须建立科学的成本控制体系，进行严格的预算管理，对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理，并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理，以达到优化成本的目的。
（四）拓宽业务领域
物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等，此外，还可以额外增加一些服务，拓宽业务领域，以整合和利用社会资源及服务，从而提高物业管理公司的竞争力，这些增值服务，如：在教育娱乐方面，开办文化娱乐活动；在生活起居方面，提供一些便民服务；在广告业务宣传方面，可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传；在购物方面，销售一些装修材料以及日用百货等；在信息方面，搭建信息平台，使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。
（五）建立品牌效应
物业管理工作的核心在于提供有效的服务，因此，建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要，采取恰当的应对措施，提高客户认知度，形成良好的品牌效应，具体措施包括：与政府机关建立良好关系，大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务；通过规范管理提升企业的服务质量，健全服务措施，建立和谐的社区文化，提升物业管理公司的品牌知名度；在资质注册及质量体系认证方面，要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证，从而树立良好的企业形象，提高企业的知名度。
（六）规范业务流程
业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制，对公司的业务流程进行规范，重新思考、定位和设计，梳理公司内外的关系，进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩，使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言，每一项的工作流程，都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等，进而保证工作内容的完整性，督促工作人员能够认真完成任务，最终促进企业发展目标的达成。
（七）完善服务质量管理体系
物业管理公司的性质是服务型企业，那么，其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理，采用各种有效的现代管理手段及方法，并通过对公司员工进行质量管理的培训，提高其质量意识，规范服务行为，最终得以完善质量责任制度，满足工作需要。在企业的实践中，可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善，从而使物业管理公司能够稳定地运行。
三、结束语
物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响，而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响，因此，及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急，上文针对性地提出了许多意见和建议，希望对我国物业管理有一定的启发作用，保证其管理事业能够蒸蒸日上。
参考文献
[1]宋颖怡.物业管理公司的现代经营理念[J].天津经济，2001（10）.
[2]李中胜.整合的魅力——试论西北物业管理企业重组、整合的必要性和可行性[J].中国物业管理，2004（05）.
[3]张晓云.物业管理企业服务成本控制问题的研究[J].现代商业，2009（24）.
[4]范坤宝.加快物业管理市场化之思考[J].中国房地信息，1998.（05）.
[5]陈小燕.物权法及新司法解释背景下的物业管理问题[N].湖北日报，2009-08-30.
作者简介：李江（1969-），男，山西省万荣县人，大专学历，研究方向：企业经营管理。
（编辑：刘影）
【关键词】物业公司 物业管理 现状 问题提升
近些年来，随着我国房地产行业的快速发展，其物业管理也步入了快速发展时期，物业管理作为房地产商品的一个重要消费环节，使房地产开发得以延续并完善，它的经营服务方式也适应了我国当下的市场机制。与此同时，我国的相关法律逐步完善，市场竞争日益加剧，对物业管理公司也提出了更高的要求，如何进一步地规范管理、提高服务质量和水平，增强自身的核心竞争力，是当下我国的物业管理公司面临的重大考验。针对当前我国物业管理中存在的问题，具体谈谈如何提高物业管理公司的管理能力，建立适合时代发展的物业管理机制。
一、我国物业管理中存在的问题
（一）政府方面存在的问题
1.政府行为上的偏差
各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用，总的来说，其影响是正面的，但不可否认，有些政府行为上也存在偏差，其偏差主要表现在：
（1）对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节，而是将其视为权宜之计，这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显，不为减轻国家的财政负担，当地政府采取了这种策略。
（2）政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联，其中最为重要的是和政府部门间的关联，如公安部门及市政部门等，然而就我国目前的管理体制来看，物业管理在国家与地方上还未统一，以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。
2.法律体系有待完善
目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善，当下，我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订），不可置否的是，这部法律还存在不少漏洞，物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决，因此，我国的物业管理法律体系还需继续完善。
（二）物业管理企业存在的问题
1.企业资金不足
为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转，必须要有充足的资金，但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难，经费不足，主要体现在：由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实，因此，物业管理企业难以获取这部分经费。此外，管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区，其管理费的标准较低，物业管理公司为维持公司的正常运作，采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。
2.企业资质各不相同
对于物业管理企业资质的评价标准，主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等，而目前我国的物业管理企业其资质各不相同，原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务，资产较少，最低限额是十万元。 其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位，这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。
二、物业公司全面管理的提升策略
（一）制定严格的发展战略
切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略，从而使物业管理公司确定自身的发展目标，挖掘自身的潜力，提升企业的核心竞争力，制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略，提升企业的服务质量和品牌意识，并通过合理的实施手段，对战略目标进行分解。
（二）完善组织结构
物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理，为此，必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区，要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员，从而提升物业服务质量和水平；对于管理总部，要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员，只有这样，才能实现企业的快速发展。所以，物业管理公司必须不断强化总部，强化集中管理的能力，对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾，从而将公司的管理进行全面的提升。
（三）建立科学的成本控制体系
在保证企业管理和服务质量的前提下，加强对企业的成本控制，建立目标成本体系，是规范物业管理公司内部管理，增加经济效益的重要举措。因此，物业管理公司必须建立科学的成本控制体系，进行严格的预算管理，对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理，并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理，以达到优化成本的目的。
（四）拓宽业务领域
物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等，此外，还可以额外增加一些服务，拓宽业务领域，以整合和利用社会资源及服务，从而提高物业管理公司的竞争力，这些增值服务，如：在教育娱乐方面，开办文化娱乐活动；在生活起居方面，提供一些便民服务；在广告业务宣传方面，可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传；在购物方面，销售一些装修材料以及日用百货等；在信息方面，搭建信息平台，使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。
（五）建立品牌效应
物业管理工作的核心在于提供有效的服务，因此，建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要，采取恰当的应对措施，提高客户认知度，形成良好的品牌效应，具体措施包括：与政府机关建立良好关系，大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务；通过规范管理提升企业的服务质量，健全服务措施，建立和谐的社区文化，提升物业管理公司的品牌知名度；在资质注册及质量体系认证方面，要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证，从而树立良好的企业形象，提高企业的知名度。
（六）规范业务流程
业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制，对公司的业务流程进行规范，重新思考、定位和设计，梳理公司内外的关系，进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩，使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言，每一项的工作流程，都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等，进而保证工作内容的完整性，督促工作人员能够认真完成任务，最终促进企业发展目标的达成。
（七）完善服务质量管理体系
物业管理公司的性质是服务型企业，那么，其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理，采用各种有效的现代管理手段及方法，并通过对公司员工进行质量管理的培训，提高其质量意识，规范服务行为，最终得以完善质量责任制度，满足工作需要。在企业的实践中，可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善，从而使物业管理公司能够稳定地运行。
三、结束语
物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响，而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响，因此，及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急，上文针对性地提出了许多意见和建议，希望对我国物业管理有一定的启发作用，保证其管理事业能够蒸蒸日上。
参考文献
[1]宋颖怡.物业管理公司的现代经营理念[J].天津经济，2001（10）.
[2]李中胜.整合的魅力——试论西北物业管理企业重组、整合的必要性和可行性[J].中国物业管理，2004（05）.
[3]张晓云.物业管理企业服务成本控制问题的研究[J].现代商业，2009（24）.
[4]范坤宝.加快物业管理市场化之思考[J].中国房地信息，1998.（05）.
[5]陈小燕.物权法及新司法解释背景下的物业管理问题[N].湖北日报，2009-08-30.
作者简介：李江（1969-），男，山西省万荣县人，大专学历，研究方向：企业经营管理。
（编辑：刘影）