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（西安高新技术产业开发区房地产开发公司 陕西西安 710065）
摘要：随着经济的快速发展，城市和地区建设的步伐明显加快，房地产开发行业已经达到了历史的顶峰，对于房地产开发企业而言，成本控制是关乎企业直接利益和市场竞争力的关键所在。因此，做好房地产开发项目成本造价控制，对于企业是十分重要的。本文就将从房地产开发项目的设计阶段、施工阶段等不同阶段，对房地产开发项目造价控制做了深入的分析。
关键词：房地产开发 造价控制 成本控制
前言：所谓的工程造价，指的就是在工程结束后所花费的费用总和，这是投资商和业主十分重视的内容，如何进行房地产业工程造价成本控制，对工程造价有着决定性的影响，控制工作做好了，会大大降低项目成本，提高企业的经济利益。因此，做好工程造价工作是十分重要的。笔者从事相关工作，就房地产项目工程造价成本控制，谈谈自身一些看法和见解。
一、房地产项目决策阶段工程造价控制
项目决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的各项功能的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。此阶段影响工程造价的程度高达80%甚至以上，因此，决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、工程技术方案，做出项目的投资估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。此时主要应做好下列几项工作：
1、确定合理的建设标准，建设标准的确定直接影响了后面所有阶段，对整个成本控制起着决定性作用。
2、选择科学方法做好投资估算，投资估算对于整个房地产成本控制起着指导性意义，因此，选取科学的方法做好投资估算工作，是十分必要的。
4、做好项目的财务评价，对盈利能力、偿债能力和敏感性进行全面分析。
二、房地产开发项目设计阶段
1、实行方案设计和工程设计招投标制度。建设单位应大力引进竞争机制，通过设计招标来选择设计单位 实行设计招标，可多方面择优选择设计方案，组织设计方案竞选，选择能保证较高设计质量的设计单位。
2、实行限额设计。在满足投资者所要求达到的产品功能或使用功能的前提下，推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，用技术与经济相结合的数据说话，明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，以方便对结构设计的造价比较，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”，并将限额设计贯穿于项目设计的全过程。
3、要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，以避免将设计的缺陷带到施工阶段。
三、房地产项目招标投标与合同签订阶段工程成本控制
项目招标投标与合同价款确定是项目工程造价控制管理工作中的重要环节，通过市场招标，可以择优选择承包商，有利于确保项目工程质量、缩短工期、更有利于降低工程造价，是项目实施阶段控制造价的有效手段。这个阶段的工作质量将直接影响施工阶段工程造价控制的成败，因此，造价控制团队在此阶段应根据项目总体进度计划要求，做好招标工作的计划，指定招标各阶段工作目标。工程造价控制的主要方法有：
1、工程量清单计价方式招标，具备固定总价包干条件的工程，采用固定总价合同。
2、审核招标控制价，确保招标控制价的准确、合理。
3、明确各单位工程招标范围。由于一个建设项目有许多单位工程需要招标，各单位工程包含的项目内容繁多，如果相关单位工程的招标范围不明确，施工界面模糊，易导致各施工单位工作不交圈产生漏项或重复会引起合同外增项及不必要的索赔费，用应尽量避免。
4、制定严密的合同条款，防止施工单位进场后以各种理由索赔。
四、房地产开发项目施工阶段成本控制
1、加强工程项目的工程管理
对成本控制的最好办法就是保证房地产项目按开发计划顺利实施，从成本控制的角度重点控制几个方面的工作：
（1）加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目控制是通过项目分解、阶段性的目标的提出与检验，各种指标的贯彻与执行，以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度与成本的协调与统一。
（2）加强工作的计划性。计划安排把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动等，尤其是质量、进度、资金支付等都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目有序达到预期的目标。
（3）做好施工工序控制。按照批准的施工组织设计和施工方案，协调组织施工，严格控制流水施工作业中施工阶段的划分和工序之间的合理搭接，使各职能部门各负其责，防止相互推诿扯皮，从而保证工程进度按计划进行。
2、做好工程项目的变更控制
工程变更控制是为了实现项目的目标而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。对于不可避免的洽商变更，必须事先作详细的技术经济分析，并就变更对工程的影响做出评价，综合各方的意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合
同条款约束下进行，如果合同中没有约定或者约定不清楚的，则依据现行的相关法规进行价格调整。
3、施工中加强合同管理
施工合同中严密的合同条款，可避免施工过程中承包商的违规行为，以免影响工程质量。
4、做好施工中的索赔控制工作
施工中索赔产生的原因：（1）当事人违约。常常表现为没有按照合同约定履行各自的义务。发包人违约常常表现为没有为承包人提供合同约定的施工条件，未按照合同约定的期限和数额支付工程款等。承包人违约的情况则主要是没有按照合同约定的质量、期限完成施工，
或者是由于不当行为给发包人造成其他损害。（2）不可抗力或不利的物质条件。不可抗力分为自然是件和社会事件。（3）合同缺陷。合同缺陷表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾、合同中的遗漏或错误。
索赔处理的原则：（1）工程索赔必须以合同为依据。不论是风险事件的发生还是当事人不完成合同工作，都必须依据合同中相关条款的约定。（2）及时、合理地处理索赔。索赔事件发生后，索赔的提出和处理应当及时。索赔处理不及时对双方都会产生不利的影响。（3）加强主动控制，减少工程索赔。
五、工程竣工結算的确定与控制及后评估
工程竣工结算是工程成本最终确定，无论是施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都非常重视工程的竣工结算。工程竣工价款结算应按合同约定办理，合同未作约定或约定不明确的，发、承包双方则应按国家相关法律、法规的规定与文件进行协商处理，结算书的审
查必须由中介机构独立进行审核，并出具各方认可审核报告。项目竣工结算完成后，要对整个项目做造价方面的后评估，整理相关数据，如建筑单方指标，门、窗、精装修等方面的指标，不断完善数据库。
结束语：综上所述，社会经济还在快速发展着，因此，房地产开发行业也会经历一个很长的春天，要做好房地产工程项目成本造价控制，才能够提升企业市场竞争力和核心利益，就目前而言，我国工程造价成本控制中还存在着一些问题，这就需要我们加强学习和工作中的努力，才能够更好的进行项目成本控制工作。
参考文献：
[1]齐斌，浅析降低建筑工程造价的措施[J]建筑经济，2007，5
[2]赵燕玲、张仕廉，房地产开发项目的成本管理[M]重庆建筑大学学报，2009，7
[3]王忠伟，房地产开发项目的成本优化控制[J]中国房地产，2013，4
摘要：随着经济的快速发展，城市和地区建设的步伐明显加快，房地产开发行业已经达到了历史的顶峰，对于房地产开发企业而言，成本控制是关乎企业直接利益和市场竞争力的关键所在。因此，做好房地产开发项目成本造价控制，对于企业是十分重要的。本文就将从房地产开发项目的设计阶段、施工阶段等不同阶段，对房地产开发项目造价控制做了深入的分析。
关键词：房地产开发 造价控制 成本控制
前言：所谓的工程造价，指的就是在工程结束后所花费的费用总和，这是投资商和业主十分重视的内容，如何进行房地产业工程造价成本控制，对工程造价有着决定性的影响，控制工作做好了，会大大降低项目成本，提高企业的经济利益。因此，做好工程造价工作是十分重要的。笔者从事相关工作，就房地产项目工程造价成本控制，谈谈自身一些看法和见解。
一、房地产项目决策阶段工程造价控制
项目决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的各项功能的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。此阶段影响工程造价的程度高达80%甚至以上，因此，决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、工程技术方案，做出项目的投资估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。此时主要应做好下列几项工作：
1、确定合理的建设标准，建设标准的确定直接影响了后面所有阶段，对整个成本控制起着决定性作用。
2、选择科学方法做好投资估算，投资估算对于整个房地产成本控制起着指导性意义，因此，选取科学的方法做好投资估算工作，是十分必要的。
4、做好项目的财务评价，对盈利能力、偿债能力和敏感性进行全面分析。
二、房地产开发项目设计阶段
1、实行方案设计和工程设计招投标制度。建设单位应大力引进竞争机制，通过设计招标来选择设计单位 实行设计招标，可多方面择优选择设计方案，组织设计方案竞选，选择能保证较高设计质量的设计单位。
2、实行限额设计。在满足投资者所要求达到的产品功能或使用功能的前提下，推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，用技术与经济相结合的数据说话，明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，以方便对结构设计的造价比较，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”，并将限额设计贯穿于项目设计的全过程。
3、要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，以避免将设计的缺陷带到施工阶段。
三、房地产项目招标投标与合同签订阶段工程成本控制
项目招标投标与合同价款确定是项目工程造价控制管理工作中的重要环节，通过市场招标，可以择优选择承包商，有利于确保项目工程质量、缩短工期、更有利于降低工程造价，是项目实施阶段控制造价的有效手段。这个阶段的工作质量将直接影响施工阶段工程造价控制的成败，因此，造价控制团队在此阶段应根据项目总体进度计划要求，做好招标工作的计划，指定招标各阶段工作目标。工程造价控制的主要方法有：
1、工程量清单计价方式招标，具备固定总价包干条件的工程，采用固定总价合同。
2、审核招标控制价，确保招标控制价的准确、合理。
3、明确各单位工程招标范围。由于一个建设项目有许多单位工程需要招标，各单位工程包含的项目内容繁多，如果相关单位工程的招标范围不明确，施工界面模糊，易导致各施工单位工作不交圈产生漏项或重复会引起合同外增项及不必要的索赔费，用应尽量避免。
4、制定严密的合同条款，防止施工单位进场后以各种理由索赔。
四、房地产开发项目施工阶段成本控制
1、加强工程项目的工程管理
对成本控制的最好办法就是保证房地产项目按开发计划顺利实施，从成本控制的角度重点控制几个方面的工作：
（1）加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目控制是通过项目分解、阶段性的目标的提出与检验，各种指标的贯彻与执行，以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度与成本的协调与统一。
（2）加强工作的计划性。计划安排把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动等，尤其是质量、进度、资金支付等都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目有序达到预期的目标。
（3）做好施工工序控制。按照批准的施工组织设计和施工方案，协调组织施工，严格控制流水施工作业中施工阶段的划分和工序之间的合理搭接，使各职能部门各负其责，防止相互推诿扯皮，从而保证工程进度按计划进行。
2、做好工程项目的变更控制
工程变更控制是为了实现项目的目标而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。对于不可避免的洽商变更，必须事先作详细的技术经济分析，并就变更对工程的影响做出评价，综合各方的意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合
同条款约束下进行，如果合同中没有约定或者约定不清楚的，则依据现行的相关法规进行价格调整。
3、施工中加强合同管理
施工合同中严密的合同条款，可避免施工过程中承包商的违规行为，以免影响工程质量。
4、做好施工中的索赔控制工作
施工中索赔产生的原因：（1）当事人违约。常常表现为没有按照合同约定履行各自的义务。发包人违约常常表现为没有为承包人提供合同约定的施工条件，未按照合同约定的期限和数额支付工程款等。承包人违约的情况则主要是没有按照合同约定的质量、期限完成施工，
或者是由于不当行为给发包人造成其他损害。（2）不可抗力或不利的物质条件。不可抗力分为自然是件和社会事件。（3）合同缺陷。合同缺陷表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾、合同中的遗漏或错误。
索赔处理的原则：（1）工程索赔必须以合同为依据。不论是风险事件的发生还是当事人不完成合同工作，都必须依据合同中相关条款的约定。（2）及时、合理地处理索赔。索赔事件发生后，索赔的提出和处理应当及时。索赔处理不及时对双方都会产生不利的影响。（3）加强主动控制，减少工程索赔。
五、工程竣工結算的确定与控制及后评估
工程竣工结算是工程成本最终确定，无论是施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都非常重视工程的竣工结算。工程竣工价款结算应按合同约定办理，合同未作约定或约定不明确的，发、承包双方则应按国家相关法律、法规的规定与文件进行协商处理，结算书的审
查必须由中介机构独立进行审核，并出具各方认可审核报告。项目竣工结算完成后，要对整个项目做造价方面的后评估，整理相关数据，如建筑单方指标，门、窗、精装修等方面的指标，不断完善数据库。
结束语：综上所述，社会经济还在快速发展着，因此，房地产开发行业也会经历一个很长的春天，要做好房地产工程项目成本造价控制，才能够提升企业市场竞争力和核心利益，就目前而言，我国工程造价成本控制中还存在着一些问题，这就需要我们加强学习和工作中的努力，才能够更好的进行项目成本控制工作。
参考文献：
[1]齐斌，浅析降低建筑工程造价的措施[J]建筑经济，2007，5
[2]赵燕玲、张仕廉，房地产开发项目的成本管理[M]重庆建筑大学学报，2009，7
[3]王忠伟，房地产开发项目的成本优化控制[J]中国房地产，2013，4