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把历史归零，重新变革传统房地产开发模式，是万通第二次变身的战略选择。
自房地产教父冯仑辞任万通地产董事长以来，看似隐退幕后，其实他现在的舞台更高、更大——万通投资控股股份有限公司董事长。在其完成身份转换之际，万通地产也正在上演转型大戏。
所谓转型，是指一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，按照规划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
由此，新上任的万通地产董事长许立拉开了转型大幕。
增持投资型物业
从口号、起步，到规划面积超100万平方米的项目储备，万通地产商用物业战略布局耗时数年，以完全有别于某些房企轻率进军的做法，娴熟地引入了金融、资本工具。“重要的不是规模，而是能力。”许立如此总结着几年来的厚积薄发。
此前一直担任万通地产总经理许立表示，新的管理层将继续坚持和贯彻万通地产既定的战略与核心价值观，坚持“低风险，中速度，高回报”的发展策略，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力，万通地产整体的成长速度和发展空间前景可期。
对于商用物业投资，万通地产不仅战略清晰，而且战术上不乏创新。他们将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用：在拿地前夕，即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出；在出租率与租金收益保持稳定后，则通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险企业等机构出售部分或全部权益。
不过，更独特的是万通地产商用物业的产品选择——投资型物业。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也才能为公司丰富多元的财务安排奠定基础。”
许立则强调，万通地产仍然会坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，转型期的策略安排是：在住宅领域巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，利用创新的融资渠道，提升专业运营能力。
财务总监出身的云大俊似乎更习惯用数据说话。他透露，万通地产力争5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。而对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战性的转型目标，“我们团队有信心完成公司的既定战略目标”，许立对此深信不疑。
四大业务支撑“大万通”
2006年万通把一部分资产注入A股上市公司之后，经过四年重组，对万通体系已经初步构架完毕。“未来我们最主要的是以万通控股作为一个整体的代表，来向市场和我们行业做出一个互动。”冯仑说。万通旗下最重要A股上市公司万通地产仍然是万通旗舰公司，目前承担主要的住宅开发和商业不动产业务。
在万通内部被称为“万通新创”的工业地产业务，是万通控股的第二家上市公司。据介绍，工业地产与TCL的合资已经取得明显的成果，品牌为万通公社，今年会增加相当规模的资产，从而使这部分业务最终上市。
此外，资产管理和基金业务是万通未来发展的重头戏，万通相关发言人称，万通基金目前有多只基金正在筹备，目前公开的有守正基金。在4月即将公布的年报当中，还会适当披露其他基金。这部分业务过去几年通过跟一些机构的合作，发展了万通自己独特的资产管理方式和业务模式。
还有一块，是万通的海外业务，包括在纽约的中国中心，以及未来在海外重要的业务。
不难看出，“四大业务模式”支撑着“大万通”。这是发展20年的房地产开发商在宏观调控的密集期对整个中国房地产市场的思考。
不过，这对于大万通来说，“这一切都成为零，未来发展新的十年，我们最重要的就是用创新和变革来应对复杂和多变的政策、体制以及市场环境。”冯仑表示。
给力“美国模式”
据悉，万通地产将在“美国模式”的指引下，走出一条“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。即由一个包办一切的房地产开发商转化为一个以投资能力见长的专业房地产投资公司。
而与金融企业中金公司和商用物业专家香港置地的战略合作，也给万通地产所倡导的“美国模式”以强有力的支持，毕竟资本和运营能力是商业地产的两大核心要素。在冯仑看来，海外不动产市场发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理解更为深入。因此，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜内地高端物业市场的最大底气。
“不争下游，把房地产变成建筑业；而是争上游，把房地产企业变身为服务业、金融业。3年之内，万通控股争取实现整体上市。”这是冯仑“大万通”战略的终极目标。
公开资料显示，万通控股是北京资本规模最大的专业房地产投资公司之一，总资产138亿元。目前，其旗下业务涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等众多领域。冯仑表示，万通控股有息负债率不足10%。这意味着，未来万通控股有充足的发展空间。
做中国的“凯德置地”
万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司——凯德置地。凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。
新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。
冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。
不过，万通此次商业模式转型在专家眼中仍不无困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。
厚朴投资管理公司董事长方风雷认为，凯德置地是将房地产市场与资本市场相结合的很好案例，但这种模式在中国各方面均容易受限。冯仑的变身还有赖于整个金融市场的完善、金融体制进一步改革以及金融产品的创新等。
冯仑的下一步，是关注大万通整体战略的发展与管理。作为一个专注于房地产领域的投资公司，其业务主要分为直接投资与基金投资两大方向。万通控股计划在未来三年内，力争实现海外整体上市。
自房地产教父冯仑辞任万通地产董事长以来，看似隐退幕后，其实他现在的舞台更高、更大——万通投资控股股份有限公司董事长。在其完成身份转换之际，万通地产也正在上演转型大戏。
所谓转型，是指一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，按照规划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
由此，新上任的万通地产董事长许立拉开了转型大幕。
增持投资型物业
从口号、起步，到规划面积超100万平方米的项目储备，万通地产商用物业战略布局耗时数年，以完全有别于某些房企轻率进军的做法，娴熟地引入了金融、资本工具。“重要的不是规模，而是能力。”许立如此总结着几年来的厚积薄发。
此前一直担任万通地产总经理许立表示，新的管理层将继续坚持和贯彻万通地产既定的战略与核心价值观，坚持“低风险，中速度，高回报”的发展策略，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力，万通地产整体的成长速度和发展空间前景可期。
对于商用物业投资，万通地产不仅战略清晰，而且战术上不乏创新。他们将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用：在拿地前夕，即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出；在出租率与租金收益保持稳定后，则通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险企业等机构出售部分或全部权益。
不过，更独特的是万通地产商用物业的产品选择——投资型物业。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也才能为公司丰富多元的财务安排奠定基础。”
许立则强调，万通地产仍然会坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，转型期的策略安排是：在住宅领域巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，利用创新的融资渠道，提升专业运营能力。
财务总监出身的云大俊似乎更习惯用数据说话。他透露，万通地产力争5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。而对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战性的转型目标，“我们团队有信心完成公司的既定战略目标”，许立对此深信不疑。
四大业务支撑“大万通”
2006年万通把一部分资产注入A股上市公司之后，经过四年重组，对万通体系已经初步构架完毕。“未来我们最主要的是以万通控股作为一个整体的代表，来向市场和我们行业做出一个互动。”冯仑说。万通旗下最重要A股上市公司万通地产仍然是万通旗舰公司，目前承担主要的住宅开发和商业不动产业务。
在万通内部被称为“万通新创”的工业地产业务，是万通控股的第二家上市公司。据介绍，工业地产与TCL的合资已经取得明显的成果，品牌为万通公社，今年会增加相当规模的资产，从而使这部分业务最终上市。
此外，资产管理和基金业务是万通未来发展的重头戏，万通相关发言人称，万通基金目前有多只基金正在筹备，目前公开的有守正基金。在4月即将公布的年报当中，还会适当披露其他基金。这部分业务过去几年通过跟一些机构的合作，发展了万通自己独特的资产管理方式和业务模式。
还有一块，是万通的海外业务，包括在纽约的中国中心，以及未来在海外重要的业务。
不难看出，“四大业务模式”支撑着“大万通”。这是发展20年的房地产开发商在宏观调控的密集期对整个中国房地产市场的思考。
不过，这对于大万通来说，“这一切都成为零，未来发展新的十年，我们最重要的就是用创新和变革来应对复杂和多变的政策、体制以及市场环境。”冯仑表示。
给力“美国模式”
据悉，万通地产将在“美国模式”的指引下，走出一条“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。即由一个包办一切的房地产开发商转化为一个以投资能力见长的专业房地产投资公司。
而与金融企业中金公司和商用物业专家香港置地的战略合作，也给万通地产所倡导的“美国模式”以强有力的支持，毕竟资本和运营能力是商业地产的两大核心要素。在冯仑看来，海外不动产市场发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理解更为深入。因此，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜内地高端物业市场的最大底气。
“不争下游，把房地产变成建筑业；而是争上游，把房地产企业变身为服务业、金融业。3年之内，万通控股争取实现整体上市。”这是冯仑“大万通”战略的终极目标。
公开资料显示，万通控股是北京资本规模最大的专业房地产投资公司之一，总资产138亿元。目前，其旗下业务涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等众多领域。冯仑表示，万通控股有息负债率不足10%。这意味着，未来万通控股有充足的发展空间。
做中国的“凯德置地”
万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司——凯德置地。凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。
新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。
冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。
不过，万通此次商业模式转型在专家眼中仍不无困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。
厚朴投资管理公司董事长方风雷认为，凯德置地是将房地产市场与资本市场相结合的很好案例，但这种模式在中国各方面均容易受限。冯仑的变身还有赖于整个金融市场的完善、金融体制进一步改革以及金融产品的创新等。
冯仑的下一步，是关注大万通整体战略的发展与管理。作为一个专注于房地产领域的投资公司，其业务主要分为直接投资与基金投资两大方向。万通控股计划在未来三年内，力争实现海外整体上市。