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随着房价的持续上涨，越来越多的城市中低收入人群买不起也租不起房子，成为不具有住房消费能力的困难群体。如何解决中低收入人群住房困难?无论是专家学者提出的对策，还是政府工作部门采取的举措，大都局限于“增加住房供给、扩大保障范围”。但从国外经验看，这种解决住房问题的“供应主义路线”，往往不利于提高福利资源利用效率和实现福利资源的公平分配。因此，结合我国实际并借鉴国外近年来的经验，有必要从需求角度去探索解决问题的新思路，即通过提升中低收入人群的住房消费能力，进而达到解决这部分人群住房问题的目的。
一、构建稳定合理的房价形成机制
住房消费能力取决于消费者对房价(包括购房和租房)的可支付能力，房价越高消费者的可支付能力越低；反之，房价越低则消费者的可支付能力越高。目前，我国中低收入人群住房消费能力偏低，很大程度上是由于近年来房价的过快上涨超出了他们的实际可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消费能力，必须加强政府对房地产市场的监管和调控，维护市场秩序，调节供求关系，处罚暴利行为，进而构建起稳定合理的房价形成机制。当然，政府对房地产的监管和调控并不仅限于房价，也包括房屋建设质量以及住房供应结构等，但房价是核心。否则，即使住房建设质量再好，供应结构再合理，房价高得人们买不起，也还是没能达到监管和调控的目的。
什么样的价格才算“合理”的房价?从国外经验看，合理的房价一般应是房屋开发的全部成本加上5-10％的开发利润。目前，我国房地产开发的利润大都远远超过这个水平，但是开发商的暴利行为并没有受到处罚。首先是因为房地产的开发成本极不透明，不能界定成本当然也就不能认定开发商存在暴利并对其进行处罚了。因此，政府部门应本着对百姓负责的精神，依法测算并公布开发商的住房建设成本；与此同时，还应公开政府的土地出让收入、房地产税费等内容。这样才能回应社会对房价的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成。在房价成本清晰透明的基础上，应借鉴国外经验出台反暴利的相关法规，对那些超出利润控制标准和获取暴利的开发商施以应有的处罚。例如，德国法律就规定房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处3年徒刑。
房地产离不开金融，无论开发商建房还是购房者买房都离不开金融支持，所以，金融也就理所当然地成为政府调控房价的主要工具。构建稳定合理的房价形成机制，需要相对稳定的金融政策做支撑。尤其在当前世界经济动荡和不确定性增加，国内经济特别是城乡居民收入也会进入变化较大和增长预期不确定的时期，保持融资成本的长期稳定和可控，既是稳定房价也是降低房地产金融风险的重要举措。除了金融手段，近些年来国外政府对房地产市场的调控也开始更多地使用财政手段。特别是通过财政转移支付，对低收入困难人群实施必要的救济和保障，同样是构建稳定合理的房价形成机制不可缺少的条件。
稳定合理的房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。特别是二级市场上的房价炒作往往会进一步推动一级市场的房价上涨，并形成一种轮动效应。遏制二级市场上的房价炒作，既可以像一级市场那样收紧房贷，也可以辅之以税收政策。譬如德国，不仅对房价、房租超高乃至暴利者施以严厉的处罚，同时又利用税收政策来遏制房地产投机。德国税法规定，用于出售的房地产首先要缴纳1-1.5％的不动产税，房屋买卖还要再交3.5％的交易税，而对于自有自住的住宅则不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。我国也应当对自住、投资、投机性质的住房需求实行有差别的税收政策，通过税收杠杆鼓励自住性和改善性住房消费，遏制房地产投机炒作。
房价调控的实质是调节地方政府、开发商和购房者之间的利益分配。这其中地方政府既是利益相关者，又是房价调控的主体，因此，理顺地方政府与房地产之间的利益关系至关重要。地方政府与房地产之间最直接的利益关系就是，可以从土地出让以及房地产交易中获得财政收入。正是这种“土地财政”的内在驱动，使得地方政府的行为往往偏轨，甚至成为房价上涨的“推手”。可行的办法是借鉴国外的物业税制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，而不是像目前这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，财政收入自然也就有了保证。而且，物业税的实施对于购房者、炒房者和开发商的行为和预期也都会产生重大影响，从而有利于房价的稳定和趋于合理。
二、提高中低收入人群收入水平
提升中低收入人群的住房消费能力，一方面要通过政府的监管和调控，使房价处于相对稳定与合理的水平，让大多数人能够支付得起；另一方面则要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力与房价保持协调。
目前，我国城市居民已有80％的家庭拥有了属于私人产权的住房，这一方面得益于住房分配货币化、市场化的改革，同时也得益于改革开放以来居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的扩大，部分中低收入人群不但买不起房，甚至租房也存在困难。据北京大学中国社会科学调查中心于2009年发布的对北京、上海、广东三地的调查显示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入却高达5.3万元，两者相差26.9倍。这种收入上的差距必然反映到住房上的差别。三地非农业户籍家庭住房自有率分别为78.6％、75.2％和84.3％，其中，拥有2套以上完全产权住房的家庭分别为11.6％、18.7％和27.1％。与此同时，三地总体又有17.2％的非农业户籍住房困难家庭，上海最高，达20.5％；北京次之，15.0％；广东最低，14.0％。
(一)提高国民收入分配中居民收入所占比重
国民收入由三部分构成，即国家财政收入、企业利润和居民个人收入。改革开放以来直至上世纪90年代中期，城乡居民收入所占比重呈逐步上升趋势，但此后却发生了意想不到的逆转。1996-2007年，财政收入占GDP的比重提高了10.2个百分点，增长幅度接近100％，与此同时。资本与劳动的分配比例也大幅度向 资本倾斜。1990-2005年，企业营业余额占GDP的比例从21.9％增加到29.6％；同期劳动者报酬占GDP的比例却下降了12％。尽管在国民收入分配格局中，居民个人收入所占比重的提高，未必一定能让中低收入人群的收入水平同时得到提高，但在总体分配格局中如果居民收入所占比重较低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入总体水平在国民收入分配格局中得到提高，才能为中低收入人群收入水平的提高打开空间。因此，不仅要在整个国民收入分配的盘子中适当压缩投资开支和行政开支，加大消费基金分配的比重，还应在地方财政分配预算中增加居民收入和转移支付的比例。
(二)提高劳动收入在初次分配中所占比重
初次分配是指企业对个人的分配。它分为两部分：一是劳动收入，即工资；二是企业利润。从国际经验看，工业化初期资本在初次分配中的所得偏多，而随着工业化程度的提高则劳动在初次分配中的所占比重逐步增加，我国近年来的情况则恰好相反。为此，应借鉴国外经验，建立劳动者报酬决定的集体协商谈判机制，通过集体协商谈判来促使企业合理地增加劳动者报酬和企业分红，从根本上改变目前单个劳动者与用人单位谈判的不利地位。与此同时，还要进一步建立健全保护劳动者利益的各项法规，切实保护劳动者权益，包括最低小时工资标准制度、根据物价指数调整劳动报酬的制度、劳动保护制度、社会保障制度，等等。
(三)提高中低收入人群就业水平
中低收入人群有相当部分是因为失业才导致了他们的低收入甚至无收入。国外许多国家政府都把扩大就业作为经济社会发展的优先目标，而不是把经济增长作为优先选择，一些政党甚至在竞选时还把降低失业率作为一项重要承诺，以此来争取选票。但在我国，经济增长以及与增长直接相关的固定资产投资、招商引资却成为许多地方政府的优先工作目标。有的地方政府为了GDP增长，对污染项目可以网开一面；可是为了城市观瞻，对小商小贩却要“严格执法”，甚至要打造“无摊贩城市”。就业是民生之本和安国之要，尤其是作为基层政府更应当把“保就业”、“保民生”作为首要目标。不仅要通过各种政策措施扩大就业，鼓励人们积极创业，还要有针对性地为中低收入人群提供技能培训，通过劳动技能的提高，增加其就业机会和劳动报酬。
三、消除住房消费的非支付能力障碍
(一)政策变化多
居民在做住房消费决策时，除了要考虑房价和家庭收入，同时还包括对房价的未来预期。然而在所有影响房价走势的因素中，最难把握的要数政策变化。包括住房保障政策，不仅不规范，而且各地的保障方式、保障标准也变化频繁，针对所谓“夹心层”的政策花样不断翻新。以致有些得到经济适用房申购权的家庭，出于对未来政策变化的预期而最终放弃申购，等待更加优惠和有利的政策出台。
(二)购房陷阱多
住房销售市场上的陷阱之多，可以说是任何市场和任何商品都无法与之相比的。无论从看房到签订购房协议，还是从价格到房屋质量，都充满了各种各样的陷阱。尤其是盛行的期房销售方式，本身就是一种利益与风险严重不对称的规则，让购房者处于不利地位，人大代表和社会舆论建议废止，但至今仍畅行无阻。
(三)租房困难多
由于目前我国住房供应的租售比例严重失衡，可供租赁的房源少，所以使得许多本可以租房住的人群难以在市场上找到合适的住房。而在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金等情况的屡屡发生，又让许多人望而却步。
这些障碍的存在，不仅制约了居民的住房消费，也影响了房地产市场的健康发展。为了提升居民的住房消费欲望和消费能力，必须消除这些障碍，为广大居民尤其是中低收入人群提供一个良好的住房消费环境。
1，稳定市场预期。首先要稳定政策预期，政策变化大、变化快、不稳定，房地产市场就难有稳定。因此，不仅要稳定住房金融政策、税收政策、土地政策、房地产开发政策，同时还要稳定住房保障政策。在稳定政策的基础上，还必须做到各项政策以及与房地产相关信息的透明，让普通百姓能够通过便捷的渠道及时、准确地获得这些信息，据此做出理性的判断和预期。为此，应建立强制性的房地产信息披露制度，不但各级地方政府有责任及时向社会发布相关信息，包括房地产开发企业也必须向社会及时披露相关信息。只有政策稳定市场才能稳定，只有信息透明人们才能做出准确的预期，市场预期也才能随之稳定。
2，规范房屋交易。针对房屋交易存在的问题，应继续巩固和完善市场准入、项目审批、资金监管、商品房销售合同网上即时备案、房地产交易信息公示和房地产信用公示等相关制度。而对于期房销售等某些只是有利于保护少数开发商利益的制度，即使是借鉴了国外少数国家的做法也应坚决取消。因为一个社会主义国家的任何法律制度，都必须代表最大多数人的根本利益或社会一般利益，而不应当是少数人的特殊利益。在完善各项法规和制度的基础上，应加强对房屋交易的监管，创新监管体制，打破目前普遍存在的条块分割、多头管理、监管不足的局面，建立由当地政府统一领导的，包括建设、发展改革、工商行政管理等部门在内的相互协调的监管体系，行使政府的统一监管和指导职能。
3，完善租赁市场。首先应增加出租房的供给，只有当出租房的市场供给达到一定规模，住房租赁市场才可能活跃起来。增加出租房的供给，除了政府投资和通过政策鼓励企业或民间组织投资外，更多的要靠个人投资。针对当前个人投资出租房税费收缴难度大的现实，不如干脆下令免除住房出租税费，并尽快出台物业税，将住房出租税费并人物业税之中，给人们一个稳定的政策预期，以推动个人对出租房的投资。与此同时，还必须加强对房屋租赁中介机构的监管。有些国家批准类似的组织或机构进入市场时，需要具有一定经济实力的法人或自然人做担保方能取得准入资格。因此，借鉴国外经验，制定具有实际约束力的市场准入条件，并应严格资质审查，对于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，则要坚决清除，以净化市场环境。
四、实施以货币补贴为主的住房保障制度
即使人们的住房消费能力普遍提高了，也还是会有部分人群依靠自身能力无法解决住房问题，因此，住房保障制度的实施仍然是必须的。但就住房保障而言，也有一个是从供给角度由政府直接向中低收入人群提供廉价住房，还是从需求角度去提高中低收入人群住房消费能力的问题，即所谓“补砖头”还是“补人头”的不同选择。
上世纪60-80年代，世界上绝大多数国家都是从“供应主义路线”出发，直接向中低收入人群提供住房保 障，随之而来的是，保障性住房的退出也成了一个世界性难题。有些原来的中低收入人群尽管收入已经提高，不该继续享用保障性住房但却就是赖着不走，政府拿他们也没什么办法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法国是西方国家中廉租住房所占比重较高的国家，政府规定人口超过5万的所有市镇都必须保证20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市镇廉租住房甚至会达到30％以上，因此，廉租住房的退出问题在法国也就显得尤为突出。2007年法国总统萨科奇上任不久，面对赖着廉租住房不走这一棘手难题下令采取两项措施：一是对租住廉租住房人群的收入状况每3年必须普查一遍，对那些收入已超过保障线的要予以清退；二是对赖在廉租住房不走的，要提高租金。这两项措施能否奏效，许多法国人并不看好。
相比之下，德国住房保障的退出问题就相对好一些，这主要得益于德国所实行的“以补为主”的住房保障制度。德国法律规定，公民凡家庭收人不足以租赁住房者，则有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能拥有足够的住房可支付能力，而且租赁补贴的租金由联邦政府和州政府各承担50％。与许多欧美国家相比，德国“以补为主”的住房保障方式不仅可以免受退出难题的困扰，又能提高福利享有的公平性和避免福利资源的浪费。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，德国的住房市场也显得稳定得多，这一方面离不开德国严密科学的房地产发展规划和住房金融模式，同时，也与德国所实行的“以补为主”的“社会住房”和“住房金”保障制度有着直接的关系。目前世界上不仅德国，还包括英国、荷兰、丹麦、瑞典、日本等许多国家，也都采取了租赁补贴的住房保障办法。
我国住房制度的改革，前期主要是推行住房的商品化和市场化，住房保障近些年才被真正提到日程，而且绝大多数城市又都以经济适用房为主，廉租住房的推出相对较晚。那些住进了廉租住房的保障对象，在短时间内收入状况难有大的改观，所以廉租住房的退出问题目前还未真正提到日程。但这并不等于说，将来廉租住房的退出就不会成为问题。为什么经济适用房这些年来一直备受“公平正义”质疑?其中一个重要原因就是有许多原本不符合购买经济适用房条件的人却买上了经济适用房，而且这些人当中又几乎没有将买到手的经济适用房再退回去的。经济适用房如此，那么换了廉租住房这种状况就可以改观吗?国外廉租住房的前车之鉴以及我国经济适用房实施过程中的教训，都告诫我们不可以对廉租住房的退出抱有太多幻想。所以，在问题还未充分显现之前就应当未雨绸缪，采取相应措施防止问题的发生，并切实解决好廉租住房以及其他保障性住房的退出问题。
从目前我国实行的各种住房保障方式看，租赁补贴可以在“退出”上发挥较灵活的作用，因为一旦发现被补贴者不符合保障条件，即使不能追回已发出的补贴，也可以立即终止补贴的发放。租赁补贴不仅在退出机制上具有强制性和及时性的明显特征，还具有可以按照保障对象的困难程度实行差别补贴，以及由保障对象自行选择住房的灵活性。正是由于货币化的租赁补贴具有这些优势，所以国外许多国家的住房保障，已从上世纪60-80年代以建造廉价房为代表的“供应主义路线”，向帮助贫困人口提高住房消费能力的需求角度转变，即通过各种形式的住房补贴、住房津贴、住房券、住宅救济等方式，让他们自己去市场上或租、或买，自己选择所需要的住房。基于目前我国经济适用房、廉租住房等保障方式实施过程中已经或可能出现的某些问题，也应当从提升中低收入人群住房消费能力的角度出发，尽可能地选择货币补贴的保障方式，并创造条件逐步建立起“以补为主”的住房保障制度。
一、构建稳定合理的房价形成机制
住房消费能力取决于消费者对房价(包括购房和租房)的可支付能力，房价越高消费者的可支付能力越低；反之，房价越低则消费者的可支付能力越高。目前，我国中低收入人群住房消费能力偏低，很大程度上是由于近年来房价的过快上涨超出了他们的实际可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消费能力，必须加强政府对房地产市场的监管和调控，维护市场秩序，调节供求关系，处罚暴利行为，进而构建起稳定合理的房价形成机制。当然，政府对房地产的监管和调控并不仅限于房价，也包括房屋建设质量以及住房供应结构等，但房价是核心。否则，即使住房建设质量再好，供应结构再合理，房价高得人们买不起，也还是没能达到监管和调控的目的。
什么样的价格才算“合理”的房价?从国外经验看，合理的房价一般应是房屋开发的全部成本加上5-10％的开发利润。目前，我国房地产开发的利润大都远远超过这个水平，但是开发商的暴利行为并没有受到处罚。首先是因为房地产的开发成本极不透明，不能界定成本当然也就不能认定开发商存在暴利并对其进行处罚了。因此，政府部门应本着对百姓负责的精神，依法测算并公布开发商的住房建设成本；与此同时，还应公开政府的土地出让收入、房地产税费等内容。这样才能回应社会对房价的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成。在房价成本清晰透明的基础上，应借鉴国外经验出台反暴利的相关法规，对那些超出利润控制标准和获取暴利的开发商施以应有的处罚。例如，德国法律就规定房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处3年徒刑。
房地产离不开金融，无论开发商建房还是购房者买房都离不开金融支持，所以，金融也就理所当然地成为政府调控房价的主要工具。构建稳定合理的房价形成机制，需要相对稳定的金融政策做支撑。尤其在当前世界经济动荡和不确定性增加，国内经济特别是城乡居民收入也会进入变化较大和增长预期不确定的时期，保持融资成本的长期稳定和可控，既是稳定房价也是降低房地产金融风险的重要举措。除了金融手段，近些年来国外政府对房地产市场的调控也开始更多地使用财政手段。特别是通过财政转移支付，对低收入困难人群实施必要的救济和保障，同样是构建稳定合理的房价形成机制不可缺少的条件。
稳定合理的房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。特别是二级市场上的房价炒作往往会进一步推动一级市场的房价上涨，并形成一种轮动效应。遏制二级市场上的房价炒作，既可以像一级市场那样收紧房贷，也可以辅之以税收政策。譬如德国，不仅对房价、房租超高乃至暴利者施以严厉的处罚，同时又利用税收政策来遏制房地产投机。德国税法规定，用于出售的房地产首先要缴纳1-1.5％的不动产税，房屋买卖还要再交3.5％的交易税，而对于自有自住的住宅则不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。我国也应当对自住、投资、投机性质的住房需求实行有差别的税收政策，通过税收杠杆鼓励自住性和改善性住房消费，遏制房地产投机炒作。
房价调控的实质是调节地方政府、开发商和购房者之间的利益分配。这其中地方政府既是利益相关者，又是房价调控的主体，因此，理顺地方政府与房地产之间的利益关系至关重要。地方政府与房地产之间最直接的利益关系就是，可以从土地出让以及房地产交易中获得财政收入。正是这种“土地财政”的内在驱动，使得地方政府的行为往往偏轨，甚至成为房价上涨的“推手”。可行的办法是借鉴国外的物业税制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，而不是像目前这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，财政收入自然也就有了保证。而且，物业税的实施对于购房者、炒房者和开发商的行为和预期也都会产生重大影响，从而有利于房价的稳定和趋于合理。
二、提高中低收入人群收入水平
提升中低收入人群的住房消费能力，一方面要通过政府的监管和调控，使房价处于相对稳定与合理的水平，让大多数人能够支付得起；另一方面则要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力与房价保持协调。
目前，我国城市居民已有80％的家庭拥有了属于私人产权的住房，这一方面得益于住房分配货币化、市场化的改革，同时也得益于改革开放以来居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的扩大，部分中低收入人群不但买不起房，甚至租房也存在困难。据北京大学中国社会科学调查中心于2009年发布的对北京、上海、广东三地的调查显示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入却高达5.3万元，两者相差26.9倍。这种收入上的差距必然反映到住房上的差别。三地非农业户籍家庭住房自有率分别为78.6％、75.2％和84.3％，其中，拥有2套以上完全产权住房的家庭分别为11.6％、18.7％和27.1％。与此同时，三地总体又有17.2％的非农业户籍住房困难家庭，上海最高，达20.5％；北京次之，15.0％；广东最低，14.0％。
(一)提高国民收入分配中居民收入所占比重
国民收入由三部分构成，即国家财政收入、企业利润和居民个人收入。改革开放以来直至上世纪90年代中期，城乡居民收入所占比重呈逐步上升趋势，但此后却发生了意想不到的逆转。1996-2007年，财政收入占GDP的比重提高了10.2个百分点，增长幅度接近100％，与此同时。资本与劳动的分配比例也大幅度向 资本倾斜。1990-2005年，企业营业余额占GDP的比例从21.9％增加到29.6％；同期劳动者报酬占GDP的比例却下降了12％。尽管在国民收入分配格局中，居民个人收入所占比重的提高，未必一定能让中低收入人群的收入水平同时得到提高，但在总体分配格局中如果居民收入所占比重较低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入总体水平在国民收入分配格局中得到提高，才能为中低收入人群收入水平的提高打开空间。因此，不仅要在整个国民收入分配的盘子中适当压缩投资开支和行政开支，加大消费基金分配的比重，还应在地方财政分配预算中增加居民收入和转移支付的比例。
(二)提高劳动收入在初次分配中所占比重
初次分配是指企业对个人的分配。它分为两部分：一是劳动收入，即工资；二是企业利润。从国际经验看，工业化初期资本在初次分配中的所得偏多，而随着工业化程度的提高则劳动在初次分配中的所占比重逐步增加，我国近年来的情况则恰好相反。为此，应借鉴国外经验，建立劳动者报酬决定的集体协商谈判机制，通过集体协商谈判来促使企业合理地增加劳动者报酬和企业分红，从根本上改变目前单个劳动者与用人单位谈判的不利地位。与此同时，还要进一步建立健全保护劳动者利益的各项法规，切实保护劳动者权益，包括最低小时工资标准制度、根据物价指数调整劳动报酬的制度、劳动保护制度、社会保障制度，等等。
(三)提高中低收入人群就业水平
中低收入人群有相当部分是因为失业才导致了他们的低收入甚至无收入。国外许多国家政府都把扩大就业作为经济社会发展的优先目标，而不是把经济增长作为优先选择，一些政党甚至在竞选时还把降低失业率作为一项重要承诺，以此来争取选票。但在我国，经济增长以及与增长直接相关的固定资产投资、招商引资却成为许多地方政府的优先工作目标。有的地方政府为了GDP增长，对污染项目可以网开一面；可是为了城市观瞻，对小商小贩却要“严格执法”，甚至要打造“无摊贩城市”。就业是民生之本和安国之要，尤其是作为基层政府更应当把“保就业”、“保民生”作为首要目标。不仅要通过各种政策措施扩大就业，鼓励人们积极创业，还要有针对性地为中低收入人群提供技能培训，通过劳动技能的提高，增加其就业机会和劳动报酬。
三、消除住房消费的非支付能力障碍
(一)政策变化多
居民在做住房消费决策时，除了要考虑房价和家庭收入，同时还包括对房价的未来预期。然而在所有影响房价走势的因素中，最难把握的要数政策变化。包括住房保障政策，不仅不规范，而且各地的保障方式、保障标准也变化频繁，针对所谓“夹心层”的政策花样不断翻新。以致有些得到经济适用房申购权的家庭，出于对未来政策变化的预期而最终放弃申购，等待更加优惠和有利的政策出台。
(二)购房陷阱多
住房销售市场上的陷阱之多，可以说是任何市场和任何商品都无法与之相比的。无论从看房到签订购房协议，还是从价格到房屋质量，都充满了各种各样的陷阱。尤其是盛行的期房销售方式，本身就是一种利益与风险严重不对称的规则，让购房者处于不利地位，人大代表和社会舆论建议废止，但至今仍畅行无阻。
(三)租房困难多
由于目前我国住房供应的租售比例严重失衡，可供租赁的房源少，所以使得许多本可以租房住的人群难以在市场上找到合适的住房。而在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金等情况的屡屡发生，又让许多人望而却步。
这些障碍的存在，不仅制约了居民的住房消费，也影响了房地产市场的健康发展。为了提升居民的住房消费欲望和消费能力，必须消除这些障碍，为广大居民尤其是中低收入人群提供一个良好的住房消费环境。
1，稳定市场预期。首先要稳定政策预期，政策变化大、变化快、不稳定，房地产市场就难有稳定。因此，不仅要稳定住房金融政策、税收政策、土地政策、房地产开发政策，同时还要稳定住房保障政策。在稳定政策的基础上，还必须做到各项政策以及与房地产相关信息的透明，让普通百姓能够通过便捷的渠道及时、准确地获得这些信息，据此做出理性的判断和预期。为此，应建立强制性的房地产信息披露制度，不但各级地方政府有责任及时向社会发布相关信息，包括房地产开发企业也必须向社会及时披露相关信息。只有政策稳定市场才能稳定，只有信息透明人们才能做出准确的预期，市场预期也才能随之稳定。
2，规范房屋交易。针对房屋交易存在的问题，应继续巩固和完善市场准入、项目审批、资金监管、商品房销售合同网上即时备案、房地产交易信息公示和房地产信用公示等相关制度。而对于期房销售等某些只是有利于保护少数开发商利益的制度，即使是借鉴了国外少数国家的做法也应坚决取消。因为一个社会主义国家的任何法律制度，都必须代表最大多数人的根本利益或社会一般利益，而不应当是少数人的特殊利益。在完善各项法规和制度的基础上，应加强对房屋交易的监管，创新监管体制，打破目前普遍存在的条块分割、多头管理、监管不足的局面，建立由当地政府统一领导的，包括建设、发展改革、工商行政管理等部门在内的相互协调的监管体系，行使政府的统一监管和指导职能。
3，完善租赁市场。首先应增加出租房的供给，只有当出租房的市场供给达到一定规模，住房租赁市场才可能活跃起来。增加出租房的供给，除了政府投资和通过政策鼓励企业或民间组织投资外，更多的要靠个人投资。针对当前个人投资出租房税费收缴难度大的现实，不如干脆下令免除住房出租税费，并尽快出台物业税，将住房出租税费并人物业税之中，给人们一个稳定的政策预期，以推动个人对出租房的投资。与此同时，还必须加强对房屋租赁中介机构的监管。有些国家批准类似的组织或机构进入市场时，需要具有一定经济实力的法人或自然人做担保方能取得准入资格。因此，借鉴国外经验，制定具有实际约束力的市场准入条件，并应严格资质审查，对于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，则要坚决清除，以净化市场环境。
四、实施以货币补贴为主的住房保障制度
即使人们的住房消费能力普遍提高了，也还是会有部分人群依靠自身能力无法解决住房问题，因此，住房保障制度的实施仍然是必须的。但就住房保障而言，也有一个是从供给角度由政府直接向中低收入人群提供廉价住房，还是从需求角度去提高中低收入人群住房消费能力的问题，即所谓“补砖头”还是“补人头”的不同选择。
上世纪60-80年代，世界上绝大多数国家都是从“供应主义路线”出发，直接向中低收入人群提供住房保 障，随之而来的是，保障性住房的退出也成了一个世界性难题。有些原来的中低收入人群尽管收入已经提高，不该继续享用保障性住房但却就是赖着不走，政府拿他们也没什么办法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法国是西方国家中廉租住房所占比重较高的国家，政府规定人口超过5万的所有市镇都必须保证20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市镇廉租住房甚至会达到30％以上，因此，廉租住房的退出问题在法国也就显得尤为突出。2007年法国总统萨科奇上任不久，面对赖着廉租住房不走这一棘手难题下令采取两项措施：一是对租住廉租住房人群的收入状况每3年必须普查一遍，对那些收入已超过保障线的要予以清退；二是对赖在廉租住房不走的，要提高租金。这两项措施能否奏效，许多法国人并不看好。
相比之下，德国住房保障的退出问题就相对好一些，这主要得益于德国所实行的“以补为主”的住房保障制度。德国法律规定，公民凡家庭收人不足以租赁住房者，则有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能拥有足够的住房可支付能力，而且租赁补贴的租金由联邦政府和州政府各承担50％。与许多欧美国家相比，德国“以补为主”的住房保障方式不仅可以免受退出难题的困扰，又能提高福利享有的公平性和避免福利资源的浪费。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，德国的住房市场也显得稳定得多，这一方面离不开德国严密科学的房地产发展规划和住房金融模式，同时，也与德国所实行的“以补为主”的“社会住房”和“住房金”保障制度有着直接的关系。目前世界上不仅德国，还包括英国、荷兰、丹麦、瑞典、日本等许多国家，也都采取了租赁补贴的住房保障办法。
我国住房制度的改革，前期主要是推行住房的商品化和市场化，住房保障近些年才被真正提到日程，而且绝大多数城市又都以经济适用房为主，廉租住房的推出相对较晚。那些住进了廉租住房的保障对象，在短时间内收入状况难有大的改观，所以廉租住房的退出问题目前还未真正提到日程。但这并不等于说，将来廉租住房的退出就不会成为问题。为什么经济适用房这些年来一直备受“公平正义”质疑?其中一个重要原因就是有许多原本不符合购买经济适用房条件的人却买上了经济适用房，而且这些人当中又几乎没有将买到手的经济适用房再退回去的。经济适用房如此，那么换了廉租住房这种状况就可以改观吗?国外廉租住房的前车之鉴以及我国经济适用房实施过程中的教训，都告诫我们不可以对廉租住房的退出抱有太多幻想。所以，在问题还未充分显现之前就应当未雨绸缪，采取相应措施防止问题的发生，并切实解决好廉租住房以及其他保障性住房的退出问题。
从目前我国实行的各种住房保障方式看，租赁补贴可以在“退出”上发挥较灵活的作用，因为一旦发现被补贴者不符合保障条件，即使不能追回已发出的补贴，也可以立即终止补贴的发放。租赁补贴不仅在退出机制上具有强制性和及时性的明显特征，还具有可以按照保障对象的困难程度实行差别补贴，以及由保障对象自行选择住房的灵活性。正是由于货币化的租赁补贴具有这些优势，所以国外许多国家的住房保障，已从上世纪60-80年代以建造廉价房为代表的“供应主义路线”，向帮助贫困人口提高住房消费能力的需求角度转变，即通过各种形式的住房补贴、住房津贴、住房券、住宅救济等方式，让他们自己去市场上或租、或买，自己选择所需要的住房。基于目前我国经济适用房、廉租住房等保障方式实施过程中已经或可能出现的某些问题，也应当从提升中低收入人群住房消费能力的角度出发，尽可能地选择货币补贴的保障方式，并创造条件逐步建立起“以补为主”的住房保障制度。