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摘要：《江苏省不动产登记条例》于2019年5月1日起正式施行，其中第15条第8项增设了“转让方主体灭失的单方申请”，是对不动产登记双方申请原则的一次重大突破，有助于化解长期困扰不动产登记机构的历史遗留问题。对《江苏省不动产登记条例》第15条第8项的立法初衷、法理基础、实务操作进行探讨，希望可以促进该条款从立法向实践的转化。
关键词：转让方主体灭失;单方申请;解读
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）10-0059-61 收稿日期：2019-09-01
《江苏省不动产登记条例》（以下简称《江苏条例》）于2019年5月1日起正式施行，这是江苏省首部关于不动产登记的地方性法规。《江苏条例》第15条是关于单方申请的适用条款，其中第8项明确规定：“转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;可以由当事人单方申请”。相较于《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，可以说《江苏条例》第15条第8项是对不动产登记双方申请原则的一次重大突破，也是对传統单方申请情形的重要补充和完善。笔者暂且将它称作“转让方主体灭失的单方申请”，并尝试对这一特殊情形的单方申请的立法初衷、法理基础、实务操作进行探讨，希望可以促进该条款从立法向实践的转化。
1“转让方主体灭失单方申请”的立法初衷
长期以来，对于房地产开发企业破产倒闭后购房人如何办理产权证的问题，不动产登记机构深受困扰。如果坚持双方申请的原则，要求转让方和受让方同时到场申请，显然已无可能;如果允许受让方持相关材料单方申请，又违背了登记的基本原则。所以，实践中遇到此类问题，登记机构的常规做法是建议购房人向法院起诉，确认房屋的权利归属，然后凭生效法律文书办理，一定程度上增加了购房人的负担。而且如果房地产开发企业已经注销工商登记，在法人主体资格灭失的情况下，法院如何确定被告，也是司法审判的一大难题。另外一种情况是：作为转让方的自然人已经死亡，并且没有继承人，受让方如何办理转移登记？如何才能取得不动产物权？《江苏条例》第15条第8项正是破解这一难题的良方，增加“转让方主体灭失的单方申请”，明确：转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方可以单方申请登记。一方面可以解决不动产登记历史遗留问题，另一方面也有利于维护房地产市场交易秩序、保障权利人合法权益。
2“转让方主体灭失单方申请”的法理基础
第一，允许转让方主体灭失的单方申请，是私法自治原则的体现。私法自治，是民事活动的基本准则，具体是指民事主体有权依照自己的意志实施民事行为，在不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗的前提下，民事主体自愿达成的协议优先于法律规定而适用。在我国的民事立法中，私法自治也称作自愿原则或者意思自治原则。比如：《民法总则》第5条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。转让方主体灭失的单方申请，是基于转让这一基础民事法律关系。如果转让协议是合法有效的，协议的内容应当予以履行（转让方获得对价，受让方取得不动产所有权），如此才能实现当事人当初缔约之目的，这也是民事活动意思自治原则的体现。
第二，允许转让方主体灭失的单方申请，可以减少国家对于民事活动的不当干预，促进私有财产的合法流通。在转让方主体灭失，并且没有权利义务承继主体的情况下，如果坚持双方共同申请的原则，受让方的债权请求权无法转化为物权支配权，不动产的物权归属该如何认定？是不是最终只能认定为无主财产，收归国有？从微观层面看，对于受让方是显失公平的，虽然其享有债权，但请求对象已经不存在，请求权根本无法实现，所谓的债权已无实际意义。再从宏观层面看，也不利于房地产交易市场的发展，某种程度上限制了私有财产的合法流通。
3“转让方主体灭失单方申请”的实务操作
对于转让方主体灭失的单方申请，不动产登记机构应当重点审查以下几方面的内容：
第一，转让方主体已经灭失。作为申请人的受让人应当提供相关证明材料：如果是转让的单位已经注销，需要提供工商登记注销证明。如果是转让的自然人已经死亡，应当提供死亡证明。
第二，转让方确无权利义务承继人。对于这一事实的审查，实践中可能难以操作。如果要求受让人提供相关证明材料，也不太现实。
转让的单位已经注销，如何确定有无权利义务承继人？笔者认为，一般情况下，可区别单位性质做出初步判定：如果单位是非国有性质，单位注销即可视为无权利义务承继人（除非有生效法律文书明确）;如果单位是国有性质，注销后当地国有资产管理部门可视为权利义务承继人。
转让方为自然人且已经死亡的，如何确定有权利义务承继人？首先，这里为何使用“权利义务承继人”的概念而不直接使用“继承人、受遗赠人”？笔者认为，如果继承人明示放弃继承、受遗赠人未明示接受遗赠，法律上显然不能作为转让人的权利义务承继人实施不动产处分行为。因此，这里的“权利义务承继人”应该是未放弃承继资格的实际权利义务承继人。其次，如何审查？是否可以参照继承（非公证且未提供生效法律文书的）转移登记的程序？但是，继承转移登记是由继承人提出申请并且提供相关继承材料（包括继承人和被继承人关系的亲属关系证明），而要求受让人证明转让人没有权利义务承继人是较高的证明责任，因为受让人很可能不是转让人的亲属，其调查取证的难度和成本可想而知。那么，是否可以由不动产登记机构调查核实？虽然，根据自然资源部的流程优化要求，不动产登记机构和相关部门之间的数据应当实现互联互通，但就目前的实际情况来看，这项工作尚处于初步开展阶段，还有待于深入推进。结合《江苏条例》第27条规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。因情况特别复杂，难以确定权利人的，不动产登记机构可以委托专业机构核查，具体办法由省自然资源主管部门制定，报省人民政府批准后实施”，这种情形是否可以委托专业机构核查？笔者认为，这也需要相关配套文件的细化和明确，在此之前，对于“转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方单方申请登记的”，应当谨慎受理。
第三，受让人已经履行合同义务。受让人应当提供已经支付对价的证明材料，如：发票、收据等。转让合同中，一般情况下，受让人支付对价是取得不动产物权的前提，受让人如果没有履行合同义务，就会丧失实现请求权的基础，也不具备提出单方申请的资格。
第四，转让的不动产已经办理过首次登记（初始登记）或者具备办理首次登记的条件。这是连续登记原则的基本要求。再从合同法的角度分析，如果转让的不动产不是合法建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，转让合同也会因此而无效。
第五，履行异议公告程序。《江苏条例》第28条明确规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记;
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;
（三）依职权更正、注销登记;
（四）转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;
（五）转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;
（六）申请不动产继承、受遗赠登记未提交生效法律文书或者公证书;
（七）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所发布，公告期限不少于15个工作日，前款第5项、第6项公告期限不少于60日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当及时记载于不动产登记簿。”
从上述规定不难发现，对于“转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”，公告期（60日）远超出“转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”情形（15个工作日），也从侧面印证了“转让不动产的自然人死亡且无权利义务承继人”核查程序的复杂性。
笔者认为，《江苏条例》第15条第8项增设“转让方主体灭失的单方申请”情形，总体上有助于解决不动产登记历史遗留问题，但只有进一步研究和细化具体操作规范，才能真正起到化解登记难题、保护权利人合法权益的效果。
关键词：转让方主体灭失;单方申请;解读
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）10-0059-61 收稿日期：2019-09-01
《江苏省不动产登记条例》（以下简称《江苏条例》）于2019年5月1日起正式施行，这是江苏省首部关于不动产登记的地方性法规。《江苏条例》第15条是关于单方申请的适用条款，其中第8项明确规定：“转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;可以由当事人单方申请”。相较于《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，可以说《江苏条例》第15条第8项是对不动产登记双方申请原则的一次重大突破，也是对传統单方申请情形的重要补充和完善。笔者暂且将它称作“转让方主体灭失的单方申请”，并尝试对这一特殊情形的单方申请的立法初衷、法理基础、实务操作进行探讨，希望可以促进该条款从立法向实践的转化。
1“转让方主体灭失单方申请”的立法初衷
长期以来，对于房地产开发企业破产倒闭后购房人如何办理产权证的问题，不动产登记机构深受困扰。如果坚持双方申请的原则，要求转让方和受让方同时到场申请，显然已无可能;如果允许受让方持相关材料单方申请，又违背了登记的基本原则。所以，实践中遇到此类问题，登记机构的常规做法是建议购房人向法院起诉，确认房屋的权利归属，然后凭生效法律文书办理，一定程度上增加了购房人的负担。而且如果房地产开发企业已经注销工商登记，在法人主体资格灭失的情况下，法院如何确定被告，也是司法审判的一大难题。另外一种情况是：作为转让方的自然人已经死亡，并且没有继承人，受让方如何办理转移登记？如何才能取得不动产物权？《江苏条例》第15条第8项正是破解这一难题的良方，增加“转让方主体灭失的单方申请”，明确：转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方可以单方申请登记。一方面可以解决不动产登记历史遗留问题，另一方面也有利于维护房地产市场交易秩序、保障权利人合法权益。
2“转让方主体灭失单方申请”的法理基础
第一，允许转让方主体灭失的单方申请，是私法自治原则的体现。私法自治，是民事活动的基本准则，具体是指民事主体有权依照自己的意志实施民事行为，在不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗的前提下，民事主体自愿达成的协议优先于法律规定而适用。在我国的民事立法中，私法自治也称作自愿原则或者意思自治原则。比如：《民法总则》第5条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。转让方主体灭失的单方申请，是基于转让这一基础民事法律关系。如果转让协议是合法有效的，协议的内容应当予以履行（转让方获得对价，受让方取得不动产所有权），如此才能实现当事人当初缔约之目的，这也是民事活动意思自治原则的体现。
第二，允许转让方主体灭失的单方申请，可以减少国家对于民事活动的不当干预，促进私有财产的合法流通。在转让方主体灭失，并且没有权利义务承继主体的情况下，如果坚持双方共同申请的原则，受让方的债权请求权无法转化为物权支配权，不动产的物权归属该如何认定？是不是最终只能认定为无主财产，收归国有？从微观层面看，对于受让方是显失公平的，虽然其享有债权，但请求对象已经不存在，请求权根本无法实现，所谓的债权已无实际意义。再从宏观层面看，也不利于房地产交易市场的发展，某种程度上限制了私有财产的合法流通。
3“转让方主体灭失单方申请”的实务操作
对于转让方主体灭失的单方申请，不动产登记机构应当重点审查以下几方面的内容：
第一，转让方主体已经灭失。作为申请人的受让人应当提供相关证明材料：如果是转让的单位已经注销，需要提供工商登记注销证明。如果是转让的自然人已经死亡，应当提供死亡证明。
第二，转让方确无权利义务承继人。对于这一事实的审查，实践中可能难以操作。如果要求受让人提供相关证明材料，也不太现实。
转让的单位已经注销，如何确定有无权利义务承继人？笔者认为，一般情况下，可区别单位性质做出初步判定：如果单位是非国有性质，单位注销即可视为无权利义务承继人（除非有生效法律文书明确）;如果单位是国有性质，注销后当地国有资产管理部门可视为权利义务承继人。
转让方为自然人且已经死亡的，如何确定有权利义务承继人？首先，这里为何使用“权利义务承继人”的概念而不直接使用“继承人、受遗赠人”？笔者认为，如果继承人明示放弃继承、受遗赠人未明示接受遗赠，法律上显然不能作为转让人的权利义务承继人实施不动产处分行为。因此，这里的“权利义务承继人”应该是未放弃承继资格的实际权利义务承继人。其次，如何审查？是否可以参照继承（非公证且未提供生效法律文书的）转移登记的程序？但是，继承转移登记是由继承人提出申请并且提供相关继承材料（包括继承人和被继承人关系的亲属关系证明），而要求受让人证明转让人没有权利义务承继人是较高的证明责任，因为受让人很可能不是转让人的亲属，其调查取证的难度和成本可想而知。那么，是否可以由不动产登记机构调查核实？虽然，根据自然资源部的流程优化要求，不动产登记机构和相关部门之间的数据应当实现互联互通，但就目前的实际情况来看，这项工作尚处于初步开展阶段，还有待于深入推进。结合《江苏条例》第27条规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。因情况特别复杂，难以确定权利人的，不动产登记机构可以委托专业机构核查，具体办法由省自然资源主管部门制定，报省人民政府批准后实施”，这种情形是否可以委托专业机构核查？笔者认为，这也需要相关配套文件的细化和明确，在此之前，对于“转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方单方申请登记的”，应当谨慎受理。
第三，受让人已经履行合同义务。受让人应当提供已经支付对价的证明材料，如：发票、收据等。转让合同中，一般情况下，受让人支付对价是取得不动产物权的前提，受让人如果没有履行合同义务，就会丧失实现请求权的基础，也不具备提出单方申请的资格。
第四，转让的不动产已经办理过首次登记（初始登记）或者具备办理首次登记的条件。这是连续登记原则的基本要求。再从合同法的角度分析，如果转让的不动产不是合法建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，转让合同也会因此而无效。
第五，履行异议公告程序。《江苏条例》第28条明确规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记;
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;
（三）依职权更正、注销登记;
（四）转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;
（五）转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;
（六）申请不动产继承、受遗赠登记未提交生效法律文书或者公证书;
（七）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所发布，公告期限不少于15个工作日，前款第5项、第6项公告期限不少于60日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当及时记载于不动产登记簿。”
从上述规定不难发现，对于“转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”，公告期（60日）远超出“转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”情形（15个工作日），也从侧面印证了“转让不动产的自然人死亡且无权利义务承继人”核查程序的复杂性。
笔者认为，《江苏条例》第15条第8项增设“转让方主体灭失的单方申请”情形，总体上有助于解决不动产登记历史遗留问题，但只有进一步研究和细化具体操作规范，才能真正起到化解登记难题、保护权利人合法权益的效果。