《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出要实施城市更新行动。《上海市城市更新条例》的出台为新时期本市城市更新提供了法治保障，也为实施城市更新行动指明了方向、提供了依据。
　　 以问题为导向加强顶层设计
　　 当前，本市中心城区旧区改造即将完成，城市建设进入从外延扩张到内涵提升、以存量更新为主的新阶段。去年，市人大常委会启动城市更新法治化课题研究，密集开展调研，广泛征求意见，为推进城市更新立法提供有效保障。
　　 新阶段的城市更新行动，情况十分复杂，利益主体众多，涉及居住条件改善、历史风貌保护、基础设施提升、产业转型升级等不同诉求，暴露出体制不顺、机制不灵、政策不力等深层次问题。本次立法以结果和问题为导向，加强顶层设计，系统考虑，整体谋划，兼顾了各方利益，提出了一揽子体制、机制、政策等创新举措。
　　 以更高站位明确目标寻求突破
　　 进入城市更新阶段，按照本市城市发展总体目标，更需要向存量要效益，以更新促发展。本次立法开宗明义，提出城市更新目标和任务，主要集中在改善住房条件、提升城市能级、传承历史文脉、提高城市竞争力等方面，这是本市城市更新工作的逻辑起点。
　　 新一轮的城市更新，实施范围更大、周期更长、难度更高，需要以更高高度、更高起点、更高站位，远近结合，统筹谋划，循序渐进。当前，主要突出三方面任务：持续改善民生，加快推进安全隐患严重、功能设施不全、基础设施薄弱的老旧房屋改造，不断改善群众居住条件和环境;保护历史风貌，实行最严格的保护制度，传承历史文脉，保护优秀文化，不断提升城市软实力;提高城市功能，按照城市总体规划，优化城市空间，促进产业转型，将城市洼地转变成发展高地。
　　 以“区域更新”为主线提升整体能级
　　 综观本市多年来旧区改造和城市更新的实践，主要集中在单“地块”或单“建筑”改造，对规模较大、难度较高的“区域更新”实践不多，有时造成空间形态和功能业态系统性、整体性、连贯性不足，影响区域整体发展能级。城市更新需要根据新的发展形势，实行“面”上统筹，有条件的区域，尽可能实行“区域更新”，整体提升地区功能和业态，提高更新整体效益。
　　 本次立法明确提出“区域更新统筹”理念，要求遴选区域更新主体，编制区域更新方案，统筹更新项目实施。在条例实施过程中，应牢牢把握“区域更新”这条主线，围绕“区域能级、用地绩效”双提升，组织落实好区域更新。一方面要发挥统筹优势，实施整体规划，坚持传承历史文脉，实施最严格的风貌保护制度，坚持完善公建配套和空间布局，提升城市功能，坚持职住平衡、产城融合，发掘区域活力。另一方面要发挥专业优势，实施项目总控，合理制定项目筛选、审查审批、推进实施、资金平衡、市场运作等操作路径，统筹规划、建设、运行等全过程管理。还要发挥政策优势，实施托底保障，制定区域更新土地、规划、资金、税费等配套政策，加大资金和资源统筹力度，确保区域更新顺利实施。
　　 以平台优势发挥城市更新中心作用
　　 去年7月13日，经市政府批准，上海市城市更新中心在上海地产集团揭牌成立。本次立法明确了城市更新中心职能，为其深度参与城市更新提供了法治保障，也为城市更新可持续发展提供了政府操作平台。
　　 城市更新中心当前主要承担加快推进中心城区旧区改造工作，长远将作为政府城市更新统筹平台，承担相关规划编制、政策制定、旧住房综合改造、产业转型等职能。因此，城市更新中心要发挥平台优势，首先要履行好组织协调职能，重点组织区域更新功能策划、规划调整、土地整理、资金筹措、招商合作等工作;其次要履行好项目推进职能，协调整合各类政策和资源，指导推进更新项目组织实施;第三要履行好托底保障职能，承担政府交办、区域更新、市场失灵等任务，利用市场化手段，吸引社会力量，共同实施更新改造工作。
　　 （作者系上海城市更新建设發展有限公司董事长）