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摘 要：随着经济的快速发展和城镇化进程的推进，城市生活环境和水平的不断提高，人们对于日常的吃穿住行更加的讲究。如何根据房地产行业发展的实际需求和国家的相关政策导向快速发展，成为每一位房地产商或者房地产公司所关心的问题，更是关系的城市社会发展的问题。供应链管理是基于市场的供求关系进行分析市场未来发展的趋势，进而进行商业投资活动。本文主要介绍供应链的相关理论知识，然后，利用供应链管理理论为房地产行业工程成本控制提出一些切实可行的解决策略，促进商业房地产行业的平稳、快速发展。
关键词：供应链管理；商业地产；工程管理；成本控制
近年来，随着中国经济的快速发展，以及城镇化进程的推进，农村人口大量涌入城市，使得城市的住房问题日益严重，看准商机的地产投资人加大了投资力度，各种商业地产项目如雨后春笋般涌现，中国房地产市场迎来了一个前所未有的发展机遇。虽然过去中国房地产行业快速发展，获得了良好的市场环境，但是随着其快速发展，其发展模式出现了一些问题，加之劳动力成本增加和国家政策的改变，使得房地产行业的发展陷入了“危机”。因此，进行工程成本管理成为目前房地产行业实现快速、平稳发展的关键。处理好房地产行业产业链上下游企业之间的利益关系，保证房地产行业实现可持续健康发展。
一、供应链管理概述
（一）供应链概念
供应链这一词语最早出现在西方经济学中，西方发达国家对于经济发展研究的比较多。改革开放之后，随着国外更多资本进入我国，我国经济的复苏，开始有更多的专家学者开始研究经济学。现代对于供应链的普遍认识是，供应链（Supply Chain）是某一企业根据自己在整个产业链中所处的位置，分析其上下游企业与之的利益关系，如何利用上游企业得到原料、设备、服务，通过自身转化成为有价值的产品，然后提供给下游企业的过程，这一过程涉及到了信息、资本、产品、服务的提供与销售的完整链式流动过程，因此被称为供应链。这种链式结构可以便于企业更好的实现成本的控制和管理，提高企业的利润，获得更大的市场竞争力。因此被西方国家企业广发采用，但是这种管理方法在我国还处于起步阶段，商业地产行业的发展模式符合供应链管理的要求，而且这一管理理念在发达国家商业地产行业应用的十分成熟，因此希望在我国能够得到应用，解决当前商业地产发展的困境。
（二）供应链的特点
（1）增值性。供应链是一个链式结构，从最初级的原料到最后的产品，中间加入了各种加工和服务。不同的产品在其形成过程中的不同阶段进行增值，达到进入市场的要求之后进入市场，实现企价值。一些产品形成过程只经历一次加工或者服务，其增值一次，但是有一些产品是在加工过程中，每一阶段都有增值，可以根据不同需求在不同的阶段进行销售实现企价值。
（2）动态性。供应链的实时性极强，不但受到下游企业的销售状况的影响，也受到上游原材料和服务提供的影响，它不是一成不变，需要管理者随时掌握上下游企业的经营状况以及原料的供应与产品的销售情况。只有实时掌握相关信息，才能实现最优化的科学管理，便于控制企业的运营成本。
（3）复杂性。供应链上连接的企业是不同类型的企业，企业的业务、管理等等都各异，这就导致供应链关系变得十分复杂，因此如何协调供应链上企业之间的合作关系成为供应链管理的核心内容。一些产品的供应链不仅涉及到国内不同地域之间的合作，而且也可能涉及到与国外企业的合作，尤其在经济全球化深入发展的今天，这样的供应链更为常见，就会涉及到不同文化的碰撞，同时供应链不是单一的信息流同时传输物流、服务流等各种类型信息使供应链异常复杂。
（4）交叉性。不同的供应链可以通过中间节点进行交叉，同一个企业既可以成为上游企业，也可以成为下游企业，通过供应链的相互交叉，就可以形成供应网络，使得供应链更为复杂。通过供应链形成的供应网络极大发挥供应链的价值，提高了供应链管理的效率。
（5）服务性。供应链在企业管理中的应用主要是以本企业作为核心企业，通过研究企业自身的经营状况，同时重点分析供应链上下游企业的各种变动对于本企业的影响。供应链管理就是为那些有产品或者服务需求的人群进行服务，这是供应链形成的根本原因池是推动供应链发展的动力。供应链为更好的发展就必须具备服务性，以市场需求作为发展目标并随着市场需求变动不断改进。
（三）商业地产供应链工程成本管理
通过将成本管理的相关理论应用于供应链管理中形成了供应链成本管理，是统筹了供应链运行过程中，产品从原料到最后成为产品销售出去的全过程，供应链成本就是在供应链运行过程中所产生的所有的费用，包括研发费用、设计费用、生产设备采购费用、管理费用、原材料的采购费用、加工费用、服务费用、运输费用、分销费用等等为实现产品价值而产生的所有费用。基于本企业的供应链成本管理，从原材料的供应开始到产品最终在市场上分销和销售，它反映了产品在生产过程中，供应链上企业之间的成本控制战略，供应链的每个节点企业努力降低成本，实现自己企业利润的最大化。而供应链各节点企业实现成本的最小化，整个供应链就实现了利润的最大化。
商业房地产供应链也不例外，也分为上游企业、下游企业和商业房地产商这三大部分，所以从供应链的角度看商业地产，可以将其工程成本划分为上游供应链成本，商业地产商成本和供应链下游成本。商业地产上游成本主要来源于房地产项目的准备阶段产生的费用，包括土地开发成本、资本成本等；商业地产商的成本指的是房地产项目实施阶段，包括房地产建设和安装成本，房地产开发企业的管理成本和开发成本，商业地产供应链下游成本是指房地产销售阶段产生的成本，包括房地产经纪机构运行成本、物业管理成本。
二、商业地产供应链管理工程成本控制策略
（一）地产供应链上游成本控制策略
商业地产供应链上游成本主要包括：土地开发成本、资金利用成本、勘察成本、设计成本、咨询成本等，土地开发成本与资金利用成本是商业地产成本主要关注的对象，其占到供应链上游成本的一半以上，因此，重点讨论这两项成本控制的策略。 （1）土地开发成本控制。目前我国地产市场中对土地的垄断现象十分普遍，地产市场开放程度不高使得土地的利用成本难以控制。土地成本主要受国家和当地政府的宏观政策影响，也会受到当地社会经济发展状况的影响。目前对于土地用于商业地产开发没有明确的定价标准。因此，地产开发企业应了解开发当地的各项土地政策，以及招商引资的优惠政策，切实利用好优惠政策，实现对土地开发成本控制。
（2）资金利用成本的控制。控制房地产的资金利用成本主要从降低负债率、降低贷款利率、缩短项目开发周期、提高资金回收利用效率方面考虑。在贷款初期，尽量通过商业谈判，降低贷款的利率，保证资金利用成本在可控的范围内，不能只为了能够贷款，贷款利率高出企业的实际承担能力。通过自筹、融资等方式进行商业地产开发的筹资，减少企业的负债情况。采用新的管理方法或者施工采用新工艺、新技术、新产品，实现企业缩短项目开发的周期，降低企业偿还的贷款利息。实行分阶段开发，对于已开发完成的商业地产及时的销售，实现资金的快速回笼，降低企业因为缺乏资金流而产生的各种问题。
（二）地产工程供应链本企业成本控制策略
本企业成本主要包括建筑安装成本、地产开发企业自身管理成本和地产开发企业支付的开发成本三部分，本企业成本控制的关键环节是地产开发企业自身管理成本中的管理费用。管理水平的高低直接决定了管理费用的开支，房地产开发企业按岗位合理配置管理人员。各部门和员工都应是成本形成的影响者和成本管控的参与者，让每个人在工作中时刻注意节约成本，使企业各项成本要素都得到充分的管理。
（三）地产工程供应链下游成本控制策略
在下游成本控制的关键是企业销售成本。销售渠道的选择决定了营销的节本策略，销售成本是下游企业成本的主要组成部分。销售策略是否合理，企业的业务水平和企业的盈利能力都是影响销售成本的主要因素。为了提高企业的销售能力，降低销售成本，通过聘请专业的销售人员，制定合理的营销计划，通过各种宣传本地区的特点，努力赢得最大的销售利润。
商业地产开发工程项目具有开发周期长、资金投入大、成本控制难度大等问题，本文主要利用供应链管理理论对商业地产工程成本控制进行了分析，提出了一些商业地产工程成本控制策略。
参考文献：
[1]汪涛，李桂君，王硕，余薇.住宅产业化与传统建设方式成本比较研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[2]杨铁梁，袁永博，张明媛.基于Fuzzy-AHP的住宅产业化基地选址研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[3]鲍家美.刍议我国商业地产经济管理中存在的问题及应对措施[J].商场现代化，2014（33）.
[4]中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会年度奖项名录[J].安家，2016（04）.
[5]季洛绎，瞿富强.工程系统分解结构在CSI住宅填充体界定中的应用研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[6]赵振智，王芳.智慧供应链成本控制屋多级规划顶层设计研究——以油气矿区为例[J].中国软科学，2014（08）.
[7]王幼松，伍洋，张雁.基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究[J].建筑经济，2010（08）.
[9]邓小军.成都市商业地产发展现状及对策建议[J].中共成都市委党校学报，2015（01）.
作者简介：
姜保玮，男，中国人民大学在职研究生，技术经济及管理，项目管理方向。
（作者单位：金融街惠州置业有限公司）
关键词：供应链管理；商业地产；工程管理；成本控制
近年来，随着中国经济的快速发展，以及城镇化进程的推进，农村人口大量涌入城市，使得城市的住房问题日益严重，看准商机的地产投资人加大了投资力度，各种商业地产项目如雨后春笋般涌现，中国房地产市场迎来了一个前所未有的发展机遇。虽然过去中国房地产行业快速发展，获得了良好的市场环境，但是随着其快速发展，其发展模式出现了一些问题，加之劳动力成本增加和国家政策的改变，使得房地产行业的发展陷入了“危机”。因此，进行工程成本管理成为目前房地产行业实现快速、平稳发展的关键。处理好房地产行业产业链上下游企业之间的利益关系，保证房地产行业实现可持续健康发展。
一、供应链管理概述
（一）供应链概念
供应链这一词语最早出现在西方经济学中，西方发达国家对于经济发展研究的比较多。改革开放之后，随着国外更多资本进入我国，我国经济的复苏，开始有更多的专家学者开始研究经济学。现代对于供应链的普遍认识是，供应链（Supply Chain）是某一企业根据自己在整个产业链中所处的位置，分析其上下游企业与之的利益关系，如何利用上游企业得到原料、设备、服务，通过自身转化成为有价值的产品，然后提供给下游企业的过程，这一过程涉及到了信息、资本、产品、服务的提供与销售的完整链式流动过程，因此被称为供应链。这种链式结构可以便于企业更好的实现成本的控制和管理，提高企业的利润，获得更大的市场竞争力。因此被西方国家企业广发采用，但是这种管理方法在我国还处于起步阶段，商业地产行业的发展模式符合供应链管理的要求，而且这一管理理念在发达国家商业地产行业应用的十分成熟，因此希望在我国能够得到应用，解决当前商业地产发展的困境。
（二）供应链的特点
（1）增值性。供应链是一个链式结构，从最初级的原料到最后的产品，中间加入了各种加工和服务。不同的产品在其形成过程中的不同阶段进行增值，达到进入市场的要求之后进入市场，实现企价值。一些产品形成过程只经历一次加工或者服务，其增值一次，但是有一些产品是在加工过程中，每一阶段都有增值，可以根据不同需求在不同的阶段进行销售实现企价值。
（2）动态性。供应链的实时性极强，不但受到下游企业的销售状况的影响，也受到上游原材料和服务提供的影响，它不是一成不变，需要管理者随时掌握上下游企业的经营状况以及原料的供应与产品的销售情况。只有实时掌握相关信息，才能实现最优化的科学管理，便于控制企业的运营成本。
（3）复杂性。供应链上连接的企业是不同类型的企业，企业的业务、管理等等都各异，这就导致供应链关系变得十分复杂，因此如何协调供应链上企业之间的合作关系成为供应链管理的核心内容。一些产品的供应链不仅涉及到国内不同地域之间的合作，而且也可能涉及到与国外企业的合作，尤其在经济全球化深入发展的今天，这样的供应链更为常见，就会涉及到不同文化的碰撞，同时供应链不是单一的信息流同时传输物流、服务流等各种类型信息使供应链异常复杂。
（4）交叉性。不同的供应链可以通过中间节点进行交叉，同一个企业既可以成为上游企业，也可以成为下游企业，通过供应链的相互交叉，就可以形成供应网络，使得供应链更为复杂。通过供应链形成的供应网络极大发挥供应链的价值，提高了供应链管理的效率。
（5）服务性。供应链在企业管理中的应用主要是以本企业作为核心企业，通过研究企业自身的经营状况，同时重点分析供应链上下游企业的各种变动对于本企业的影响。供应链管理就是为那些有产品或者服务需求的人群进行服务，这是供应链形成的根本原因池是推动供应链发展的动力。供应链为更好的发展就必须具备服务性，以市场需求作为发展目标并随着市场需求变动不断改进。
（三）商业地产供应链工程成本管理
通过将成本管理的相关理论应用于供应链管理中形成了供应链成本管理，是统筹了供应链运行过程中，产品从原料到最后成为产品销售出去的全过程，供应链成本就是在供应链运行过程中所产生的所有的费用，包括研发费用、设计费用、生产设备采购费用、管理费用、原材料的采购费用、加工费用、服务费用、运输费用、分销费用等等为实现产品价值而产生的所有费用。基于本企业的供应链成本管理，从原材料的供应开始到产品最终在市场上分销和销售，它反映了产品在生产过程中，供应链上企业之间的成本控制战略，供应链的每个节点企业努力降低成本，实现自己企业利润的最大化。而供应链各节点企业实现成本的最小化，整个供应链就实现了利润的最大化。
商业房地产供应链也不例外，也分为上游企业、下游企业和商业房地产商这三大部分，所以从供应链的角度看商业地产，可以将其工程成本划分为上游供应链成本，商业地产商成本和供应链下游成本。商业地产上游成本主要来源于房地产项目的准备阶段产生的费用，包括土地开发成本、资本成本等；商业地产商的成本指的是房地产项目实施阶段，包括房地产建设和安装成本，房地产开发企业的管理成本和开发成本，商业地产供应链下游成本是指房地产销售阶段产生的成本，包括房地产经纪机构运行成本、物业管理成本。
二、商业地产供应链管理工程成本控制策略
（一）地产供应链上游成本控制策略
商业地产供应链上游成本主要包括：土地开发成本、资金利用成本、勘察成本、设计成本、咨询成本等，土地开发成本与资金利用成本是商业地产成本主要关注的对象，其占到供应链上游成本的一半以上，因此，重点讨论这两项成本控制的策略。 （1）土地开发成本控制。目前我国地产市场中对土地的垄断现象十分普遍，地产市场开放程度不高使得土地的利用成本难以控制。土地成本主要受国家和当地政府的宏观政策影响，也会受到当地社会经济发展状况的影响。目前对于土地用于商业地产开发没有明确的定价标准。因此，地产开发企业应了解开发当地的各项土地政策，以及招商引资的优惠政策，切实利用好优惠政策，实现对土地开发成本控制。
（2）资金利用成本的控制。控制房地产的资金利用成本主要从降低负债率、降低贷款利率、缩短项目开发周期、提高资金回收利用效率方面考虑。在贷款初期，尽量通过商业谈判，降低贷款的利率，保证资金利用成本在可控的范围内，不能只为了能够贷款，贷款利率高出企业的实际承担能力。通过自筹、融资等方式进行商业地产开发的筹资，减少企业的负债情况。采用新的管理方法或者施工采用新工艺、新技术、新产品，实现企业缩短项目开发的周期，降低企业偿还的贷款利息。实行分阶段开发，对于已开发完成的商业地产及时的销售，实现资金的快速回笼，降低企业因为缺乏资金流而产生的各种问题。
（二）地产工程供应链本企业成本控制策略
本企业成本主要包括建筑安装成本、地产开发企业自身管理成本和地产开发企业支付的开发成本三部分，本企业成本控制的关键环节是地产开发企业自身管理成本中的管理费用。管理水平的高低直接决定了管理费用的开支，房地产开发企业按岗位合理配置管理人员。各部门和员工都应是成本形成的影响者和成本管控的参与者，让每个人在工作中时刻注意节约成本，使企业各项成本要素都得到充分的管理。
（三）地产工程供应链下游成本控制策略
在下游成本控制的关键是企业销售成本。销售渠道的选择决定了营销的节本策略，销售成本是下游企业成本的主要组成部分。销售策略是否合理，企业的业务水平和企业的盈利能力都是影响销售成本的主要因素。为了提高企业的销售能力，降低销售成本，通过聘请专业的销售人员，制定合理的营销计划，通过各种宣传本地区的特点，努力赢得最大的销售利润。
商业地产开发工程项目具有开发周期长、资金投入大、成本控制难度大等问题，本文主要利用供应链管理理论对商业地产工程成本控制进行了分析，提出了一些商业地产工程成本控制策略。
参考文献：
[1]汪涛，李桂君，王硕，余薇.住宅产业化与传统建设方式成本比较研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[2]杨铁梁，袁永博，张明媛.基于Fuzzy-AHP的住宅产业化基地选址研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[3]鲍家美.刍议我国商业地产经济管理中存在的问题及应对措施[J].商场现代化，2014（33）.
[4]中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会年度奖项名录[J].安家，2016（04）.
[5]季洛绎，瞿富强.工程系统分解结构在CSI住宅填充体界定中的应用研究[J].工程管理学报，2015（02）.
[6]赵振智，王芳.智慧供应链成本控制屋多级规划顶层设计研究——以油气矿区为例[J].中国软科学，2014（08）.
[7]王幼松，伍洋，张雁.基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究[J].建筑经济，2010（08）.
[9]邓小军.成都市商业地产发展现状及对策建议[J].中共成都市委党校学报，2015（01）.
作者简介：
姜保玮，男，中国人民大学在职研究生，技术经济及管理，项目管理方向。
（作者单位：金融街惠州置业有限公司）