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摘要：公共租赁住房建设及运营管理是我国住房保障乃至社会民生发展的重中之重。本文围绕瑞典公共租赁住房的机构设置、配租配售、租金定价三个方面，总结瑞典公共租赁住房保障的经验，分析了我国在相关方面面临的问题，并得出了启示。
关键词：公共租赁住房；运营管理
一、瑞典公共租赁住房的运营管理模式
瑞典政府通过长期实行“补贴高、限制少、覆盖面广”的住房政策，成为世界上住房水平最高的国家之一，平均每人拥有2个房间，人均住房面积达到47㎡[张琦.保障性住房发展研究：瑞典、日本的经验对我国的借鉴[J].国际金融，2011（12）.]。政府提供投资，地方公房经营公司组成的协会（SABO）管理的公有住房，占瑞典住宅总量22%[闫金明.德国、瑞典社会住房制度的特点及启示[J]，城市，2007年第2期.]，解决了大量中低收入人群的住房问题。公房建成后运行模式如下：
（一）机构设置：公房经营公司负责公房建设和经营管理工作。其主要作用是影响住房市场，调节供求，向社会成员提供价廉物美的住房。各城市公房经营公司属市政府管辖，公司经理由政府指派。SABO负责加强地区之间联系和信息交流。
（二）配租配售：瑞典公房建设的最大特点是坚持“普遍受惠”原则，通过政府的补贴政策实现该原则。在补贴政策实施中，经历了由“补砖头”向“补人头”转变的补贴模式，并且形成了补贴费用由国家、地方和团体三方共同负担的格局。
（三）租金定价：瑞典对公房的租金没有统一的规定，公房租金标准由公房经营公司与房客联合会根据物价变动和房屋情况谈判商定，租金标准每年商定一次。除房屋大修和翻建外，一年内租金不作变动。一般而言，每个瑞典人每月工资的25%用于支付房租[兰相洁.关于我国住房保障模式选择的几点思[J].中国房地产金融，2007（12）.]。
二、瑞典公共租赁租房运营管理制度对我国的启示
（一）建立和完善公租房运营管理机制。瑞典专门负责公租房运营管理的是公房经营公司。而我国在公租房建设的部分城市中，除了重庆和北京成立了由政府主管的公租房运营管理的专门机构外，其他大多数城市都没有建立类似的专门机构。公租房的分配管理工作分散在发改委、规划、建设、住房委员会等多个部门。这种多部门共同参与的模式导致责范围划分不清、决策运行效率低下等问题，不利于公租房的统筹管理。
公租房制度的推行是一项极其复杂的工程，涉及财政、金融、土地、规划、城乡建设多个领域，管理体制与运行机制建设是公共租赁住房自身能否良好运行的关键。要着力构建公共租赁住房学习借鉴瑞典公租房的运营管理模式，设立专门的公租房运营管理机构负责管理公租房建成后的资格审核、配租配售、租金定价等工作，整合各部门资源，明确责任主体，提高工作效率。
（二）优化定价环节，操作规范透明。尽管瑞典和我国的租金标准一般都参考市场租金予以确定，但也会存在一些问题，表现为以下两方面：首先，国内各地在确定租金水平时均提出考虑同地段市场租金水平、租户承受能力等因素。但是由于每个因素内部都存在差异性和波动性、因素之间也存在孰重孰轻的问题，致使参考市场租金来确定公租房租金缺乏可操作性。其次，在房地产宏观调控的大背景下，当前大城市房地产前景并不明朗，易导致房价和租金价格同步波动。在两方面的压力下，如何既要反映市场波动，又要确保公租房租金的稳定性值得进一步研究。
李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分配，有效供应”的原则，公租房操作环节的公平、公开与公正是保证这一原则的基础。运行程序是否严密，执行环节是否规范，操作手法是否透明，制度建设是否完备，均直接影响到政府公信力。为避免出现经济适用房分配中出现的“开宝马、住经适房”的现象，在申请资格认定、租赁期限、租金水平、监督等方面需要政府构建一套科学合理、密切配合的运行系统，规范操作流程与行为，通过政策的实际运作效果，来体现公共租赁住房管理的公平性与公正性，进而维护政策的权威性。
（三）降低运营成本，矫正租金定价。公租房作为政府持有资产，以实物方式配租给承租人。为保障入住者的基本人住质量，政府必须对房屋的后续使用、维修、改造持续投入资金。虽然我国大多数城市公租房已将物业管理费计入房租或单独收取，但考虑到物业管理服务只承担日常维修养护责任，随着建筑使用时间的增加，以及专门机构的管理成本，在未来还需投入大量的人力、物力和财力，以维系公租房的使用功能。同时，考虑到目前国内公租房大量融资均为商业银行贷款和政策性銀行贷款，以及少量的债券、公积金等融资渠道，其融资成本为5%～6.5%，而国内住宅物业的租金回报率为3%～5%。即使考虑到公租房建设成本中未覆盖土地费用，公租房以低于市场租金出租的情况下，扣除其运营成本，仍将面临巨大的还贷压力。
温家宝总理提出，公租房的租金“既要覆盖成本，又要考虑群众承受能力”。一套行之有效的住房租赁控制制度需要满足“租金可负担、房屋适居、租期稳定、出租人有合理回报、防止承租人滥用法律保护”等五项要求[许德风.住房租赁合同的社会控制[J].中国社会科学，2009（3）：125-139.]。有学者认为在公租房定价方面坚持因地制宜，实行差别化定价；群体细分，满足特色需求；量入为出，审慎稳妥推进；突出重点，确保优先群体；公平公正，优化定价程序；适时调整，反映动态变化六大原则[卢为民、姚文江.中外公共租赁住房租金定价机制比较研究[J].城市问题.2011（5）.]。因此公租房租金定价过程中，要充分掌握市场信息，细致分析租户租金支付能力，结合项目建设的具体情况确定合理的租金，并尽可能运用财政手段或融资平台实行项目投资补贴或租户租金补贴，确保租金既能反映市场的波动性又能体现公租房的保障性。
关键词：公共租赁住房；运营管理
一、瑞典公共租赁住房的运营管理模式
瑞典政府通过长期实行“补贴高、限制少、覆盖面广”的住房政策，成为世界上住房水平最高的国家之一，平均每人拥有2个房间，人均住房面积达到47㎡[张琦.保障性住房发展研究：瑞典、日本的经验对我国的借鉴[J].国际金融，2011（12）.]。政府提供投资，地方公房经营公司组成的协会（SABO）管理的公有住房，占瑞典住宅总量22%[闫金明.德国、瑞典社会住房制度的特点及启示[J]，城市，2007年第2期.]，解决了大量中低收入人群的住房问题。公房建成后运行模式如下：
（一）机构设置：公房经营公司负责公房建设和经营管理工作。其主要作用是影响住房市场，调节供求，向社会成员提供价廉物美的住房。各城市公房经营公司属市政府管辖，公司经理由政府指派。SABO负责加强地区之间联系和信息交流。
（二）配租配售：瑞典公房建设的最大特点是坚持“普遍受惠”原则，通过政府的补贴政策实现该原则。在补贴政策实施中，经历了由“补砖头”向“补人头”转变的补贴模式，并且形成了补贴费用由国家、地方和团体三方共同负担的格局。
（三）租金定价：瑞典对公房的租金没有统一的规定，公房租金标准由公房经营公司与房客联合会根据物价变动和房屋情况谈判商定，租金标准每年商定一次。除房屋大修和翻建外，一年内租金不作变动。一般而言，每个瑞典人每月工资的25%用于支付房租[兰相洁.关于我国住房保障模式选择的几点思[J].中国房地产金融，2007（12）.]。
二、瑞典公共租赁租房运营管理制度对我国的启示
（一）建立和完善公租房运营管理机制。瑞典专门负责公租房运营管理的是公房经营公司。而我国在公租房建设的部分城市中，除了重庆和北京成立了由政府主管的公租房运营管理的专门机构外，其他大多数城市都没有建立类似的专门机构。公租房的分配管理工作分散在发改委、规划、建设、住房委员会等多个部门。这种多部门共同参与的模式导致责范围划分不清、决策运行效率低下等问题，不利于公租房的统筹管理。
公租房制度的推行是一项极其复杂的工程，涉及财政、金融、土地、规划、城乡建设多个领域，管理体制与运行机制建设是公共租赁住房自身能否良好运行的关键。要着力构建公共租赁住房学习借鉴瑞典公租房的运营管理模式，设立专门的公租房运营管理机构负责管理公租房建成后的资格审核、配租配售、租金定价等工作，整合各部门资源，明确责任主体，提高工作效率。
（二）优化定价环节，操作规范透明。尽管瑞典和我国的租金标准一般都参考市场租金予以确定，但也会存在一些问题，表现为以下两方面：首先，国内各地在确定租金水平时均提出考虑同地段市场租金水平、租户承受能力等因素。但是由于每个因素内部都存在差异性和波动性、因素之间也存在孰重孰轻的问题，致使参考市场租金来确定公租房租金缺乏可操作性。其次，在房地产宏观调控的大背景下，当前大城市房地产前景并不明朗，易导致房价和租金价格同步波动。在两方面的压力下，如何既要反映市场波动，又要确保公租房租金的稳定性值得进一步研究。
李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分配，有效供应”的原则，公租房操作环节的公平、公开与公正是保证这一原则的基础。运行程序是否严密，执行环节是否规范，操作手法是否透明，制度建设是否完备，均直接影响到政府公信力。为避免出现经济适用房分配中出现的“开宝马、住经适房”的现象，在申请资格认定、租赁期限、租金水平、监督等方面需要政府构建一套科学合理、密切配合的运行系统，规范操作流程与行为，通过政策的实际运作效果，来体现公共租赁住房管理的公平性与公正性，进而维护政策的权威性。
（三）降低运营成本，矫正租金定价。公租房作为政府持有资产，以实物方式配租给承租人。为保障入住者的基本人住质量，政府必须对房屋的后续使用、维修、改造持续投入资金。虽然我国大多数城市公租房已将物业管理费计入房租或单独收取，但考虑到物业管理服务只承担日常维修养护责任，随着建筑使用时间的增加，以及专门机构的管理成本，在未来还需投入大量的人力、物力和财力，以维系公租房的使用功能。同时，考虑到目前国内公租房大量融资均为商业银行贷款和政策性銀行贷款，以及少量的债券、公积金等融资渠道，其融资成本为5%～6.5%，而国内住宅物业的租金回报率为3%～5%。即使考虑到公租房建设成本中未覆盖土地费用，公租房以低于市场租金出租的情况下，扣除其运营成本，仍将面临巨大的还贷压力。
温家宝总理提出，公租房的租金“既要覆盖成本，又要考虑群众承受能力”。一套行之有效的住房租赁控制制度需要满足“租金可负担、房屋适居、租期稳定、出租人有合理回报、防止承租人滥用法律保护”等五项要求[许德风.住房租赁合同的社会控制[J].中国社会科学，2009（3）：125-139.]。有学者认为在公租房定价方面坚持因地制宜，实行差别化定价；群体细分，满足特色需求；量入为出，审慎稳妥推进；突出重点，确保优先群体；公平公正，优化定价程序；适时调整，反映动态变化六大原则[卢为民、姚文江.中外公共租赁住房租金定价机制比较研究[J].城市问题.2011（5）.]。因此公租房租金定价过程中，要充分掌握市场信息，细致分析租户租金支付能力，结合项目建设的具体情况确定合理的租金，并尽可能运用财政手段或融资平台实行项目投资补贴或租户租金补贴，确保租金既能反映市场的波动性又能体现公租房的保障性。