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摘要：近年来，随着房地产建设的飞速发展和行业竞争的日趋加大，房地产企业要获取更多经济效益和社会效益，已不能单单依靠于加强销售业绩的管理和控制力度上面了，还应注意的是房建造价成本的有效控制。基于此，本文分析了目前房地产建设造价成本控制的几个阶段，并涉及了房建造价成本控制的一些有效方法，从而合理控制住房建造价成本，以获取更多的经济效益和社会效益。
关键词：房建造价；成本控制；方法
一、房屋造价成本控制的几个阶段
在传统的观念中，房屋造价成本控制应在施工方面给予加强。实际上，现房地产建设过程中，房屋造价成本涉及到多个阶段，包括了施工前决策、施工招标、工程施工、营销、物业管理等五大阶段，因此，笔者分别从这五大方面论述了如何进行有效的成本控制。
（一）施工前的成本控制
1.施工前包括了投资决策与设计规划两个方面的工作。在投资决策方面，应做好评估预测工作，挑选出性价高的项目进行投资建设，并根据项目要求提前做好预算规划等工作。在设计规划方面，则应根据项目内容合理地做好设计规划工作，在质量过关的基础上实现经济节约，而不是过度强调建设质量造成不必要的质量剩余现象，浪费企业资金，加大企业负担。
2.同时，施工招标工作应当通过市场竞争的方式，以挑选出最合适的材料供应商和施工组织等，这也是避免资源浪费，质量过剩现象的前提条件之一。
（二）施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化，做好此项工作也是整个房建造价成本控制的关键。
1.加强合同监管，减少违约索赔。在整个施工阶段中，业主方管理人员要对工程进行实时有效的监管和控制工作，确保整个工程按照合同正常有序的进行，遇到项目出现问题需及时处理的情况下，计算各项临时变更对工程财政的影响，从各个角度分析并确定出经济有效的变更方式，减少不必要的开支，控制成本。其次，还应当对不正常履行合约的施工和材料供应单位提出反饋，在沟通没有良好结果的情况下，及时提出索赔，从而避免损失，控制成本。
2.利用管理方法，健全体制建设。要确保合同能顺利进行，就要使用更科学有效的管理方法，健全体制建设，从管理机制上建立起一套财政控制系统，把职责分配下去，做好各项指标控制把关工作。比如月和季度的工程进度款审核工作，就需严格制定和执行，并根据每一次的数据调查，对下一阶段的施工方向和施工量做出及时调整，保证各项决策能实现最大的经济效益。
3.合理使用新材料、新技术，控制造价成本。据统计，一个工程材料费用的比例占到了在整个工程费用的一半以上，因此，在施工技术和材料方案上应该做好详细计划，随着科学的发展与进步，现在房屋建设技术和使用的材料方面也是日新月异，需对比出新工艺、新材料的优势与劣势，选取合理方案，保证既能完成质量指标，又不会造成质量过剩，材料技术浪费现象。
4.最后还需从经济措施上实现有效的成本控制，对各种经费的使用和投入进行思考和部署，比如现场临时费用、广告宣传费用、代理中介费用等，都需认真分析后做决定，以控制销售成本，最大程度的降低静态投资。
（三）竣工阶段的成本控制
一般情况下，大多业主管理人员会把成本控制的重心放在施工阶段，而忽视了竣工阶段的成本控制。竣工阶段的成本控制主要有三个方面。1.根据合同材料、预算定额以及相关法律法规认真审核各项工程款项，以确保整个工程实际造价在计划范围之内。2.做好营销阶段的成本控制，由于营销工作涉及的部门众多，乃至总经理负责的大客户营销，因此整个营销成本需详细规划、及时调整。3.物业管理阶段的成本控制，房地产公司在竣工后还需要在物业管理上面产生费用，也就是与物业公司合作，委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面，所以需要加强明文规定，分清权责，以防造成额外支出。
二、房屋造价成本控制的方法
（一）编制计划责任成本和预算
在房建造价工程中，招标工作完成后，就可以根据招标单位计划方案拟定出计划责任成本和预算，对整个工程需要的资金做出整体的部署。这是房地产企业财务部门的重要工作，也是造价成本控制中至关重要的环节。须注意的有1.根据中标金额对先前的工程预算做相应调整，形成最终方案。2.确定预定成本中的税金，如数额不在预计中要及时向企业汇报，做出调整。3.设定意外成本，如现场施工临时费用等，以保证预算能与实际情况相符合。
（二）加强工程全程的动态成本控制
从房屋造价的几大阶段可以看出，房地产建设的周期是非常长的，所以成本控制应该在整个过程都予以加强，这是一个动态的过程，主要包括以下几个方面。1.实时获取实际成本数值，并与目标成本作比对并做相应记录，对产生的异常款项进行成本科目调整，以形成最终的动态成本记录，以便后续审核工作的进行。2.将实际成本与预计成本比对后，要根据数据结果对实际工作做出相应的处理和调整，以适应后续建设过程中的不断变化。
（三）加强合同的规范和控制
房地产企业合同的有效管理直接影响到工程各阶段工作的正常有序开展，进而影响到企业的经济效益和社会效益，所以，加强合同的规范和控制是非常重要的。其中的注意事项有1.合同的起草、拟定、审阅、签订等每一步骤要十分严谨，注意文字表达意思清楚，不产生歧义，无含糊不清情况，以便在后续权责问题上有法可依。2.对合同的跟进和监管工作要持续有效开展，确保每一环节进展符合合同规定，提高合同的执行效率，并在出现违规情况时，依据合同准则及时追偿责任，降低损失，从而有效控制工程造价成本。
（四）加强施工人员的培训和管理
房地产工程建设的一线员工是现场施工人员，他们的施工成果影响整个工程质量的优劣，从而对工程的造价成本产生影响。因此，应该注意的事项有1.布置施工现场和安排施工人员要规范合理，定期对施工人员进行素质技能培训，提高施工人员成本意识，并能运用规范有效的施工技巧完成项目，从而降低成本。2.施工现场发生安全事故会极大增加企业意外成本，因而，加强员工的安全意识培训，提高安全认知、排除安全隐患不仅保障了员工人身安全，同时不会造成工程的延误，意外成本的增加，从而有效控制造价成本。
三、结语
上述内容可看出，房地产建设造价成本的控制并不是单单在某一方面进行约束和加强就能取得成效的，这是一个全程的、系统、动态的控制过程，须知整个施工过程的每一阶段每一步骤对造价成本都有深远影响的。因此，既要保证施工质量符合标准，又要降低造价成本，就要对每一阶段每一步骤详细计划、实时监管，确保所有规划安排都能正常有序、按部就班地持续进行，这样才能有效控制房建造价成本，从而使企业获得更高的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1] 李宇. 房建造价成本控制方法探讨[J]. 商品混凝土.2013（04）
[2] 赵巧珍. 关于房建工程施工阶段对造价成本控制的探讨[J]. 中国新技术新产品.2012（08）
作者简介：
晏晓冬 女 汉族 新疆乌鲁木齐人 1971年生 工程师 主要从事建筑工程工程造价。
关键词：房建造价；成本控制；方法
一、房屋造价成本控制的几个阶段
在传统的观念中，房屋造价成本控制应在施工方面给予加强。实际上，现房地产建设过程中，房屋造价成本涉及到多个阶段，包括了施工前决策、施工招标、工程施工、营销、物业管理等五大阶段，因此，笔者分别从这五大方面论述了如何进行有效的成本控制。
（一）施工前的成本控制
1.施工前包括了投资决策与设计规划两个方面的工作。在投资决策方面，应做好评估预测工作，挑选出性价高的项目进行投资建设，并根据项目要求提前做好预算规划等工作。在设计规划方面，则应根据项目内容合理地做好设计规划工作，在质量过关的基础上实现经济节约，而不是过度强调建设质量造成不必要的质量剩余现象，浪费企业资金，加大企业负担。
2.同时，施工招标工作应当通过市场竞争的方式，以挑选出最合适的材料供应商和施工组织等，这也是避免资源浪费，质量过剩现象的前提条件之一。
（二）施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化，做好此项工作也是整个房建造价成本控制的关键。
1.加强合同监管，减少违约索赔。在整个施工阶段中，业主方管理人员要对工程进行实时有效的监管和控制工作，确保整个工程按照合同正常有序的进行，遇到项目出现问题需及时处理的情况下，计算各项临时变更对工程财政的影响，从各个角度分析并确定出经济有效的变更方式，减少不必要的开支，控制成本。其次，还应当对不正常履行合约的施工和材料供应单位提出反饋，在沟通没有良好结果的情况下，及时提出索赔，从而避免损失，控制成本。
2.利用管理方法，健全体制建设。要确保合同能顺利进行，就要使用更科学有效的管理方法，健全体制建设，从管理机制上建立起一套财政控制系统，把职责分配下去，做好各项指标控制把关工作。比如月和季度的工程进度款审核工作，就需严格制定和执行，并根据每一次的数据调查，对下一阶段的施工方向和施工量做出及时调整，保证各项决策能实现最大的经济效益。
3.合理使用新材料、新技术，控制造价成本。据统计，一个工程材料费用的比例占到了在整个工程费用的一半以上，因此，在施工技术和材料方案上应该做好详细计划，随着科学的发展与进步，现在房屋建设技术和使用的材料方面也是日新月异，需对比出新工艺、新材料的优势与劣势，选取合理方案，保证既能完成质量指标，又不会造成质量过剩，材料技术浪费现象。
4.最后还需从经济措施上实现有效的成本控制，对各种经费的使用和投入进行思考和部署，比如现场临时费用、广告宣传费用、代理中介费用等，都需认真分析后做决定，以控制销售成本，最大程度的降低静态投资。
（三）竣工阶段的成本控制
一般情况下，大多业主管理人员会把成本控制的重心放在施工阶段，而忽视了竣工阶段的成本控制。竣工阶段的成本控制主要有三个方面。1.根据合同材料、预算定额以及相关法律法规认真审核各项工程款项，以确保整个工程实际造价在计划范围之内。2.做好营销阶段的成本控制，由于营销工作涉及的部门众多，乃至总经理负责的大客户营销，因此整个营销成本需详细规划、及时调整。3.物业管理阶段的成本控制，房地产公司在竣工后还需要在物业管理上面产生费用，也就是与物业公司合作，委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面，所以需要加强明文规定，分清权责，以防造成额外支出。
二、房屋造价成本控制的方法
（一）编制计划责任成本和预算
在房建造价工程中，招标工作完成后，就可以根据招标单位计划方案拟定出计划责任成本和预算，对整个工程需要的资金做出整体的部署。这是房地产企业财务部门的重要工作，也是造价成本控制中至关重要的环节。须注意的有1.根据中标金额对先前的工程预算做相应调整，形成最终方案。2.确定预定成本中的税金，如数额不在预计中要及时向企业汇报，做出调整。3.设定意外成本，如现场施工临时费用等，以保证预算能与实际情况相符合。
（二）加强工程全程的动态成本控制
从房屋造价的几大阶段可以看出，房地产建设的周期是非常长的，所以成本控制应该在整个过程都予以加强，这是一个动态的过程，主要包括以下几个方面。1.实时获取实际成本数值，并与目标成本作比对并做相应记录，对产生的异常款项进行成本科目调整，以形成最终的动态成本记录，以便后续审核工作的进行。2.将实际成本与预计成本比对后，要根据数据结果对实际工作做出相应的处理和调整，以适应后续建设过程中的不断变化。
（三）加强合同的规范和控制
房地产企业合同的有效管理直接影响到工程各阶段工作的正常有序开展，进而影响到企业的经济效益和社会效益，所以，加强合同的规范和控制是非常重要的。其中的注意事项有1.合同的起草、拟定、审阅、签订等每一步骤要十分严谨，注意文字表达意思清楚，不产生歧义，无含糊不清情况，以便在后续权责问题上有法可依。2.对合同的跟进和监管工作要持续有效开展，确保每一环节进展符合合同规定，提高合同的执行效率，并在出现违规情况时，依据合同准则及时追偿责任，降低损失，从而有效控制工程造价成本。
（四）加强施工人员的培训和管理
房地产工程建设的一线员工是现场施工人员，他们的施工成果影响整个工程质量的优劣，从而对工程的造价成本产生影响。因此，应该注意的事项有1.布置施工现场和安排施工人员要规范合理，定期对施工人员进行素质技能培训，提高施工人员成本意识，并能运用规范有效的施工技巧完成项目，从而降低成本。2.施工现场发生安全事故会极大增加企业意外成本，因而，加强员工的安全意识培训，提高安全认知、排除安全隐患不仅保障了员工人身安全，同时不会造成工程的延误，意外成本的增加，从而有效控制造价成本。
三、结语
上述内容可看出，房地产建设造价成本的控制并不是单单在某一方面进行约束和加强就能取得成效的，这是一个全程的、系统、动态的控制过程，须知整个施工过程的每一阶段每一步骤对造价成本都有深远影响的。因此，既要保证施工质量符合标准，又要降低造价成本，就要对每一阶段每一步骤详细计划、实时监管，确保所有规划安排都能正常有序、按部就班地持续进行，这样才能有效控制房建造价成本，从而使企业获得更高的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1] 李宇. 房建造价成本控制方法探讨[J]. 商品混凝土.2013（04）
[2] 赵巧珍. 关于房建工程施工阶段对造价成本控制的探讨[J]. 中国新技术新产品.2012（08）
作者简介：
晏晓冬 女 汉族 新疆乌鲁木齐人 1971年生 工程师 主要从事建筑工程工程造价。