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摘 要 现代社会，土地是一个重要的经济资源，土地开发是国家重要的经济，土地收入，国家财政收入的重要组成部分的土地交易频繁，科学合理的土地价格估价方法，是土地的公平贸易的重要工具，所以本文讨论了土地价格评估方法的现实意义。
关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围
中圖分类号：F301 文献标识码：A
Exploration on Land Price Assessment Method
CAO Shuilin
(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)
Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.
Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method
土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。
1 土地价格评估应遵循以下原则
我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。
1.1 替代原则
在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。
1.2 供需关系原则
市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。
1.3 动态原则
随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。
1.4 和谐原则
举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。
1.5 有效使用原则
土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。
1.6 收益增减原则
土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
1.7 多种方法比较的原则
在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。
2 土地价格评估方法的探讨
在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。
2.1 市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。
2.2 收益还原法
收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。
计算公式：
P－评估值
Ri－未来第i年的预期净收益
r－折现率
这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。
2.3 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：
土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。
其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。
2.4 基准地价系数修正法
是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：
式中：Pi－待估宗地地价
A－待估宗地对应的基准地价
∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数
∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积
这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。
3 土地评估方法的适用范围
综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的評估结果。
3.1 市场比较法的适用范围
市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。
3.2 收益还原法的适用范围
收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。
3.3 成本逼近法的适用范围
成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会群体事件，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。
3.4 基准地价系数修正法
如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。
总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。
参考文献
[1] 中国资产评估协会组编.资产评估业务管理与实践.经济科学出版社.
[2] 中华人民共和国土地管理法.
关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围
中圖分类号：F301 文献标识码：A
Exploration on Land Price Assessment Method
CAO Shuilin
(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)
Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.
Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method
土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。
1 土地价格评估应遵循以下原则
我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。
1.1 替代原则
在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。
1.2 供需关系原则
市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。
1.3 动态原则
随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。
1.4 和谐原则
举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。
1.5 有效使用原则
土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。
1.6 收益增减原则
土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
1.7 多种方法比较的原则
在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。
2 土地价格评估方法的探讨
在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。
2.1 市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。
2.2 收益还原法
收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。
计算公式：
P－评估值
Ri－未来第i年的预期净收益
r－折现率
这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。
2.3 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：
土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。
其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。
2.4 基准地价系数修正法
是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：
式中：Pi－待估宗地地价
A－待估宗地对应的基准地价
∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数
∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积
这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。
3 土地评估方法的适用范围
综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的評估结果。
3.1 市场比较法的适用范围
市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。
3.2 收益还原法的适用范围
收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。
3.3 成本逼近法的适用范围
成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会群体事件，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。
3.4 基准地价系数修正法
如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。
总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。
参考文献
[1] 中国资产评估协会组编.资产评估业务管理与实践.经济科学出版社.
[2] 中华人民共和国土地管理法.