从4月开始,新一轮房租加价潮从北京开始,并迅速在上海、广州、深圳乃至中国更多城市蔓延,“谁是大推手”成为时下最热门的讨论。
　　
　　“人为刀俎,我为鱼肉。”
　　长居北京的张瑞这样向《南都周刊》记者描述他对房租涨价的无奈。去年6月,这个营销经理在牡丹园地铁旁与别人合租了一套两居室,一年后要续约了,房东却把他的租金每月从1300元提到了1800元。更无奈的是,当他向身边的朋友抱怨时,却发现,原来很多朋友租的房子都被提升了租价。
　　张瑞的收入并不低,但需要照顾父母,今年还要筹备与女朋友的婚事。“想要便宜,要住得很远。如果为了方便,你便要花更多的钱。”最终他选择了妥协,继续在涨价的房子里住下去——唯一值得安慰的是,年底将新开通的地铁线能到他顺义的老家,到时他或许可以结束租房的生活。
　　从今年4月开始,业内人士表示,始于北京,并迅速在上海、广州、深圳乃至中国更多城市蔓延的房租加价潮已经成为了中国都市里租客和房东们夏天关注的中心话题。7月12日,广州华南理工大学,就以“跟着市场走”为由大幅提升校内周转房的房租,引来上百老师的聚集抗议。
　　这场加价潮,不但引起了房东、租客、中介、专家们在网络和各大媒体上10年来的第一次大讨论,还引来了国家部门的介入:就在7月初,国家住建部公布“房租暴涨原因初步调研”,认为“北京、上海、广州、深圳等城市房租上涨幅度并不严重”,并把主要原因归咎于租赁机构的哄抬。这样的论调立刻引来了中介机构们的质疑,正式把“加价潮”推向了“谁是大推手”的罗生门中去。
　　
　　上涨打击了谁
　　
　　从6月开始,各种房地产机构就以各种形式去描述这一轮房租上涨,而其中用得最多的是“数据说话”。
　　譬如,21世纪不动产的监测数据认为,“相比去年同期,北京整体的租金价格涨幅超过20%,月均涨幅达到 2%。” 在上海,美联物业资料称一些高端楼盘的租价上涨幅度在10%-15%,“涨幅明显且鲜有放盘。”
　　“安居客”高级市场总监唐皓对记者描述说,在各大城市里,北京的房租上升幅度最大,达到10%-40%,而上海约6%-11%,广州则基本上与去年同期持平,“只有合租租金略有上涨。”唐皓补充说,这场涨价潮是从北京开始的,而在各大城市的各种户型中,升幅最大的往往是那些被合租的大户型。
　　不过,哪怕对于基层中介或者房东来说,“看涨”几乎成了一致的观点。“在广州暨南花园,原本最低可以用2000元租到房子,目前至少要2500元。”一个广州中介营业员对记者说:“5月开始,租房的人就开始多了,而且肯定一直涨下去。”
　　对于租客们来说,来自政府的声音乐观得多。住建部的报告统计了“北上广深”四城市3到6月房租价格后得出结论,“3-4月份这4个城市房租上涨速度较快,5月份涨幅开始放缓,6月份房租已经开始出现下降。”
　　住建部同时提供数据表明:北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%。广州3月房租环比上涨3.3%,同比上涨16.7%,4月环比上涨1.5%,同比上涨19.3%。5、6月房租出现明显下跌,5月环比跌幅达5.7%,6月环比下跌0.5%。
　　记者调查发现,一些国有企事业单位纷纷开始对无房产员工发放或提高房屋租赁补贴,而未来都市人中的收入偏低者,成为了涨价潮中受影响最大的人群。在北京和广州,城中村改造导致了拆迁、刚毕业的学生,以及“蚁族”被迫迁徙到更贵的住房中去。
　　据北京媒体报道,拆迁令北京唐家岭的“蚁族”向回龙观等地区迁移,而附近新龙城的3居室,月租金已经上涨到3500元,比过去增加了1/6。
　　在广州,“原先是可以自己一个人租房子,现在得到处找合租的,而且给的钱比以前还多。”在天河电脑城上班的李海发对记者埋怨说。他两个月前还在广州闹市的杨箕村居住,如今,几百元的城中村廉租房被推土机铲成了历史。
　　多位房地产机构的高层人士承认,相对于中高端的住房,低端市场的房租对租客们的打击要大得多。“几千元和几百元租金的房子,加几百元房租导致的租金上涨率,以及对不同层次顾客经济上的压力,是完全不同的。”
　　合富置业7月5日发布的报告提示了这种压力——“经过5月底、6月初一轮急速上升和需求释放,租金水平已接近租客可承受的最高临界点。”
　　
　　涨价推手罗生门
　　
　　房租上涨三个月后,媒体们在7月初展开了一轮“追根溯源”的行动。在之后的报道中,各路专家、机构给出了林林总总的观点:有的归结为房地产调控政策,有的归结为入城人口增多,有的说这是多了人“以租养房”,有的则斥责中介托市……
　　某个地产市场总监用“不靠谱”来形容这些讨论。“北京目前的房价、房租未来都会下调,因为都是在炒作。房租上涨,中介是导火线,根源还是市场机制。很多理由是不成立的,因为年年都有大学生。”他对记者说,这次租金上涨的根源,是体制监管缺失等多方面原因。
　　一份记者获得的报告指出,自从4月房屋调控以来,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做 “二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是房租上涨的主要因素。多位在广州中心城区有房产的房东向记者回忆说,近半年以来,多次有不同的中介以高价游说他们把房子全程代理,这与各地媒体的描述同出一辙。
　　以下是一个未经统计的理由:根据北京房地产交易管理网数据,北京某中介公司5-6月合计签约租赁18000套,经过人为地托升租价,可以比市场不变动的情况多获得3000万元利润。“仅个别大公司,一年在北京租赁代理赚取的利润就超过上亿。”
　　不过,包括中原等多个大中介机构都向记者否认了这种说法。他们普遍认为,囤积房源、哄抬租价的做法是中小中介机构的行为,而中小中介并没有大规模垄断房屋租赁市场的能力。进而有中介认为,“目前我们的利润来源主要靠二手房买卖,其次是新房的销售,而从房屋租赁业务中取得的利润只有10%,目前的情况下中介是被动地‘由售转租’。”
　　不过,“房租上涨”已经在影响房东们的放租期望值。从职证券业的刘星,月初成功租出一套天河东圃的房子,“原来是1700元,现在租出去是2500元。我的底线是2300元。”另一个广州人马志华的房子,在上月以比去年同期高10%的价钱转包给了一家中介,现在的他觉得是做了亏本买卖——“肯定没涨完,我要找一家出价最高的代理。”
　　
　　寻找适租房
　　
　　当房东们还在看涨的气氛中观望时,7月却可能成为这轮涨价的拐点。多家二手房门店的统计数据显示,自6月下旬至今,北京住房租赁市场已经和楼市一样,出现“停涨回调”。
　　在《南都周刊》记者的摸查中,目前暂时没见到房租回跌的具体例子。不过,根据伟业我爱我家市场研究中心提供的的统计数据,北京7月第一周的租金均价已比6月下旬下跌了3%左右。
　　关于房租涨升的争论还将继续下去。在采访中,有中介的高层甚至直接向记者指出,个别不断发布统计数据的,在升价中获得巨大利益的中介肯定会成为政府打击的典型——尽管中介“充其量起了推波助澜的作用”。
　　现在,那些最迫切租房的群体,纷纷在房租走向未明的心态下搜寻“经济适租房”。在广州的中山大学附近,一些中介向记者介绍,最受欢迎的正是大户型的群租房,这也导致了这种类型的单位价格一路提升。“合租始终摊分到自己头上的少一点,再贵一点也划得来。”刚从中大毕业,即将在一家汽车销售公司上班的何锦申对记者说,他和三个同学合租了一个大住宅单位,每人摊分平均700元。
　　当需求逐渐被市场消化,房租的价格也将失去上升的动力。安居客高级市场总监唐皓提示,最近一周,各地租客通过互联网租房的需求已经下降了30%。“过去的两三个月是平稳的持续增长,达到了前所未有的高点,最近一周终于开始有了回调。”他说。
　　满堂红研究部则认为,目前广州的住房租金上涨已接近租客可以承受的最高临界点,在租金回归平稳以后,下一轮租金的实质上涨,将出现在居民收入水平得到提高之后,——不过,“通货膨胀亦是租金上涨的隐忧”。
　　在商家真假莫测的说辞之外,各种因素仍在影响着租赁市场上的供求关系。容纳了大量未来精英的广州城中村改造正在深入,而拥挤了4万大学生和外地民工的北京唐家岭,被北京市政府列为50个“整治督办重点挂账村庄改造工程”之一,今年被明确必须拆迁整改完毕。在上海,每天有数十万内地游客参观世博会,即使很多房东把房子改成了短租房,这求大于供的市场也一直在延续。
　　不过对于那些必须租房的城市人来说,“无论是涨是跌,我还是要找房子住的。除了租以外,我还有其他路吗?” 何锦申反问记者。
　　
　　比租房更离谱的是商铺
　　
　　4月的“国十条”、“深十三条”把不少投资、投机资金从住房市场逼出,转向了商业地产,各大开发商也纷纷增加商业地产的投资了。
　　搜房网数据监控中心统计认为,在2010年的上半年,截至6月24日,北京345个热点在租在售商用项目(商铺、写字楼)中,共有161个项目租售价格上升,占全部项目的46.67%。从区域上看,朝阳区内依托CBD、亚奥、东二环、燕莎等大型商圈成为涨势最快的地区。
　　广州商业地产市场的需求,也被相关商业机构描绘为“保持上升势头”。在一些专业市场,商铺的涨幅达到了50%以上。据仲量联行7月6日发布数据显示,广州第二季度商铺租金环比涨3.3%,同比涨8.7%;甲级写字楼的租金也呈大幅攀升的态势。
　　一个长期在广州中大附近经营商铺的人士,最近就在中介的游说下,将其承租价为25000元/月的商铺以37000元/月的价格转包给中介公司。业内人士则向记者透露,一些中介对此有价格炒作行为,但最终的市场走势仍然要看未来的供需才能判断。