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摘 要：随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。而房地产开发商要想在这一行业立于不败之地，就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。
关键词：开发成本；合理利润空间；平抑房价
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0236-01
一、我国房地产市场开发现状
（一）市场现状。1998—2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
（二）政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。
（三）消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。随着银行按揭贷款对居民个人消费的政策倾斜，个人买房已不再是不可企及的事情。
二、施工企业成本控制的基本任务
施工企业成本控制的基本任务是执行有关的成本开支范围、费用开支标准、工程预算定额等；制定积极的、合理的计划成本和降低成本的措施；严格、准确地控制和核算施工过程中发生的各项成本，并与计划成本相对比，及时地提供可靠的成本分析报告和有关资料，对项目进行经济责任承包的考核，以期改善经营管理，降低成本，提高经济效益。
三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本
下面就从房地产开发过程中的几个阶段来具体谈一下成本控制。
（一）前期环节的成本控制。在房地产开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。学会定位是关键。一是要进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。二是根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。三是选择定价的目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，毕竟，对绝大数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即对施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。所以要加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。以避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。另外，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
（二）建设阶段的成本控制。前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。1、通过合理规划控制建设成本。总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。3、加强合同管理，降低建安成本。由于建筑行业产品的固定性，生产工人，机械设备的流动性，产品的多样性，产品的体量大，生产周期长等特点，造成了特有的复杂生产工艺流程，建筑施工承包合同的内容相应比其他商业合同，加工合同复杂多变。建筑施工承包合同的所有条款都与成本有关联，所以建筑施工承包合同，经双方签认，就决定了建筑成本的高低，再要想改变它，就是违约，形成司法纠纷。
(三)后期阶段。1、及时进行竣工总成本结算。工程完工后，项目经理部将转向新的项目，项目经理应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，调配不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用。2、进行成本核算。成本核算，要严格遵守成本开支范围。划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。3、组织成本考核和分析。项目竣工，工程结算收入与各成本项目的支出数额最终确定。项目部在整个工程结束后，按成本费用项目进行成本分析，提出本项目累计成本实现水平，并逐项分析成本项目节约或超支情况。寻找原因，之后，根据成本分析报告，召开项目成本分析会，总结成本节约的经验，吸取成本超支的教训，为下个工程项目成本控制提供对策。项目部整理汇总成本核算资料，报公司审核。根据公司的审核意见及项目部与各部门、各有关人员签订的成本承包合同，项目部对责任人予以奖罚。
总之，在市场经济发展的今天，要对成本进行有效的控制，则要求企业各个部门之间相互协调共同努力。成本优势的取得绝对不限于成本本身、应从管理的高度去挖掘成本降低和获取效益的潜力。作为房地产企业的管理者要结合企业的实际情况，充分运用现代的先进成本控制方法以加强企业的竞争力，迎接经济全球化的挑战。
作者单位：浙江万都房地产开发有限公司
关键词：开发成本；合理利润空间；平抑房价
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0236-01
一、我国房地产市场开发现状
（一）市场现状。1998—2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
（二）政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。
（三）消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。随着银行按揭贷款对居民个人消费的政策倾斜，个人买房已不再是不可企及的事情。
二、施工企业成本控制的基本任务
施工企业成本控制的基本任务是执行有关的成本开支范围、费用开支标准、工程预算定额等；制定积极的、合理的计划成本和降低成本的措施；严格、准确地控制和核算施工过程中发生的各项成本，并与计划成本相对比，及时地提供可靠的成本分析报告和有关资料，对项目进行经济责任承包的考核，以期改善经营管理，降低成本，提高经济效益。
三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本
下面就从房地产开发过程中的几个阶段来具体谈一下成本控制。
（一）前期环节的成本控制。在房地产开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。学会定位是关键。一是要进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。二是根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。三是选择定价的目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，毕竟，对绝大数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即对施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。所以要加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。以避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。另外，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
（二）建设阶段的成本控制。前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。1、通过合理规划控制建设成本。总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。3、加强合同管理，降低建安成本。由于建筑行业产品的固定性，生产工人，机械设备的流动性，产品的多样性，产品的体量大，生产周期长等特点，造成了特有的复杂生产工艺流程，建筑施工承包合同的内容相应比其他商业合同，加工合同复杂多变。建筑施工承包合同的所有条款都与成本有关联，所以建筑施工承包合同，经双方签认，就决定了建筑成本的高低，再要想改变它，就是违约，形成司法纠纷。
(三)后期阶段。1、及时进行竣工总成本结算。工程完工后，项目经理部将转向新的项目，项目经理应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，调配不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用。2、进行成本核算。成本核算，要严格遵守成本开支范围。划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。3、组织成本考核和分析。项目竣工，工程结算收入与各成本项目的支出数额最终确定。项目部在整个工程结束后，按成本费用项目进行成本分析，提出本项目累计成本实现水平，并逐项分析成本项目节约或超支情况。寻找原因，之后，根据成本分析报告，召开项目成本分析会，总结成本节约的经验，吸取成本超支的教训，为下个工程项目成本控制提供对策。项目部整理汇总成本核算资料，报公司审核。根据公司的审核意见及项目部与各部门、各有关人员签订的成本承包合同，项目部对责任人予以奖罚。
总之，在市场经济发展的今天，要对成本进行有效的控制，则要求企业各个部门之间相互协调共同努力。成本优势的取得绝对不限于成本本身、应从管理的高度去挖掘成本降低和获取效益的潜力。作为房地产企业的管理者要结合企业的实际情况，充分运用现代的先进成本控制方法以加强企业的竞争力，迎接经济全球化的挑战。
作者单位：浙江万都房地产开发有限公司