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摘要：住房公积金期房贷款，指的是将贷款购买的住房作为抵押，把归集到的公积金发放缴存公积金且需要购买在建商品住房的个人的贷款。公积金管理部门对个人发放公积金时，由于所抵押的住房尚且没有完成是施工，不能以有效、完整的实物形式抵押，这就存在很多风险因素。那么，如何有效防范住房公积金期房贷款中的风险因素，是公积金贷款管理急需思考的问题。
关键词：住房公积金；期房贷款；风险防范；有效措施
一、公积金按揭贷款存在的风险类型
（1）借款人信用风险。借款人信用风险主要有以下几种情形：一是失业风险或是收入下降甚至经济状况恶化导致无力偿还借款；二是离异导致家庭收入减少，甚至借款人离婚后不办理房屋产权变更登记手续，使得房屋实际占有人与实际登记的所有权人不一致，或者法院判决中的所有权人与实际登记的所有权人不相符等情形造成的风险；三是刑事风险。在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，从而影响其还款能力的风险。
（2）操作风险。操作风险指的是住房公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时决策不当或操作失误而造成贷款损失的可能性，是一种发生在实务操作中的内部形成的非系统风险。公积金管理中心风险控制能力较弱、内控机制尚不健全、信贷从业人员素质偏低等是导致操作风险上升的主要原因。
（3）开发商经营风险。 开发商经营风险是指因开发商未能按期交房与银行陷入债务纠纷从而导致管理中心利益受损的可能性，有被迫违约和恶意欺诈两种。
（4）抵押物风险。 抵押物风险是指管理中心（贷款人）在借款人违约后因处置抵押物（抵押物自然损耗贬值、房产市场疲软、经济环境恶化）后利益受损或无法处置的可能性。
二、构建完善的贷款风险防范体系
在住房公积金期房贷款管理工作中，构建完善的贷款等防范体系，是有序、高效开展风险防范工作的基础与依据。在实际的构建住房公积金期房贷款风险防范体系的过程中，应做好以下几点：①前置贷款风险防范工作。加大内部管理力度，监理完善的岗位责任、分级审批、岗位管理及审贷分离制度，明确操作程序，有针对性地制定风险防范策略。②严格做好贷前及贷中的各项审批工作。在贷款之前，应详细调查开发商的销售情况、诚信度、财务状况、实力规模等，重点了解开发商的销售情况、资金来源、经济实力与开发资质，查看各种权属证件，备案等贷款楼盘；在受理贷款的过程中应一一落实借款人的抵押物、还款能力、借款资格等情况，最大限度降低住房公积金期房贷款风险系数。③恰当确定贷款金额。住房公积金管理中心应依照借款人的信用状况、抵押物价值、公积金缴存额度、收入水平等情况，精确计算贷款额度，推行贷款额度测算管理，目前我地区测算公式为：可贷金额=（公积金月缴存额×12个月×到离退休年限+公积金账户金额）×3，辅之以借款人的月还款金额不应大于家庭总收入的一半，并且贷款金额通常不可大于抵押物市值的70%。只有这样，才能确保借款人具有较高的还款能力，以有效降低贷款风险。④由开发商实行阶段性担保。也就是商品房在建期间到竣工完成，两证办齐，实行阶段性担保。⑤做好贷款后的管理工作。住房公积金管理中心是主要负责机构，严格执行贷款回收与发放责任制度。管理中心应做好对期房贷款的抵押物、回收及发放情况的动态跟踪管理工作，建立详细的台账，及时而细致地反映抵押权证办理、楼盘竣工、贷款发放等情况，一旦发现风险问题应采取有效措施及时解决。⑥执行严格的追责制。制定贷款追责制，贷款的回收与发放工作推行终身负责制。针对超期未还的贷款，管理人员应借助法律、行政及经济等手段，努力化解風险、回收贷款，把放款与回收的责任明确到个人。
三、重视对贷款部门的内部管理
要想真正降低住房公积金期房贷款风险等级，应重视对贷款部门的内部管理，在实际操作中应做好以下几点：①完善管理制度。这里所说的“制度”是指贷前调查制度、追责制度、贷款管理制度、审贷分离制度、面谈制度等，将制度作为依据管理人、规范事。②健全合同管理。严格把关合同订立情况，借助购买法律服务、聘请律师等方式，对合作协议及贷款合同的合法性、合规性等进行合理的评估，降低法律风险、严禁法律漏洞。③做好抵押物负责处置抵押物的工作，以优化处置效率，保证及时化解风险。④提高业务流程的规范性。应制定科学的贷款业务程序，梳理并界定各个环节，明确审核重点及操作要领，以有效提高信贷员操作的规范性；应加强内部控制，对关键环节及重点岗位做不相容设置，借助AB岗，使得工作人员之间相互制约监督、相互复核审查，最大程度降低道德风险。
四、加大对期房贷款的管理力度
加大对期房贷款的管理力度是有效防范住房公积金贷款风险的主要措施，在实际操作中应做好以下几点：①推行贷款保证金制度。住房公积金贷款管理部门应向开发商收取保证金，保证金的额度一般应为贷款额度的10%。大量的实践表明，保证金制度可使得开发商更好地承担起担保人的职责，如果发现借款人或担保人有违约情况，管理部门就可在启动追责程序之前先用保证金填补贷款损失。②依据期房的施工情况合理发放贷款。在具体的发放贷款工作中，应将人民银行制定的放款制度作为依据，可较好地处理“烂尾楼”问题，而多层楼盘则需要在封顶之后再放款，高层则需要在主题工程完成三分之二以上才能放款。③有计划性地清理期房贷款。安排专业人员对已经放款情况进行清理，清理的内容涵盖：期房转现房、合同执行情况、交房情况、楼盘建设情况、楼盘销售情况、开发商情况等实施全面的清理。在摸清底子的基础上，建立完善的台账，查找一个个项目中存在的风险因素，在透彻分析出现各种风险因素的核心原因之后，采取有效方法予以处理与化解，尽可能消除各种风险隐患。
参考文献：
[1]温仲绪.住房公积金管理中心的贷款风险防范研究[J].中外企业家，2016.
[2]郑延菁.住房公积金贷款风险防范研究[J].合作经济与科技，2015.
（作者单位阿拉善盟住房公积金管理中心）
关键词：住房公积金；期房贷款；风险防范；有效措施
一、公积金按揭贷款存在的风险类型
（1）借款人信用风险。借款人信用风险主要有以下几种情形：一是失业风险或是收入下降甚至经济状况恶化导致无力偿还借款；二是离异导致家庭收入减少，甚至借款人离婚后不办理房屋产权变更登记手续，使得房屋实际占有人与实际登记的所有权人不一致，或者法院判决中的所有权人与实际登记的所有权人不相符等情形造成的风险；三是刑事风险。在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，从而影响其还款能力的风险。
（2）操作风险。操作风险指的是住房公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时决策不当或操作失误而造成贷款损失的可能性，是一种发生在实务操作中的内部形成的非系统风险。公积金管理中心风险控制能力较弱、内控机制尚不健全、信贷从业人员素质偏低等是导致操作风险上升的主要原因。
（3）开发商经营风险。 开发商经营风险是指因开发商未能按期交房与银行陷入债务纠纷从而导致管理中心利益受损的可能性，有被迫违约和恶意欺诈两种。
（4）抵押物风险。 抵押物风险是指管理中心（贷款人）在借款人违约后因处置抵押物（抵押物自然损耗贬值、房产市场疲软、经济环境恶化）后利益受损或无法处置的可能性。
二、构建完善的贷款风险防范体系
在住房公积金期房贷款管理工作中，构建完善的贷款等防范体系，是有序、高效开展风险防范工作的基础与依据。在实际的构建住房公积金期房贷款风险防范体系的过程中，应做好以下几点：①前置贷款风险防范工作。加大内部管理力度，监理完善的岗位责任、分级审批、岗位管理及审贷分离制度，明确操作程序，有针对性地制定风险防范策略。②严格做好贷前及贷中的各项审批工作。在贷款之前，应详细调查开发商的销售情况、诚信度、财务状况、实力规模等，重点了解开发商的销售情况、资金来源、经济实力与开发资质，查看各种权属证件，备案等贷款楼盘；在受理贷款的过程中应一一落实借款人的抵押物、还款能力、借款资格等情况，最大限度降低住房公积金期房贷款风险系数。③恰当确定贷款金额。住房公积金管理中心应依照借款人的信用状况、抵押物价值、公积金缴存额度、收入水平等情况，精确计算贷款额度，推行贷款额度测算管理，目前我地区测算公式为：可贷金额=（公积金月缴存额×12个月×到离退休年限+公积金账户金额）×3，辅之以借款人的月还款金额不应大于家庭总收入的一半，并且贷款金额通常不可大于抵押物市值的70%。只有这样，才能确保借款人具有较高的还款能力，以有效降低贷款风险。④由开发商实行阶段性担保。也就是商品房在建期间到竣工完成，两证办齐，实行阶段性担保。⑤做好贷款后的管理工作。住房公积金管理中心是主要负责机构，严格执行贷款回收与发放责任制度。管理中心应做好对期房贷款的抵押物、回收及发放情况的动态跟踪管理工作，建立详细的台账，及时而细致地反映抵押权证办理、楼盘竣工、贷款发放等情况，一旦发现风险问题应采取有效措施及时解决。⑥执行严格的追责制。制定贷款追责制，贷款的回收与发放工作推行终身负责制。针对超期未还的贷款，管理人员应借助法律、行政及经济等手段，努力化解風险、回收贷款，把放款与回收的责任明确到个人。
三、重视对贷款部门的内部管理
要想真正降低住房公积金期房贷款风险等级，应重视对贷款部门的内部管理，在实际操作中应做好以下几点：①完善管理制度。这里所说的“制度”是指贷前调查制度、追责制度、贷款管理制度、审贷分离制度、面谈制度等，将制度作为依据管理人、规范事。②健全合同管理。严格把关合同订立情况，借助购买法律服务、聘请律师等方式，对合作协议及贷款合同的合法性、合规性等进行合理的评估，降低法律风险、严禁法律漏洞。③做好抵押物负责处置抵押物的工作，以优化处置效率，保证及时化解风险。④提高业务流程的规范性。应制定科学的贷款业务程序，梳理并界定各个环节，明确审核重点及操作要领，以有效提高信贷员操作的规范性；应加强内部控制，对关键环节及重点岗位做不相容设置，借助AB岗，使得工作人员之间相互制约监督、相互复核审查，最大程度降低道德风险。
四、加大对期房贷款的管理力度
加大对期房贷款的管理力度是有效防范住房公积金贷款风险的主要措施，在实际操作中应做好以下几点：①推行贷款保证金制度。住房公积金贷款管理部门应向开发商收取保证金，保证金的额度一般应为贷款额度的10%。大量的实践表明，保证金制度可使得开发商更好地承担起担保人的职责，如果发现借款人或担保人有违约情况，管理部门就可在启动追责程序之前先用保证金填补贷款损失。②依据期房的施工情况合理发放贷款。在具体的发放贷款工作中，应将人民银行制定的放款制度作为依据，可较好地处理“烂尾楼”问题，而多层楼盘则需要在封顶之后再放款，高层则需要在主题工程完成三分之二以上才能放款。③有计划性地清理期房贷款。安排专业人员对已经放款情况进行清理，清理的内容涵盖：期房转现房、合同执行情况、交房情况、楼盘建设情况、楼盘销售情况、开发商情况等实施全面的清理。在摸清底子的基础上，建立完善的台账，查找一个个项目中存在的风险因素，在透彻分析出现各种风险因素的核心原因之后，采取有效方法予以处理与化解，尽可能消除各种风险隐患。
参考文献：
[1]温仲绪.住房公积金管理中心的贷款风险防范研究[J].中外企业家，2016.
[2]郑延菁.住房公积金贷款风险防范研究[J].合作经济与科技，2015.
（作者单位阿拉善盟住房公积金管理中心）