论文部分内容阅读
摘 要：住房问题是基本的生活问题，近年来，河北省的房地产价格在持续不断地上涨，导致更多的人沦为了房屋的奴隶。房地产与宏观经济有着密切的联系，房地产经济在一个地区的经济发展中扮演着举足轻重的角色。商品房作为一种商品，其价格是由供给与需求共同决定的，但是，短时间内供给是缺乏弹性的，因此，需求就成为了决定房价的主要因素。为此，本文对河北省居民住房的价格的影响因素进行了定量分析。
关键词：房地产价格；回归分析；统计检验
前言
房地产价格一直都是人们关心的热点问题，房价的持续走高，也成为影响一个地区乃至一个国家经济发展的重中之重的因素。对于目前的房价走势，大多数人的观点是房价过高，即使有足够的买房热情，也无力承担高房价带来的沉重的生活甚至生存压力。因此普通百姓最想弄清楚的是：什么原因导致了居高不下的房价？因此本文针对房价的影响因素从定量的角度进行科学分析，探究其内在的因素，为抑制房地产市场经济的过热过快发展提供一定的参考。
1.定量角度分析影响河北省房地产价格的因素
前人对房价影响因素进行分析时，往往侧重于定性分析。然而，仅仅从定性的角度分析房地产价格的影响因素并不能把房地产价格与影响因素之间的具体变动及变动程度展现出来，因此本文要从定量的角度对河北省房价的影响因素通过建立多元线性回归模型做进一步深入分析。
在回归分析中，如果有两个或两个以上的自变量，就称为多元回归。事实上，一种现象常常是与多个因素相联系的，由多个自变量的最优组合共同来预测或估计因变量，比只用一个自变量进行预测或估计更有效，更符合实际[1]。因此多元线性回归比一元线性回归的实用意义更大。通常情况下，线性回归模型是最基本的分析方法，有些非线性的模型可以通过一定的手段和方法转化为线性模型，研究起来更加容易一些。
1.1变量选取
由于影响房地产价格的因素十分繁杂，在此我们仅仅选用了人均可支配收入、人口密度、销售面积三个方面的因素对房地产价格进行分析。
人均可支配收入，代表着一个城市的经济实力，随着人民生活水平的提高，人均可支配收入逐步提升，人们可以用来进行房屋投资的那部分资金也越来越多，促使商品房的价格也会提高。理论上此变量和商品房平均售价呈正相关。
人口密度是单位面积土地上居住的人口数，它是表示世界各地人口的密集程度的指标。因此，单位面积上的人口数越多对土地的需求就越大，导致房价的上涨。理论上此变量和商品房平均售价呈正相关。
销售面积代表着人们对于房地产市场的需求，销售面积越大表明人们对于房地产市场的需求越大，然而，销售面积是有限的，不可能一味增加。理论上此变量与商品房平均售价呈正相关。
这三方面与我省的房地产市场的价格紧密相关，因此选用这三方面作为主要因素来研究河北省房地产市场价格的变化。
1.2回归分析
本文搜集了河北省1998年至2011年的相关数据，凡此涉及到的原始数据均来自河北省统计年鉴。
设三个自变量人均可支配收入，人口密度，销售面积分别为x1，x2，x3，因变量为商品房平均售价设为y，并建立多元线性回归模型，得到商品房平均售价与其影响因素的回归模型，如下：y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+μ，其中，a0，a1，a2，a3为未知参数，μ为其他影响因素，与x1，x2，x3无关，服从N（0，σ2）。
为消除异方差，对自各个变量与因变量取对数，lny=a0+a1lnx1+a2lnx2+a3lnx3+μ
利用Eiews6.0进行多元线性回归，回归方程为
1.经济意义检验
人均可支配收入：由模型可以看出，其他条件不变的情况下，人均可支配收入每变动一个百分点，商品房平均售价将同方向变动1.182191个百分点，与经济意义相符。
人口密度：在其他条件不变的情况下，人口密度每变动一个百分点，商品房品平均售价将同方向变动9.312119个百分点，与经济意义相符。人口密度，是房价影响因素中影响最大的一个，说明地区的人口密集程度和规模对住房价格影响最大。这恰恰说明房价居高不下的一个重要原因应该是城市化。我国正处于城市化的加速时期，这必然造成房地产市场处于供不应求的状态，房价上涨也就是必然。
销售面积：在其他条件不变的情况下，销售面积每变动一个百分点，商品房平均售价将反方向变动0.453341个百分点，与经济意义不符。通常情况下，商品房的售价会随着销售面积的增加而增加，但是，房价的变化是相当复杂的，当销售面积增加到一定程度，房价的增速很有可能会减慢。再者，由于土地资源的稀缺性，住宅面积的有限性，土地供给不足，土地上市速度较慢等等原因，导致了销售面积与房价呈负相关。
2.统计检验
（1）拟合优度检验
可决系数R2的取值范围为0到1，R2越接近0则拟合优度越差，R2越接近1拟合优度越好，由上表可以看出，R2=0.984687，修正后的R2=0.980093，都很接近于1，因此方程的擬合优度很好。从下图中也可看出方程的拟合优度很好。
（2）变量的显著性检验
回归方程的显著性检验，F=214.3449>>F0.05/2（3，11）=3.59，因此回归方程显著。F检验的相伴概率很小，说明变量间呈高度线性，也说明了回归方程显著。
回归参数的显著性检验，即t检验，在5%显著性水平的条件下，自由度为10的t分布的临界值是t0.025（10）=2.228，由上表可以看出，所有参数都通过了检验，可以在显著性水平为5%的条件下，拒绝原假设，认为解释变量对被解释变量有显著的影响。
2.结论
高房价使得城市中低收入阶层的居民生活负担加大，更多的中低收入阶层的人们为拥有一套自己的住房，将收入积攒下来支付房款，减少其他产业的消费，高房价也会导致通货膨胀，使得物价持续上涨，最终导致居民生活质量的下降，这样就不利于我省的经济发展；高房价带来的“马太效应”使得高收入阶层与中低收入阶层的收入差距越来越大，拉大了贫富差距，那些高收入人群将更多的资金投入到房地产市场，并从中获得丰厚的利润，然而，中低阶层的群体将会耗尽所有，应对房价的持续走高；高房价使得人们对于房屋的需求加大，相应的对土地的需求也越来越大，迫使政府提高地价增加收入，然而，不合理的利用土地资源，导致资源的严重浪费，使得土地资源越来越稀缺，供应越来越不足。（作者单位：天津财经大学）
参考文献：
[1] 孙敬水.计量经济学.北京：清华大学出版社，2004.9
[2] 徐湞庆.徐湞庆再论房价.北京：机械工业出版社，2008.1
[3] 刘亚臣.房地产经济学.大连：大连理工大学出版社，2009：13
[4] 徐湞庆.徐湞庆再论房价.北京：机械工业出版社，2008.1
[5] 杨贵中，邓学芬.成都市房价影响因素的回归分析与事后模拟.2007：26
关键词：房地产价格；回归分析；统计检验
前言
房地产价格一直都是人们关心的热点问题，房价的持续走高，也成为影响一个地区乃至一个国家经济发展的重中之重的因素。对于目前的房价走势，大多数人的观点是房价过高，即使有足够的买房热情，也无力承担高房价带来的沉重的生活甚至生存压力。因此普通百姓最想弄清楚的是：什么原因导致了居高不下的房价？因此本文针对房价的影响因素从定量的角度进行科学分析，探究其内在的因素，为抑制房地产市场经济的过热过快发展提供一定的参考。
1.定量角度分析影响河北省房地产价格的因素
前人对房价影响因素进行分析时，往往侧重于定性分析。然而，仅仅从定性的角度分析房地产价格的影响因素并不能把房地产价格与影响因素之间的具体变动及变动程度展现出来，因此本文要从定量的角度对河北省房价的影响因素通过建立多元线性回归模型做进一步深入分析。
在回归分析中，如果有两个或两个以上的自变量，就称为多元回归。事实上，一种现象常常是与多个因素相联系的，由多个自变量的最优组合共同来预测或估计因变量，比只用一个自变量进行预测或估计更有效，更符合实际[1]。因此多元线性回归比一元线性回归的实用意义更大。通常情况下，线性回归模型是最基本的分析方法，有些非线性的模型可以通过一定的手段和方法转化为线性模型，研究起来更加容易一些。
1.1变量选取
由于影响房地产价格的因素十分繁杂，在此我们仅仅选用了人均可支配收入、人口密度、销售面积三个方面的因素对房地产价格进行分析。
人均可支配收入，代表着一个城市的经济实力，随着人民生活水平的提高，人均可支配收入逐步提升，人们可以用来进行房屋投资的那部分资金也越来越多，促使商品房的价格也会提高。理论上此变量和商品房平均售价呈正相关。
人口密度是单位面积土地上居住的人口数，它是表示世界各地人口的密集程度的指标。因此，单位面积上的人口数越多对土地的需求就越大，导致房价的上涨。理论上此变量和商品房平均售价呈正相关。
销售面积代表着人们对于房地产市场的需求，销售面积越大表明人们对于房地产市场的需求越大，然而，销售面积是有限的，不可能一味增加。理论上此变量与商品房平均售价呈正相关。
这三方面与我省的房地产市场的价格紧密相关，因此选用这三方面作为主要因素来研究河北省房地产市场价格的变化。
1.2回归分析
本文搜集了河北省1998年至2011年的相关数据，凡此涉及到的原始数据均来自河北省统计年鉴。
设三个自变量人均可支配收入，人口密度，销售面积分别为x1，x2，x3，因变量为商品房平均售价设为y，并建立多元线性回归模型，得到商品房平均售价与其影响因素的回归模型，如下：y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+μ，其中，a0，a1，a2，a3为未知参数，μ为其他影响因素，与x1，x2，x3无关，服从N（0，σ2）。
为消除异方差，对自各个变量与因变量取对数，lny=a0+a1lnx1+a2lnx2+a3lnx3+μ
利用Eiews6.0进行多元线性回归，回归方程为
1.经济意义检验
人均可支配收入：由模型可以看出，其他条件不变的情况下，人均可支配收入每变动一个百分点，商品房平均售价将同方向变动1.182191个百分点，与经济意义相符。
人口密度：在其他条件不变的情况下，人口密度每变动一个百分点，商品房品平均售价将同方向变动9.312119个百分点，与经济意义相符。人口密度，是房价影响因素中影响最大的一个，说明地区的人口密集程度和规模对住房价格影响最大。这恰恰说明房价居高不下的一个重要原因应该是城市化。我国正处于城市化的加速时期，这必然造成房地产市场处于供不应求的状态，房价上涨也就是必然。
销售面积：在其他条件不变的情况下，销售面积每变动一个百分点，商品房平均售价将反方向变动0.453341个百分点，与经济意义不符。通常情况下，商品房的售价会随着销售面积的增加而增加，但是，房价的变化是相当复杂的，当销售面积增加到一定程度，房价的增速很有可能会减慢。再者，由于土地资源的稀缺性，住宅面积的有限性，土地供给不足，土地上市速度较慢等等原因，导致了销售面积与房价呈负相关。
2.统计检验
（1）拟合优度检验
可决系数R2的取值范围为0到1，R2越接近0则拟合优度越差，R2越接近1拟合优度越好，由上表可以看出，R2=0.984687，修正后的R2=0.980093，都很接近于1，因此方程的擬合优度很好。从下图中也可看出方程的拟合优度很好。
（2）变量的显著性检验
回归方程的显著性检验，F=214.3449>>F0.05/2（3，11）=3.59，因此回归方程显著。F检验的相伴概率很小，说明变量间呈高度线性，也说明了回归方程显著。
回归参数的显著性检验，即t检验，在5%显著性水平的条件下，自由度为10的t分布的临界值是t0.025（10）=2.228，由上表可以看出，所有参数都通过了检验，可以在显著性水平为5%的条件下，拒绝原假设，认为解释变量对被解释变量有显著的影响。
2.结论
高房价使得城市中低收入阶层的居民生活负担加大，更多的中低收入阶层的人们为拥有一套自己的住房，将收入积攒下来支付房款，减少其他产业的消费，高房价也会导致通货膨胀，使得物价持续上涨，最终导致居民生活质量的下降，这样就不利于我省的经济发展；高房价带来的“马太效应”使得高收入阶层与中低收入阶层的收入差距越来越大，拉大了贫富差距，那些高收入人群将更多的资金投入到房地产市场，并从中获得丰厚的利润，然而，中低阶层的群体将会耗尽所有，应对房价的持续走高；高房价使得人们对于房屋的需求加大，相应的对土地的需求也越来越大，迫使政府提高地价增加收入，然而，不合理的利用土地资源，导致资源的严重浪费，使得土地资源越来越稀缺，供应越来越不足。（作者单位：天津财经大学）
参考文献：
[1] 孙敬水.计量经济学.北京：清华大学出版社，2004.9
[2] 徐湞庆.徐湞庆再论房价.北京：机械工业出版社，2008.1
[3] 刘亚臣.房地产经济学.大连：大连理工大学出版社，2009：13
[4] 徐湞庆.徐湞庆再论房价.北京：机械工业出版社，2008.1
[5] 杨贵中，邓学芬.成都市房价影响因素的回归分析与事后模拟.2007：26