近两年，全国社会消费品零售总额呈现同比增长放缓的趋势。据中华全国商业信息中心统计，2013年全国重点大型零售业实现零售额同比增长9.1%，增速较上年放缓1.1个百分点，创1999年以来最低，显示出目前传统零售业面临的尴尬境地。
　　市场存在饱和度的问题，地产开发商也并非看不到问题所在，但仍硬着头皮或主动或被动地迎面而上，陷入“囚徒困境”。
　　从个体的初衷来看，商业综合体等商业项目确实能起到为城市打造更完善的配套，为人们提供更方便的生活的作用。但扎堆进入商业地产领域，低头埋首地各自做项目，缺乏整体规划布局和差异化运营的考虑，难免出现同质化的项目。在城市商业地产体量放大的同时，这种情形不仅无益于区域的发展，更为开发商自身带来了风险。


　　对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，从长远角度看，那些转型开始运作商业地产的房企，不一定都是真正想做商业地产，许多只是将它作为一个短期避风港，一旦房地产调控影响因素减低，他们会转回居住房地产领域。而这些被动转型开发商业地产的房地产企业，一方面由于心态上的被动性致使它们很难积极地投入到真正的经商中去，另一方面由于转型前没有足够时间做必要准备，因此参与到商业地产领域日渐激烈的竞争中前景堪忧。
　　与此同时，除了同业激烈的竞争外，商业地产还面临着电商带来的巨大冲击。
　　根据中国电子商务研究中心发布的《2013年度中国电子商务市场数据监测报告》数据显示，2013年网络零售交易规模达18851亿元，同比增长42.8%。而在2013年“双十一”当天，天猫支付宝成交额就达到了350.19亿元。
　　电商销售不仅仅是商品成本低、价格便宜的原因，主要是适应了现代快节奏社会公众的购物方式、消费方式。
　　对于卖家来说，只要网络上宣传推销力度够大，就不必再租实体店面，在任何一个地方都可以生产销售发货，对购物中心、门面房、街面房的需求越来越不强烈了。也就是说，电商带来的冲击，不仅使得实体店购物顾客越来越少了，而且使得对实体店需求的卖家也越来越少。当商业行为逐渐脱离店铺和实体，商业地产的投资也将面临巨大挑战。
　　而数据最能说明一切。据申万研报调查报告显示，近年来百货业态的毛利率相对稳定，但呈现逐步下降的趋势，近三年来的毛利率分别为22.58%、21.84%、21.57%。一、二线城市竞争的恶化，要求百货为供应商提供更优惠的扣点以便在同业竞争中取得比较优势；三、四线城市的布局拓展，导致百货整体商品档次下移，低档商品拉低平均毛利；而同业竞争加剧，还迫使百货进行更多的降价促销活动，进一步拉低了全业态的毛利率水平。
　　同时，据2013年北京三家上市百货企业前三季度成绩单显示，王府井、首商股份、翠微股份均遭净利下滑，跌幅分别为4.62%、6.71%、9.04%，其中仅有王府井取得9.93%的营业收入增长。
　　对此，中国商业地产联盟秘书长王永平则指出，对现在商业地产现状的评价是“行外乐观，行内悲观”，进入商业地产行业的一些外行由于不了解行业情况，就会面临招商难、运营难等情况。在强大的供应量面前，如何能够在众多商业地产中不被淘汰，脱颖而出取得成功，成为考验房地产企业对于商业地产的运营管理能力的标尺，商业地产已经从开发竞争转向了运营竞争。
　　（文|白影）