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杨约旭：上海易居房地产研究院，综合研究部部长，政府咨询专家，地产专栏作家，企业战略咨询专家，高级评论员，兼顾实战与理论、微观与宏观、逻辑与文采之长，以新锐姿态重塑地产研究与地产评论之新风，对市场与项目拥有深厚历练。
最近，我们研究并发布了一个报告：《现阶段与2008年房地产发展环境对比分析》。做了很多有趣的比较，当前房地产业的总体情况，要比08年同期更平稳一些。现摘出经济政策一节，与大家分享。总体来看，08年经济政策转向偏晚，后来又刺激过凶；当前政策已定向宽松，动作谨慎。接下来，对于与房地产业联系密切的货币政策变化，需要我们重点关注。
一、货币政策
1.2008年由“紧缩”转向“适度宽松”
（1）2007年12月召开的中央经济工作会议中指出：完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。
（2）2008年7月25日召开的中央政治局会议上指出：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。
（3）2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，提出必须采取灵活审慎的宏观经济政策，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这标志着经济政策的转向。
（4）2008年1月25日至6月25日，央行连续6次上调主要金融机构存款准备金率，持续执行从紧的货币政策。
（5）进入9月份以后，随着美国次贷危机的恶化，国内经济开始遭受明显的影响，货币政策开始实质性转向，9月15日，央行六年来首次降息，将一年期存款基准利率下调0.27个百分点，紧接着10月8日又下调0.27个百分点，10月29日下调0.27个百分点，11月26日1.08个百分点，12月22日0.27个百分点，三个月连续下调5次，从年初的4.41%下调至2.25%；存款准备金方面，自9月25日开始至12月22日，连续4次下调，同时不断调增商业银行的贷款规模。
2.现阶段货币政策趋稳
（1）2010年12月召开的中央经济工作议指出，2011年我国将实施稳健的货币政策。
（2）2011年7月22日，中共中央政治局召开会议，强调下半年要坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。
（3）今年上半年通胀率持续高企、房地产调控不断持续的形势下，金融政策明显偏向紧缩。自2010年10月20日央行首次加息，到2011年7月7日，共加息5次，一年期存款利率由2.25%提高到3.50%；2010年1月至2011年6月，我国主要金融机构存款准备金率连续上调12次，达到21.5%的历史高位。
（4）今年下半年，在目前国内经济增速放缓、通胀率转向下行、楼市调控效果初显的情况下，金融政策逐渐由紧缩转向趋稳。10月10日，中央汇金宣布已在二级市场自主购入工、农、中、建四行股票，并继续进行相关市场操作，这是政策干预股市的积极信号。10月12日，国务院常务工作会议研究确定小型和微型企业发展的金融政策，包括加大对小型微型企业的信贷支持、拓宽小型微型企业融资渠道等；10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，明确表示：要敏锐、准确地把握经济走势出现的趋势性变化，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调。紧缩性的宏观调控政策有望在四季度转向。
3.比较分析
2008年随着宏观调控目标由“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”，再到“扩大内需、促进经济增长”，货币政策也由从紧逐渐转向适度宽松，货币政策随宏观经济调控政策灵活变动。而2011年以来，尽管中央工作经济会议指出2011年将实行稳健的货币政策，但在通胀率持续攀升的形势下，上半年货币政策持续偏紧，但现阶段，随着国内经济增速放缓、通胀压力减小，货币政策开始趋向稳健。
二、财政政策
1.2008年财政政策由稳健转向积极
2008年的中国经济可谓风云变幻、跌宕起伏。从年初基于抗通胀考虑而出台相对稳健的财政政策到下半年国内经济衰退而出现的刺激政策。
（1）2007年12的中央经济工作会议上表示：2008年宏观调控的重要任务就是促进经济平稳较快发展，要实施稳健的财政政策。
（2）2008年7月25日召开的中央政治局会议上明确：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。
（3）2008年11月5日国务院常务会议上，国务院明确提出实行积极的财政政策，出台了十项“保增长、促发展”的举措，包括加快建设保障性安居工程，在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元等。会议还决定，2008年四季度先增加安排中央投资10000亿元，2009年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。
另外，2008年，政府出台了多项利好的产业刺激政策，鼓励包括房地产业、汽车业、出口服务业等在内的多个行业的发展，通过多项政策的合力，拉动内需，稳定增长。
2.现阶段继续实施积极的财政政策
（1）2010年12月召开的2011年中央经济会议中指出：2011年将继续实行积极的财政政策，着力稳物价、调结构、保民生、促和谐，经济保持平稳较快增长。
（2）2011年7月22日召开的中央政治局会议强调：下半年继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策。
（3）2011年10月12日，国务院常务工作会议研究确定小型和微型企业发展的财税政策，包括逐步扩大小型微型企业集合票据、集合债券、短期融资券发行规模；提高小型微型企业增值税和营业税起征点。将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底并扩大范围。
（4）2011年10月20日，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市正式开展地方政府自行发债试点。预计四季度财政政策将继续延续这种积极态势。
（5）2011年10月29日召开国务院工作会议明确：积极支持企业特别是吸纳就业和科技创新的小型、微型企业发展。各地区、各部门要抓紧落实已出台的金融财税政策，并进一步加大支持力度，切实帮助企业解决实际困难。
３.对比分析
随着2008年宏观调控目标的改变，财政政策由年初的稳健转向积极，出台包括企业增值税改革、建设保障性安居工程等积极的财政政策，并安排中央投资10000亿元，通过带动地方和社会投资，最终达到40000亿元的建设规模。现阶段，为促进经济增长，支持小微企业发展、地方试点发债、推进结构性减税等一系列积极的财政政策出台，预计今年四季度到明年上半年，都将实施积极的财政政策以促进经济增长。
最近，我们研究并发布了一个报告：《现阶段与2008年房地产发展环境对比分析》。做了很多有趣的比较，当前房地产业的总体情况，要比08年同期更平稳一些。现摘出经济政策一节，与大家分享。总体来看，08年经济政策转向偏晚，后来又刺激过凶；当前政策已定向宽松，动作谨慎。接下来，对于与房地产业联系密切的货币政策变化，需要我们重点关注。
一、货币政策
1.2008年由“紧缩”转向“适度宽松”
（1）2007年12月召开的中央经济工作会议中指出：完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。
（2）2008年7月25日召开的中央政治局会议上指出：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。
（3）2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，提出必须采取灵活审慎的宏观经济政策，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这标志着经济政策的转向。
（4）2008年1月25日至6月25日，央行连续6次上调主要金融机构存款准备金率，持续执行从紧的货币政策。
（5）进入9月份以后，随着美国次贷危机的恶化，国内经济开始遭受明显的影响，货币政策开始实质性转向，9月15日，央行六年来首次降息，将一年期存款基准利率下调0.27个百分点，紧接着10月8日又下调0.27个百分点，10月29日下调0.27个百分点，11月26日1.08个百分点，12月22日0.27个百分点，三个月连续下调5次，从年初的4.41%下调至2.25%；存款准备金方面，自9月25日开始至12月22日，连续4次下调，同时不断调增商业银行的贷款规模。
2.现阶段货币政策趋稳
（1）2010年12月召开的中央经济工作议指出，2011年我国将实施稳健的货币政策。
（2）2011年7月22日，中共中央政治局召开会议，强调下半年要坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。
（3）今年上半年通胀率持续高企、房地产调控不断持续的形势下，金融政策明显偏向紧缩。自2010年10月20日央行首次加息，到2011年7月7日，共加息5次，一年期存款利率由2.25%提高到3.50%；2010年1月至2011年6月，我国主要金融机构存款准备金率连续上调12次，达到21.5%的历史高位。
（4）今年下半年，在目前国内经济增速放缓、通胀率转向下行、楼市调控效果初显的情况下，金融政策逐渐由紧缩转向趋稳。10月10日，中央汇金宣布已在二级市场自主购入工、农、中、建四行股票，并继续进行相关市场操作，这是政策干预股市的积极信号。10月12日，国务院常务工作会议研究确定小型和微型企业发展的金融政策，包括加大对小型微型企业的信贷支持、拓宽小型微型企业融资渠道等；10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，明确表示：要敏锐、准确地把握经济走势出现的趋势性变化，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调。紧缩性的宏观调控政策有望在四季度转向。
3.比较分析
2008年随着宏观调控目标由“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”，再到“扩大内需、促进经济增长”，货币政策也由从紧逐渐转向适度宽松，货币政策随宏观经济调控政策灵活变动。而2011年以来，尽管中央工作经济会议指出2011年将实行稳健的货币政策，但在通胀率持续攀升的形势下，上半年货币政策持续偏紧，但现阶段，随着国内经济增速放缓、通胀压力减小，货币政策开始趋向稳健。
二、财政政策
1.2008年财政政策由稳健转向积极
2008年的中国经济可谓风云变幻、跌宕起伏。从年初基于抗通胀考虑而出台相对稳健的财政政策到下半年国内经济衰退而出现的刺激政策。
（1）2007年12的中央经济工作会议上表示：2008年宏观调控的重要任务就是促进经济平稳较快发展，要实施稳健的财政政策。
（2）2008年7月25日召开的中央政治局会议上明确：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。
（3）2008年11月5日国务院常务会议上，国务院明确提出实行积极的财政政策，出台了十项“保增长、促发展”的举措，包括加快建设保障性安居工程，在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元等。会议还决定，2008年四季度先增加安排中央投资10000亿元，2009年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。
另外，2008年，政府出台了多项利好的产业刺激政策，鼓励包括房地产业、汽车业、出口服务业等在内的多个行业的发展，通过多项政策的合力，拉动内需，稳定增长。
2.现阶段继续实施积极的财政政策
（1）2010年12月召开的2011年中央经济会议中指出：2011年将继续实行积极的财政政策，着力稳物价、调结构、保民生、促和谐，经济保持平稳较快增长。
（2）2011年7月22日召开的中央政治局会议强调：下半年继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策。
（3）2011年10月12日，国务院常务工作会议研究确定小型和微型企业发展的财税政策，包括逐步扩大小型微型企业集合票据、集合债券、短期融资券发行规模；提高小型微型企业增值税和营业税起征点。将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底并扩大范围。
（4）2011年10月20日，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市正式开展地方政府自行发债试点。预计四季度财政政策将继续延续这种积极态势。
（5）2011年10月29日召开国务院工作会议明确：积极支持企业特别是吸纳就业和科技创新的小型、微型企业发展。各地区、各部门要抓紧落实已出台的金融财税政策，并进一步加大支持力度，切实帮助企业解决实际困难。
３.对比分析
随着2008年宏观调控目标的改变，财政政策由年初的稳健转向积极，出台包括企业增值税改革、建设保障性安居工程等积极的财政政策，并安排中央投资10000亿元，通过带动地方和社会投资，最终达到40000亿元的建设规模。现阶段，为促进经济增长，支持小微企业发展、地方试点发债、推进结构性减税等一系列积极的财政政策出台，预计今年四季度到明年上半年，都将实施积极的财政政策以促进经济增长。