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摘 要：基于当前房价投机需求高涨的背景，政府期望通过政策调控引导居民合理消费、消除房价虚高成分、保持房地產市场平稳发展。本文对考察房产税实施对房价影响的国内外文献进行了综述，以期考察政策作用。国外相关研究已十分成熟，学者多从公共服务、房产税转嫁、资本定价和成本收益等三个视角进行论述。而国内研究相对较少，多基于我国实际情况从不同角度分析房产税对房价的影响力度。
关键词：房产税 房价 住房供求 资本成本
一、引言
近年来，中国高房价问题引起了各界重视，高收入人群拥有多套房产，而工薪阶层买房难，住房市场两极分化，库存严重。对此，政府尝试推行多种住房调控政策来平抑房价，开征房产税是其中重要的一种。2010年5月，国务院确立推行房产税改革，并于2011年1月在重庆和上海尝试实行。房产税作为对住房持有环节所征收税费会对房价产生怎样的影响？本文将针对该问题对国内外相关文献进行综述，以期为后续研究打下基础。
二、已有理论理论基础
西方房地产市场已发展到成熟阶段，房产税起征时间早，税收体制完善。自20世纪五六十年代以来，就有大量国外学者对房产税问题进行深入研究。根据税负归宿不同，主要存在以下三个基本观点：早期的传统观点、中期的受益论及近期的非中性观点。
1.传统观点。早期观点假设资本自由流动且收益不变，在该条件下房产税会转嫁给消费者，形成高房价。最早提出该观点的是Simon（1943），他通过构建住房流量模型对上述传导路径进行了实证分析。后来Netzer（1966）对其进行了拓展。传统观点的不足在于：假设条件过于严苛，研究视角相对狭窄。许多学者在后续研究中开始考虑消费者行为和地区间竞争，逐步形成了受益理论。
2.受益论观点。受益论观点主要从税收资本化和地方公共服务的角度进行研究，认为房产税是居民消费公共服务时发生的使用费，地方政府为私人财产提供保护服务，财产所有者就应为此付出相应报酬。因此，开征房产税不会造成社会资源错配，是“中性”税收。Tiebout（1956）假设地方政府会用人头税的方式向居民征税，并通过Tiebout模型证明居民会通过地区税负水平和公共服务来选择自己的居住地，该研究成为受益观点的基础。Hamilton（1975）完善了Tiebout模型，在模型中加入财产税融资并引入房产税变量，发现公共服务的供给与房价之间存在相关性，只有当政府征收的房产税可以弥补其提供公共服务付出的成本时，房产税才称得上是一种受益税。该观点不足之处在于没有考虑住房市场的供需弹性和住房市场结构对房价的影响。
3.非中性观点。随着研究的深入，更多学者从资本税角度出发，认为房产税是“非中性”的。Mieszkowshi（1972）在一般均衡分析框架下假设资本转移需要征收物业税，资本可以在不同区域间自由流动，因此房产税被完全资本化并由资本供给方承担。资本从高税率社区流向低税率社区，造成高税率社区的资本供给不足，低税率社区过量，扭曲了地方政府的财政决策和房地产市场的供求状况，最终导致全国资本配置的无效率。Mieszkowshi和Zodrow（1986）进一步将非中性观点和受益观点结合起来考察了开征房产税对资源配置的影响，认为不同地区间房产税的差异导致资本错配，并产生“利润税效应”与“流转税效应”。该观点的不足在于：房产税是对住房征收的资本税，但在研究中却将其作为流动资本税，同时在使用住房流量模型时同样未考虑市场结构对房产税的影响。
三、国外的研究进展
基于上述理论基础，国外学者对房产税如何影响房价进行了大量的实证检验，主要包括如下三个视角。
1.公共服务视角。房产税是提高地方政府收入的重要税收，征收房产税有利于地方政府提供更好的公共服务，而良好的环境会吸引购房者，住房需求增加，带动房价上涨。Oates（1969）采用纽约城市内的区域数据实证检验了房产税、地方公共支出和房价的关系，认为征收房产税会拉动地方公共支出，从而推动房价；另一方面，高房产税也会对房价的快速上涨产生平抑作用。
2.房产税转嫁视角。部分学者认为房产税具有转嫁效应，其转嫁能力及房地产市场的供需弹性共同决定房价的变动。从供给角度来看，Benjamin（1993）对1988年费城房地产转让税增加对住宅物业价格的影响进行了研究，发现房价随税率上升而下降，且下降幅度远大于资本市场的预期，说明税负转嫁及增税为卖方市场带来的预期会造成供给不足，使得房价下降。从需求角度来看，Wood（2006）研究了房价、财富和借贷约束三个因素对消费者住房选择的影响，发现借款的限制会使得家庭大量住房需求无法被满足，影响家庭住房选择，从而影响房价。
3.资本定价和成本收益视角。最早的住房流量模型证明了住房需求取决于住房的实际价格、租赁替代成本和用户成本等变量，随着理论发展，预期资本利得和税收被纳入用户成本。Poterba（1984）分析了瑞典1983-1985年税制改革对房价的影响，认为当税率下降时，家庭对房屋的需求增加，尤其是中小户型的总需求将增加，而大户型需求会急剧下降。Madsen（2011）发现，在短期房产税会对房价产生正向影响；在长期房价由土地价格、增值税、印花税和建筑成本共同决定，房地产税通过成本渠道对房价产生正向影响。
四、国内对房产税与房价关系的研究进展
我国学者对于房地产税的相关研究还较为有限。早期研究仅限于从供求角度探索房产税对房价的作用。陈多长、踪家峰（2004）假设房产税是对房租收益的课税，在短期，征收房产税增加了住房拥有者的成本，使租房市场供给减少，房租上涨；在长期，对房租进行收税会降低各期收益，使得由房屋收益决定的房价下降。李彬（2010）认为短期内征税会使闲置房屋持有者成本增加，为降低这部分成本，投资者会将闲置房屋投放到租赁市场，增加住房供给，房租下降，此举还会降低投资者预期，投机消费下降，导致房价降低。类似的观点还有朱孔来、张琳娜（2011）。 此后，部分学者通过实证检验进行了研究。况伟大等人（2012）在区分消费性需求和投资性需求的基础上，使用1980-2009年23个OECD国家的住房数据，考察房产税对房价的影响。实证表明，房产税可以有效抑制房价上涨，但其作用具有局限性，原因在于高税率会遭到民众反对，政府较难通过提高房地产税率来降低房价。骆永民、伍文中（2012）构建了DSGE模型探讨房产税对房价的宏观影响，认为房产税不仅可以有效降低房价，还会平抑高房价对宏观经济的冲击。
五、结语
通过以上梳理可知，房产税是调控房地产市场的重要工具。近年来，国内外学者对房产税与房价的关系进行了深入的研究。由于国外已开征房产税，学者对本问题的研究也较为深入，形成的观点较为系统完善，使用的实证方法多种多样。国内已有的成果尚未形成系统的结论，但大部分学者都认为实行房产税会降低房價，有利于保证房地产市场平稳发展。
参考文献：
[1]Mieszkowski P.M. and G.B. Zodrow. The New View of the Property Tax：A Reformulation，Regional Science and Urban Economics，1986，16（3）：309-327.
[2]Simon Herbert A.The Incidence of a Tax on Urban Real Property，TheOuarterlv Journal of Economics， 1943， 57（3）：398-420.
[3]Tiebout，CM. A Pure Theory of Local Expenditures.Journal of Political Economy，1956，（64）： 416-424.
[4]骆永民，伍文中. 房产税改革与房价变动的宏观经济效应——基于DSGE模型的数值模拟分析[J]. 金融研究，2012，05：1-3+5-14.
[5]况伟大，朱勇，刘江涛. 房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J]. 财贸经济，2012，05：121-129.
作者简介：赵杨（1984—）。吉林长春人。吉林大学东北亚研究院副教授。博士。研究方向：区域经济发展与计量分析。王一帆（1993—）。山西大同人。吉林大学东北亚研究院硕士研究生。
※基金项目：本文受国家自然科学青年基金项目（71403099）和吉林省社会科学基金博士扶持项目（2014BS21）的资助.
关键词：房产税 房价 住房供求 资本成本
一、引言
近年来，中国高房价问题引起了各界重视，高收入人群拥有多套房产，而工薪阶层买房难，住房市场两极分化，库存严重。对此，政府尝试推行多种住房调控政策来平抑房价，开征房产税是其中重要的一种。2010年5月，国务院确立推行房产税改革，并于2011年1月在重庆和上海尝试实行。房产税作为对住房持有环节所征收税费会对房价产生怎样的影响？本文将针对该问题对国内外相关文献进行综述，以期为后续研究打下基础。
二、已有理论理论基础
西方房地产市场已发展到成熟阶段，房产税起征时间早，税收体制完善。自20世纪五六十年代以来，就有大量国外学者对房产税问题进行深入研究。根据税负归宿不同，主要存在以下三个基本观点：早期的传统观点、中期的受益论及近期的非中性观点。
1.传统观点。早期观点假设资本自由流动且收益不变，在该条件下房产税会转嫁给消费者，形成高房价。最早提出该观点的是Simon（1943），他通过构建住房流量模型对上述传导路径进行了实证分析。后来Netzer（1966）对其进行了拓展。传统观点的不足在于：假设条件过于严苛，研究视角相对狭窄。许多学者在后续研究中开始考虑消费者行为和地区间竞争，逐步形成了受益理论。
2.受益论观点。受益论观点主要从税收资本化和地方公共服务的角度进行研究，认为房产税是居民消费公共服务时发生的使用费，地方政府为私人财产提供保护服务，财产所有者就应为此付出相应报酬。因此，开征房产税不会造成社会资源错配，是“中性”税收。Tiebout（1956）假设地方政府会用人头税的方式向居民征税，并通过Tiebout模型证明居民会通过地区税负水平和公共服务来选择自己的居住地，该研究成为受益观点的基础。Hamilton（1975）完善了Tiebout模型，在模型中加入财产税融资并引入房产税变量，发现公共服务的供给与房价之间存在相关性，只有当政府征收的房产税可以弥补其提供公共服务付出的成本时，房产税才称得上是一种受益税。该观点不足之处在于没有考虑住房市场的供需弹性和住房市场结构对房价的影响。
3.非中性观点。随着研究的深入，更多学者从资本税角度出发，认为房产税是“非中性”的。Mieszkowshi（1972）在一般均衡分析框架下假设资本转移需要征收物业税，资本可以在不同区域间自由流动，因此房产税被完全资本化并由资本供给方承担。资本从高税率社区流向低税率社区，造成高税率社区的资本供给不足，低税率社区过量，扭曲了地方政府的财政决策和房地产市场的供求状况，最终导致全国资本配置的无效率。Mieszkowshi和Zodrow（1986）进一步将非中性观点和受益观点结合起来考察了开征房产税对资源配置的影响，认为不同地区间房产税的差异导致资本错配，并产生“利润税效应”与“流转税效应”。该观点的不足在于：房产税是对住房征收的资本税，但在研究中却将其作为流动资本税，同时在使用住房流量模型时同样未考虑市场结构对房产税的影响。
三、国外的研究进展
基于上述理论基础，国外学者对房产税如何影响房价进行了大量的实证检验，主要包括如下三个视角。
1.公共服务视角。房产税是提高地方政府收入的重要税收，征收房产税有利于地方政府提供更好的公共服务，而良好的环境会吸引购房者，住房需求增加，带动房价上涨。Oates（1969）采用纽约城市内的区域数据实证检验了房产税、地方公共支出和房价的关系，认为征收房产税会拉动地方公共支出，从而推动房价；另一方面，高房产税也会对房价的快速上涨产生平抑作用。
2.房产税转嫁视角。部分学者认为房产税具有转嫁效应，其转嫁能力及房地产市场的供需弹性共同决定房价的变动。从供给角度来看，Benjamin（1993）对1988年费城房地产转让税增加对住宅物业价格的影响进行了研究，发现房价随税率上升而下降，且下降幅度远大于资本市场的预期，说明税负转嫁及增税为卖方市场带来的预期会造成供给不足，使得房价下降。从需求角度来看，Wood（2006）研究了房价、财富和借贷约束三个因素对消费者住房选择的影响，发现借款的限制会使得家庭大量住房需求无法被满足，影响家庭住房选择，从而影响房价。
3.资本定价和成本收益视角。最早的住房流量模型证明了住房需求取决于住房的实际价格、租赁替代成本和用户成本等变量，随着理论发展，预期资本利得和税收被纳入用户成本。Poterba（1984）分析了瑞典1983-1985年税制改革对房价的影响，认为当税率下降时，家庭对房屋的需求增加，尤其是中小户型的总需求将增加，而大户型需求会急剧下降。Madsen（2011）发现，在短期房产税会对房价产生正向影响；在长期房价由土地价格、增值税、印花税和建筑成本共同决定，房地产税通过成本渠道对房价产生正向影响。
四、国内对房产税与房价关系的研究进展
我国学者对于房地产税的相关研究还较为有限。早期研究仅限于从供求角度探索房产税对房价的作用。陈多长、踪家峰（2004）假设房产税是对房租收益的课税，在短期，征收房产税增加了住房拥有者的成本，使租房市场供给减少，房租上涨；在长期，对房租进行收税会降低各期收益，使得由房屋收益决定的房价下降。李彬（2010）认为短期内征税会使闲置房屋持有者成本增加，为降低这部分成本，投资者会将闲置房屋投放到租赁市场，增加住房供给，房租下降，此举还会降低投资者预期，投机消费下降，导致房价降低。类似的观点还有朱孔来、张琳娜（2011）。 此后，部分学者通过实证检验进行了研究。况伟大等人（2012）在区分消费性需求和投资性需求的基础上，使用1980-2009年23个OECD国家的住房数据，考察房产税对房价的影响。实证表明，房产税可以有效抑制房价上涨，但其作用具有局限性，原因在于高税率会遭到民众反对，政府较难通过提高房地产税率来降低房价。骆永民、伍文中（2012）构建了DSGE模型探讨房产税对房价的宏观影响，认为房产税不仅可以有效降低房价，还会平抑高房价对宏观经济的冲击。
五、结语
通过以上梳理可知，房产税是调控房地产市场的重要工具。近年来，国内外学者对房产税与房价的关系进行了深入的研究。由于国外已开征房产税，学者对本问题的研究也较为深入，形成的观点较为系统完善，使用的实证方法多种多样。国内已有的成果尚未形成系统的结论，但大部分学者都认为实行房产税会降低房價，有利于保证房地产市场平稳发展。
参考文献：
[1]Mieszkowski P.M. and G.B. Zodrow. The New View of the Property Tax：A Reformulation，Regional Science and Urban Economics，1986，16（3）：309-327.
[2]Simon Herbert A.The Incidence of a Tax on Urban Real Property，TheOuarterlv Journal of Economics， 1943， 57（3）：398-420.
[3]Tiebout，CM. A Pure Theory of Local Expenditures.Journal of Political Economy，1956，（64）： 416-424.
[4]骆永民，伍文中. 房产税改革与房价变动的宏观经济效应——基于DSGE模型的数值模拟分析[J]. 金融研究，2012，05：1-3+5-14.
[5]况伟大，朱勇，刘江涛. 房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J]. 财贸经济，2012，05：121-129.
作者简介：赵杨（1984—）。吉林长春人。吉林大学东北亚研究院副教授。博士。研究方向：区域经济发展与计量分析。王一帆（1993—）。山西大同人。吉林大学东北亚研究院硕士研究生。
※基金项目：本文受国家自然科学青年基金项目（71403099）和吉林省社会科学基金博士扶持项目（2014BS21）的资助.