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【摘要】成本控制是房地产项目控制中组成部分，通过对房地产项目成本管理中存在问题进行认真分析，制定科学合理、有针对性的处理措施，确保建筑企业利润最大化起着十分重要的作用。
【关键词】成本控制；管理体制；合同管理
随着我国城镇化进程的加快，人们生活水平的不断提高，促使房地产业的飞速发展，同时，加剧了建筑企业之间的竞争，由于受许多外界环境条件及房地产业本身的影响，在房地产成本控制中还存在一些环境因素，制约着房地产成本控制水平的进一步提高。为了加快房地产业的健康发展，建筑企业必须加强对房地产成本的有效控制，确保房地产成本控制在一定的范围内。
1、房地产成本控制存在问题
成本是建筑企业运行中一个重要的管理指标，其变化指数是建筑企业管理能力的综合体现，建筑工程成本目标与建筑企业生产经营所要达到的目标是一致的，有利于建筑企业经济效益的不断提高，并推动建筑企业的健康发展，增加企业的竞争力，但在房地产实际成本控制中还存在着一些问题影响着建筑企业的成本管理水平的提高。
1.1成本控制意识缺乏
许多房地产企业只重视施工阶段的成本控制，忽视对房地产前期设计阶段和后期的销售阶段的成本控制，不能正确的理解成本控制的重要性，甚至有的房地产企业将成本控制工作直接划分为财务部门和施工单位进行控制，以致于造成房地产成本失控的局面经常发生，造成成本费用的增加，给房地产成本控制造成巨大的压力。
1.2成本控制管理体制不完善、不健全
成本控制管理体制是确保房地产业顺利发展的重要环节，在实际成本控制中，许多房地产企业对成本控制缺乏有效的、有针对性的管理体制，思想上对成本控制较松懈，有的房地产企业虽有成本管理制度，由于没有明确的奖罚制度，在实际应用中很难落实，造成成本控制流于形式。房地产业的表面的繁荣使企业对成本控制中一些问题进行了掩盖，但积累到一定的程度，成本控制的弊端终究给房地产企业带来严重影响。
1.3缺乏有效的合同管理
合同是房地产成本控制的重要依据，合同管理人员必须认真研读合同文件，并对合同中含糊不清的地方，合同双方应及时加强沟通，以减少在成本管理中出现扯皮的现象发生。在实际的合同管理中，常常忽视一些细节问题，例如，在合同条款中有这样的规定“本合同自双方签字盖章后生效”，合同双方在经过沟通后，开始签字盖章，对于合同的日期双方都认为可以随时填写就忽略了，还有的合同条款存在缺陷，甲方根据协议规定向乙方支付工程进度款，达到工程款支付时，施工单位有可能察觉到此漏洞而要求房地产企业多支付施工费，待出现纠纷时，由于签约合同时日期不明，将对解决纠纷产生重要影响。
1.4成本控制系统缺乏统一性
许多房地产企业将成本管理划分到财务部门并作为一个纯粹的成本核算系统，只对事后的成本进行分析，以致于造成从表面上看房地产企业进行了成本控制，由于在前期决策过程中存在一些问题，在施工和销售过程中这些问题将显现出来，成本管理并没有起到应有的控制作用。房地产业从项目决策阶段、设计阶段、工程招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段、销售阶段将持续较长的时间，其中将受到众多环境因素的影响，房地产企业如不能有效的进行控制，将对成本控制造成严重影响。
2、房地产成本控制中存在问题的应对措施
2.1强化成本控制意识
成本控制是房地产项目控制中的重要组成部分，从房地产企业领导层和管理层进行成本控制意识的强化，从思想上真正认识到成本控制的重要性，在实施成本控制的同时，并强化对企业员工进行成本控制教育、培训，做到全员参与，全方位进行控制，使成本控制意识得到强化并在实际中得到有效落实。
2.2建立健全奖罚制度
建立健全奖罚制度有利于提高成本控制人员的积极性，根据奖罚制度标准制定奖励处罚措施，在确保质量的前提下，按节约成本比例给以奖励，实现对成本控制的有效管理，对违反操作规定，造成成本增加的给予一定的处罚，确保奖罚制度的严肃性，确保成本管理得到有效控制。
2.3加强合同管理
在房地产项目中合同管理是一项非常重要的管理，根据房地产的实际情况配备专业的合同管理人员，并实行统一管理。合同管理需要多个部门之间的沟通、协调，例如：财务、销售、供应及工程管理等部门。合同支付是成本控制中的一部分，对每次的支付款应将前期的支付数和本期的支付数进行对比分析，以便使每次付款都得到有效控制。成本控制人员应记录每次付款的时间和金额，并结合工程部门的意见后，再对资金使用情况报上级审批，从而实现对合同的管理。合同管理人员应加强对成本控制的不断学习，以便对合同中成本控制方面的条款进行有效控制。
2.4建立健全全面的成本控制体系
房地产开发商在项目开发阶段需要对成本做出正确的分析决策，并通过对市场进行调查分析，选择有价值的开发项目。房地产开发商在选择定价目标时，首先考虑房产销售情况，其次，房地产开发商对市场供求装装和所开发房产特点进行分析，并对价格进行准确定位，最后由于土地价格在开发成本中占有较大的比例。因此，应先选择可直接用于建设的土地，以减少拆迁问题产生的影响工程进度问题，导致土地成本的增加。
在规划设计阶段应对成本进行控制，相关人员必须具有较全面的知识，能有效的把技术知识和成本管理知识相结合，在实施过程中不断的优化设计方案，及时向设计单位提供较为全面的技术资料，确定工程造价的最高限额，为成本控制提供重要的依据，限额控制是实行成本控制的重要措施，并根据投资额和工程量将现行进行分解，然后再进一步分解到分部工程和单位工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制。
结束语：
综上所述，房地产成本控制影响的因素较多，必须结合实际针对成本控制中出现的问题制定科学合理的应对措施，在实施过程中不断优化设计方案，以达到节约成本，提供经济效益的目的，并使成本得到有效控制，提升房地产企业的竞争力，推进房地产企业积极健康发展。
参考文献：
[1]于立波；基于供应链管理的房地产工程建设成本控制分析[J]；北方经贸；2011.12.
[2]张锦；宏观调控下房地产的成本控制[J]；中国乡镇企业会计；2011.12.
[3]曾晓燕；论房地产开发工程项目管理中的成本控制[J]；建筑经济；2008.S1.
【关键词】成本控制；管理体制；合同管理
随着我国城镇化进程的加快，人们生活水平的不断提高，促使房地产业的飞速发展，同时，加剧了建筑企业之间的竞争，由于受许多外界环境条件及房地产业本身的影响，在房地产成本控制中还存在一些环境因素，制约着房地产成本控制水平的进一步提高。为了加快房地产业的健康发展，建筑企业必须加强对房地产成本的有效控制，确保房地产成本控制在一定的范围内。
1、房地产成本控制存在问题
成本是建筑企业运行中一个重要的管理指标，其变化指数是建筑企业管理能力的综合体现，建筑工程成本目标与建筑企业生产经营所要达到的目标是一致的，有利于建筑企业经济效益的不断提高，并推动建筑企业的健康发展，增加企业的竞争力，但在房地产实际成本控制中还存在着一些问题影响着建筑企业的成本管理水平的提高。
1.1成本控制意识缺乏
许多房地产企业只重视施工阶段的成本控制，忽视对房地产前期设计阶段和后期的销售阶段的成本控制，不能正确的理解成本控制的重要性，甚至有的房地产企业将成本控制工作直接划分为财务部门和施工单位进行控制，以致于造成房地产成本失控的局面经常发生，造成成本费用的增加，给房地产成本控制造成巨大的压力。
1.2成本控制管理体制不完善、不健全
成本控制管理体制是确保房地产业顺利发展的重要环节，在实际成本控制中，许多房地产企业对成本控制缺乏有效的、有针对性的管理体制，思想上对成本控制较松懈，有的房地产企业虽有成本管理制度，由于没有明确的奖罚制度，在实际应用中很难落实，造成成本控制流于形式。房地产业的表面的繁荣使企业对成本控制中一些问题进行了掩盖，但积累到一定的程度，成本控制的弊端终究给房地产企业带来严重影响。
1.3缺乏有效的合同管理
合同是房地产成本控制的重要依据，合同管理人员必须认真研读合同文件，并对合同中含糊不清的地方，合同双方应及时加强沟通，以减少在成本管理中出现扯皮的现象发生。在实际的合同管理中，常常忽视一些细节问题，例如，在合同条款中有这样的规定“本合同自双方签字盖章后生效”，合同双方在经过沟通后，开始签字盖章，对于合同的日期双方都认为可以随时填写就忽略了，还有的合同条款存在缺陷，甲方根据协议规定向乙方支付工程进度款，达到工程款支付时，施工单位有可能察觉到此漏洞而要求房地产企业多支付施工费，待出现纠纷时，由于签约合同时日期不明，将对解决纠纷产生重要影响。
1.4成本控制系统缺乏统一性
许多房地产企业将成本管理划分到财务部门并作为一个纯粹的成本核算系统，只对事后的成本进行分析，以致于造成从表面上看房地产企业进行了成本控制，由于在前期决策过程中存在一些问题，在施工和销售过程中这些问题将显现出来，成本管理并没有起到应有的控制作用。房地产业从项目决策阶段、设计阶段、工程招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段、销售阶段将持续较长的时间，其中将受到众多环境因素的影响，房地产企业如不能有效的进行控制，将对成本控制造成严重影响。
2、房地产成本控制中存在问题的应对措施
2.1强化成本控制意识
成本控制是房地产项目控制中的重要组成部分，从房地产企业领导层和管理层进行成本控制意识的强化，从思想上真正认识到成本控制的重要性，在实施成本控制的同时，并强化对企业员工进行成本控制教育、培训，做到全员参与，全方位进行控制，使成本控制意识得到强化并在实际中得到有效落实。
2.2建立健全奖罚制度
建立健全奖罚制度有利于提高成本控制人员的积极性，根据奖罚制度标准制定奖励处罚措施，在确保质量的前提下，按节约成本比例给以奖励，实现对成本控制的有效管理，对违反操作规定，造成成本增加的给予一定的处罚，确保奖罚制度的严肃性，确保成本管理得到有效控制。
2.3加强合同管理
在房地产项目中合同管理是一项非常重要的管理，根据房地产的实际情况配备专业的合同管理人员，并实行统一管理。合同管理需要多个部门之间的沟通、协调，例如：财务、销售、供应及工程管理等部门。合同支付是成本控制中的一部分，对每次的支付款应将前期的支付数和本期的支付数进行对比分析，以便使每次付款都得到有效控制。成本控制人员应记录每次付款的时间和金额，并结合工程部门的意见后，再对资金使用情况报上级审批，从而实现对合同的管理。合同管理人员应加强对成本控制的不断学习，以便对合同中成本控制方面的条款进行有效控制。
2.4建立健全全面的成本控制体系
房地产开发商在项目开发阶段需要对成本做出正确的分析决策，并通过对市场进行调查分析，选择有价值的开发项目。房地产开发商在选择定价目标时，首先考虑房产销售情况，其次，房地产开发商对市场供求装装和所开发房产特点进行分析，并对价格进行准确定位，最后由于土地价格在开发成本中占有较大的比例。因此，应先选择可直接用于建设的土地，以减少拆迁问题产生的影响工程进度问题，导致土地成本的增加。
在规划设计阶段应对成本进行控制，相关人员必须具有较全面的知识，能有效的把技术知识和成本管理知识相结合，在实施过程中不断的优化设计方案，及时向设计单位提供较为全面的技术资料，确定工程造价的最高限额，为成本控制提供重要的依据，限额控制是实行成本控制的重要措施，并根据投资额和工程量将现行进行分解，然后再进一步分解到分部工程和单位工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制。
结束语：
综上所述，房地产成本控制影响的因素较多，必须结合实际针对成本控制中出现的问题制定科学合理的应对措施，在实施过程中不断优化设计方案，以达到节约成本，提供经济效益的目的，并使成本得到有效控制，提升房地产企业的竞争力，推进房地产企业积极健康发展。
参考文献：
[1]于立波；基于供应链管理的房地产工程建设成本控制分析[J]；北方经贸；2011.12.
[2]张锦；宏观调控下房地产的成本控制[J]；中国乡镇企业会计；2011.12.
[3]曾晓燕；论房地产开发工程项目管理中的成本控制[J]；建筑经济；2008.S1.