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近日，大炒家再现香港楼市。九龙站附近一豪宅“君临天下”开盘之后，价格逼近每平方英尺1万港元。这比年前的低谷时期，高出近一倍。而这也仅是香港楼市的一个缩影。
自去年7月以来，香港楼价已大幅上涨。而据业内人士分析，未来至少会在现在的基础上再涨50%。炒家来了，泡沫是否也重新吹起
香港的楼市很久没有出现这么火热的场面了。
2月28日，九龙站豪宅“君临天下”开售，在短短4小时内，80个价值超过千万元的住宅单位全数售罄，每平方英尺价格逼近10000港元。而在1997年以后的低谷时期，豪宅项目的售价一般为4000～5000港元/平方英尺。
“君临天下”其实只是近期香港楼市的一个缩影。香港中原地产执行董事陈永杰告诉中国《新闻周刊》，自去年7月香港楼市触底以来，楼价已平均上涨了20%。截至2004年2月15日，反映香港楼市冷暖的中原城市领先指数，在不到2个月的时间内，由去年底的37.07点,大幅攀升至40.58点，增幅已经达9.5%。
这一切让人感觉，香港楼市仿佛又将重返1997年以前的黄金时代。
炒风乍现
自去年4月触底以来，香港恒生房地产指数至今已上涨了100%，而同期恒生指数的涨幅只有40%。香港楼市价格的持续上涨，固然很容易让人联想起当年楼市的“光辉岁月”，但也有一些人提出了警告，别忘了当年香港楼市坍塌的前车之鉴。
2月15日，在香港经济界地位举足轻重的汇丰银行亚太区主席艾尔敦公开表示，香港楼市在短时间内急升，有可能会引起炒风，对香港经济不利。他强调，楼价上升是好事，但应理性、循序渐进地上升，否则可能引起评级机构关注，最终或会调低香港评级。
而在此前，香港金融管理局总裁任志刚提出过类似的警告：楼市如果升跌太快都属于不健康，希望市场参与者及提供融资的银行留意相关风险。
他们的担心或许不无道理，因为炒楼的风气已在市场上初现端倪。“君临天下”项目的开盘就掀起了近年来香港楼市一次罕见的炒卖热潮。
在“君临天下”开盘前，即盛传“头筹”以120万港元的天价售出，这是1997年以来从未有过的天价。虽然，开盘当日买家现身否认了这则传闻，但一些地产界人士认为，这可能是一次蓄意炒作的行为，旨在令楼市火上浇油。
这种观点随即得到了印证。在当日发展商封盘后，市场出现了十多个该楼盘的二手单位放盘，叫价较购入价高出50万港元至170万港元不等。据悉，这些炒家的“炒筹”很多是以30万港元的高价买入的。
香港当地媒体对此评论说，楼市的炒风并未因专家的警告而有所收敛。
“其实我们注意到，这次推高楼价的主力是豪宅和商铺。”香港中原地产执行董事陈永杰说。根据中原地产的统计，豪宅价格较之低谷时已上升了一半。
就在“君临天下”开售的当天，另一个豪宅项目长实集团旗下的“海名轩”也出现了争相预购的场面，据长实集团高级营业经理郭子威称，该项目已登记了约300名准买家。甚至有市场传闻，已经有几个单元以1万港元/平方英尺以上的高价被预定了。
与豪宅齐头并进的还有商铺的投资。2003年，随着香港消费市道的全面复苏，大量热钱涌入商铺市场，根据香港利嘉阁地产公司的资料显示，全年共有104宗以确认人身份成交的店铺物业买卖(俗称“摸货”)，涉及金额高达6.36亿港元，分别较2002年上升46%及35%。利嘉阁分析，个人投资商铺的增多，表明市场投机气氛渐趋浓厚。
利嘉阁测量店铺部高级营业董事翁镇满预计，今年“摸货”成交宗数势必超越200宗水平，比2003年将有92%的升幅，这将使楼市的投机气氛更加浓厚。
与此同时，地产商和业主也在不失时机地抬高房价。长实集团近日宣布将其映湾园项目加价5%，傲云峰项目则将削减3%的折扣。
新地地产也于2月28日再度调高了窝打老道8号的售价，使其累计升幅超过了20%。此前一日，一位买家以4300港元/平方英尺的价格承接了其中一套住宅，总价为248万港元。这意味着原买家短短两天的账面获利就达到了28万港元。
中原地产的何兆棠表示，目前发展商惜货态度坚定，提价也无碍销售。他预测，山顶洋房的价格有可能试探1997年23000港元～25000港元/平方英尺的高价。
“部分房地产项目中的投机行为再度火爆。”摩根士丹利首席经济师谢国忠在2月中旬提交给客户的研究报告中称。那么，本轮的升势会成为香港楼市又一个泡沫的起点吗？
政府控盘泡沫难起
“除了豪宅和商铺，普通住宅和其它一些项目升势并不明显，所以还看不出有泡沫的迹象。”陈永杰说。
利嘉阁董事总经理何绍章分析认为，近期入市的大多属于资金实力雄厚，无需大量借贷的投资者，即便市况逆转，他们也有稳守资产的能力。
2月，《远东经济评论》也撰文指出，“诚然，房地产投机行为再度显现，但买家不再袖手旁观的主要原因在于，自20世纪80年代以来，香港的房地产市场从未像今天这样具有吸引力”。
中原地产董事刘英琳告诉本刊，金融风暴后楼价累积下跌超过60%，现在楼价从低位回升20%至30%，属于正常的波动，尚未升至危险水平。另外，楼价急升后，市民供楼负担仍低于每月家庭收入30%以下的水平，而银行订下的标准供楼款与收入比率为50%，尚有20%左右的差距，所以未偏离市场承接能力的范围。
这些买家中不乏内地富人。“2003年10月，香港特区政府推出的‘投资移民计划’吸引了大量外来资金，该计划提出，只要在香港投资650万港元，即符合移民资格。”深圳综合发展研究院华南与深港研究中心主任谭刚对中国《新闻周刊》说。
政府对土地供应的控制是另一个重要环节。1997年后，香港特区政府扩大土地供应，推出“八万五”计划，这导致当时土地价格急速下跌，从而形成了大量“负资产者”(指房产价值抵不上银行贷款)。香港特区政府在近年改变了房屋政策，缩减了土地供应，使得供应过剩的局面开始改观，从而导致楼价上涨，大量负资产者因此解套。中原地产研究部预测，2004年第一季度，“负资产者”将在去年回落三成的基础上，再下降两成，负资产者的减少对香港楼市的健康发展无疑也是有利的。
“所以，现在提‘泡沫论’为时尚早。”刘英琳说，“香港楼市至少在近两年内还会保持比较稳定的升势。”她认为，现在买楼的主要是资金雄厚的投资者，而大多数还在观望中。但是，由于近日汇丰等多家香港银行相继宣布调低存款利率，利率低至近乎“零”，同时伴随着经济发展带动信心的恢复，投资者迟早会把钱从银行拿出来，投进楼市。
“这会带动楼市继续上扬，至少在现在的基础上还有50%的上升空间。”刘英琳认为。
自去年7月以来，香港楼价已大幅上涨。而据业内人士分析，未来至少会在现在的基础上再涨50%。炒家来了，泡沫是否也重新吹起
香港的楼市很久没有出现这么火热的场面了。
2月28日，九龙站豪宅“君临天下”开售，在短短4小时内，80个价值超过千万元的住宅单位全数售罄，每平方英尺价格逼近10000港元。而在1997年以后的低谷时期，豪宅项目的售价一般为4000～5000港元/平方英尺。
“君临天下”其实只是近期香港楼市的一个缩影。香港中原地产执行董事陈永杰告诉中国《新闻周刊》，自去年7月香港楼市触底以来，楼价已平均上涨了20%。截至2004年2月15日，反映香港楼市冷暖的中原城市领先指数，在不到2个月的时间内，由去年底的37.07点,大幅攀升至40.58点，增幅已经达9.5%。
这一切让人感觉，香港楼市仿佛又将重返1997年以前的黄金时代。
炒风乍现
自去年4月触底以来，香港恒生房地产指数至今已上涨了100%，而同期恒生指数的涨幅只有40%。香港楼市价格的持续上涨，固然很容易让人联想起当年楼市的“光辉岁月”，但也有一些人提出了警告，别忘了当年香港楼市坍塌的前车之鉴。
2月15日，在香港经济界地位举足轻重的汇丰银行亚太区主席艾尔敦公开表示，香港楼市在短时间内急升，有可能会引起炒风，对香港经济不利。他强调，楼价上升是好事，但应理性、循序渐进地上升，否则可能引起评级机构关注，最终或会调低香港评级。
而在此前，香港金融管理局总裁任志刚提出过类似的警告：楼市如果升跌太快都属于不健康，希望市场参与者及提供融资的银行留意相关风险。
他们的担心或许不无道理，因为炒楼的风气已在市场上初现端倪。“君临天下”项目的开盘就掀起了近年来香港楼市一次罕见的炒卖热潮。
在“君临天下”开盘前，即盛传“头筹”以120万港元的天价售出，这是1997年以来从未有过的天价。虽然，开盘当日买家现身否认了这则传闻，但一些地产界人士认为，这可能是一次蓄意炒作的行为，旨在令楼市火上浇油。
这种观点随即得到了印证。在当日发展商封盘后，市场出现了十多个该楼盘的二手单位放盘，叫价较购入价高出50万港元至170万港元不等。据悉，这些炒家的“炒筹”很多是以30万港元的高价买入的。
香港当地媒体对此评论说，楼市的炒风并未因专家的警告而有所收敛。
“其实我们注意到，这次推高楼价的主力是豪宅和商铺。”香港中原地产执行董事陈永杰说。根据中原地产的统计，豪宅价格较之低谷时已上升了一半。
就在“君临天下”开售的当天，另一个豪宅项目长实集团旗下的“海名轩”也出现了争相预购的场面，据长实集团高级营业经理郭子威称，该项目已登记了约300名准买家。甚至有市场传闻，已经有几个单元以1万港元/平方英尺以上的高价被预定了。
与豪宅齐头并进的还有商铺的投资。2003年，随着香港消费市道的全面复苏，大量热钱涌入商铺市场，根据香港利嘉阁地产公司的资料显示，全年共有104宗以确认人身份成交的店铺物业买卖(俗称“摸货”)，涉及金额高达6.36亿港元，分别较2002年上升46%及35%。利嘉阁分析，个人投资商铺的增多，表明市场投机气氛渐趋浓厚。
利嘉阁测量店铺部高级营业董事翁镇满预计，今年“摸货”成交宗数势必超越200宗水平，比2003年将有92%的升幅，这将使楼市的投机气氛更加浓厚。
与此同时，地产商和业主也在不失时机地抬高房价。长实集团近日宣布将其映湾园项目加价5%，傲云峰项目则将削减3%的折扣。
新地地产也于2月28日再度调高了窝打老道8号的售价，使其累计升幅超过了20%。此前一日，一位买家以4300港元/平方英尺的价格承接了其中一套住宅，总价为248万港元。这意味着原买家短短两天的账面获利就达到了28万港元。
中原地产的何兆棠表示，目前发展商惜货态度坚定，提价也无碍销售。他预测，山顶洋房的价格有可能试探1997年23000港元～25000港元/平方英尺的高价。
“部分房地产项目中的投机行为再度火爆。”摩根士丹利首席经济师谢国忠在2月中旬提交给客户的研究报告中称。那么，本轮的升势会成为香港楼市又一个泡沫的起点吗？
政府控盘泡沫难起
“除了豪宅和商铺，普通住宅和其它一些项目升势并不明显，所以还看不出有泡沫的迹象。”陈永杰说。
利嘉阁董事总经理何绍章分析认为，近期入市的大多属于资金实力雄厚，无需大量借贷的投资者，即便市况逆转，他们也有稳守资产的能力。
2月，《远东经济评论》也撰文指出，“诚然，房地产投机行为再度显现，但买家不再袖手旁观的主要原因在于，自20世纪80年代以来，香港的房地产市场从未像今天这样具有吸引力”。
中原地产董事刘英琳告诉本刊，金融风暴后楼价累积下跌超过60%，现在楼价从低位回升20%至30%，属于正常的波动，尚未升至危险水平。另外，楼价急升后，市民供楼负担仍低于每月家庭收入30%以下的水平，而银行订下的标准供楼款与收入比率为50%，尚有20%左右的差距，所以未偏离市场承接能力的范围。
这些买家中不乏内地富人。“2003年10月，香港特区政府推出的‘投资移民计划’吸引了大量外来资金，该计划提出，只要在香港投资650万港元，即符合移民资格。”深圳综合发展研究院华南与深港研究中心主任谭刚对中国《新闻周刊》说。
政府对土地供应的控制是另一个重要环节。1997年后，香港特区政府扩大土地供应，推出“八万五”计划，这导致当时土地价格急速下跌，从而形成了大量“负资产者”(指房产价值抵不上银行贷款)。香港特区政府在近年改变了房屋政策，缩减了土地供应，使得供应过剩的局面开始改观，从而导致楼价上涨，大量负资产者因此解套。中原地产研究部预测，2004年第一季度，“负资产者”将在去年回落三成的基础上，再下降两成，负资产者的减少对香港楼市的健康发展无疑也是有利的。
“所以，现在提‘泡沫论’为时尚早。”刘英琳说，“香港楼市至少在近两年内还会保持比较稳定的升势。”她认为，现在买楼的主要是资金雄厚的投资者，而大多数还在观望中。但是，由于近日汇丰等多家香港银行相继宣布调低存款利率，利率低至近乎“零”，同时伴随着经济发展带动信心的恢复，投资者迟早会把钱从银行拿出来，投进楼市。
“这会带动楼市继续上扬，至少在现在的基础上还有50%的上升空间。”刘英琳认为。