论文部分内容阅读
案情介绍
广州市东风西路某处XX一号市场，某开发商以“三年租金、年收益率8%”抵扣购房款、打造专业化批发市场为诱饵，引诱了大批人购买商铺。实际上，其商铺销售价格奇高，已经远远超过了实际价值，几乎没有上升空间，但是很多人没有细想就买下了。经过3年多的运作，某开发商并没有像当初卖房子时许诺的那样：成功招商，将该市场打造成专业化的批发市场。到现在为止，广大业主也看不到任何希望。有部分业主通过诉讼解除了合同，分期拿回投资款，没有获得任何赔偿。
解决途径
2013年上半年，有部分业主找到本律师咨询，希望能够通过法律途径降低损失。经过了解，本律师发现业主们有三种类型：
第一种是已经付清房款、领取了房产证。对于这种业主，因为房屋买卖合同已经履行完毕，解除合同、退回商铺、返还房款的法律条件已经不具备，只能审查资料，看看某开发商是否存在违约行为、是否可以对其违约行为进行索赔以达到降低损失的目的，经审查发现，已经领取房产证的8户业主都具备这样的条件。对于这些业主就主张违约赔偿，已经一审宣判，获得了支持。
第二种情况是支付完毕购房款，但是没有向房管部门办理递件手续，希望解除合同的，且具备解除合同的法定条件，同时要求某开发商承担违约赔偿责任，目前一审已经宣判，并胜诉。
第三种类型是没有支付完毕尾款，希望继续履行合同并要求某开发商承担违约赔偿责任的。要求继续履行合同、某开发商承担违约赔偿责任。目前，一审判决某开发商按照李某某已付购房款的千分之一每日支付违约金，违约金以22万元为上限。计算到今日，违约金已经达到22万元了。而李某某拖欠的购房尾款只有20万元。这就意味着李某某抵扣房款后，还有2万元的剩余。在诉讼期间，某开发商多次请求解除合同并退款，被代理人拒绝。
律师建议
各位在购买商铺时不要被开发商的销售伎俩所迷惑，要充分考虑如下几个方面的因素，以免上当受骗：
1、商铺的剩余使用年限，比如金利壹号，目前只剩下20年的使用权，2010年销售时也只有24年，价值10多万元/平方米的商铺，即使租金1000元/平方米，考虑到物业管理费、税费等各种成本支出，也需要差不多近20年才能收回本钱，如何升值和赚钱？
2、周边环境是否适合做专业化的批发市场？如果周边环境很差，比如沙太路上的一个市场，旁边就是排污的臭水沟，以及那些凌乱的城中村，连停车的地方都没有，如何成为专业批发市场？
3、交通是否便利？
4、单价是否合理？是否存在陷阱？开发商是否存在大幅度抬高价格然后再以打折降价名义诱骗的嫌疑？
5、开发商所谓打造专业化批发市场的方案是否可行？市场定位和方向是否科学合理、具有可行性？
6、周边批发市场的行情。
只有综合考虑上述因素后，才能做出科学合理判断，避免被骗。此外，目前全中国，尤其是广州等大城市，普遍存在市场供大于求的情况，现有建成的市场已经超出需求的20%，同时还有大量的市场在建，因此，以后购买商铺的时候，真要特别小心了！
律师介绍：仲兆庶，广东红棉律师事务所资深律师，擅长国际贸易、知识产权、工程建筑、房地产和公司企业法律事务，本刊特约法律嘉宾。
广州市东风西路某处XX一号市场，某开发商以“三年租金、年收益率8%”抵扣购房款、打造专业化批发市场为诱饵，引诱了大批人购买商铺。实际上，其商铺销售价格奇高，已经远远超过了实际价值，几乎没有上升空间，但是很多人没有细想就买下了。经过3年多的运作，某开发商并没有像当初卖房子时许诺的那样：成功招商，将该市场打造成专业化的批发市场。到现在为止，广大业主也看不到任何希望。有部分业主通过诉讼解除了合同，分期拿回投资款，没有获得任何赔偿。
解决途径
2013年上半年，有部分业主找到本律师咨询，希望能够通过法律途径降低损失。经过了解，本律师发现业主们有三种类型：
第一种是已经付清房款、领取了房产证。对于这种业主，因为房屋买卖合同已经履行完毕，解除合同、退回商铺、返还房款的法律条件已经不具备，只能审查资料，看看某开发商是否存在违约行为、是否可以对其违约行为进行索赔以达到降低损失的目的，经审查发现，已经领取房产证的8户业主都具备这样的条件。对于这些业主就主张违约赔偿，已经一审宣判，获得了支持。
第二种情况是支付完毕购房款，但是没有向房管部门办理递件手续，希望解除合同的，且具备解除合同的法定条件，同时要求某开发商承担违约赔偿责任，目前一审已经宣判，并胜诉。
第三种类型是没有支付完毕尾款，希望继续履行合同并要求某开发商承担违约赔偿责任的。要求继续履行合同、某开发商承担违约赔偿责任。目前，一审判决某开发商按照李某某已付购房款的千分之一每日支付违约金，违约金以22万元为上限。计算到今日，违约金已经达到22万元了。而李某某拖欠的购房尾款只有20万元。这就意味着李某某抵扣房款后，还有2万元的剩余。在诉讼期间，某开发商多次请求解除合同并退款，被代理人拒绝。
律师建议
各位在购买商铺时不要被开发商的销售伎俩所迷惑，要充分考虑如下几个方面的因素，以免上当受骗：
1、商铺的剩余使用年限，比如金利壹号，目前只剩下20年的使用权，2010年销售时也只有24年，价值10多万元/平方米的商铺，即使租金1000元/平方米，考虑到物业管理费、税费等各种成本支出，也需要差不多近20年才能收回本钱，如何升值和赚钱？
2、周边环境是否适合做专业化的批发市场？如果周边环境很差，比如沙太路上的一个市场，旁边就是排污的臭水沟，以及那些凌乱的城中村，连停车的地方都没有，如何成为专业批发市场？
3、交通是否便利？
4、单价是否合理？是否存在陷阱？开发商是否存在大幅度抬高价格然后再以打折降价名义诱骗的嫌疑？
5、开发商所谓打造专业化批发市场的方案是否可行？市场定位和方向是否科学合理、具有可行性？
6、周边批发市场的行情。
只有综合考虑上述因素后，才能做出科学合理判断，避免被骗。此外，目前全中国，尤其是广州等大城市，普遍存在市场供大于求的情况，现有建成的市场已经超出需求的20%，同时还有大量的市场在建，因此，以后购买商铺的时候，真要特别小心了！
律师介绍：仲兆庶，广东红棉律师事务所资深律师，擅长国际贸易、知识产权、工程建筑、房地产和公司企业法律事务，本刊特约法律嘉宾。