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摘要:分析、总结美国LEED绿色建筑评价体系在商业运营中的成功经验，结合我国的实际情况及现行的绿色建筑评价体系，从运营的角度提出几点关于如何应用市场机制以完善我国绿色建筑评价体系的建议。
关键词：LEED；绿色建筑评价系统；商业运营
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：
1.LEED商业运营在全球范围内的成功
目前，全球针对绿色建筑的评估体系主要有：美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council）, 简称USGBC）的“领先能源与环境设计建筑评级体系”（LEED），英国的建筑科研组织的“环境评价法”（BREEAM），日本的CASBEE體系等。其中以LEED标准体系最具有影响力，得到全世界114各国家认可。
2.LEED商业运营模式成功的原因
LEED成为世界首肯的绿色建筑评价标准，在于它以市场为中心的开放性原则，它是一个真正意义上以需求为导向、以市场为驱动的绿色建筑评估系统。
2.1.成功的市场定位
从图1中可以LEED把认证的对象定位在相对较早的采用绿色建筑技术、位于市场的前25％水平的项目群体[1]。这样的市场定位可以激励更多的项目采用绿色建筑技术，当越来越多的项目向市场前25％的水平靠拢时，整个行业的水平便得到了提升，与此同时，LEED对绿色建筑的评价标准也会相应提升，以保证其认证对象的市场领先优势，从而形成良性循环。
图1 美国建筑市场分布
2.2.成功的市场转化策略：
USBGC充分意识到，研究成果要经过媒体的宣传才能够最终成为大众的观点。因此，LEED评估体系除了宣传绿色建筑各种潜在的好处，更重要的是告诉消费者：购买绿色建筑将更加物有所值，更能更高的投资回报。消费者的购买决策使得绿色建筑的实际价值得以提升，从而与其他它产品区分开来。这样就构成了一个良性循环，从而推动建筑产品的市场化转化。
3.中国绿色建筑评价体系的运行情况
住房和城乡建设部和国家质量监督及检验检疫总局于2006年3月7日联合发布了《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006）（以下简称“评价标准”或ESGB）。并于2006年6月1日起在全国范围内开始实施。但ESGB在我国还处在起步和摸索阶段，对我国整个绿色建筑行业影响还不够，绿色建筑评价体系尚有许多需要完善的地方。
4.LEED商业运营模式的成功给中国绿色建筑评价体系的启示
LEED是绿色建筑评价体系的典范。它的成功运作对于任何一个国家的绿色建筑评价体系都有着很好的借鉴意义。中国也不例外。但鉴于我国国情与美国有较大的差别，在借鉴的同时，我们必须结合我国的国情，不断完善我国的绿色建筑评价体系。
4.1．转变思维，应用市场激励机制
绿色建筑评价是从环境效率出发的，因而，绿色建筑评价标准也不同于一般的强制性实行的建筑标准，它采用的是自愿申请的原则。因此，绿色建筑的发展并不能完全依靠政府的调控手段，还必须借助市场的激励机制，建立以政府为主导、以市场需求为内在推动力的绿色建筑体系。如图3所示。
绿色建筑在我国的发展还处于起步阶段，在建立绿色建筑市场的过程中，政府应起着主导的推动作用。政府利用其权威性和调控能力，加大对绿色建筑的宣传，以提高消费者的绿色意识，让消费者感觉到绿色建筑与其生活息息相关并且更加物有所值。当更多的消费者在作出消费决策时选择了绿色建筑，便形成了绿色建筑市场的源动力。同时，政府应该为开发商提供技术支持、政策优惠及规范管理，鼓励更多开发商开发绿色建筑，以满足消费者的需求。当健康持续的绿色建筑市场形成之后，更多绿色建筑的出现为我们带来更好的绿色空间的同时，也为政府节约了大量的管理费用和赢得消费者的信任，最终形成如图3所示的市场推动循环。
图3 绿色建筑评价体系市场运作图
4.2.扩大标准制定主体，充分反映不同市场主体的利益需求
在我国绿色建筑市场的发展过程中，消费者、开发商和政府是最主要的群体。其他参与者还包括金融机构、中介机构、营造商等等众多群体。他们拥有不同的目标、利益需求、规则，对绿色建筑生命周期内的影响程度也不同。充分考虑各主体的利益需求，平衡各主体之间的利益关系才能保证绿色建筑市场持续健康的发展。在ESGB的编制过程中，参与的群体过分单一，主要以研究机构的专家为主。这样的编制团队更多反映的是政府和消费者的需求，而忽略了其他利益方的诉求。因此，要提高绿色评价标准的现实操作性和市场推动性，引入更多的群体参与ESGB的编制势在必行。
4.3.实行预认证和最终认证制度
现行的ESGB对新建建筑的评价周期为从规划设计阶段到投入使用一年后，在评价周期内对项目各项指标评估合格后才能给予绿色建筑认证。对于开发商而言，他们投资更多的成本建造绿色建筑就是为了提高产品的品质，从而提高销售量。因而，他们更希望的是在房子销售之前能以“绿色建筑”为主题宣传他们的产品。基于这样的矛盾及结合我国现行的商品房预售制度，实行针对商品房的预认证和最终认证制度能更好的促进绿色建筑市场的发展。预认证指的是项目在设计阶段对各个目标得分点给出承诺，并递交初步的设计文件供建设部审核，在获得初步预审通过之后，住房和城乡建设部向该项目颁发预认证的证书。该证书可以用于市场推广等宣传目的。但通过预认证并不意味着一定能通过最终认证。最终认证是在项目完工并投入使用一年后，经建设部的严格评估，通过之后方能获得ESGB的最终认证。
4.4.走平民化绿色道路
LEED在市场定位时，选择了市场前25％的建筑项目作为认证的的目标。这是根据美国的建筑市场来制定的。相对于与美国，我国的建筑市场分布更加离散，而且随着我国城镇化进程的不断加快，对经济型商品房的需求量将持续增加。结合我国实际情况，ESGB应该走平民化的绿色道路，更多的关注普通建筑。在选择认证对象时，除了鼓励采用高端绿色建筑技术的贵族化建筑产品，更多的应该考虑成本增加很少而又能达到一定绿色程度的平民化绿色建筑产品。现行的ESGB，认证等级只有三个，而且评价内容中控制项的数量占总量的41％至45％。因此，可以参评的项目不到60％[2]。建议增设ESGB认证等级和减少ESGB中控制项的数量。这样既能区分项目的绿色程度，保证被认证项目的市场领先优势，又能让更多的项目能够参评，鼓励普通建筑向绿色评价标准靠拢，让绿色建筑平民化。
5.结语
在我国绿色建筑评价体系不断完善的过程中，我们应该关注的不仅是技术层面的发展，更应该从社会层面和经济层面出发，考虑如何健全绿色建筑评价体系，以保证绿色建筑技术开发与市场开发互动，技术指标要求与市场激励手段相结合。我们有理由相信在不断摸索前进的过程中，我国一定能够建立起一套符合我国实际情况，既有科学性又有灵活性的绿色建筑评价体系。
参考文献：
[1] 马恒升，王昆，魏太兵.LEED绿色建筑发展的市场解决方案[J].中国建设信息,2005,(7):22－24
[2] 袁镔，王大伟. 我国《绿色建筑评价标准》解析[J]. 智能建筑与城市信息, 2007,(4):14-18
关键词：LEED；绿色建筑评价系统；商业运营
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：
1.LEED商业运营在全球范围内的成功
目前，全球针对绿色建筑的评估体系主要有：美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council）, 简称USGBC）的“领先能源与环境设计建筑评级体系”（LEED），英国的建筑科研组织的“环境评价法”（BREEAM），日本的CASBEE體系等。其中以LEED标准体系最具有影响力，得到全世界114各国家认可。
2.LEED商业运营模式成功的原因
LEED成为世界首肯的绿色建筑评价标准，在于它以市场为中心的开放性原则，它是一个真正意义上以需求为导向、以市场为驱动的绿色建筑评估系统。
2.1.成功的市场定位
从图1中可以LEED把认证的对象定位在相对较早的采用绿色建筑技术、位于市场的前25％水平的项目群体[1]。这样的市场定位可以激励更多的项目采用绿色建筑技术，当越来越多的项目向市场前25％的水平靠拢时，整个行业的水平便得到了提升，与此同时，LEED对绿色建筑的评价标准也会相应提升，以保证其认证对象的市场领先优势，从而形成良性循环。
图1 美国建筑市场分布
2.2.成功的市场转化策略：
USBGC充分意识到，研究成果要经过媒体的宣传才能够最终成为大众的观点。因此，LEED评估体系除了宣传绿色建筑各种潜在的好处，更重要的是告诉消费者：购买绿色建筑将更加物有所值，更能更高的投资回报。消费者的购买决策使得绿色建筑的实际价值得以提升，从而与其他它产品区分开来。这样就构成了一个良性循环，从而推动建筑产品的市场化转化。
3.中国绿色建筑评价体系的运行情况
住房和城乡建设部和国家质量监督及检验检疫总局于2006年3月7日联合发布了《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006）（以下简称“评价标准”或ESGB）。并于2006年6月1日起在全国范围内开始实施。但ESGB在我国还处在起步和摸索阶段，对我国整个绿色建筑行业影响还不够，绿色建筑评价体系尚有许多需要完善的地方。
4.LEED商业运营模式的成功给中国绿色建筑评价体系的启示
LEED是绿色建筑评价体系的典范。它的成功运作对于任何一个国家的绿色建筑评价体系都有着很好的借鉴意义。中国也不例外。但鉴于我国国情与美国有较大的差别，在借鉴的同时，我们必须结合我国的国情，不断完善我国的绿色建筑评价体系。
4.1．转变思维，应用市场激励机制
绿色建筑评价是从环境效率出发的，因而，绿色建筑评价标准也不同于一般的强制性实行的建筑标准，它采用的是自愿申请的原则。因此，绿色建筑的发展并不能完全依靠政府的调控手段，还必须借助市场的激励机制，建立以政府为主导、以市场需求为内在推动力的绿色建筑体系。如图3所示。
绿色建筑在我国的发展还处于起步阶段，在建立绿色建筑市场的过程中，政府应起着主导的推动作用。政府利用其权威性和调控能力，加大对绿色建筑的宣传，以提高消费者的绿色意识，让消费者感觉到绿色建筑与其生活息息相关并且更加物有所值。当更多的消费者在作出消费决策时选择了绿色建筑，便形成了绿色建筑市场的源动力。同时，政府应该为开发商提供技术支持、政策优惠及规范管理，鼓励更多开发商开发绿色建筑，以满足消费者的需求。当健康持续的绿色建筑市场形成之后，更多绿色建筑的出现为我们带来更好的绿色空间的同时，也为政府节约了大量的管理费用和赢得消费者的信任，最终形成如图3所示的市场推动循环。
图3 绿色建筑评价体系市场运作图
4.2.扩大标准制定主体，充分反映不同市场主体的利益需求
在我国绿色建筑市场的发展过程中，消费者、开发商和政府是最主要的群体。其他参与者还包括金融机构、中介机构、营造商等等众多群体。他们拥有不同的目标、利益需求、规则，对绿色建筑生命周期内的影响程度也不同。充分考虑各主体的利益需求，平衡各主体之间的利益关系才能保证绿色建筑市场持续健康的发展。在ESGB的编制过程中，参与的群体过分单一，主要以研究机构的专家为主。这样的编制团队更多反映的是政府和消费者的需求，而忽略了其他利益方的诉求。因此，要提高绿色评价标准的现实操作性和市场推动性，引入更多的群体参与ESGB的编制势在必行。
4.3.实行预认证和最终认证制度
现行的ESGB对新建建筑的评价周期为从规划设计阶段到投入使用一年后，在评价周期内对项目各项指标评估合格后才能给予绿色建筑认证。对于开发商而言，他们投资更多的成本建造绿色建筑就是为了提高产品的品质，从而提高销售量。因而，他们更希望的是在房子销售之前能以“绿色建筑”为主题宣传他们的产品。基于这样的矛盾及结合我国现行的商品房预售制度，实行针对商品房的预认证和最终认证制度能更好的促进绿色建筑市场的发展。预认证指的是项目在设计阶段对各个目标得分点给出承诺，并递交初步的设计文件供建设部审核，在获得初步预审通过之后，住房和城乡建设部向该项目颁发预认证的证书。该证书可以用于市场推广等宣传目的。但通过预认证并不意味着一定能通过最终认证。最终认证是在项目完工并投入使用一年后，经建设部的严格评估，通过之后方能获得ESGB的最终认证。
4.4.走平民化绿色道路
LEED在市场定位时，选择了市场前25％的建筑项目作为认证的的目标。这是根据美国的建筑市场来制定的。相对于与美国，我国的建筑市场分布更加离散，而且随着我国城镇化进程的不断加快，对经济型商品房的需求量将持续增加。结合我国实际情况，ESGB应该走平民化的绿色道路，更多的关注普通建筑。在选择认证对象时，除了鼓励采用高端绿色建筑技术的贵族化建筑产品，更多的应该考虑成本增加很少而又能达到一定绿色程度的平民化绿色建筑产品。现行的ESGB，认证等级只有三个，而且评价内容中控制项的数量占总量的41％至45％。因此，可以参评的项目不到60％[2]。建议增设ESGB认证等级和减少ESGB中控制项的数量。这样既能区分项目的绿色程度，保证被认证项目的市场领先优势，又能让更多的项目能够参评，鼓励普通建筑向绿色评价标准靠拢，让绿色建筑平民化。
5.结语
在我国绿色建筑评价体系不断完善的过程中，我们应该关注的不仅是技术层面的发展，更应该从社会层面和经济层面出发，考虑如何健全绿色建筑评价体系，以保证绿色建筑技术开发与市场开发互动，技术指标要求与市场激励手段相结合。我们有理由相信在不断摸索前进的过程中，我国一定能够建立起一套符合我国实际情况，既有科学性又有灵活性的绿色建筑评价体系。
参考文献：
[1] 马恒升，王昆，魏太兵.LEED绿色建筑发展的市场解决方案[J].中国建设信息,2005,(7):22－24
[2] 袁镔，王大伟. 我国《绿色建筑评价标准》解析[J]. 智能建筑与城市信息, 2007,(4):14-18