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摘 要：随着中国经济与世界经济的接轨，经济全球化进程的不断加速，中国经济在这近40年来突飞猛进，作为中国经济的支柱产业，中国房地产开发行业得到了空前的发展。然而，过快的发展往往也会使得一些经济发展中的隐患潜伏在经济高速发展中，一旦经济发展速度下降，这些被忽视或被掩盖的隐患就会显化，对整个经济的发展带来不可忽视的负面影响。房地产开发行业也不例外，目前，房地产开发行业过于注重眼前的直接经济效益，往往忽视潜在风险对房地产行业造成的经济损失。自21世纪的经济危机中，不难发现，不能建立有效地应对房地产开发项目风险问题的企业很难在经济形势下滑时仍能站立得住。
关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言
房地产行业是我国一个重要的经济增长点，一度为我国的经济快速增长做出了巨大贡献。但由于我国房地产行业起步较晚，虽然发展迅速，但在对房地产项目管理尤其是全面的风险管理中，还存在着很大的不足，这些不足，不仅直接关系到我国房地产市场的稳定和繁荣，更对房地产企业的生存发展提出了挑战。基于房地产项目的全面风险管理，是指在受到来自国家政策变化，消费者的喜好变化，和市场供需状况的变化等一系列不确定因素的影响下，房地产企业或者投资方将要面临的损失或者挫折，而对房地产实施全面的项目风险管理，就是要针对各种不稳定性因素做出科学合理的判断分析，并对各种可能造成损失的后果加以分析，评判，并采取措施预防，加以控制的全面过程。
1、我国房地产实施全面风险管理的重要意义
1.1实施全面的风险管理，有助于对风险的认识和处理。要想加强对房地产项目的风险控制，就必须对风险有着很清楚深刻的认识，要在对房地产各种风险科学分析的基础上，严格把握住房地产市场的風险状况，要做到对风险的精确估算，严密的判别，科学的分析，从而对整个房地产项目的风险识别，风险管理奠定一定的基础，同时，有助于房地产企业可以用多种方式对房地产项目将要面临的风险进行对比，从而做出最合理最科学的决策。
1.2房地产项目实施全面的风险管理可以促进房地产决策科学化，大幅度避免了决策失误，从决策上大幅度降低了决策的风险性。在对房地产项目各种风险的深刻认识上，采用先进的风险评估手段，对房地产项目即将面对的各种风险作出处理，这样便可以将房地产项目中的各种损失降到很低，或者采取相关的前瞻性策略，让房地产项目及时在遭受了风险的情况后也可以获得一定的费用补偿，从而大大降低了企业的损失，有助于提高房地产开发者的利益。
1.3对房地产项目实施全面的风险管理有助于培养提高房地产商的风险意识，有利于一改以往被动的接受来自各方面的房地产项目风险为主动的去认识风险，并对风险作出合理的预测，采取科学的处理措施。有助于房地产的安全开发，很大程度上降低了风险，增强了应对市场风险的能力。
2、房地产开发项目的风险因素分析
对于实际影响房地产开发项目风险因素的分析，按照可以是否进行有效的避免分将其分为，系统风险与非系统风险两大类别。一般是投资者对于进行市场投资不可避免的风险称之为系统风险；而通过投资者自身采取策略方式可以有效避免的风险，我们称之为非系统风险。
2.1系统风险
房地产产业是我国的支柱型产业，是国民经济的重要组成部分，同时与国民经济的其他产业存在着较为紧密的联系，因此会受到国家政策调控的多项制约和监督，因此房地产产业中的系统风险的涉及主要受市场供求关系的影响，通货膨胀风险的影响。一般由于国家为了确保国民经济健康合理的运行，会利用国家宏观调控手段，出台一些有房地产发展相关的政策，政策的出台可以较大程度的实现该产业的发展的合理性。
2.2非系统风险
与系统风险相比，非系统风险可以借助人为因素的干预实现不利局面扭转，较为容易调控和进行下一步的整顿。例如可以通过不断完善自身企业的经营管理方式，进行进一步的优化，降低企业投资风险。有效的避免不必要的损失。
（1）决策的风险。针对房地产产业的周期性与所需资金的庞大的特点，所以在投资前期的决策阶段，一定慎重，如果前期的决策有误，就会对项目施工过程中带来一系列的影响风险，并且前期的决策风险对整个项目工程的影响可能导致后期的工程停滞现象的发生，所以决策风险时存在风险指数较高的影响因素。
（2）资金的风险。房地产开发需要较大的成本投资，有时会出现现有的资金难以支撑高额的开发成本要求，这就需投资者做好先前阶段的投资预算。有效的确保房地产开发项目中的资金风险。
（3）销售的风险。房地产开发项目的最终收益就是靠销售实现的，因此销售也是至关重要的一步，制定科学合理的营销策略，尽可能的避免滞销情况的出现。降低销售的风险。
3、防控房地产项目投资风险的措施
3.1风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
3.2风险规避
在房地产投资过程中，通常会选择投资风险较小项目或者放弃投资风险较大的项目的方式来尽可能减小风险的概率，但是获得高投资额利润的机会也减小了。市场经济中的一个特定的投资规律就是预期收益值随着风险大小而增降。
3.3风险控制
风险控制表现在两个方面：①在风险发生之前，要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生之后，通过相应的措施来降低风险损失带来的严重后果，处理那些投资者不愿意回避和转移的风险。风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征。应该做到预防为主，防控结合。在风险控制中，进行损失和危险分析时，既要考虑直接和间接成本，又要考虑隐藏成本。 3.4风险自留
风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
3.5风险转移
风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式，包括保险转移和非保险转移两种方式。保险转移是指向保险公司投保，缴纳保险费，将风险转移给保险公司，由保险公司负责补偿损失。非保险转移是將风险转移给别人或者共同承担，这可以通过工程分包等方式转移风险。保险转移本身并不能消除风险，而是把风险管理的责任以及从该风险管理中可能获得的利益转移给了他人。
3.6风险分散
由于不同类型房地产的商业风险和获利能力都不一样，进行房地产类型组合投资是降低投资的商业风险又能保证获得预期投资收益的较理想对策。这样主要是利用不同类型房产功能的相互补充和不同类型房产资金的调剂作用来提高总体抗风险和获利能力。另外，分期付款、预租预售等都是可以分散风险的方式。
4、结束语
房地产行业是我国最重要的经济增长行业之一，随着几十年高速发展，为我国的经济增长做出了重要贡献，同时也大幅度提高了我国居民的生活水平。作为一个资金密集型产业，其风险性亦远远高于其他行业，受到的内部外部影响因素也更多，如何在不断变化的市场中，分析识别出房产项目将要面临的风险，并采取适合本企业的风险管理措施，是房地产企业不断保持活力，最大幅度降低本企业的风险的基本要求。伴随着我国房地产市场的不断完善，我国的房地产全面风险管理也将更加全面科学合理，我国的房地产行业将在风险管理策略的指引下，迈入健康，快速，稳步增长的阶段。
参考文献
[1]孙艳论房地产开发项目全面风险管理[期刊论文]《现代商贸工业》-2008年8期
[2]闫溦基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[学位论文]2007-东北农业大学：土地资源管理
[3]李莹王颜论房地产开发项目全面风险管理[期刊论文]《商业经济》-2009年12期
（作者单位：1 大连神农科技有限责任公司；
2大连鲁能置业有限公司）
关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言
房地产行业是我国一个重要的经济增长点，一度为我国的经济快速增长做出了巨大贡献。但由于我国房地产行业起步较晚，虽然发展迅速，但在对房地产项目管理尤其是全面的风险管理中，还存在着很大的不足，这些不足，不仅直接关系到我国房地产市场的稳定和繁荣，更对房地产企业的生存发展提出了挑战。基于房地产项目的全面风险管理，是指在受到来自国家政策变化，消费者的喜好变化，和市场供需状况的变化等一系列不确定因素的影响下，房地产企业或者投资方将要面临的损失或者挫折，而对房地产实施全面的项目风险管理，就是要针对各种不稳定性因素做出科学合理的判断分析，并对各种可能造成损失的后果加以分析，评判，并采取措施预防，加以控制的全面过程。
1、我国房地产实施全面风险管理的重要意义
1.1实施全面的风险管理，有助于对风险的认识和处理。要想加强对房地产项目的风险控制，就必须对风险有着很清楚深刻的认识，要在对房地产各种风险科学分析的基础上，严格把握住房地产市场的風险状况，要做到对风险的精确估算，严密的判别，科学的分析，从而对整个房地产项目的风险识别，风险管理奠定一定的基础，同时，有助于房地产企业可以用多种方式对房地产项目将要面临的风险进行对比，从而做出最合理最科学的决策。
1.2房地产项目实施全面的风险管理可以促进房地产决策科学化，大幅度避免了决策失误，从决策上大幅度降低了决策的风险性。在对房地产项目各种风险的深刻认识上，采用先进的风险评估手段，对房地产项目即将面对的各种风险作出处理，这样便可以将房地产项目中的各种损失降到很低，或者采取相关的前瞻性策略，让房地产项目及时在遭受了风险的情况后也可以获得一定的费用补偿，从而大大降低了企业的损失，有助于提高房地产开发者的利益。
1.3对房地产项目实施全面的风险管理有助于培养提高房地产商的风险意识，有利于一改以往被动的接受来自各方面的房地产项目风险为主动的去认识风险，并对风险作出合理的预测，采取科学的处理措施。有助于房地产的安全开发，很大程度上降低了风险，增强了应对市场风险的能力。
2、房地产开发项目的风险因素分析
对于实际影响房地产开发项目风险因素的分析，按照可以是否进行有效的避免分将其分为，系统风险与非系统风险两大类别。一般是投资者对于进行市场投资不可避免的风险称之为系统风险；而通过投资者自身采取策略方式可以有效避免的风险，我们称之为非系统风险。
2.1系统风险
房地产产业是我国的支柱型产业，是国民经济的重要组成部分，同时与国民经济的其他产业存在着较为紧密的联系，因此会受到国家政策调控的多项制约和监督，因此房地产产业中的系统风险的涉及主要受市场供求关系的影响，通货膨胀风险的影响。一般由于国家为了确保国民经济健康合理的运行，会利用国家宏观调控手段，出台一些有房地产发展相关的政策，政策的出台可以较大程度的实现该产业的发展的合理性。
2.2非系统风险
与系统风险相比，非系统风险可以借助人为因素的干预实现不利局面扭转，较为容易调控和进行下一步的整顿。例如可以通过不断完善自身企业的经营管理方式，进行进一步的优化，降低企业投资风险。有效的避免不必要的损失。
（1）决策的风险。针对房地产产业的周期性与所需资金的庞大的特点，所以在投资前期的决策阶段，一定慎重，如果前期的决策有误，就会对项目施工过程中带来一系列的影响风险，并且前期的决策风险对整个项目工程的影响可能导致后期的工程停滞现象的发生，所以决策风险时存在风险指数较高的影响因素。
（2）资金的风险。房地产开发需要较大的成本投资，有时会出现现有的资金难以支撑高额的开发成本要求，这就需投资者做好先前阶段的投资预算。有效的确保房地产开发项目中的资金风险。
（3）销售的风险。房地产开发项目的最终收益就是靠销售实现的，因此销售也是至关重要的一步，制定科学合理的营销策略，尽可能的避免滞销情况的出现。降低销售的风险。
3、防控房地产项目投资风险的措施
3.1风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
3.2风险规避
在房地产投资过程中，通常会选择投资风险较小项目或者放弃投资风险较大的项目的方式来尽可能减小风险的概率，但是获得高投资额利润的机会也减小了。市场经济中的一个特定的投资规律就是预期收益值随着风险大小而增降。
3.3风险控制
风险控制表现在两个方面：①在风险发生之前，要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生之后，通过相应的措施来降低风险损失带来的严重后果，处理那些投资者不愿意回避和转移的风险。风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征。应该做到预防为主，防控结合。在风险控制中，进行损失和危险分析时，既要考虑直接和间接成本，又要考虑隐藏成本。 3.4风险自留
风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
3.5风险转移
风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式，包括保险转移和非保险转移两种方式。保险转移是指向保险公司投保，缴纳保险费，将风险转移给保险公司，由保险公司负责补偿损失。非保险转移是將风险转移给别人或者共同承担，这可以通过工程分包等方式转移风险。保险转移本身并不能消除风险，而是把风险管理的责任以及从该风险管理中可能获得的利益转移给了他人。
3.6风险分散
由于不同类型房地产的商业风险和获利能力都不一样，进行房地产类型组合投资是降低投资的商业风险又能保证获得预期投资收益的较理想对策。这样主要是利用不同类型房产功能的相互补充和不同类型房产资金的调剂作用来提高总体抗风险和获利能力。另外，分期付款、预租预售等都是可以分散风险的方式。
4、结束语
房地产行业是我国最重要的经济增长行业之一，随着几十年高速发展，为我国的经济增长做出了重要贡献，同时也大幅度提高了我国居民的生活水平。作为一个资金密集型产业，其风险性亦远远高于其他行业，受到的内部外部影响因素也更多，如何在不断变化的市场中，分析识别出房产项目将要面临的风险，并采取适合本企业的风险管理措施，是房地产企业不断保持活力，最大幅度降低本企业的风险的基本要求。伴随着我国房地产市场的不断完善，我国的房地产全面风险管理也将更加全面科学合理，我国的房地产行业将在风险管理策略的指引下，迈入健康，快速，稳步增长的阶段。
参考文献
[1]孙艳论房地产开发项目全面风险管理[期刊论文]《现代商贸工业》-2008年8期
[2]闫溦基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[学位论文]2007-东北农业大学：土地资源管理
[3]李莹王颜论房地产开发项目全面风险管理[期刊论文]《商业经济》-2009年12期
（作者单位：1 大连神农科技有限责任公司；
2大连鲁能置业有限公司）