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[摘要]在房地产市场发展过程中，出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等问题，对此，政府出台了一系列房地产调控政策，然而当前房地产宏观调控仍存在一些重难点，如调控政策的连续性、地方政府与房地产市场的关系、保障房建设面临的问题等。本文也对我国房地产调控的政策走向做出了进一步探索，即完善我国的法律体系，慎重推行房地产税，明确房地产调控的思路。
[关键词]房地产 宏观调控 政策走向
[中图分类号]F293.3 [文章标识码]A [文章编号]1009-9446（2013）1-2-0019-02
2003年至今，中国房地产宏观调控全面展开，政府出台了一系列房地产调控政策，具体包括投资政策，土地政策，消费政策，信贷政策，利率政策等。面对国内房地产经济现状，政府如何充分发挥房地产市场调节机制，如何应对房价非理性上涨、供不应求等情况。同时，还要区分购房的需求是否合理，抑制不合理的投机倒把行为。政府为了维持经济稳健发展，加大了经济适用房、廉租房的调控力度，以解决中低收入家庭的住房困难问题。
一、当前房地产宏观调控的重难点
1.调控政策的连续性
调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。
2.地方政府与房地产市场的关系
稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资陕速增长成为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。
3.保障房建设面临的问题
我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是筹资问题，按照住房和城乡建设部测算，2011年完成1000万套保障性住房工程年度投资额需1.3万亿元。其中，8000多亿元要通过保障对象及其所在的企业来筹集或社会机构投入，所占比例达62%。由于保障性住房投资回报期长且利润薄，社会资金进入情况并不理想。二是用地问题，为了确保经济增长和增加财政收入，地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地。在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划指标中占比不足。三是监管问题，一些地方的保障性住房建设屡被媒体曝光存在质量问题，“楼脆脆”、“瘦身钢筋”等安全问题令人担忧。一些地区的保障房配套设施和服务还不到位，群众安居难，在部分保障房和商品房社区混建的大型小区里，公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重。
二、我国房地产调控的政策走向
1、完善我国的法律体系
首先，必须尽快制定我国住宅保障法。住宅保障法是在充分考虑各地居民住房需要的前提下，按照城乡规划一体化的原则，合理确定我国住宅公共产品供应规模，确保每一个中国居民都能平等地享受政府提供的住宅公共产品福利。其次，必须尽快制定政府信息公开法，明确政府在房地产信息公开方面的责任。未来的《政府信息公开法》应当明确房地产信息披露的具体内容，并且要求各级地方政府建立房地产信息互联互通机制，防止房地产投资者利用信息的不对称，规避国家房地产宏观调控制度，损害国家利益和社会公共利益。第三，必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理法》，建立全国统一的土地开发和商品房交易市场。《土地管理法》应当在巩固我国宪法土地公有制的基础上，进一步完善农村集体经济组织土地流转制度。在坚持城乡规划一体化原则的基础上，法律应当有条件承认集体经济组织的土地开发权和收益权。
2、慎重推行房地产税
房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。
3、明确房地产调控的思路
我国房地产宏观调控过程中主要是依靠两个思路，一方面在宏观调控政策制定过程中需要考虑成本因素，才能从根本上避免各种负面影响，另一方面需要从供需平衡角度出发，因为房价调控并不是短时间能够解决的，需要综合多方面因素，促使房价处于合理的状态，我国房地产调控过程中重点是抑制一些不合理的住房需求，重点考虑中低收入群体住房问题，通过廉租房和保障性住房政策的实施，解决好中低收入群体住房问题，这样房价会逐步归于理性，最终保证房地产行业步入健康稳定的发展轨道。房地产行业发展对整个社会经济发展会产生重要的影响，只有通过积极有效的宏观政策对其不合理发展问题进行有效调控，才能促进行业可持续发展。
[关键词]房地产 宏观调控 政策走向
[中图分类号]F293.3 [文章标识码]A [文章编号]1009-9446（2013）1-2-0019-02
2003年至今，中国房地产宏观调控全面展开，政府出台了一系列房地产调控政策，具体包括投资政策，土地政策，消费政策，信贷政策，利率政策等。面对国内房地产经济现状，政府如何充分发挥房地产市场调节机制，如何应对房价非理性上涨、供不应求等情况。同时，还要区分购房的需求是否合理，抑制不合理的投机倒把行为。政府为了维持经济稳健发展，加大了经济适用房、廉租房的调控力度，以解决中低收入家庭的住房困难问题。
一、当前房地产宏观调控的重难点
1.调控政策的连续性
调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。
2.地方政府与房地产市场的关系
稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资陕速增长成为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。
3.保障房建设面临的问题
我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是筹资问题，按照住房和城乡建设部测算，2011年完成1000万套保障性住房工程年度投资额需1.3万亿元。其中，8000多亿元要通过保障对象及其所在的企业来筹集或社会机构投入，所占比例达62%。由于保障性住房投资回报期长且利润薄，社会资金进入情况并不理想。二是用地问题，为了确保经济增长和增加财政收入，地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地。在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划指标中占比不足。三是监管问题，一些地方的保障性住房建设屡被媒体曝光存在质量问题，“楼脆脆”、“瘦身钢筋”等安全问题令人担忧。一些地区的保障房配套设施和服务还不到位，群众安居难，在部分保障房和商品房社区混建的大型小区里，公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重。
二、我国房地产调控的政策走向
1、完善我国的法律体系
首先，必须尽快制定我国住宅保障法。住宅保障法是在充分考虑各地居民住房需要的前提下，按照城乡规划一体化的原则，合理确定我国住宅公共产品供应规模，确保每一个中国居民都能平等地享受政府提供的住宅公共产品福利。其次，必须尽快制定政府信息公开法，明确政府在房地产信息公开方面的责任。未来的《政府信息公开法》应当明确房地产信息披露的具体内容，并且要求各级地方政府建立房地产信息互联互通机制，防止房地产投资者利用信息的不对称，规避国家房地产宏观调控制度，损害国家利益和社会公共利益。第三，必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理法》，建立全国统一的土地开发和商品房交易市场。《土地管理法》应当在巩固我国宪法土地公有制的基础上，进一步完善农村集体经济组织土地流转制度。在坚持城乡规划一体化原则的基础上，法律应当有条件承认集体经济组织的土地开发权和收益权。
2、慎重推行房地产税
房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。
3、明确房地产调控的思路
我国房地产宏观调控过程中主要是依靠两个思路，一方面在宏观调控政策制定过程中需要考虑成本因素，才能从根本上避免各种负面影响，另一方面需要从供需平衡角度出发，因为房价调控并不是短时间能够解决的，需要综合多方面因素，促使房价处于合理的状态，我国房地产调控过程中重点是抑制一些不合理的住房需求，重点考虑中低收入群体住房问题，通过廉租房和保障性住房政策的实施，解决好中低收入群体住房问题，这样房价会逐步归于理性，最终保证房地产行业步入健康稳定的发展轨道。房地产行业发展对整个社会经济发展会产生重要的影响，只有通过积极有效的宏观政策对其不合理发展问题进行有效调控，才能促进行业可持续发展。