国内B2C电商市场的蓬勃发展催生了巨量的现代化物流地产服务的需求,国家层面也密集出台各种政策规划,加强物流业基础设施建设、提升仓储服务水平、推动仓储行业的高质量发展。因此,物流地产成为地产业内少有的成长性领域,而供给端仓储用地的紧张、物流公司重资产运营下回收期长、融资渠道单一等问题也导致物流地产成为稀缺资源,极大的制约了物流业的发展。另外,物流企业手中持有的大量优质物流地产无法变现,同时由于国内地产市场的不发达,与国外发达市场相比形成了逆向的价格形成机制:新开盘价格→现有地产价格→租金,这种价格形成机制对于存量运营的物流地产企业来说极为不利,对于大量持有物业资产的金融机构来说也存在一定的风险。而REITs(房地产投资信托基金)作为一种创新性的金融工具,可以将流动性较差的物业资产直接转化为货币资金,可以有效解决公司高负债经营同时又持有大量优质资产之间的矛盾,帮助企业完成“由重转轻”目标,实现“轻资产”运营。所以,以物流仓储为底层资产的REITs将是未来国内资产证券化市场发展的一个重要方向。本文以国内首单储架发行的物流地产REITs为例,首先围绕REITs这一关键词,搜集并梳理了国内外研究进展,总结出学术界当前研究的三大方向:REITs的发展模式问题、风险防控问题以及法律政策问题,并得出现有的研究成果以及不足之处。其次,对REITs的概念、一般运营模式以及相关理论基础进行归纳,为后文的案例分析提供理论支撑。再次,对顺丰产业园REITs的发行情况、基础资产、参与主体以及交易结构进行介绍,以期从项目的本质上抓住要点。接着从项目的发起动因、风险防控、运作结构以及融资效果对案例进行分析,得出顺丰控股之所以选择REITs这种融资方式,主要是考虑当前经济转型发展的需要以及自身大量的存量资产亟待盘活等因素。最后从案例分析得出结论:优质基础资产是项目发行成功关键,而项目复杂的结构设计会提高融资成本,同时,公司的风险控制机制有待调整,也出现财务表现与市场表现不一的问题,并根据分析得出的问题提出了相应的建议,为后续国内REITs项目的推进提供借鉴。