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摘要：通过对介绍湖北省开发区土地资源利用的现状，合理分析了土地资源的利用结构，土地资源的资源配置，在此基础上，详细剖析产生问题的原因，并且分别从开发区土地利用、产业集群、生态保护等三个方面提出了解决问题的建议和对策。为合理确定开发区产业集群的发展战略，解决耕地保护、经济区发展与生态建设之间的矛盾，努力促进开发区土地资源的利用和管理方式的根本转变提供了新的思路。
关键词：土地资源 开发区 集约利用 产业集群
湖北省作为经济发展的一个重要地区，对带动区域产业发展和提高城市化水平方面具有很重要的意义，而推动地方经济发展的中坚力量是开发区的发展，开发区发展又享受政府多方面的经济政策支持。截至2010 年，湖北省开发区省政府最终确认保留并公告的各类开发区共107家（含国家级开发区4家），从整体上看，现有开发区的占地面积土地面积达到82029.9公顷；其中规模大、实力强的开发区相对比较集中，主要分布在市州一级和长江、汉江沿岸。尤其是武汉市作为湖北的省会和湖北最早建立开发区的地区之一，其开发区的区位、经济等方面的优势都十分突出。武汉市经国家和省级批准认定的开发区项目的规划面积是260.29平方公里。但是在我国建设开发区的数量和规模已经远远超过了规定的物力、人力和财力，而开发区中批准开发建设的土地与出租的土地规模有很大出入，在土地利用上，开发区利用率不高、用地结构不合理的问题大大存在，导致大量土地闲置。因此在开发区建设的土地利用率上需要进一步完善和改进。
1 湖北省经济开发区的现状和问题
1.1 从土地利用方面来看，湖北省经济开发区存在的问题有：
1.1.1 土地闲置现象仍然存在，土地价值没有得到很好的发挥。据我们初步调查，湖北省经济开发区普遍存在土地投资强度低、有的甚至仅几十万元/亩，远未达到国家300万元/亩的标准。另一方面，又有很多问题是我们面临的，比如存在部分闲置土地、厂房和半截子工程。而造成这些情况的主要原因有以下三点：①因为很多生产企业达不到土建工程规定的容积率标准，使得很多土地资源的利用效率相对低下。②有的企业在前期土地规划上很不合理，所以实际使用的土地很少，闲置的土地却很多，就造成土地利用率降低。③部分企业由于受到经济大环境的影响，导致产业导向发生变化，企业受市场取向等因素的影响，在获得土地后，缺乏资金，无力投资建设，所以使土地闲置；有的开发商更是采取观望的态度，肆意炒作土地，以此影响了土地的开发建设。
1.1.2 用地结构不合理。由于我省开发区建设过快，再加上地方政府一味追求经济增长，我省开发区普遍存在用地结构不合理的问题。以建成区用途分，开发区用地主要以工业用地、仓储用地、交通用地为主，加上适当的市政公用设施用地和部分生活居住用地。然而，许多开发区的整体规划与建设都是按照城市模式来设计的，造成开发区用地结构中，工业用地所占比率不足，而住宅、交通、绿化和第三产业用地所占比例较高。另一方面，园区内产业结构的不合理也是导致用地结构不合理的一个重要原因。以武汉东湖新技术开发区为例，建成区48.4平方公里的范围内，工矿企业用地占总面积的41.24%；农村居民点用地占到16.79%，明显过高。非生产性用地比例过多，必然造成开发区用地结构的不合理，这不仅会造成土地的浪费，还会制约开发区可持续发展。
1.2 从土地利用引发的生态环境问题来看，湖北省经济开发区存在的问题有：①耕地和绿地遭破坏。一些开发区对生态环境保护的意识不够，对合理安排用地的认识不足，使得大片耕地、森林或植被被开发区的建筑用地切成零星地块，由此不仅造成了土地利用的混乱和空间的破碎，也造成了耕地和绿地的破坏。②土地污染现象严重、土壤质量下降。许多开发区对废水、废气、废物没有进行科学地处理，导致空气污染、水质酸化，土壤结构变坏。此外，由于缺少对土壤肥力的保养，使得土壤质量进一步下降，这严重危害农业生产和生态环境。
造成这种情况的原因主要是在开发初期由于开发区竞争激烈，招商引资相对困难，为了争取项目落户和开发资金的到位，以及当时国家对项目审批中环境评估没有明确，以致引进的企业技术含量低，对周边环境影响较大，再加上为了照顾本地居民，对本地居民开厂办企业没有严格要求，因此造成开发区目前环境整治困难；其次是随着很多开发区产业发展道路的明确，区内化工、纺织、钢铁等企业逐渐增多，对开发区的周边环境产生了潜在危险。
2 对策与建议
2.1 土地集约利用 作为城市土地利用的延伸与拓展，开发区正以其独特的社会资源和环境优势引领着各省经济的腾飞，对于其土地集约效率的研究，我们可以借鉴城市土地集约利用的理论基础，引入土地供应率、建筑物容积率、房地产开发比重、工业用地出让地价、项目开工率、多层厂房比重、土地与所在城市的比较收益、地均吸纳劳力人数等指标体系，为开发区土地扩展的机制构建提供借鉴。另外，政府可以采用的具体措施有：①加强土地供应管理，合理配置土地资源。严格投资强度要求，如明确规定省级开发区每亩实际投入（不包括基础设施建设在内）不低于200万元，其他地方每亩不低于150万元。加强建设用地定额管理，节约使用土地。②充分发挥地价杠杆作用，提高市场配置土地资源比例。严禁低价出让土地，协议出让土地不得低于省政府规定的最低保护价。同时，大力推行土地使用权公开交易制度，以公开招标、拍卖、挂牌出让方式供应土地，未采取招标、拍卖或挂牌方式出让的，其出让合同一律无效。③加强建设用地批后跟踪监管，努力提高土地利用效益。严格处置闲置土地，对土地出让合同或建设用地批准书规定的日期满1年未动工建设的，依法向土地使用者征收土地闲置费，并责令其限期开发建设，对逾期不开发建设的，依法收回土地使用权；对取得土地使用权后已闲置2年以上的土地，坚决依法收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场配置。
2.2 土地规划与产业集群 依据湖北省这个大区域的宏观产业布局，发展具有本区域特色的产业，这样做有利于发挥现实优势。对于开发区的土地规划，要做到用地集约、生态环保的原则，制定工业园区、产业集群发展规划。使开发区规划与社会发展、土地利用、环境保护及产业布局相结合，一般一个开发区原则上是需要2个左右的产业集群为主导产业，而且在一个区的主导产业的企业数不得低于集群企业总数的30%，主导产业产值的比重还要达到该开发区总产值的50%以上。按照专业化分工协作原则，以集中发展为依托，就需要把开发区整合形成一批具有高档次、大规模、有特色的工业集中区和产业集中群，以此来提高土地利用率和产出比值。政府根据地区的设置规划一个地区原则上开发数不得超过3个，所以政府建设开发区的时候需要完善配套设施，控制入住企业数量来提高产出效益等指标，还要在一些建设服务平台上给予一定的支持。
另外，要加快完善公共服务功能。开发区是承接重大项目的重要载体，政府应该引导市场运作，多元投入、上下联动的进行开发区建设，充分利用开发区宝贵的土地资源和用地指标，高起点规划，进一步完善园区基础设施和配套服务功能，力争达到“七通一平”或“九通一平”标准。公共服务平台建设着重推进研发中心、培训中心、检测中心等公共服务平台建设。研发中心、培训中心可采取引资建设、与对口支援城区合建、地方扶持等多途径解决资金来源。检测中心先期可由政府主管部门派驻，业务量放大之后再推向市场。
2.3 生态环境与可持续发展 可持续发展的核心是经济发展要同人口、资源和环境相协调，湖北省开发区的发展应该从偏重数量增长的传统经济模式和生活方式转向强调改善质量的可持续发展的经济模式与生活方式，即通过产业结构调整、合理布局和开发应用高新技术；实施清洁生产和文明消费，提高效益，节约资源能源、减少废物废气排放；在发展经济的同时，切实保护好人类赖以生存的环境和子孙后代发展所需要的资源。对环境行为良好的“绿色”、“蓝色”等级企业，优先提供政策方面的扶持；对超标准、超总量排污的“红色”、“黑色”等级企业，要采取限期整改或停产等有效措施，促进整改到位；对连续两年被评为黑色等级的企业，建议政府对其实施关停。
参考文献：
[1]石忆邵.开发区土地集约利用研究——以上海开发区为例[J].现代城市研究，2011（5）.
[2]翟文侠.开发区土地集约利用评价——以襄樊国家级高新区为例[J].安徽农业科学，2011，39（16）.
[3]郑旭.基于协调度模型的开发区土地集约利用评价研究——以山东明水经济开发区为例[J].西南农业大学学报（社会科学版），2011，09（2）.
[4]李焕，徐建春，徐知渊，林增.BP人工神经网络在土地集约利用评价中的应用研究——以浙江省遂昌工业园区为例[J].中国农学通报，2011（6）.
关键词：土地资源 开发区 集约利用 产业集群
湖北省作为经济发展的一个重要地区，对带动区域产业发展和提高城市化水平方面具有很重要的意义，而推动地方经济发展的中坚力量是开发区的发展，开发区发展又享受政府多方面的经济政策支持。截至2010 年，湖北省开发区省政府最终确认保留并公告的各类开发区共107家（含国家级开发区4家），从整体上看，现有开发区的占地面积土地面积达到82029.9公顷；其中规模大、实力强的开发区相对比较集中，主要分布在市州一级和长江、汉江沿岸。尤其是武汉市作为湖北的省会和湖北最早建立开发区的地区之一，其开发区的区位、经济等方面的优势都十分突出。武汉市经国家和省级批准认定的开发区项目的规划面积是260.29平方公里。但是在我国建设开发区的数量和规模已经远远超过了规定的物力、人力和财力，而开发区中批准开发建设的土地与出租的土地规模有很大出入，在土地利用上，开发区利用率不高、用地结构不合理的问题大大存在，导致大量土地闲置。因此在开发区建设的土地利用率上需要进一步完善和改进。
1 湖北省经济开发区的现状和问题
1.1 从土地利用方面来看，湖北省经济开发区存在的问题有：
1.1.1 土地闲置现象仍然存在，土地价值没有得到很好的发挥。据我们初步调查，湖北省经济开发区普遍存在土地投资强度低、有的甚至仅几十万元/亩，远未达到国家300万元/亩的标准。另一方面，又有很多问题是我们面临的，比如存在部分闲置土地、厂房和半截子工程。而造成这些情况的主要原因有以下三点：①因为很多生产企业达不到土建工程规定的容积率标准，使得很多土地资源的利用效率相对低下。②有的企业在前期土地规划上很不合理，所以实际使用的土地很少，闲置的土地却很多，就造成土地利用率降低。③部分企业由于受到经济大环境的影响，导致产业导向发生变化，企业受市场取向等因素的影响，在获得土地后，缺乏资金，无力投资建设，所以使土地闲置；有的开发商更是采取观望的态度，肆意炒作土地，以此影响了土地的开发建设。
1.1.2 用地结构不合理。由于我省开发区建设过快，再加上地方政府一味追求经济增长，我省开发区普遍存在用地结构不合理的问题。以建成区用途分，开发区用地主要以工业用地、仓储用地、交通用地为主，加上适当的市政公用设施用地和部分生活居住用地。然而，许多开发区的整体规划与建设都是按照城市模式来设计的，造成开发区用地结构中，工业用地所占比率不足，而住宅、交通、绿化和第三产业用地所占比例较高。另一方面，园区内产业结构的不合理也是导致用地结构不合理的一个重要原因。以武汉东湖新技术开发区为例，建成区48.4平方公里的范围内，工矿企业用地占总面积的41.24%；农村居民点用地占到16.79%，明显过高。非生产性用地比例过多，必然造成开发区用地结构的不合理，这不仅会造成土地的浪费，还会制约开发区可持续发展。
1.2 从土地利用引发的生态环境问题来看，湖北省经济开发区存在的问题有：①耕地和绿地遭破坏。一些开发区对生态环境保护的意识不够，对合理安排用地的认识不足，使得大片耕地、森林或植被被开发区的建筑用地切成零星地块，由此不仅造成了土地利用的混乱和空间的破碎，也造成了耕地和绿地的破坏。②土地污染现象严重、土壤质量下降。许多开发区对废水、废气、废物没有进行科学地处理，导致空气污染、水质酸化，土壤结构变坏。此外，由于缺少对土壤肥力的保养，使得土壤质量进一步下降，这严重危害农业生产和生态环境。
造成这种情况的原因主要是在开发初期由于开发区竞争激烈，招商引资相对困难，为了争取项目落户和开发资金的到位，以及当时国家对项目审批中环境评估没有明确，以致引进的企业技术含量低，对周边环境影响较大，再加上为了照顾本地居民，对本地居民开厂办企业没有严格要求，因此造成开发区目前环境整治困难；其次是随着很多开发区产业发展道路的明确，区内化工、纺织、钢铁等企业逐渐增多，对开发区的周边环境产生了潜在危险。
2 对策与建议
2.1 土地集约利用 作为城市土地利用的延伸与拓展，开发区正以其独特的社会资源和环境优势引领着各省经济的腾飞，对于其土地集约效率的研究，我们可以借鉴城市土地集约利用的理论基础，引入土地供应率、建筑物容积率、房地产开发比重、工业用地出让地价、项目开工率、多层厂房比重、土地与所在城市的比较收益、地均吸纳劳力人数等指标体系，为开发区土地扩展的机制构建提供借鉴。另外，政府可以采用的具体措施有：①加强土地供应管理，合理配置土地资源。严格投资强度要求，如明确规定省级开发区每亩实际投入（不包括基础设施建设在内）不低于200万元，其他地方每亩不低于150万元。加强建设用地定额管理，节约使用土地。②充分发挥地价杠杆作用，提高市场配置土地资源比例。严禁低价出让土地，协议出让土地不得低于省政府规定的最低保护价。同时，大力推行土地使用权公开交易制度，以公开招标、拍卖、挂牌出让方式供应土地，未采取招标、拍卖或挂牌方式出让的，其出让合同一律无效。③加强建设用地批后跟踪监管，努力提高土地利用效益。严格处置闲置土地，对土地出让合同或建设用地批准书规定的日期满1年未动工建设的，依法向土地使用者征收土地闲置费，并责令其限期开发建设，对逾期不开发建设的，依法收回土地使用权；对取得土地使用权后已闲置2年以上的土地，坚决依法收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场配置。
2.2 土地规划与产业集群 依据湖北省这个大区域的宏观产业布局，发展具有本区域特色的产业，这样做有利于发挥现实优势。对于开发区的土地规划，要做到用地集约、生态环保的原则，制定工业园区、产业集群发展规划。使开发区规划与社会发展、土地利用、环境保护及产业布局相结合，一般一个开发区原则上是需要2个左右的产业集群为主导产业，而且在一个区的主导产业的企业数不得低于集群企业总数的30%，主导产业产值的比重还要达到该开发区总产值的50%以上。按照专业化分工协作原则，以集中发展为依托，就需要把开发区整合形成一批具有高档次、大规模、有特色的工业集中区和产业集中群，以此来提高土地利用率和产出比值。政府根据地区的设置规划一个地区原则上开发数不得超过3个，所以政府建设开发区的时候需要完善配套设施，控制入住企业数量来提高产出效益等指标，还要在一些建设服务平台上给予一定的支持。
另外，要加快完善公共服务功能。开发区是承接重大项目的重要载体，政府应该引导市场运作，多元投入、上下联动的进行开发区建设，充分利用开发区宝贵的土地资源和用地指标，高起点规划，进一步完善园区基础设施和配套服务功能，力争达到“七通一平”或“九通一平”标准。公共服务平台建设着重推进研发中心、培训中心、检测中心等公共服务平台建设。研发中心、培训中心可采取引资建设、与对口支援城区合建、地方扶持等多途径解决资金来源。检测中心先期可由政府主管部门派驻，业务量放大之后再推向市场。
2.3 生态环境与可持续发展 可持续发展的核心是经济发展要同人口、资源和环境相协调，湖北省开发区的发展应该从偏重数量增长的传统经济模式和生活方式转向强调改善质量的可持续发展的经济模式与生活方式，即通过产业结构调整、合理布局和开发应用高新技术；实施清洁生产和文明消费，提高效益，节约资源能源、减少废物废气排放；在发展经济的同时，切实保护好人类赖以生存的环境和子孙后代发展所需要的资源。对环境行为良好的“绿色”、“蓝色”等级企业，优先提供政策方面的扶持；对超标准、超总量排污的“红色”、“黑色”等级企业，要采取限期整改或停产等有效措施，促进整改到位；对连续两年被评为黑色等级的企业，建议政府对其实施关停。
参考文献：
[1]石忆邵.开发区土地集约利用研究——以上海开发区为例[J].现代城市研究，2011（5）.
[2]翟文侠.开发区土地集约利用评价——以襄樊国家级高新区为例[J].安徽农业科学，2011，39（16）.
[3]郑旭.基于协调度模型的开发区土地集约利用评价研究——以山东明水经济开发区为例[J].西南农业大学学报（社会科学版），2011，09（2）.
[4]李焕，徐建春，徐知渊，林增.BP人工神经网络在土地集约利用评价中的应用研究——以浙江省遂昌工业园区为例[J].中国农学通报，2011（6）.