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【摘要】随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。
【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估
随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定
1.1学术界的旅游用地
学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
1.2国标分类体系中的旅游用地
旅游用地作为一种特殊用地，其内涵界定在各项法规或相关文件中尚无确切提法，仅有相关或相近的名词术语，例如，2002年国土资源部研究制订的《全国土地分类（试行）》中最相关的为“瞻仰景观休闲用地”；2011年建设部修订的新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中最相关的为“娱乐用地”、“康體用地”及“公园绿地”；2007年中国土地勘测规划院和国土资源部地籍管理司起草的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中最相关的为“文体娱乐用地”、“公园与绿地”及“风景名胜设施用地”[2]。概括来讲，旅游用地可以被划分至商业服务用地或公共服务用地这两种大类。
1.3本文研究的旅游用地
广义的旅游用地虽然内涵更加丰富、分类更复杂，更能科学地反映土地资源的实质，但是景区外的相关旅游产品用地多以住宅、商业或其他用途供应出让，其地价内涵及评估方法、技术路径相对成熟，不属于本文研究的范围。狭义的旅游用地以景点为依托，包括景点及景区内配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。因此，本文分析的旅游用地指狭义的旅游用地。
从现有分类体系可以看出，旅游用地可以按照其商业性、盈利性分为两类，一类是经营性旅游用地，其特点是经营性、盈利性相对明显，消费较高，景观设施等多为人造，典型代表包括度假村、游乐场、影视城等；另一类是公益性旅游用地，其特点是公益性相对明显，适合广大群众的普通消费，风景等多为天然形成，或景观富涵历史、文化底蕴及教育意义，典型代表是森林公园、风景名胜、革命遗址等。公益性旅游用地多符合划拨范围，本文重点对通过招拍挂出让的经营性旅游用地的出让地价评估进行研究。
2、旅游用地地价影响因素
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地价格的影响因素包括一般因素、区域因素与个别因素。
2.1一般因素
一般因素指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影响城镇地价总体水平的社会经济状况、土地市场状况、金融政策等。
在一般因素方面，旅游用地与住宅用地、商业用地、办公用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，社会发展情况平稳、经济环境健康、土地市场平稳有序发展、金融政策有利于房地产项目的开发建设等对地价有积极正面影响，而经济萧条落后、政治动荡不安、金融政策不支持等对地价都有负面减分作用。
2.2区域因素
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括区域环境条件、交通条件、公共基础设施完善程度、区域规划等。
在区域因素方面，旅游用地与商住办用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，区域自然环境优美、人文环境良好、交通便捷度较高或可达性高、公共基础设施齐全、区域规划有利于旅游项目的发展等对地价有积极正面影响，而位置偏僻、交通不发达、公共配套落后等对地价都有负面作用。
2.3个别因素
个别因素指与宗地直接有关的、宗地自身的地价影响因素，主要包括土地面积、地块形状、地质条件、容积率等。
旅游用地与商住用地在个别因素方面存在一定差异性：一是土地面积方面，对于商住办用地而言宗地面积偏大时面积越大土地单价水平越低，但对于旅游用地，占地面积越大越有利于开发布局、游客承载量越大，对地价产生积极正面影响。二是地质条件方面，地形地貌复杂加大了基础工程难度、不利于商住办用地的开发建设，但相反，复杂的地形地貌有利于景观的错落有致，并减少了基础工程量，对旅游用地影响积极正面[3]。
3、旅游用地估价方法
地价评估方法主要有市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法及公示地价系数修正法。根据各估价方法的特点及适用范围进行筛选，市场比较法、收益还原法及公示地价系数修正法适用于旅游用地地价评估[4]。 3.1市场比较法
市场比较法是根据市场中替代原理，将估价对象与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对案例的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。运用市场比较法评估土地价格的公式为V=VB×A×B×D×E，其中：V为估价对象土地价格；VB为比较实例价格；A为估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；B为估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D为估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E为估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
首先，在同一供需圈选取近几年成交的相同或类似用途的土地案例，获取土地案例的基本信息，包括地块位置、地块面积、成交时间、规划用途、成交价格、交易方式等。其次，将估价对象与案例进行比较，包括区域因素中的区位条件、交通条件、环境条件、周边配套设施、区域地质条件以及个别因素中的规划景观质量、游客承载量、景区内的停车场、餐饮、住宿、廁所等配比。然后，建立比较因素的指数体系，如以估价对象的因素条件为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定比较实例各因素的指数，在此基础上编制比较因素指数表。最后，在各案例的比准价格基础上根据权重加权平均计算得到市场比较法的计算结果。
3.2收益还原法
通过收益还原法评估旅游用地地价主要遵循了估价中的预期收益原则和贡献原则。预期收益原则，即旅游用地能够在未来一定年期内持续产生有效收益；贡献原则，即旅游用地的收益由土地及其他生产要素共同作用的结果，包括配套设施房屋、大片的绿地及花卉植被等，而土地价格根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
根据贡献原理土地年均纯收益a通过旅游景区内不动产年收益扣除地上建筑物年收益、绿地及花卉的年收益获得。不动产年收益、建筑物年收益以及绿地花卉的年收益均根据收益还原法的演变公式，通过求取不动产、建筑物、绿地花卉的价格后配合对应的还原率求取而得。不动产的价格通过报酬资本化法求取、建筑物价格及绿地花卉的价格分别通过成本法求取。
首先，根据报酬资本化法公式求取不动产在估价时点的收益价格。
V为不动产在估价时点的收益价格。n为不动产收益期限，是从估价时点开始计算的预期未来可以获取收益的时间。Ai为不动产未来各期的净运营收益，通常简称净收益，A1，A2，…An分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。其中，A1=收入-运营费用，收入包括以下几个方面：（1）门票收入，通过调查同类景点的客观门票价，乘以游客承载量进行估算；（2）餐饮等消费收入，参考相关统计年鉴中的人均消费或餐饮消费占门票收入比例等数据估算；（3）住宿及停车等收入，通过参考同类景点的住宿或停车单价乘以对应数量估算；（4）运营费用，按照行业运营费用占收入比例进行估算。A2，A3…An在第一年收入的基础上按一定比例递增。Yi为房地产未来各期的报酬率，也称为折现率。其中，Y1，Y2，…Yn分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。
其次，通过收益还原法的推演公式求得不动产年收益a总。
然后，求取建筑物年收益a建及绿地花卉的年收益a绿。建筑物及绿地花卉的年收益通过将建筑物及绿地花卉的价格经收益还原法的演变公式计算而得，其中建筑物、绿地花卉的价格通过成本法求取，即建造类似建筑物所需的各项成本之和、种植绿地花卉所需的成本之和为建筑物、绿地花卉的价格。
最后，通过a=a总-a建-a绿求得土地年净收益，并经收益还原法的公式求得旅游用地土地价格。
3.3公示地价系数修正法
经营性旅游用地属于娱乐康体用地，归属于商业服务用地大类，在具备完善的地价用途修正体系的情况下，可在参考商业用地地价修正体系的基础上进行修正，最后以商业修正价格乘以旅游用地的地价修正系数即为旅游用地地价。虽然这一评估方法操作过程相对简单，但采用这种方法进行评估，在具体的修正因素及指数方面，难以体现影响旅游用地地价的个别因素区别于普通商业用地的特殊性，在估价结果方面的可靠性不如市场比较法及收益还原法。根据目前各省市公布的用途修正体系，将旅游用地明确界定列出的较少，其中较为典型的为《北京市2014年基准地价更新成果》中的用途修正系数表，度假村参考商业0.9进行修正、影视基地参考商业的0.8进行修正。
参考文献：
[1]张娟.旅游用地分类的探讨[J].资源与产业，2008，（01）：63-68.
[2]曹玲燕.大都市基准地价土地用途细化分类研究——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，（02）：37-40.
[3]刘宗奎，于礼，李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].经济视角（下），2009，（05）：17-19+55.
[4]郝娜，牛彦斌，李子良，齐跃普.秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估[J].国土资源科技管理，2013，（01）：26-30.
【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估
随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定
1.1学术界的旅游用地
学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
1.2国标分类体系中的旅游用地
旅游用地作为一种特殊用地，其内涵界定在各项法规或相关文件中尚无确切提法，仅有相关或相近的名词术语，例如，2002年国土资源部研究制订的《全国土地分类（试行）》中最相关的为“瞻仰景观休闲用地”；2011年建设部修订的新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中最相关的为“娱乐用地”、“康體用地”及“公园绿地”；2007年中国土地勘测规划院和国土资源部地籍管理司起草的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中最相关的为“文体娱乐用地”、“公园与绿地”及“风景名胜设施用地”[2]。概括来讲，旅游用地可以被划分至商业服务用地或公共服务用地这两种大类。
1.3本文研究的旅游用地
广义的旅游用地虽然内涵更加丰富、分类更复杂，更能科学地反映土地资源的实质，但是景区外的相关旅游产品用地多以住宅、商业或其他用途供应出让，其地价内涵及评估方法、技术路径相对成熟，不属于本文研究的范围。狭义的旅游用地以景点为依托，包括景点及景区内配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。因此，本文分析的旅游用地指狭义的旅游用地。
从现有分类体系可以看出，旅游用地可以按照其商业性、盈利性分为两类，一类是经营性旅游用地，其特点是经营性、盈利性相对明显，消费较高，景观设施等多为人造，典型代表包括度假村、游乐场、影视城等；另一类是公益性旅游用地，其特点是公益性相对明显，适合广大群众的普通消费，风景等多为天然形成，或景观富涵历史、文化底蕴及教育意义，典型代表是森林公园、风景名胜、革命遗址等。公益性旅游用地多符合划拨范围，本文重点对通过招拍挂出让的经营性旅游用地的出让地价评估进行研究。
2、旅游用地地价影响因素
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地价格的影响因素包括一般因素、区域因素与个别因素。
2.1一般因素
一般因素指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影响城镇地价总体水平的社会经济状况、土地市场状况、金融政策等。
在一般因素方面，旅游用地与住宅用地、商业用地、办公用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，社会发展情况平稳、经济环境健康、土地市场平稳有序发展、金融政策有利于房地产项目的开发建设等对地价有积极正面影响，而经济萧条落后、政治动荡不安、金融政策不支持等对地价都有负面减分作用。
2.2区域因素
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括区域环境条件、交通条件、公共基础设施完善程度、区域规划等。
在区域因素方面，旅游用地与商住办用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，区域自然环境优美、人文环境良好、交通便捷度较高或可达性高、公共基础设施齐全、区域规划有利于旅游项目的发展等对地价有积极正面影响，而位置偏僻、交通不发达、公共配套落后等对地价都有负面作用。
2.3个别因素
个别因素指与宗地直接有关的、宗地自身的地价影响因素，主要包括土地面积、地块形状、地质条件、容积率等。
旅游用地与商住用地在个别因素方面存在一定差异性：一是土地面积方面，对于商住办用地而言宗地面积偏大时面积越大土地单价水平越低，但对于旅游用地，占地面积越大越有利于开发布局、游客承载量越大，对地价产生积极正面影响。二是地质条件方面，地形地貌复杂加大了基础工程难度、不利于商住办用地的开发建设，但相反，复杂的地形地貌有利于景观的错落有致，并减少了基础工程量，对旅游用地影响积极正面[3]。
3、旅游用地估价方法
地价评估方法主要有市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法及公示地价系数修正法。根据各估价方法的特点及适用范围进行筛选，市场比较法、收益还原法及公示地价系数修正法适用于旅游用地地价评估[4]。 3.1市场比较法
市场比较法是根据市场中替代原理，将估价对象与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对案例的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。运用市场比较法评估土地价格的公式为V=VB×A×B×D×E，其中：V为估价对象土地价格；VB为比较实例价格；A为估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；B为估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D为估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E为估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
首先，在同一供需圈选取近几年成交的相同或类似用途的土地案例，获取土地案例的基本信息，包括地块位置、地块面积、成交时间、规划用途、成交价格、交易方式等。其次，将估价对象与案例进行比较，包括区域因素中的区位条件、交通条件、环境条件、周边配套设施、区域地质条件以及个别因素中的规划景观质量、游客承载量、景区内的停车场、餐饮、住宿、廁所等配比。然后，建立比较因素的指数体系，如以估价对象的因素条件为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定比较实例各因素的指数，在此基础上编制比较因素指数表。最后，在各案例的比准价格基础上根据权重加权平均计算得到市场比较法的计算结果。
3.2收益还原法
通过收益还原法评估旅游用地地价主要遵循了估价中的预期收益原则和贡献原则。预期收益原则，即旅游用地能够在未来一定年期内持续产生有效收益；贡献原则，即旅游用地的收益由土地及其他生产要素共同作用的结果，包括配套设施房屋、大片的绿地及花卉植被等，而土地价格根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
根据贡献原理土地年均纯收益a通过旅游景区内不动产年收益扣除地上建筑物年收益、绿地及花卉的年收益获得。不动产年收益、建筑物年收益以及绿地花卉的年收益均根据收益还原法的演变公式，通过求取不动产、建筑物、绿地花卉的价格后配合对应的还原率求取而得。不动产的价格通过报酬资本化法求取、建筑物价格及绿地花卉的价格分别通过成本法求取。
首先，根据报酬资本化法公式求取不动产在估价时点的收益价格。
V为不动产在估价时点的收益价格。n为不动产收益期限，是从估价时点开始计算的预期未来可以获取收益的时间。Ai为不动产未来各期的净运营收益，通常简称净收益，A1，A2，…An分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。其中，A1=收入-运营费用，收入包括以下几个方面：（1）门票收入，通过调查同类景点的客观门票价，乘以游客承载量进行估算；（2）餐饮等消费收入，参考相关统计年鉴中的人均消费或餐饮消费占门票收入比例等数据估算；（3）住宿及停车等收入，通过参考同类景点的住宿或停车单价乘以对应数量估算；（4）运营费用，按照行业运营费用占收入比例进行估算。A2，A3…An在第一年收入的基础上按一定比例递增。Yi为房地产未来各期的报酬率，也称为折现率。其中，Y1，Y2，…Yn分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。
其次，通过收益还原法的推演公式求得不动产年收益a总。
然后，求取建筑物年收益a建及绿地花卉的年收益a绿。建筑物及绿地花卉的年收益通过将建筑物及绿地花卉的价格经收益还原法的演变公式计算而得，其中建筑物、绿地花卉的价格通过成本法求取，即建造类似建筑物所需的各项成本之和、种植绿地花卉所需的成本之和为建筑物、绿地花卉的价格。
最后，通过a=a总-a建-a绿求得土地年净收益，并经收益还原法的公式求得旅游用地土地价格。
3.3公示地价系数修正法
经营性旅游用地属于娱乐康体用地，归属于商业服务用地大类，在具备完善的地价用途修正体系的情况下，可在参考商业用地地价修正体系的基础上进行修正，最后以商业修正价格乘以旅游用地的地价修正系数即为旅游用地地价。虽然这一评估方法操作过程相对简单，但采用这种方法进行评估，在具体的修正因素及指数方面，难以体现影响旅游用地地价的个别因素区别于普通商业用地的特殊性，在估价结果方面的可靠性不如市场比较法及收益还原法。根据目前各省市公布的用途修正体系，将旅游用地明确界定列出的较少，其中较为典型的为《北京市2014年基准地价更新成果》中的用途修正系数表，度假村参考商业0.9进行修正、影视基地参考商业的0.8进行修正。
参考文献：
[1]张娟.旅游用地分类的探讨[J].资源与产业，2008，（01）：63-68.
[2]曹玲燕.大都市基准地价土地用途细化分类研究——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，（02）：37-40.
[3]刘宗奎，于礼，李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].经济视角（下），2009，（05）：17-19+55.
[4]郝娜，牛彦斌，李子良，齐跃普.秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估[J].国土资源科技管理，2013，（01）：26-30.