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【摘要】成本上涨，质量、安全、信息化、管理规范化的要求日益精细化，作为管理环节关键一环，房地产企业如何开源节流，提供更好、更加能符合市场需求的产品，保证品质同时保证利润？对管理团队而言就是需有效进行合适产品开发、拓展节能设计及加强成本控制。
【关键词】成本动态控制 节能产品替代
【 abstract 】 up the cost, quality, safety, informationization, management standardization are becoming more demanding of fine, as a key link in the management link, real estate enterprise how to open source throttling, provide better and more to conform to the market demand the product, guarantees the quality and guaranteed profits? As for the management team is effective to the appropriate product development, develop the energy saving design and strengthen the cost control.
【 key words 】 cost dynamic control energy-saving products instead
中图分类号： TB08文献标识码：A文章编号：
【正文】
在目前宏观调控严峻形势下，人工、材料、设备市场价格、土地成本节节攀升，限购压力，资金回笼受限，经营压力巨大。项目质量、安全时刻未能放松，信息化、管理规范化要求日益精细，如何在市场上抢占先机，使企业项目优于其他，保持企业良好信誉口碑，在竞争日益激烈市场中立于不败？作为管理环节关键一环，房地产企业如何开源节流，提供更好、更符合市场需求产品？如何提升地产项目品质同时保证利润，快速顺利回笼资金，保证项目销售快速顺畅、利润最大化？以上均需要我们加强管理，总结日常工作学习，就以下方面和大家交流探讨：
1、 产品定位准确
准确定位产品功能、保证所面向客户的合理要求，发扬项目优势，满足规范同时保品质：
1.1产品定位调查途径：
市场调查建议采用方法：专家调查、市场问卷、波士顿矩阵、广泛调查法综合测评判定。如：某地产公司对客户需求做简单调查排序：
项目单方销售价格、 交通便捷程度、项目产品结构安全质量、配套设施齐全、园林绿化等软质景观、配套服务是否完善（教育、医疗及商业）、物业管理专业状态、标识、设备、设施等分项设计是否便捷美观。
营销部门反馈：
记录客户需求、调整项目状态，及时总结，如：居住要求；采光要求；明厨明卫；南北通透；落地窗、飘窗；观景露台；园林绿化环境；销售示范区营造及交房标准、答客问、产品说明书制定；
设计公司管理：
设计单位总包/奖罚制度/择优采纳设计技术经济建议 /概算管理制度；
物业维护部门反馈：规避重大、常见、琐碎问题；如：防水处理，上下水是否畅通；提供物业公司运营管理建议；
1.2运用成本测算对应调整产品定位
追求品质同时进行成本测算、不以牺牲成本利润为代价追求超出标准的品质、勿一味追求成本控制而忽视产品品质。
2、体现发扬项目优势
业态优势/卖点梳理/供选择产品特点/统一色调图案的标准化标识（同外立面设计外观，同材质色调）/符合当地气候地貌、人文环境/如某项目因城市以湿地著称，小区及样板区可采用湿地景观给人以回归自然之感，营造放松氛围制胜/风格定位、规划条件/绿色住宅、生态住宅设计/客户重点敏感度价值创造/园林绿化大堂、电梯、户门、窗等
3、关注设计质量
主体设计细化，各专业避免不交圈；/土建、装饰、机电安装专业综合配套到位；/二次设计到位；/严格控制设计不到位的变更及其他各种不确定因素；
4、重视施工管理过程
建设方：工期、造价、质量、安全；/监理方：监理单位素质，监理岗位职责，重视监理例会；/施工总包方； /分包方、劳务方、一线工人；
5、成本动态控制
项目开始前计划成本；综合土地成本、前期费用、工程建安成本、市政、燃气、管线配套工程、园林绿化工程、销售成本等。/招投标阶段招标文件、合同清单、招标控制价、清标/合同签订阶段合同谈判、合同价控制；/施工过程的变更、签证等造价控制；/施工竣工结算审核；/动态对比项目初期的目标成本，及时调控。
6、 重视电子信息化的应用
OA系统、PM系统、工程管理软件、图算软件、工期运用软件；
7、 可靠节能系统新材料产品替代
探讨经测算合理成本下如下系统在项目上的可用性，结合营销确定后予以拓展采用：
防水系统：防水构造与建筑主构体相容性稳定结合，耐久稳定，不因环境因素的变化和时间延续而减退。
恒温恒湿系统：恒温指通过自动温控设备，使温度不变,不受时间的影响。初始温度与任何一时刻的温度相同或相近。恒湿指通过智能控湿系统，使某个环境的湿度保持不变。
置换式新风系统：住宅微循环空气置换系统，简称VMC是持续且能控制通风路径的通风方式，通过性能良好的风机和气流控制系统，使新风更换完全控制，除具换气功能外，还具除臭、除尘、排湿、调节室温功能。
隔声降噪系统： 隔声屏障和隔声罩设计，其他：隔声室、隔声墙、隔声幕、隔声门等。
给排水系统：含生活给水、生活排水系统和消防水系统，均为楼宇自动化系统重要的监控对象。
设备系统：精心进行设计和选型，科学进行维修管理，最大限度地节约能源消耗，提高效率、降低产品成本、减少各种污染由此保护生态环境。
外墙外保温系统/external thermal insulation system ：由保温层、保护层和固定材料构成并适用于安装在外墙外表面的非承重保温构造。
楼地面系统:略
门窗幕墙系统：国内断热铝门窗、幕墙，其框架部分的传热系数K值，大致数还停留在3w/m2k左右，与玻璃的K值不配套。含框架、玻璃和密封措施的同步相应的应降低K值。
外遮阳系统：遮阳帘、遮阳百叶、天幕遮阳、电力及控制系统等室内外遮陽系列。
体型外观系统: 为减少建筑物外围护结构临空面的面积大而造成的热能损失，节能建筑标准限定不同地区住宅体形系数应在限定值内。体形系数小，建筑物耗能效果好。设计关注：紧凑平面布局，减少外墙凸凹变化，即减少外墙面的长度。加大栋深。加大层数。加大体量。
雨水回收系统:为收集、输送、处理和处置雨水的工程。含道路雨水工程，小区雨水工程。
太阳能系统:现代太阳热能科技将阳光聚合，并运用其能量产生热水、蒸气和电力。除运用科技收集太阳能外，建筑物亦可利用太阳的光和热能，设计时加入合适的装备。目前低温利用有太阳能热水器、干燥器、蒸馏器、太阳房、温室、空调制冷系统等，中温利用主要有太阳灶、热发电聚光集热装置等，高温利用主要有高温太阳炉等。
中水回收系统：即再生水，是指污水经适当处理后，达到一定水质指标，满足某种使用要求，可以进行有益使用的水。经济角度，再生水成本最低，环保角度，污水再生利用有助于改善生态环境，实现水生态的良性循环。再生水虽不能饮用，但它可用于一些水质要求不高场合，如冲洗厕所、冲洗汽车、喷洒道路、绿化等。
雨水回收系统：系统主要由雨水收集管道、贮水池、泵送系统、雨水处理系统、回用水供水系统和自动控制系统组成。
生态材料利用：指产品生产、运输、储存、消费和循环再生整个生命周期过程中符合地方和国家相关环境标准，环境影响低、资源利用率高、生态服务功能强、经济成本低的环境友好型材料。
机电设备：按标准合理配置。
智能家居系统：利用先进的计算机技术、网络通讯技术、综合布线技术、依照人体工程学原理，融合个性需求，将与家居生活有关的各个子系统如安防、燈光控制、窗帘控制、煤气阀控制、信息家电、场景联动、地板采暖等有机地结合在一起，通过网络化综合智能控制和管理，实现“以人为本”的全新家居生活体验。
智能化安防控制系统：即相关内容和服务的信息化、图象的传输和存储、数据存储和处理等。就智能化安防来说，一个完整的智能化安防系统主要包括门禁、报警和监控三大部分。
可视对讲系统：为现代化小区住宅服务措施，提供访客与住户间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，节省大量时间，提高工作效率。可升级为安全技术防范网络，从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用，为屋主的生命财产安全提供最大程度的保障。可提高住宅的整体管理和服务水平，创造安全社区居住环境，正成为小康住宅不可缺少配套设备。
精装修系统：略
水电燃气、闭路、网络系统：适用对高层和小区住宅居民用表进行联网,由计算机集中管理。该系统将千家万户的用量与管理部门的电脑网络中心联成一体，能解决目前用水、用电、用气管理的自动化程度低,中间环节多,缴费不及时等问题。
园林绿化系统：含园林绿化设计基础、生态园林建设理论与方法、园林植物配置、园林设计要素处理、园林规划设计程序和内容、计算机辅助园林设计、园林施工管理等方面的应用方法与实践经验。
8、 满意度评价及项目复制体系
依据控制现状区分原因，形成最终成果，总结提高，样板及精品复制，用于后续地产项目。
9结语
本文仅为抛砖引玉，期待广开思路，提升地产项目品质，提高企业成本管理水平，为广大客户提供精品房产的同时促进销售，以获双赢。
参考文献：
1. 钱斌 太阳能热水系统在建筑工程中应用与探讨《建筑节能》CN 21-1540/TU
2. 张海贵.现代建筑施工项目管理[M].北京:金盾出版社,2001
3. 丁士昭.建筑工程项目管理[M].北京:中国建筑工程出版社,1987
4. 余明青 代建项目的设计管理及造价控制《中国工程咨询》2010
【关键词】成本动态控制 节能产品替代
【 abstract 】 up the cost, quality, safety, informationization, management standardization are becoming more demanding of fine, as a key link in the management link, real estate enterprise how to open source throttling, provide better and more to conform to the market demand the product, guarantees the quality and guaranteed profits? As for the management team is effective to the appropriate product development, develop the energy saving design and strengthen the cost control.
【 key words 】 cost dynamic control energy-saving products instead
中图分类号： TB08文献标识码：A文章编号：
【正文】
在目前宏观调控严峻形势下，人工、材料、设备市场价格、土地成本节节攀升，限购压力，资金回笼受限，经营压力巨大。项目质量、安全时刻未能放松，信息化、管理规范化要求日益精细，如何在市场上抢占先机，使企业项目优于其他，保持企业良好信誉口碑，在竞争日益激烈市场中立于不败？作为管理环节关键一环，房地产企业如何开源节流，提供更好、更符合市场需求产品？如何提升地产项目品质同时保证利润，快速顺利回笼资金，保证项目销售快速顺畅、利润最大化？以上均需要我们加强管理，总结日常工作学习，就以下方面和大家交流探讨：
1、 产品定位准确
准确定位产品功能、保证所面向客户的合理要求，发扬项目优势，满足规范同时保品质：
1.1产品定位调查途径：
市场调查建议采用方法：专家调查、市场问卷、波士顿矩阵、广泛调查法综合测评判定。如：某地产公司对客户需求做简单调查排序：
项目单方销售价格、 交通便捷程度、项目产品结构安全质量、配套设施齐全、园林绿化等软质景观、配套服务是否完善（教育、医疗及商业）、物业管理专业状态、标识、设备、设施等分项设计是否便捷美观。
营销部门反馈：
记录客户需求、调整项目状态，及时总结，如：居住要求；采光要求；明厨明卫；南北通透；落地窗、飘窗；观景露台；园林绿化环境；销售示范区营造及交房标准、答客问、产品说明书制定；
设计公司管理：
设计单位总包/奖罚制度/择优采纳设计技术经济建议 /概算管理制度；
物业维护部门反馈：规避重大、常见、琐碎问题；如：防水处理，上下水是否畅通；提供物业公司运营管理建议；
1.2运用成本测算对应调整产品定位
追求品质同时进行成本测算、不以牺牲成本利润为代价追求超出标准的品质、勿一味追求成本控制而忽视产品品质。
2、体现发扬项目优势
业态优势/卖点梳理/供选择产品特点/统一色调图案的标准化标识（同外立面设计外观，同材质色调）/符合当地气候地貌、人文环境/如某项目因城市以湿地著称，小区及样板区可采用湿地景观给人以回归自然之感，营造放松氛围制胜/风格定位、规划条件/绿色住宅、生态住宅设计/客户重点敏感度价值创造/园林绿化大堂、电梯、户门、窗等
3、关注设计质量
主体设计细化，各专业避免不交圈；/土建、装饰、机电安装专业综合配套到位；/二次设计到位；/严格控制设计不到位的变更及其他各种不确定因素；
4、重视施工管理过程
建设方：工期、造价、质量、安全；/监理方：监理单位素质，监理岗位职责，重视监理例会；/施工总包方； /分包方、劳务方、一线工人；
5、成本动态控制
项目开始前计划成本；综合土地成本、前期费用、工程建安成本、市政、燃气、管线配套工程、园林绿化工程、销售成本等。/招投标阶段招标文件、合同清单、招标控制价、清标/合同签订阶段合同谈判、合同价控制；/施工过程的变更、签证等造价控制；/施工竣工结算审核；/动态对比项目初期的目标成本，及时调控。
6、 重视电子信息化的应用
OA系统、PM系统、工程管理软件、图算软件、工期运用软件；
7、 可靠节能系统新材料产品替代
探讨经测算合理成本下如下系统在项目上的可用性，结合营销确定后予以拓展采用：
防水系统：防水构造与建筑主构体相容性稳定结合，耐久稳定，不因环境因素的变化和时间延续而减退。
恒温恒湿系统：恒温指通过自动温控设备，使温度不变,不受时间的影响。初始温度与任何一时刻的温度相同或相近。恒湿指通过智能控湿系统，使某个环境的湿度保持不变。
置换式新风系统：住宅微循环空气置换系统，简称VMC是持续且能控制通风路径的通风方式，通过性能良好的风机和气流控制系统，使新风更换完全控制，除具换气功能外，还具除臭、除尘、排湿、调节室温功能。
隔声降噪系统： 隔声屏障和隔声罩设计，其他：隔声室、隔声墙、隔声幕、隔声门等。
给排水系统：含生活给水、生活排水系统和消防水系统，均为楼宇自动化系统重要的监控对象。
设备系统：精心进行设计和选型，科学进行维修管理，最大限度地节约能源消耗，提高效率、降低产品成本、减少各种污染由此保护生态环境。
外墙外保温系统/external thermal insulation system ：由保温层、保护层和固定材料构成并适用于安装在外墙外表面的非承重保温构造。
楼地面系统:略
门窗幕墙系统：国内断热铝门窗、幕墙，其框架部分的传热系数K值，大致数还停留在3w/m2k左右，与玻璃的K值不配套。含框架、玻璃和密封措施的同步相应的应降低K值。
外遮阳系统：遮阳帘、遮阳百叶、天幕遮阳、电力及控制系统等室内外遮陽系列。
体型外观系统: 为减少建筑物外围护结构临空面的面积大而造成的热能损失，节能建筑标准限定不同地区住宅体形系数应在限定值内。体形系数小，建筑物耗能效果好。设计关注：紧凑平面布局，减少外墙凸凹变化，即减少外墙面的长度。加大栋深。加大层数。加大体量。
雨水回收系统:为收集、输送、处理和处置雨水的工程。含道路雨水工程，小区雨水工程。
太阳能系统:现代太阳热能科技将阳光聚合，并运用其能量产生热水、蒸气和电力。除运用科技收集太阳能外，建筑物亦可利用太阳的光和热能，设计时加入合适的装备。目前低温利用有太阳能热水器、干燥器、蒸馏器、太阳房、温室、空调制冷系统等，中温利用主要有太阳灶、热发电聚光集热装置等，高温利用主要有高温太阳炉等。
中水回收系统：即再生水，是指污水经适当处理后，达到一定水质指标，满足某种使用要求，可以进行有益使用的水。经济角度，再生水成本最低，环保角度，污水再生利用有助于改善生态环境，实现水生态的良性循环。再生水虽不能饮用，但它可用于一些水质要求不高场合，如冲洗厕所、冲洗汽车、喷洒道路、绿化等。
雨水回收系统：系统主要由雨水收集管道、贮水池、泵送系统、雨水处理系统、回用水供水系统和自动控制系统组成。
生态材料利用：指产品生产、运输、储存、消费和循环再生整个生命周期过程中符合地方和国家相关环境标准，环境影响低、资源利用率高、生态服务功能强、经济成本低的环境友好型材料。
机电设备：按标准合理配置。
智能家居系统：利用先进的计算机技术、网络通讯技术、综合布线技术、依照人体工程学原理，融合个性需求，将与家居生活有关的各个子系统如安防、燈光控制、窗帘控制、煤气阀控制、信息家电、场景联动、地板采暖等有机地结合在一起，通过网络化综合智能控制和管理，实现“以人为本”的全新家居生活体验。
智能化安防控制系统：即相关内容和服务的信息化、图象的传输和存储、数据存储和处理等。就智能化安防来说，一个完整的智能化安防系统主要包括门禁、报警和监控三大部分。
可视对讲系统：为现代化小区住宅服务措施，提供访客与住户间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，节省大量时间，提高工作效率。可升级为安全技术防范网络，从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用，为屋主的生命财产安全提供最大程度的保障。可提高住宅的整体管理和服务水平，创造安全社区居住环境，正成为小康住宅不可缺少配套设备。
精装修系统：略
水电燃气、闭路、网络系统：适用对高层和小区住宅居民用表进行联网,由计算机集中管理。该系统将千家万户的用量与管理部门的电脑网络中心联成一体，能解决目前用水、用电、用气管理的自动化程度低,中间环节多,缴费不及时等问题。
园林绿化系统：含园林绿化设计基础、生态园林建设理论与方法、园林植物配置、园林设计要素处理、园林规划设计程序和内容、计算机辅助园林设计、园林施工管理等方面的应用方法与实践经验。
8、 满意度评价及项目复制体系
依据控制现状区分原因，形成最终成果，总结提高，样板及精品复制，用于后续地产项目。
9结语
本文仅为抛砖引玉，期待广开思路，提升地产项目品质，提高企业成本管理水平，为广大客户提供精品房产的同时促进销售，以获双赢。
参考文献：
1. 钱斌 太阳能热水系统在建筑工程中应用与探讨《建筑节能》CN 21-1540/TU
2. 张海贵.现代建筑施工项目管理[M].北京:金盾出版社,2001
3. 丁士昭.建筑工程项目管理[M].北京:中国建筑工程出版社,1987
4. 余明青 代建项目的设计管理及造价控制《中国工程咨询》2010