论文部分内容阅读
摘 要：现阶段，我国各地区住房消费均遇到了像房价过高、交易信息不透明等限制条件，这些条件无形中抑制了住房消费的增长。导致目前住房供大于求，由于其建设成本较高，房价下跌空间较小，因此消费者都处于静静观察状态。本文以内蒙古为例，通过分析2000—2014年相关数据，找出影响内蒙古住房消费的主要因素，通过模型估计结果发现，房价每平米每增加1元，则住房销售面积增加1.821万平方米；居民可支配收入每增加1元，住房销售面积增加0.0967万平方米；储蓄总额每增加1亿元，住房销售面积则减少0.707万平方米。
关键词：个人住房消费 影响因素 消费差异
一、引言
作为一种特殊商品，住房兼具消费和投资属性（消费性和投资性需求）。住房投资性需求和房价波动之间关系复杂，两者相互影响。居民进行房产投资，随着房价的上涨就会给对其投资行为产生净收益，收益的增加又会进行再次投资。相反，对于住房需求者来说，房价的上涨会对其购买行为产生重要的抑制作用，这样又会削减住房购买行为。根据经典的住房需求的两阶段模型，住房需求由反映经济基本面的诸变量决定，居民收入是其中的关键因素。面对居民收入差距不断扩大和房价的不断上涨的事实，由于不同收入居民的住房购买力存在差异，其购买目的也有所不同，所以居民收入差距对构成住房需求中的消费性需求和投资性需求会产生不同的影响。
目前关于影响住房消费因素的研究比较多。Gollier（2001） 认为由于财富的过快增长能够导致更快的增长对风险资产的需求，进而提高资产价格。这种机制尤其在房地产市场上表现的非常明显，高收入者通过购房使得资产配置的多元化，这样就导致房价提高，一另方面又能够实现了资产的保值增值，但是这样就使得却穷人退出房地产市场。胡晓（2010）基于房地产的二重性—消费属性和投资属性，研究发现收入差距能够显著的正向影响房地产的价格。陈彦斌（2011）研究发现收入程度不同的家庭对住房的需求有着根本区别，收入较高的家庭对于住房更多的是投资，而收入相对一般的家庭的则住房需求更多的是用于己居住。通过整理文献发现，目前的研究关于住房消费影响因素大多集中于于住房价格、消费者的家庭特征以及贷款利率等。并没有结合不同地区的经济发展水平以及文化习俗等。本文主要以内蒙古地区为例，根据当地经济发展的特点及居民的消费习惯来分析影响该地区住房消费的主要因素。
二、模型设计
1.模型假设。本文选择内蒙古地区2002年—2014年住房销售面积作为被解释变量，解释变量包括城镇居民储蓄总额（save）、人均养老保险（ins）、城镇居民每年可支配收入（inc）、以及房屋价格（price）。其中，人均养老保险是由城镇基本养老保险基金收入比上城镇常住人口数量计算得来。针对该模型，提出以下三种假设：
假设1：城镇居民储蓄总额的增加会降低住房消费。由于人们将大部分的资金投入银行或者购买基金，这样用来购买住房的消费就会减少。
假设2：人均养老保险的增加会减少住房消费。养老保险的增加一大部分来自于自己的投入，因此，过多的投入就会缩减购买住房的支出
假设3：可支配收入的增加能够与住房消费呈正相关。居民住房消费的主要资金来源一部分为自有，另一部分则为银行贷款。因此，居民可支配收入的增加，能够使得有足够的资金去购买或投资住房消费。
假设4：住房价格对住房消费的影响是正向的。基于供给需求理论来说，房价的上涨会导致其消费的下降。但是由于房屋这一商品的特殊性，其具有消费和投资双重属性，因此，价格的上涨也会促进住房的消费，本文假设其会对住房消费呈正向影响关系。
2.变量的描述统计。由表1、图1可知，内蒙古2000—2014年平均房价由984每平方米提高到3863，其上升速度由平缓到急剧上升再到平缓。住房销售面积2000年—2003年大体处于水平位置，而在2004—2011年出现了迅速的增长，这是由于经济的发展带动了住房的消费。而在2011年以后，销售面积又出现了下降趋势，其平均住房销售面积为1467.89万平米，居民平均可支配收入为12893.36。人们储蓄总额逐年增加，由最初的873.7亿元增长到8013.7亿元。随着生活质量的不断提高，人们对于养老保险也越来越重视，人均养老保险的缴费金额不断提高，最高达到2002.85元/人。
3.模型估计。为了避免模型中存在多重共线性及自相关，本文采用可行加权最小二乘法（FGLS）对数据进行回归。由表2回归结果可知，房价、居民可支配收入在1%的显著性水平线对住房消费有显著的正向影响即随着房价的上涨、可支配收入的增加，住房消费则会增加。而对于储蓄来说，其对住房消费是影响是反向的。储蓄的增加就会减少购买住房的资金因此导致该种消费的减少。模型的R2为0.9905即回归结果对实际数据的解释能力为99.05%，属于高度拟合。通过分析可以发现，首先，房价的上涨在一定范围内可以显著的刺激人们的住房消费行为。这是由于没有住房的个人由于担心房价上涨，会购买住房，而资金相对充足的个人认为投资住房是一个很好的获利渠道，因此也会增加住房的消费，这样就使得房价与住房销售面积呈正向相关。且，房价每平米每增加1元，则住房销售面积增加1.821万平方米。其次，居民可支配收入的增加也会导致住房销售面积的显著增加，居民可支配收入每增加1元，住房销售面积增加0.0967万平方米。最后，储蓄的增加导致住房消费的减少，储蓄总额每增加1亿元，住房销售面积则减少0.707万平方米。
三、结语
通过以上模型分析我们可知，房价每平米每增加1元，则住房销售面积增加1.821万平方米；居民可支配收入每增加1元，住房销售面积增加0.0967万平方米；储蓄总额每增加1亿元，住房销售面积则减少0.707万平方米。因此，对于房地产市场目前所面临的供大于求且房价下降空间较小的情况，要想刺激住房消费，则银行应该降低利率，使得储蓄总额减少，居民用更多的钱来购买或者投资住房。其次，可通过提高居民的可支配收入来刺激居民购买住房。
参考文献：
[1]肖作平，尹林辉. 我国个人住房消费影响因素研究：理论与证据[J]. 经济研究，2014，S1：66-76.
[2]党云晓，张文忠，武文杰. 北京城市居民住房消费行为的空间差异及其影响因素[J]. 地理科学进展，2011，10：1203-1209.
[3]胡晓. 收入差距与中国房地产价格：理论与实证——兼论当前房地产调控的有效性[J]. 财经科学，2010，12：83-90.
[4]陈彦斌，邱哲圣. 高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等[J]. 经济研究，2011，10：25-38.
[5]陈建华，王亚伟. 城镇居民住房消费的影响因素分析——基于十二个省市面板数据的研究[J]. 南华大学学报（社会科学版），2009，04：25-29.
[6]Gollier，C （2001） . Wealth inequality and asset pricing. Review of Economic Studies，68，181-203.
作者簡介：张琪（1971—），女，单位：和林格尔县住房和城乡建设局。
关键词：个人住房消费 影响因素 消费差异
一、引言
作为一种特殊商品，住房兼具消费和投资属性（消费性和投资性需求）。住房投资性需求和房价波动之间关系复杂，两者相互影响。居民进行房产投资，随着房价的上涨就会给对其投资行为产生净收益，收益的增加又会进行再次投资。相反，对于住房需求者来说，房价的上涨会对其购买行为产生重要的抑制作用，这样又会削减住房购买行为。根据经典的住房需求的两阶段模型，住房需求由反映经济基本面的诸变量决定，居民收入是其中的关键因素。面对居民收入差距不断扩大和房价的不断上涨的事实，由于不同收入居民的住房购买力存在差异，其购买目的也有所不同，所以居民收入差距对构成住房需求中的消费性需求和投资性需求会产生不同的影响。
目前关于影响住房消费因素的研究比较多。Gollier（2001） 认为由于财富的过快增长能够导致更快的增长对风险资产的需求，进而提高资产价格。这种机制尤其在房地产市场上表现的非常明显，高收入者通过购房使得资产配置的多元化，这样就导致房价提高，一另方面又能够实现了资产的保值增值，但是这样就使得却穷人退出房地产市场。胡晓（2010）基于房地产的二重性—消费属性和投资属性，研究发现收入差距能够显著的正向影响房地产的价格。陈彦斌（2011）研究发现收入程度不同的家庭对住房的需求有着根本区别，收入较高的家庭对于住房更多的是投资，而收入相对一般的家庭的则住房需求更多的是用于己居住。通过整理文献发现，目前的研究关于住房消费影响因素大多集中于于住房价格、消费者的家庭特征以及贷款利率等。并没有结合不同地区的经济发展水平以及文化习俗等。本文主要以内蒙古地区为例，根据当地经济发展的特点及居民的消费习惯来分析影响该地区住房消费的主要因素。
二、模型设计
1.模型假设。本文选择内蒙古地区2002年—2014年住房销售面积作为被解释变量，解释变量包括城镇居民储蓄总额（save）、人均养老保险（ins）、城镇居民每年可支配收入（inc）、以及房屋价格（price）。其中，人均养老保险是由城镇基本养老保险基金收入比上城镇常住人口数量计算得来。针对该模型，提出以下三种假设：
假设1：城镇居民储蓄总额的增加会降低住房消费。由于人们将大部分的资金投入银行或者购买基金，这样用来购买住房的消费就会减少。
假设2：人均养老保险的增加会减少住房消费。养老保险的增加一大部分来自于自己的投入，因此，过多的投入就会缩减购买住房的支出
假设3：可支配收入的增加能够与住房消费呈正相关。居民住房消费的主要资金来源一部分为自有，另一部分则为银行贷款。因此，居民可支配收入的增加，能够使得有足够的资金去购买或投资住房消费。
假设4：住房价格对住房消费的影响是正向的。基于供给需求理论来说，房价的上涨会导致其消费的下降。但是由于房屋这一商品的特殊性，其具有消费和投资双重属性，因此，价格的上涨也会促进住房的消费，本文假设其会对住房消费呈正向影响关系。
2.变量的描述统计。由表1、图1可知，内蒙古2000—2014年平均房价由984每平方米提高到3863，其上升速度由平缓到急剧上升再到平缓。住房销售面积2000年—2003年大体处于水平位置，而在2004—2011年出现了迅速的增长，这是由于经济的发展带动了住房的消费。而在2011年以后，销售面积又出现了下降趋势，其平均住房销售面积为1467.89万平米，居民平均可支配收入为12893.36。人们储蓄总额逐年增加，由最初的873.7亿元增长到8013.7亿元。随着生活质量的不断提高，人们对于养老保险也越来越重视，人均养老保险的缴费金额不断提高，最高达到2002.85元/人。
3.模型估计。为了避免模型中存在多重共线性及自相关，本文采用可行加权最小二乘法（FGLS）对数据进行回归。由表2回归结果可知，房价、居民可支配收入在1%的显著性水平线对住房消费有显著的正向影响即随着房价的上涨、可支配收入的增加，住房消费则会增加。而对于储蓄来说，其对住房消费是影响是反向的。储蓄的增加就会减少购买住房的资金因此导致该种消费的减少。模型的R2为0.9905即回归结果对实际数据的解释能力为99.05%，属于高度拟合。通过分析可以发现，首先，房价的上涨在一定范围内可以显著的刺激人们的住房消费行为。这是由于没有住房的个人由于担心房价上涨，会购买住房，而资金相对充足的个人认为投资住房是一个很好的获利渠道，因此也会增加住房的消费，这样就使得房价与住房销售面积呈正向相关。且，房价每平米每增加1元，则住房销售面积增加1.821万平方米。其次，居民可支配收入的增加也会导致住房销售面积的显著增加，居民可支配收入每增加1元，住房销售面积增加0.0967万平方米。最后，储蓄的增加导致住房消费的减少，储蓄总额每增加1亿元，住房销售面积则减少0.707万平方米。
三、结语
通过以上模型分析我们可知，房价每平米每增加1元，则住房销售面积增加1.821万平方米；居民可支配收入每增加1元，住房销售面积增加0.0967万平方米；储蓄总额每增加1亿元，住房销售面积则减少0.707万平方米。因此，对于房地产市场目前所面临的供大于求且房价下降空间较小的情况，要想刺激住房消费，则银行应该降低利率，使得储蓄总额减少，居民用更多的钱来购买或者投资住房。其次，可通过提高居民的可支配收入来刺激居民购买住房。
参考文献：
[1]肖作平，尹林辉. 我国个人住房消费影响因素研究：理论与证据[J]. 经济研究，2014，S1：66-76.
[2]党云晓，张文忠，武文杰. 北京城市居民住房消费行为的空间差异及其影响因素[J]. 地理科学进展，2011，10：1203-1209.
[3]胡晓. 收入差距与中国房地产价格：理论与实证——兼论当前房地产调控的有效性[J]. 财经科学，2010，12：83-90.
[4]陈彦斌，邱哲圣. 高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等[J]. 经济研究，2011，10：25-38.
[5]陈建华，王亚伟. 城镇居民住房消费的影响因素分析——基于十二个省市面板数据的研究[J]. 南华大学学报（社会科学版），2009，04：25-29.
[6]Gollier，C （2001） . Wealth inequality and asset pricing. Review of Economic Studies，68，181-203.
作者簡介：张琪（1971—），女，单位：和林格尔县住房和城乡建设局。