论文部分内容阅读
【摘要】我国法律关于房产登记审查方面工作的规定还存在着漏洞，本文分析了房产登记审查的标准和追求目标，并提出了房产登记审查的要求，最后提出了房产登记审查的风险防范的措施。
【关键词】房产登记审查要求风险防范
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
进行房屋权属登记需经过以下几个程序：受理登记申请、权属审核、公告(登记机关认为必要时进行)、核准登记并颁发房屋权属证书。在该过程中,房产行政主管部门负有对权利人(申请人)提供的申请材料进行审查的职责。但究竟是形式审查还是实质审查,相关法律法规并不明确。
一、房产登记审查标准的追求目标
1、实质审查与形式审查
世界其他各国现行房地产(房地合一)登记的审查标准有两种。即实质审查和形式审查两种标准。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论，有的从登记审查的范围界定，有的从调查权限上界定，国外也没有明确的立法标准。在此以审查权限为区分标准，所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查.而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查，登记官员有权对不动产物权的原因关系进行审查的。为实质审查，反之则为形式审查
2、确保登记准确与效率，保障交易秩序
从各国立法来看，登记机关对房地产登记的审查标准与采用登记对抗主义还是登记生效主义并无必然的联系，但在采用登记生效主义模式的国家更强调登记的准确性以提高登记的公信力。如法国，房地产登记采用登记对抗主义，其登记审查主是形式审查。而采用登记生效主义的德国，其房地产登记审查也主要是形式审查，瑞士则采用实质审查。采用形式审查，并不表明德国的房产登记在准确性方面比瑞士要求低。德国以其物权行为无因性理论和严格的登记程序来克服形式审查的弊端，并且在登记官吏有疑问或者在进行土地所有权转让等特定不动产交易时，除了审查登记同意外，登记官员还要审查物权合意，已经突破了形式审查，而迈向实质审查。
二、房产登记的审查要求
1、引入前置的公证程序
在房屋产权登记中，经常涉及到继承等民事法律关系，而房产继承实践中通常分为三类：即法定继承、遗嘱继承以及遗嘱继承和法定继承相结合。对于此类民事行为的真实性、合法性审查如仅靠登记机构难以完成。因此可引入前置的公证程序，由公证机构对房产申请人所享有的继承权是否真实与合法，提供真实、有效的司法机关证明，然后房产申请人凭公证书原件和相关证明材料到登记机构办理。同样，对委托处分房屋的可以要求当事人办理委托公证书；涉及居住国外的当事人可到大使馆办理认证或公证。对登记机构无权也无法深入审查的基础民事法律关系引入公证程序，可有效提高登记机构对民事基础法律关系的审查能力。
2、审查申请主体的真实性
登记机关工作人员每天要面对大量前来办理登记的申请人，为减少虚假申请，登记机构应在根据法律法规审查相关资料的基础上，加强对申请人特别是处分房产一方的主体资格的审查，可有效减少登记错误。(1)自然人主体资格的审查。对于自然人，申请人的真实与否跟身份证明的真实性有很大关联，目前第二代身份证可以通过读卡机读取，因此自然人的身份证明可以采用读卡的形式方便地识别真假，如果当事人提供的是第一代身份证，只能对出生年月、住所等进行核对。要识别申请人是否与身份证上的照片是否一致，因为孪生兄弟或姐妹相似度高，为防止虚假申请，还需通过不同情境的询问查验其真实性，在申请人未提供任何限制民事行为能力或无民事行为能力的证明前提下，经过询问能正常回答的申请人应当认定为有相应的民事行为能力人。当前还出现了因当事人整容而难以辨别的情况，对此识别的权威主体是公安部门，可要求当事人到公安部门取得相应证明。(2)非自然人主体资格的审查。对于非自然人，登记机构只能通过比对申请人名称、公章与营业执照等身份证明记载的是否一致等方式查验其主体资格是否合格。
3、审查基础民事行为相关证明材料
登记机构要对申请材料中的买卖、赠与、抵押等合同和继承关系证明等，反映房屋权利变动的基础民事法律关系的证明材料进行认真审查。首先，登记机构应当核对合同的主体是否是申请双方，其中一方是否与登记簿记载的权利人一致，根据不动產权法律法规规定，应当由双方申请的不能简化为单方申请，共同申请的不能简化为共有人之一申请，还应核对合同的标的物——不动产是否与申请书填写的内容及登记簿记载的信息相一致，同时要审查需记载于登记簿的内容在合同中是否齐全。第二，登记机构还应询问申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项。第三，申请登记材料除以上所列主要材料外，还有申请办理房屋初始登记等事项必须提供的，如付款凭证、契税完税凭证、竣工证明、测绘报告等辅助材料。这些材料都由相关政府部门或经登记机构认可的测绘机构提供，具有较高的证明力，登记机构只要核对其符合法定形式即可。第四，对于特殊的权利变动证明，如法院仲裁机构生效法律文书，登记机构只需核对法律文书所指向的标的是否是申请登记的房屋，主体、客体、内容与其他登记申请材料是否一致负责，而对其合法性、合理性无须加以判断。
4、严格掌握申请程序以防范风险
合理完善的制度设置，可有效防范房屋登记过程的审查风险。首先，除《房屋登记办法》第19条规定需现场查看的4种情形外，对因房屋改建、扩建改变房屋自然状态，已登记一处房产分割为多户等情形也需到现场查看，核对房屋实测面积；其次，申请登记的事项不能与登记簿相冲突，如已查封、收缴的房屋不得抵押，抵押的房屋未经抵押权人同意不得转移等。受理登记申请时进行初审、复审，并在一定期限内公示等。第三，有些申请人要求将居住权、承租权等并不是物权的内容记载于登记簿。对此登记机构应根据《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规相关规定，将与物权内容无关的民事约定不作为审查内容，不予受理该申请。否则，登记机构因超越权责范围做出的登记行为可能遭遇败诉的风险。
三、房产登记审查的风险防范措施
1、完善现行立法，进行合理的制度设计
由于我国现行立法没有明确房屋权属登记的性质、房产行政主管部门对申请材料的审查方式、要求以及审查责任范围等，导致在理论上存在着一定的争议，实践中也存在着不同的做法。因此，从根源上防范风险，就必须完善现行立法，明确审查性质，对房产行政主管部门和其他行政部门(如规划部门、土地管理部门)、金融机构等在材料审查中的责任加以划分，进行合理的制度设计。如果该问题的全国立法尚未成熟，则可以根据地方立法权针对本地实际对地方规定进行修改。
2、完善审查程序，形成合理的工作机制
合理而高效的程序设计，是防范房屋权属登记过程中的审查风险的有效措施。在实践中，某些房产行政主管部门已经采取在受理登记申请时进行一次初审，之后再进行复审的方式来避免一些不必要的风险。
公告也是登记机关可选择的一道程序。在审查中设立预登记公示制度，对申请人提交的申请登记文件在审批之后、登记之前进行预登记公示，规定在一定期限内若无人提出异议的则予以登记;若第三人对公示内容有异议的，可启动异议程序，采取听证会等形式解决异议，再实施办证程序。登记发证后发现有误或与事实不符的，可采取无效宣告措施，并由法院裁定该申请是否成立。
3、完善队伍建设，提高人员的风险意识
登记过程中的风险很大一部分均来自于房产行政主管部门工作人员的过错(包括过失与故意)，因此要防范风险，必须提高工作人员的风险意识。应通过对工作人员进行业务培训和风险教育，要求其准确按照操作规范进行登记审查。
结束语
房屋登记制度起源于抵押权与破产法上的登记制度，是房地产立法乃至物权立法的重要组成部分，也是房地产行政管理的基础与核心，对整个社会的经济发展具有重大意义。
参考文献
[1] 张丽艳.浅议房屋登记程序[J].价值工程.2010(33)
[2] 江必新，王旭军.论不动产登记的司法审查[J].行政法学研究.2011(01)
[3] 宏云，赵玉俊.房屋登记的效力及其制度完善[J].青海社会科学.2010(01)
【关键词】房产登记审查要求风险防范
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
进行房屋权属登记需经过以下几个程序：受理登记申请、权属审核、公告(登记机关认为必要时进行)、核准登记并颁发房屋权属证书。在该过程中,房产行政主管部门负有对权利人(申请人)提供的申请材料进行审查的职责。但究竟是形式审查还是实质审查,相关法律法规并不明确。
一、房产登记审查标准的追求目标
1、实质审查与形式审查
世界其他各国现行房地产(房地合一)登记的审查标准有两种。即实质审查和形式审查两种标准。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论，有的从登记审查的范围界定，有的从调查权限上界定，国外也没有明确的立法标准。在此以审查权限为区分标准，所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查.而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查，登记官员有权对不动产物权的原因关系进行审查的。为实质审查，反之则为形式审查
2、确保登记准确与效率，保障交易秩序
从各国立法来看，登记机关对房地产登记的审查标准与采用登记对抗主义还是登记生效主义并无必然的联系，但在采用登记生效主义模式的国家更强调登记的准确性以提高登记的公信力。如法国，房地产登记采用登记对抗主义，其登记审查主是形式审查。而采用登记生效主义的德国，其房地产登记审查也主要是形式审查，瑞士则采用实质审查。采用形式审查，并不表明德国的房产登记在准确性方面比瑞士要求低。德国以其物权行为无因性理论和严格的登记程序来克服形式审查的弊端，并且在登记官吏有疑问或者在进行土地所有权转让等特定不动产交易时，除了审查登记同意外，登记官员还要审查物权合意，已经突破了形式审查，而迈向实质审查。
二、房产登记的审查要求
1、引入前置的公证程序
在房屋产权登记中，经常涉及到继承等民事法律关系，而房产继承实践中通常分为三类：即法定继承、遗嘱继承以及遗嘱继承和法定继承相结合。对于此类民事行为的真实性、合法性审查如仅靠登记机构难以完成。因此可引入前置的公证程序，由公证机构对房产申请人所享有的继承权是否真实与合法，提供真实、有效的司法机关证明，然后房产申请人凭公证书原件和相关证明材料到登记机构办理。同样，对委托处分房屋的可以要求当事人办理委托公证书；涉及居住国外的当事人可到大使馆办理认证或公证。对登记机构无权也无法深入审查的基础民事法律关系引入公证程序，可有效提高登记机构对民事基础法律关系的审查能力。
2、审查申请主体的真实性
登记机关工作人员每天要面对大量前来办理登记的申请人，为减少虚假申请，登记机构应在根据法律法规审查相关资料的基础上，加强对申请人特别是处分房产一方的主体资格的审查，可有效减少登记错误。(1)自然人主体资格的审查。对于自然人，申请人的真实与否跟身份证明的真实性有很大关联，目前第二代身份证可以通过读卡机读取，因此自然人的身份证明可以采用读卡的形式方便地识别真假，如果当事人提供的是第一代身份证，只能对出生年月、住所等进行核对。要识别申请人是否与身份证上的照片是否一致，因为孪生兄弟或姐妹相似度高，为防止虚假申请，还需通过不同情境的询问查验其真实性，在申请人未提供任何限制民事行为能力或无民事行为能力的证明前提下，经过询问能正常回答的申请人应当认定为有相应的民事行为能力人。当前还出现了因当事人整容而难以辨别的情况，对此识别的权威主体是公安部门，可要求当事人到公安部门取得相应证明。(2)非自然人主体资格的审查。对于非自然人，登记机构只能通过比对申请人名称、公章与营业执照等身份证明记载的是否一致等方式查验其主体资格是否合格。
3、审查基础民事行为相关证明材料
登记机构要对申请材料中的买卖、赠与、抵押等合同和继承关系证明等，反映房屋权利变动的基础民事法律关系的证明材料进行认真审查。首先，登记机构应当核对合同的主体是否是申请双方，其中一方是否与登记簿记载的权利人一致，根据不动產权法律法规规定，应当由双方申请的不能简化为单方申请，共同申请的不能简化为共有人之一申请，还应核对合同的标的物——不动产是否与申请书填写的内容及登记簿记载的信息相一致，同时要审查需记载于登记簿的内容在合同中是否齐全。第二，登记机构还应询问申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项。第三，申请登记材料除以上所列主要材料外，还有申请办理房屋初始登记等事项必须提供的，如付款凭证、契税完税凭证、竣工证明、测绘报告等辅助材料。这些材料都由相关政府部门或经登记机构认可的测绘机构提供，具有较高的证明力，登记机构只要核对其符合法定形式即可。第四，对于特殊的权利变动证明，如法院仲裁机构生效法律文书，登记机构只需核对法律文书所指向的标的是否是申请登记的房屋，主体、客体、内容与其他登记申请材料是否一致负责，而对其合法性、合理性无须加以判断。
4、严格掌握申请程序以防范风险
合理完善的制度设置，可有效防范房屋登记过程的审查风险。首先，除《房屋登记办法》第19条规定需现场查看的4种情形外，对因房屋改建、扩建改变房屋自然状态，已登记一处房产分割为多户等情形也需到现场查看，核对房屋实测面积；其次，申请登记的事项不能与登记簿相冲突，如已查封、收缴的房屋不得抵押，抵押的房屋未经抵押权人同意不得转移等。受理登记申请时进行初审、复审，并在一定期限内公示等。第三，有些申请人要求将居住权、承租权等并不是物权的内容记载于登记簿。对此登记机构应根据《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规相关规定，将与物权内容无关的民事约定不作为审查内容，不予受理该申请。否则，登记机构因超越权责范围做出的登记行为可能遭遇败诉的风险。
三、房产登记审查的风险防范措施
1、完善现行立法，进行合理的制度设计
由于我国现行立法没有明确房屋权属登记的性质、房产行政主管部门对申请材料的审查方式、要求以及审查责任范围等，导致在理论上存在着一定的争议，实践中也存在着不同的做法。因此，从根源上防范风险，就必须完善现行立法，明确审查性质，对房产行政主管部门和其他行政部门(如规划部门、土地管理部门)、金融机构等在材料审查中的责任加以划分，进行合理的制度设计。如果该问题的全国立法尚未成熟，则可以根据地方立法权针对本地实际对地方规定进行修改。
2、完善审查程序，形成合理的工作机制
合理而高效的程序设计，是防范房屋权属登记过程中的审查风险的有效措施。在实践中，某些房产行政主管部门已经采取在受理登记申请时进行一次初审，之后再进行复审的方式来避免一些不必要的风险。
公告也是登记机关可选择的一道程序。在审查中设立预登记公示制度，对申请人提交的申请登记文件在审批之后、登记之前进行预登记公示，规定在一定期限内若无人提出异议的则予以登记;若第三人对公示内容有异议的，可启动异议程序，采取听证会等形式解决异议，再实施办证程序。登记发证后发现有误或与事实不符的，可采取无效宣告措施，并由法院裁定该申请是否成立。
3、完善队伍建设，提高人员的风险意识
登记过程中的风险很大一部分均来自于房产行政主管部门工作人员的过错(包括过失与故意)，因此要防范风险，必须提高工作人员的风险意识。应通过对工作人员进行业务培训和风险教育，要求其准确按照操作规范进行登记审查。
结束语
房屋登记制度起源于抵押权与破产法上的登记制度，是房地产立法乃至物权立法的重要组成部分，也是房地产行政管理的基础与核心，对整个社会的经济发展具有重大意义。
参考文献
[1] 张丽艳.浅议房屋登记程序[J].价值工程.2010(33)
[2] 江必新，王旭军.论不动产登记的司法审查[J].行政法学研究.2011(01)
[3] 宏云，赵玉俊.房屋登记的效力及其制度完善[J].青海社会科学.2010(01)