浅谈房产测绘的风险和防范

来源 :网络导报·在线教育 | 被引量 : 0次 | 上传用户:xiangshuhua
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其中以房屋面积测绘尤为突出。由于房产测绘自身的特点,它具有一定的风险,在许多中小城市更是如此,我们必须对此加以防范和控制。
  一、房产测绘风险产生的原因
  房产测绘是三项法定测绘之一,其成果一经相关部门确认即具有法律效力。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分,它有两个方面的特征:其一,具备一般意义上的测量含义,即用标准量去衡量客观量,描述客观对象的空间关系;其二,其服务对象是千家万户的老百姓,测绘结果直接决定房屋面积量。
  随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面:
  第一,房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法规不够完善。国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,许多大城市制定了适合本地的实施细则,并建立了相应的动态完善机制,使同一城市有了统一的标准。但是,在中小城市,由于各方面的条件限制,绝大多数还没有适合本地的实施细则,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一,使房产测绘单位和从业人员处于不确定的环境中,给房产测绘带来风险。
  第二,房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。这就要求房产测绘单位所出具的测绘成果不能有任何错误。
  第三,房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。 由于各種原因,中小城市房产测绘行业和单位管理水平相对较差,从业人员知识水平普遍较低,专业技术人员缺乏,所以中小城市房产测绘单位防范和控制测绘风险的能力远远不如大城市房产测绘单位,防范和控制测绘风险的任务更重,道路更漫长。
  二、中小城市如何防范房产测绘风险
  第一,要增强风险意识。防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。
  第二,要制定适用于本地的实施细则或作业规范,完善动态更新机制。有了统一的实施细则,就有了统一的标准。从业人员只有用同一把“尺子”去度量,才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况,从业人员必须如实上报,绝不能一个人说了算。房产测绘单位要及时研究,提出解决方案,不断更新作业规范,统一业务口径,为工作人员提供指南。
  第三,要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系。要针对房产测绘特别是房屋面积测绘的特点,用标准化工作流程规范外业操作,用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如:统一外业草图的规格和必须体现的内容,统一丈量的方法和精度,统一多余数据观测的最低要求,以幢为单位制定统一的外业调查表格,现场填写该幢建筑的用途、层数、功能区分布情况、共用分摊部位分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑式样等,使外业测量成果详细可靠,有效剔除粗差。对内业计算过程可以实行计算人员自检,作业组内部互检,单位专职质检人员检查的三级质量检查制度,并且要求计算人员以幢为单位详细填写测绘报告,说明方案及分摊理由,列出各功能区的分摊部位及分摊系数,形成一套清晰完整的测绘成果报告。
  第四,要完善合同管理,强化社会监督。房产测绘单位要制定完善的合同管理制度,做到严格管理、记录清楚。在签订委托合同时,应首先要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认,并且明确双方的权利、义务、违约责任及争议解决方式,还应约定防范和化解风险的具体条款。例如,测绘成果交付开发商后,开发商应在售楼处进行公示,并由购房人签署认可书。合同签订后,应严格按合同执行,把测绘差错控制在产权登记发证之前,有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。
  第五,要高度重视单位管理水平的提高,努力加强从业人员的技能培训。房产测绘的过程是一个集体劳动的过程,任何一项测绘成果都是由许多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理,建立各种规章、制度来规范房产测绘行为,还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应,制定相应的解决方案。同时,应充分发挥专业技术骨干的带头作用,培养互帮互助、共同进步的良好氛围,全面提高房产测绘队伍的技术水平。
  第六,要合理转移风险。房产测绘是企业行为,所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险,假如测绘差错案一旦发生,给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。
  
其他文献
传统的教学模式以教师为中心,强调教师的“教”。教师在教学设计时,考虑的是用什么方法和手段,才能使学生接受教师传授的知识。对于“知识”本身十分重视,而忽略了对获取知识的能力的培养。现代信息技术的出现,改变了传统的教学模式,使教和学的方式更加灵活多样,有利于教师从灌输者的角色转变为学生学习的指导者。实践证明:在历史教学中运用多媒体辅助教学,能较好地体现新课改的理念,真正做到有效课堂教学,提高教学质量。
期刊
低年级识字教学是低小学语文教学的一大难点,识字量大又枯燥无味,大多数老师采用的方法是重复书写,这样学生学习的兴趣不高,取得的效果也不是很好。在识字教学中如何提高学生的学习兴趣是低年级教学中首要考虑的问题。遵循低年级学生的身心特点,强调多识字,少写字,培养学生的识字兴趣。  一、拓展新渠道  小学语文教学目标中,要求学生会写的字,学生掌握的很好。但只认不写的字,学生往往如“过眼云烟”,印象不深。有些
期刊
引言  “兴趣是最好的老师”这句话虽然已经变成了陈词滥调但在教学中却是最难以驾驭的。生物课的兴趣学习理念无非是抓住关注点,吸引学生注意力从而引导学生主动和深入的理解与学习生物知识。社会进步对于人才的需求和中学新的教育计划都充分表达了要转变传统教学方式的决心,生物课上的兴趣教学法则更加切合了以学生为主体的教学发展需求。下面笔者就结合多年的生物教学实践来谈谈如何构建一个充满活力的初中生物课堂。  一、
期刊
近年来,高职法学教育已成为我国法学教育体系中不可缺少的重要组成部分,在我国法学人才培养结构中发挥着重要的基础作用。然而我国的高职法学教育也存在着办学思路不清晰、专业设置重复、专业特色优势不明显、人才培养模式不能适应满足社会需求、法科毕业生就业难等问题。对此如果不给予高度重视并做出及时调整,不但会影响法学教育的发展,还会影响中国法制的进程。  一、明确职教理念、学校找准定位、政府大力支持  在人才市
期刊
职业中学培养目标是培养熟练的专业技术员,使其具有相应专业的较好的专业基础知识和较强的专业实践技能。所以,针对计算机的专业特点,职业中学的学生学习计算机必须注意以下几个问题。   一、要走出思想误区   职业中学的学生要想真正学好计算机,必须扎实掌握基本功,不能好高骛远。职业中学的学生起点是初中基础,如果单纯追求高水平的微机知识只能是事倍功半。计算机软件的更新速度如此之快,它的使用周期最多是几年,学
期刊
房产测绘是城市规划建设的重要参考做好城市的规划建设和管理,就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等,而房產测绘的成果不仅有房产图,还有房产属性信息和空间数据信息。  一、前言  随着计算机技术的飞速发展,基于局域网环境下的房产管理信息系统(MIS)已经取代了单用户MIS系统。日趋成熟的地理信息系统技术为房产管理提出了一个崭新的管理理念。它不是单纯意义上的房产测绘技术在房产管
期刊
数学中培养学生创新能力必须依靠课堂中潜移默化的熏陶方法,让学生在不断经历的学习过程中,感悟到创新思维的能力。我认为在课堂教学中可以以下几个方面着力培养学生的思维和创新能力。  一、建立新型的师生关系  教师在教学活动中是教学活动的组织者、指导者和参与者。在教学过程中教师可以用商量的口气和学生进行交谈,如:“谁想说说……”、“谁愿意说说……”等这样师生关系更加平等、更加融洽。另外,教师还应关怀、尊重
期刊
随着社会的发展,知识更新越来越快,掌握知识的多少固然重要,而如何掌握知识其方法才是至关重要的。过去在应试教育的影响下,数学的教学方式是从知识引入、例题、示范、讲解、练习为主。这种模式下的教学,学生的学历方式单一、被动,缺乏合作性和挑战性。而数学学习过程充满着观察、实验、模拟、推断等探索性与挑战性的活动,这就要求教师改变教学模式,转变学生的学习方式,引导学生积极的投入到探索与合作的学习活动之中。  
期刊
在新的形势下,掌握现代多媒体技术,并正确合理地运用到课堂教学中,这是信息时代的要求,也是创新教育的要求。但是如何能有效的运用信息技术,进行富有成效的小学数学教学创新实践呢?本文就信息技术如何在小学数学课堂教学中有效地运用作一些初步的探讨。  一、创设问题情境,激发求知欲  小学生好奇心强,要想不断地启发学生的求知欲,只有通过创设问题情境。在课堂教学中,教师是课堂教学活动的策划者、组织者和指导者,如
期刊
随着教育改革的不断深入,素质教育的呼声越来越高,各学校也开始注重对学生德、智、体、美各方面的培养。但是,人们在重视学生素质全面发展的同时,往往忽视了他们的心理健康。教育部在《关于加强中小学生心理健康教育若干意见》中明确的定义了心理健康的内涵:“中小学生心理健康教育是根据中小学生生理、心理发展特点,运用有关心理教育方法和手段,培养学生良好的心理素质,促进学生身心全面和谐发展和素质全面提高的教育活动,
期刊