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【摘 要】集体建设用地基准地价制定是一项新的土地估价业务，本文对集体建设用地基准地价制定中相关问题进行阐述及探讨，便于估价人员进一步开展集体建设用地基准地价制定工作。
【关键词】集体建设用地;基准地价;相关问题
为贯彻落实《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）等文件精神，进一步加强公示地价体系建设和管理，笔者所在省依照《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称“《规程》”）《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协〔2020〕16号）（以下简称“《指引》”）的技术要求，开展集体建设用地基准地价制定工作，对制定过程中遇到了相关问题进行阐述及探讨，便于进一步开展集体建设用地基准地价制定工作。
一、集体建设用地内涵
《规程》中对建设用地基准地价内涵界定：包括土地权利、土地权利年期、用地类型、开发程度状况、基准日等。其中土地权利年限、基准日都比较好界定，而土地权利、用地类型、开发程度状况的界定存在争议，笔者认为应依据《指引》、《规程》要求：应明确以下情况：1、土地权利状况：界定是否为集体出让土地使用权价格及其他土地使用权价格类型;2、集体建设用地基准地价用地类型应依据《指引》要求分为经营性建设用地和非经营性建设用地。其中，集体经营性建设用地分为集体商服用地和集体工业用地;集体非经营性建设用地分为集体公共管理与公共服务用地和宅基地，而非传统国有建设用地工业、商业、居住。3、开发程度状况，应考虑与国有建设用地开发程度及集体建设用地实际开发程度衔接，设定为几通一平。4、容积率应依据城区、乡镇不同区域、不同用地类型实际容积率设定。
二、定级方法的确定
建设用地基准地价定级工作一般采用多因素综合评定法评定。根据“衔接性原则”和“城乡统筹原则”，考虑到城区内集体建设用地与建制镇内集体建设用地的影响因素差异性，对城区集体建设用地城区和建制镇分别定级。具体定级方法如下：
城区：依据衔接性原則，城乡统筹原则，考虑到城区集体建设用地分布特点、地价特点、地价影响因素、集体经济组织的接受程度，城区集体建设用地定级以集体建设用地图斑为定级单元，在国有建设用地级别基础进行分析调整来确定集体建设用地级别。
建制镇：集体建设用地基准地价以乡镇为为定级区域;在定级区域内以每一个行政村为定级单元，采用多因素综合评定法进行级别评定，选择区位条件、集聚规模、基础设施状况、区域经济发展水平、区域土地供应潜力因素，通过同定级因素的量化测算，得到行政村定级分值，采用频率直方图法，依单元定级单元分值划分土地级别。
三、基准地价测算的方法
基准地价测算方法以土地级别（等别）为基础，通过地价的测算，统计样本空间规律，进一步对基准地价进行测算和确定。考虑到集体建设交易市场有限性，采用以下方法测算基准地价。
（一）利用样点地价测算基准地价
基准地价确定有多种方法，级别基准地价一般可根据对应样点地价的均值确定，当评估范围内各级别样点数量充足，分布较为均匀时，可根据样点地价的分布规律，选用适当的地价均值模型，确定级别基准地价。依据《规程》、《指引》，利用样点地价评估基准地价主要有 以下几种方法：
（1）用样点地价评估级别（区域）基准地价：
（2）建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价：
（3）建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价。
地价样点符合相关统计检验要求时，可选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等，分级别计算样点的平均价格，选用简单算术平均值的方法计算级别基准地价，计算公式：
式中：
P--------级别或均质区域内单位面积地价：
Pi-------某级别或均质区域内各样点的单位面积地价;
n--------某级别或均质区域内有效地价样点数量。
当区域内样点不足时，也可通过建立定级单元土地质量分值与样点地价数学模型的方法测算基准地价。
（二）比例系数法
由于集体建设用地市场交易实例少，一些区域土地样点不足，可通过建立地价与影响地价土地条件对照关系，通过比例系数法，根据有样点的级别地价，推算不同等级、用途的地价，并将其作为前述各基本方法之外的另一种方法，对各等级、各用途集体建设用地进行测算和验证。
同一用途不同级别间价格比例系数（F1/F2）的确定可通过各级别与相邻级别之间的土地质量分值（即定级因素总分值）关系比例系数推算基准地价.公式如下：
式中：
P1------待推算的级别基准地价;
P2----己通过样点资料测得的级别基准地价;
F1-----待推算地价的级别土地质量分值：
F2------己通过样点资料测得地价的级别土地质晨分值。
不同用途间价格比例系数（）的确定通过现行基准地价中各等级的商、住、工、公服用地基准地价间比例确定。公式如下：
式中：
PT------待推算用途的基准地价;
PG------已通过样点资料測得的另一用途级别基准地价;
VT------待推算用途的城镇国有建设用地基准地价：
VG------已通过样点资料测得的另一用途城镇国有建设用地基准地价。
四、基准地价修正因素确定
由于城区、乡镇集体建设用地具体功能、地价特点不同、对不同地价影响因素敏感性不同，故分区域、分用途确定集体建设用地地价影响因素，具体如下： （一）城区
考虑到城区集体建设用地与国有建设用地地价影响因素相似性，故城区城区集体建设用地定级因素参照城区国有建设用地修正因素确定。
（二）乡镇
乡镇各类集体建设用地，因分布特点、主要功能不同，故因依据集体建设用地主要功能、各类地价影响因素对其影响程度，来确定乡镇各类集体建设用地基准地价修正因素，具体如下：
1、工业：
（1）对外交通条件;距火车站距离、港口等
（2）道路通达度：临路类型（国道、省道、县道、乡道等）
（3）基础设施完善度（供水、排水、供电等）
（4）产业聚集度（工业集中区、零散分布区域）
（5）土地使用条件：宗地形状、地形坡度、面积等。
2、商业：人口状况 商业的环境 交通条件 配套设施 环境与景观。
（1）距城镇的距离：距镇中心距离
（2）人口状况：人口规模;
（3）商业的环境：商业繁华度;
（4）交通条件：交通便利度（距火车站、汽车站距离）;
（5）基础设施条件
（7）环境条件;绿化
（8）土地使用条件：宗地形状、临路类型、地形坡度
3、宅基地
（1）距城镇的距离：镇中心距离
（2）区域基础设施条件
（3）交通条件：交通便捷度（距火车站、汽车站距离）
（4）耕作便利程度：
（5）环境条件：
（6）地形地势、临街状况;
4、公共管理与服务用地：
人口规模、道路通达度、基础设施、環境、交通、地形地势、临街状况。
参考文献：
[1]《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）;
[2]《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）;
[3]《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）;
[4]《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协〔2020〕16号）。
（作者单位：吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司）
【关键词】集体建设用地;基准地价;相关问题
为贯彻落实《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）等文件精神，进一步加强公示地价体系建设和管理，笔者所在省依照《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称“《规程》”）《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协〔2020〕16号）（以下简称“《指引》”）的技术要求，开展集体建设用地基准地价制定工作，对制定过程中遇到了相关问题进行阐述及探讨，便于进一步开展集体建设用地基准地价制定工作。
一、集体建设用地内涵
《规程》中对建设用地基准地价内涵界定：包括土地权利、土地权利年期、用地类型、开发程度状况、基准日等。其中土地权利年限、基准日都比较好界定，而土地权利、用地类型、开发程度状况的界定存在争议，笔者认为应依据《指引》、《规程》要求：应明确以下情况：1、土地权利状况：界定是否为集体出让土地使用权价格及其他土地使用权价格类型;2、集体建设用地基准地价用地类型应依据《指引》要求分为经营性建设用地和非经营性建设用地。其中，集体经营性建设用地分为集体商服用地和集体工业用地;集体非经营性建设用地分为集体公共管理与公共服务用地和宅基地，而非传统国有建设用地工业、商业、居住。3、开发程度状况，应考虑与国有建设用地开发程度及集体建设用地实际开发程度衔接，设定为几通一平。4、容积率应依据城区、乡镇不同区域、不同用地类型实际容积率设定。
二、定级方法的确定
建设用地基准地价定级工作一般采用多因素综合评定法评定。根据“衔接性原则”和“城乡统筹原则”，考虑到城区内集体建设用地与建制镇内集体建设用地的影响因素差异性，对城区集体建设用地城区和建制镇分别定级。具体定级方法如下：
城区：依据衔接性原則，城乡统筹原则，考虑到城区集体建设用地分布特点、地价特点、地价影响因素、集体经济组织的接受程度，城区集体建设用地定级以集体建设用地图斑为定级单元，在国有建设用地级别基础进行分析调整来确定集体建设用地级别。
建制镇：集体建设用地基准地价以乡镇为为定级区域;在定级区域内以每一个行政村为定级单元，采用多因素综合评定法进行级别评定，选择区位条件、集聚规模、基础设施状况、区域经济发展水平、区域土地供应潜力因素，通过同定级因素的量化测算，得到行政村定级分值，采用频率直方图法，依单元定级单元分值划分土地级别。
三、基准地价测算的方法
基准地价测算方法以土地级别（等别）为基础，通过地价的测算，统计样本空间规律，进一步对基准地价进行测算和确定。考虑到集体建设交易市场有限性，采用以下方法测算基准地价。
（一）利用样点地价测算基准地价
基准地价确定有多种方法，级别基准地价一般可根据对应样点地价的均值确定，当评估范围内各级别样点数量充足，分布较为均匀时，可根据样点地价的分布规律，选用适当的地价均值模型，确定级别基准地价。依据《规程》、《指引》，利用样点地价评估基准地价主要有 以下几种方法：
（1）用样点地价评估级别（区域）基准地价：
（2）建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价：
（3）建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价。
地价样点符合相关统计检验要求时，可选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等，分级别计算样点的平均价格，选用简单算术平均值的方法计算级别基准地价，计算公式：
式中：
P--------级别或均质区域内单位面积地价：
Pi-------某级别或均质区域内各样点的单位面积地价;
n--------某级别或均质区域内有效地价样点数量。
当区域内样点不足时，也可通过建立定级单元土地质量分值与样点地价数学模型的方法测算基准地价。
（二）比例系数法
由于集体建设用地市场交易实例少，一些区域土地样点不足，可通过建立地价与影响地价土地条件对照关系，通过比例系数法，根据有样点的级别地价，推算不同等级、用途的地价，并将其作为前述各基本方法之外的另一种方法，对各等级、各用途集体建设用地进行测算和验证。
同一用途不同级别间价格比例系数（F1/F2）的确定可通过各级别与相邻级别之间的土地质量分值（即定级因素总分值）关系比例系数推算基准地价.公式如下：
式中：
P1------待推算的级别基准地价;
P2----己通过样点资料测得的级别基准地价;
F1-----待推算地价的级别土地质量分值：
F2------己通过样点资料测得地价的级别土地质晨分值。
不同用途间价格比例系数（）的确定通过现行基准地价中各等级的商、住、工、公服用地基准地价间比例确定。公式如下：
式中：
PT------待推算用途的基准地价;
PG------已通过样点资料測得的另一用途级别基准地价;
VT------待推算用途的城镇国有建设用地基准地价：
VG------已通过样点资料测得的另一用途城镇国有建设用地基准地价。
四、基准地价修正因素确定
由于城区、乡镇集体建设用地具体功能、地价特点不同、对不同地价影响因素敏感性不同，故分区域、分用途确定集体建设用地地价影响因素，具体如下： （一）城区
考虑到城区集体建设用地与国有建设用地地价影响因素相似性，故城区城区集体建设用地定级因素参照城区国有建设用地修正因素确定。
（二）乡镇
乡镇各类集体建设用地，因分布特点、主要功能不同，故因依据集体建设用地主要功能、各类地价影响因素对其影响程度，来确定乡镇各类集体建设用地基准地价修正因素，具体如下：
1、工业：
（1）对外交通条件;距火车站距离、港口等
（2）道路通达度：临路类型（国道、省道、县道、乡道等）
（3）基础设施完善度（供水、排水、供电等）
（4）产业聚集度（工业集中区、零散分布区域）
（5）土地使用条件：宗地形状、地形坡度、面积等。
2、商业：人口状况 商业的环境 交通条件 配套设施 环境与景观。
（1）距城镇的距离：距镇中心距离
（2）人口状况：人口规模;
（3）商业的环境：商业繁华度;
（4）交通条件：交通便利度（距火车站、汽车站距离）;
（5）基础设施条件
（7）环境条件;绿化
（8）土地使用条件：宗地形状、临路类型、地形坡度
3、宅基地
（1）距城镇的距离：镇中心距离
（2）区域基础设施条件
（3）交通条件：交通便捷度（距火车站、汽车站距离）
（4）耕作便利程度：
（5）环境条件：
（6）地形地势、临街状况;
4、公共管理与服务用地：
人口规模、道路通达度、基础设施、環境、交通、地形地势、临街状况。
参考文献：
[1]《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）;
[2]《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）;
[3]《城镇土地估价规程》（GB/T 28406-2012）;
[4]《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协〔2020〕16号）。
（作者单位：吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司）