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【摘要】本文中，笔者将以房地产开发商的视角，从风险评估、风险管理措施、内部控制和风险管理决策这几个方面，各有侧重地阐述分析房地产行业在开发部分的投资决策阶段和项目建设阶段的风险管理系统，模式化地对该体系做出研究和阐发。并且以房产集团为具体实例做简要实践评析，同时结合国外成熟的风险管理模式提出相应纲要性改进建议。
【关键词】 风险管理；房地产开发；投资决策；项目建设
1、综述与背景
1.1 我国房地产行业问题
从上世纪90年代开始，我国就涌现了一批房地产开发公司。一直到2008年的金融危机，我国的房地产市场一直都保持比较健康的增长和回落态势。但之后的几年中随着宏观政策地加入救济或打压，房地产市场开始承受泡沫收缩的压力；土地制度监管的加强导致房产商马太效应加剧；房产经营困难也使得部分地产商面临倒闭。
1.2基于全生命周期的房地产项目管理
房地产开发是典型的高投入、高风险行业，其项目的流程较其他行业来说要复杂很多，而且也很难针对建筑工程那样去制定房地产风险管理的统一规范和流程。从房地产开发的全生命周期来看，笔者认为整个房地产开发分为以下几个重要部分：1.前期决策和施工、2.中期经营销售、3. 成熟的财务管理系统。
笔者本文重点将落在对于前期决策投资和施工阶段，探究在该阶段的风险管理系统。根据前期阶段又将其拆分为：投资决策阶段、土地获取阶段、和项目建设阶段三个环节。本文将以开发商的视角来界定风险和探究风险管理方式。
2、投资决策风险管理
2.1 风险类别
投资决策阶段是房地产开发过程中拥有较多不确定性的阶段，所以风险相对最大。需要制定开发商自己的开发战略，以确定房地产开发的区域地段、开发的时机和类型等，需要对项目进行初步筛选和评估。
2.1.1开发区域风险
由于在我国社会经济发展水平不均衡，不同地区的生活水平差异较大，使得在不同的地区考虑的风险会有较大不同。房地产开发具有不可逆性，区域风险的评估会有举足轻重的意义。例如一个商贸区在一线城市开发会与在一个多民族聚集的内陆城市开发有截然不同的规划，需要考虑到经济、政治和人文因素。
2.1.2开发时机风险
房地产的投资受到经济大背景、政策引导、人口变化、消费心理变化等影响，开发时机的把握具有不可忽略的影响。如果货币政策宣布升息，那么开发商的融资环境会变得艰苦，消费者的投资热情也会相应被消磨；相反，股市萧条会带动地产的繁荣；亦或是“金九银十”的消费者心理等。这些都要求地产开发商对于开发的时机有一个很好的预测和把握。
2.1.3 筹资风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，基本所有项目都依靠筹融资来开发建设，具有投资大、周期长的特点。筹资风险来自于自由资金回报率的不确定性，其中如果投资借贷比例越高，筹资风险也越高。
2.2 风险管理措施
一般而言，对待风险的态度有风险自留，风险回避，风险转移这几种。
2.2.1改变、终止方案
此管理法是风险回避的一种。即放弃原有方案，选择开发新的方案。可以一定程度上缓解开发区域的风险。如果预测开发地段有频繁的自然灾害或者某边贸区长期效益不能保证，就可以选择避开该风险源，放弃某地区的开发，完全解除风险。
2.2.2 风险自留
房地產行业有些风险是受到外生因素影响的，不可控制也不可回避，例如突发性自然灾害，天灾而非人祸；或者也有可能是房地产商是选择高风险高收益战略，很难在不影响预期收益的情况下去转移风险。此时，可以采用部分自留风险的方法。具体措施有房产开发商购买自负额保险、专属保险或是在财务账面上做损失摊销。还有一种常用的针对非计划性风险的方法是设立风险应急准备金。
2.2.3曲线拿地法
经营性土地必须通过招拍挂方式获取的限制加大了房产商拿地成本和融资风险。所以，可以通过由一级房地产市场向二级房地产市场转移的方式曲线拿地。也就是通过与有地的公司合作而非直接向政府购买来获取土地。如今，越发多见的另一种形式是直接收购对方公司的股份来获得土地。
3、项目建设阶段风险管理
3.1 风险类别
3.1.1工期拖延风险
房地产开发建设阶段每个环节的时间损失都会拖延工期，而工期拖延不仅仅影响的是项目建设这一个环节，后续经营销售的一系列阶段都会受到影响，错过预期的最佳时机，因此风险具有强大的滞后效应。
笔者认为此类风险还分为内因导向和外因导向，内因导向是指工人效率低下等因素，而外因导向是指气候原因等，或者举个比较极端的例子，上海世博会的政策性半年停工。
3.1.2 成本风险（合同风险）
开发商一定是以利润至上为主要目标，因此成本的控制就会至关重要也具有实际利好。另外，合同条款的不严谨和不完善会影响成本核算。承建商對于材料的选取也会影响成本-质量效益。
3.1.3 技术风险
由于科学技术发展日新月异，更新快速，建筑材料的更新或者施工工序的改进等都会使得地产商有效益落后从而造成损失的风险。
3.2 风险管理措施
3.2.1 风险转移
在项目建设阶段风险转移的主要途径有合同、期货。常见的合同形式有固定总价合同，此时承建商将承担所有项目设计、施工以及协调中的全部风险；成本加浮动酬金合同，如果承建商的成本超出合同限定就会减少或失去所得酬金；单价合同，承建商承担因工程量减少，单位成本增加的风险。
期货：套期保值的方式在其他的风险管理系统同样较为常见。当预测某原材料价格下跌时，在期货市场同时看空该原材料以对冲损失。 3.2.2 内部控制
由于项目建设阶段大部分会外包给承建商，因此开发商需要在移交前充分做好内部控制，移交后适时做好监督工作。
首先，一般通过竞标的方式请勘察设计院做勘察。对于前期工程制图的勘察工作一定要确保其详细精确，以避免勘察资料的不准确导致工期拖延和费用索赔从而造成损失。
在设计阶段，要充分对设计方案进行比较和选择，考虑革新技术和设计漏洞，结合市场需求和技术经济角度，房产商可以聘请专家来审核图纸。
在施工阶段，房产商需要建立一套监督机制，以确保承建商使用正确符合质量要求的原材料、按照图纸跟进施工进度并有一系列的安全措施。
4、房地产风险管理建议
4.1 风险管理措施——恒大集团
在提炼分析上房地产开发投资决策、项目决策阶段的风险类别以及相应管理对策后，笔者将以恒大集团为例，以实例实践的视角简要评析房地产风险管理系统。
4.1.1多元化融资
笔者认为此法是组合化投资的一个衍生，即组合化筹资。从2006年起，恒大集团成功让美林、德意志银行、淡马锡等国际顶级资本投资机构参股，在国际资本市场上募集到十几亿美元的资金，为实现公司的土地储备和公司增长提供资金保证。
4.1.2 监督设计施工及审图机制
恒大在内部控制上做的比较出色。在设计阶段，聚集恒大集团设计院的智慧不断优化设计思路。根据笔者调研，恒大一般会选择实力最強的设计院，并以合同的形式聘请设计团队。同时，在组织实施上图时会再次审核设计底稿，提高审图的效率。
在施工阶段，恒大也专门成立质量检查管理办公室和相应的督察小组。
4.1.3 集中招标制
恒大全國各地的项目必须统一由集团招标，确保投标的龙头企业能以最合理的价格提供优质服务。笔者认为，此法对于一个成熟大型的房地产开发商来说是非常有效的，可以用自己的现有资源为自己降低成本从而争取到更多的资源。
4.2 改进模式——他山之石
中美在地域辽阔、房地产市场高度分散、城市发展不均衡这几点上非常相似，因此还是有一定的借鉴意义的。
4.2.1 融资渠道铺设
美国房地产的投资机构很多，并吸纳了除了商业银行之外的养老基金机构、信托机构、中介以及政府相关机构的参与。如果我国的融资渠道能够进行多元化铺设，那么房地产开发商的融资风险就可以大大降低。
4.2.2 专业化分工
房地产是一个基于全生命周期的行业。每一个阶段都有很明确的职能分工。然而我国房地产市场还在发展阶段，市场机制并没有完全成熟，所以各个阶段和环节规模还尚小。如能够在扩大规模的过程中逐渐依照美国将一个阶段独立分化出去由单个第三方企业来承担（如销售、开发、规划）会大大提高效率，更重要的是各个阶段的风险将不再由一家开发商独自承担，而分摊至各个独立的企业中。
不过，我国现阶段房地产规模还不大，且外部市场交易成本高，企业内部成本低，在企业内设置分部门会更为合适。
参考文献：
[1]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016，（14）：76-78.
[2]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[3]邵晓龙，李松涛.房地产开发项目的风险分析[J].河南省土木建筑学会2010学术研讨，2010（8）：192-193.
[4]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业.2015.4
作者简介：
萧天澍，男，汉族，2001.01.08出生，籍贯：山东省菏泽市人。
【关键词】 风险管理；房地产开发；投资决策；项目建设
1、综述与背景
1.1 我国房地产行业问题
从上世纪90年代开始，我国就涌现了一批房地产开发公司。一直到2008年的金融危机，我国的房地产市场一直都保持比较健康的增长和回落态势。但之后的几年中随着宏观政策地加入救济或打压，房地产市场开始承受泡沫收缩的压力；土地制度监管的加强导致房产商马太效应加剧；房产经营困难也使得部分地产商面临倒闭。
1.2基于全生命周期的房地产项目管理
房地产开发是典型的高投入、高风险行业，其项目的流程较其他行业来说要复杂很多，而且也很难针对建筑工程那样去制定房地产风险管理的统一规范和流程。从房地产开发的全生命周期来看，笔者认为整个房地产开发分为以下几个重要部分：1.前期决策和施工、2.中期经营销售、3. 成熟的财务管理系统。
笔者本文重点将落在对于前期决策投资和施工阶段，探究在该阶段的风险管理系统。根据前期阶段又将其拆分为：投资决策阶段、土地获取阶段、和项目建设阶段三个环节。本文将以开发商的视角来界定风险和探究风险管理方式。
2、投资决策风险管理
2.1 风险类别
投资决策阶段是房地产开发过程中拥有较多不确定性的阶段，所以风险相对最大。需要制定开发商自己的开发战略，以确定房地产开发的区域地段、开发的时机和类型等，需要对项目进行初步筛选和评估。
2.1.1开发区域风险
由于在我国社会经济发展水平不均衡，不同地区的生活水平差异较大，使得在不同的地区考虑的风险会有较大不同。房地产开发具有不可逆性，区域风险的评估会有举足轻重的意义。例如一个商贸区在一线城市开发会与在一个多民族聚集的内陆城市开发有截然不同的规划，需要考虑到经济、政治和人文因素。
2.1.2开发时机风险
房地产的投资受到经济大背景、政策引导、人口变化、消费心理变化等影响，开发时机的把握具有不可忽略的影响。如果货币政策宣布升息，那么开发商的融资环境会变得艰苦，消费者的投资热情也会相应被消磨；相反，股市萧条会带动地产的繁荣；亦或是“金九银十”的消费者心理等。这些都要求地产开发商对于开发的时机有一个很好的预测和把握。
2.1.3 筹资风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，基本所有项目都依靠筹融资来开发建设，具有投资大、周期长的特点。筹资风险来自于自由资金回报率的不确定性，其中如果投资借贷比例越高，筹资风险也越高。
2.2 风险管理措施
一般而言，对待风险的态度有风险自留，风险回避，风险转移这几种。
2.2.1改变、终止方案
此管理法是风险回避的一种。即放弃原有方案，选择开发新的方案。可以一定程度上缓解开发区域的风险。如果预测开发地段有频繁的自然灾害或者某边贸区长期效益不能保证，就可以选择避开该风险源，放弃某地区的开发，完全解除风险。
2.2.2 风险自留
房地產行业有些风险是受到外生因素影响的，不可控制也不可回避，例如突发性自然灾害，天灾而非人祸；或者也有可能是房地产商是选择高风险高收益战略，很难在不影响预期收益的情况下去转移风险。此时，可以采用部分自留风险的方法。具体措施有房产开发商购买自负额保险、专属保险或是在财务账面上做损失摊销。还有一种常用的针对非计划性风险的方法是设立风险应急准备金。
2.2.3曲线拿地法
经营性土地必须通过招拍挂方式获取的限制加大了房产商拿地成本和融资风险。所以，可以通过由一级房地产市场向二级房地产市场转移的方式曲线拿地。也就是通过与有地的公司合作而非直接向政府购买来获取土地。如今，越发多见的另一种形式是直接收购对方公司的股份来获得土地。
3、项目建设阶段风险管理
3.1 风险类别
3.1.1工期拖延风险
房地产开发建设阶段每个环节的时间损失都会拖延工期，而工期拖延不仅仅影响的是项目建设这一个环节，后续经营销售的一系列阶段都会受到影响，错过预期的最佳时机，因此风险具有强大的滞后效应。
笔者认为此类风险还分为内因导向和外因导向，内因导向是指工人效率低下等因素，而外因导向是指气候原因等，或者举个比较极端的例子，上海世博会的政策性半年停工。
3.1.2 成本风险（合同风险）
开发商一定是以利润至上为主要目标，因此成本的控制就会至关重要也具有实际利好。另外，合同条款的不严谨和不完善会影响成本核算。承建商對于材料的选取也会影响成本-质量效益。
3.1.3 技术风险
由于科学技术发展日新月异，更新快速，建筑材料的更新或者施工工序的改进等都会使得地产商有效益落后从而造成损失的风险。
3.2 风险管理措施
3.2.1 风险转移
在项目建设阶段风险转移的主要途径有合同、期货。常见的合同形式有固定总价合同，此时承建商将承担所有项目设计、施工以及协调中的全部风险；成本加浮动酬金合同，如果承建商的成本超出合同限定就会减少或失去所得酬金；单价合同，承建商承担因工程量减少，单位成本增加的风险。
期货：套期保值的方式在其他的风险管理系统同样较为常见。当预测某原材料价格下跌时，在期货市场同时看空该原材料以对冲损失。 3.2.2 内部控制
由于项目建设阶段大部分会外包给承建商，因此开发商需要在移交前充分做好内部控制，移交后适时做好监督工作。
首先，一般通过竞标的方式请勘察设计院做勘察。对于前期工程制图的勘察工作一定要确保其详细精确，以避免勘察资料的不准确导致工期拖延和费用索赔从而造成损失。
在设计阶段，要充分对设计方案进行比较和选择，考虑革新技术和设计漏洞，结合市场需求和技术经济角度，房产商可以聘请专家来审核图纸。
在施工阶段，房产商需要建立一套监督机制，以确保承建商使用正确符合质量要求的原材料、按照图纸跟进施工进度并有一系列的安全措施。
4、房地产风险管理建议
4.1 风险管理措施——恒大集团
在提炼分析上房地产开发投资决策、项目决策阶段的风险类别以及相应管理对策后，笔者将以恒大集团为例，以实例实践的视角简要评析房地产风险管理系统。
4.1.1多元化融资
笔者认为此法是组合化投资的一个衍生，即组合化筹资。从2006年起，恒大集团成功让美林、德意志银行、淡马锡等国际顶级资本投资机构参股，在国际资本市场上募集到十几亿美元的资金，为实现公司的土地储备和公司增长提供资金保证。
4.1.2 监督设计施工及审图机制
恒大在内部控制上做的比较出色。在设计阶段，聚集恒大集团设计院的智慧不断优化设计思路。根据笔者调研，恒大一般会选择实力最強的设计院，并以合同的形式聘请设计团队。同时，在组织实施上图时会再次审核设计底稿，提高审图的效率。
在施工阶段，恒大也专门成立质量检查管理办公室和相应的督察小组。
4.1.3 集中招标制
恒大全國各地的项目必须统一由集团招标，确保投标的龙头企业能以最合理的价格提供优质服务。笔者认为，此法对于一个成熟大型的房地产开发商来说是非常有效的，可以用自己的现有资源为自己降低成本从而争取到更多的资源。
4.2 改进模式——他山之石
中美在地域辽阔、房地产市场高度分散、城市发展不均衡这几点上非常相似，因此还是有一定的借鉴意义的。
4.2.1 融资渠道铺设
美国房地产的投资机构很多，并吸纳了除了商业银行之外的养老基金机构、信托机构、中介以及政府相关机构的参与。如果我国的融资渠道能够进行多元化铺设，那么房地产开发商的融资风险就可以大大降低。
4.2.2 专业化分工
房地产是一个基于全生命周期的行业。每一个阶段都有很明确的职能分工。然而我国房地产市场还在发展阶段，市场机制并没有完全成熟，所以各个阶段和环节规模还尚小。如能够在扩大规模的过程中逐渐依照美国将一个阶段独立分化出去由单个第三方企业来承担（如销售、开发、规划）会大大提高效率，更重要的是各个阶段的风险将不再由一家开发商独自承担，而分摊至各个独立的企业中。
不过，我国现阶段房地产规模还不大，且外部市场交易成本高，企业内部成本低，在企业内设置分部门会更为合适。
参考文献：
[1]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016，（14）：76-78.
[2]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[3]邵晓龙，李松涛.房地产开发项目的风险分析[J].河南省土木建筑学会2010学术研讨，2010（8）：192-193.
[4]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业.2015.4
作者简介：
萧天澍，男，汉族，2001.01.08出生，籍贯：山东省菏泽市人。