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步入9月这个传统的销售旺季，开发商预期将会呈现“量价齐升”的销售局面，于是大幅度提高销售价格。以北京为例，北京9月推出的48个住宅项目中，签约均价环比8月上涨的有28个，占比为58.3%；签约均价为22935元/平方米，环比8月份的签约均价22314元/平方米，上涨幅度为2.8%；个别楼盘的涨价幅度超过10%。
但是市场销售环比反而出现了较大幅度的下降。据统计数据显示，截至9月16日，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为119581套，环比8月同期下调幅度达到11.6%。值得注意的是，这是近4个月来同期成交量的最低点。同时，开发商库存加大，资金压力加大。以武汉为例，8月以来武汉开盘销售率达80%以上的项目只有个位数，整体销售率仍维持在50%左右，还有一些项目甚至不到20%，9月份去化速度相比8月份出现较大幅度的下降。
在这种情况下，人们对市场迷茫了。有人认为，市场依然冷清，还处在“谷底”，房地产市场的复苏是短暂的、不可持续的；也有人认为，“金九银十”是一般规律，价格上涨是不可避免的。笔者认为这两种判断都是站不住脚的。
一、何以呈现“金九银十”量价齐升的局面
要解释今年“金九银十”市场的平淡，必须先了解传统的“金九银十”是如何出现“量价齐升”局面的。
在第一次博弈的过程中，开发商预期“金九银十”价格会上涨，于是上调价格；投资者看到供应紧张，看好未来的涨价空间，利用首付购房的杠杆比例投资房地产市场；消费者看到价格上涨，痛苦指数增加，绝大部分消费者选择了观望。但是由于投资需求比较旺盛，房地产去化率很快，资金比较充裕，在这种情况下完成了第一次市场博弈。
随后开始了第二次市场博弈。随着小幅涨价，开发商和投资者都获得了收益，于是开发商开始第二轮价格上涨，投资者的做多意愿促使加大购房。消费者开始分化，一部分人观望意愿松懈，在痛苦指数加大的情况下入市；大部分人选择继续观望。市场出清很快，开发商去化速度加快，现金流充裕、获利加大。
第三次博弈开始后，市场格局发生了较大的变化。现金流更加充裕、盈利加大，没有现金流压力，捂盘倾向加大；房地产市场的火爆形势鼓舞了投资者，他们更加看好市场，于是用循环抵押前面的房产，用投资溢价进一步加大进入市场的力度；另一方面，由于开发商的捂盘，加之部分开发商造势，于是造成了消费者的恐慌性购房，越来越多消费者进入市场。这就造成传统的所谓“金九银十”，价格和交易量都暴涨。这也是当前开发商制订开发策略的依据。
经过多次博弈，价格的持续上涨使大部分开发商和投资者都看好房价会持续上涨；同时，价格之高导致部分消费者无力购房，越来越多的消费者被排挤出住房市场。中央政府感觉到房地产市场存在系统性风险，于是开始限购、限贷，对市场进行调整。
简而言之，传统的“金九银十”是开发商与投资性需求联手造势所导致的。房地产市场是一个连续博弈的市场，在开发商和投资者联手营造的虚假繁荣局面下，经过一轮又一轮的房价上涨，市场价格终于突破消费者心理底线。从这个角度来讲，以前的房地产市场是投资需求主导的市场，刚性需求在投资需求的主导和胁迫下入市。将每次博弈所形成的均衡点连接起来，形成一条向右上方倾斜的曲线，体现了“追涨杀跌”的投资特性。
二、为什么今年的“金九银十”价升量跌
步入2012年以来，尤其是4月份以来，开发商采取“以价换量”的策略，市场呈现出“价跌量升”的局面，部分开发商资金面变得比较充裕，增加了博弈的砝码。转眼到了9月，他们判断市场形势全面好转，根据传统 “金九银十”的所谓规律，部分项目价格环比8月份提高了10%左右，结果市场总体的销售数量下降约20%左右。那么这种局面是如何产生的呢？
以上市场行为可以理解为限购条件下的第一次博弈。在本轮博弈中，由于限购、限贷导致投资性需求退出，市场变为开发商和刚性需求之间的博弈。开发商因为资金充裕具有了推迟开盘、待价而沽的能力，于是提高价格。刚性需求感觉价格上涨过快，痛苦指数增加，选择了观望。于是出现了“价涨量跌”的市场局面。
这种局面恐怕要持续一段时间，这是因为开发商经过今年前几个月的去化，积累了比较充裕的现金；消费者也会继续观望，因为交易量没有上升，不会出现无房可购的局面；另外价格也没有进一步上涨的动力。
这就形成了今年“金九银十”伊始市场的僵持局面，其最根本的原因是限购和限贷。
三、后市如何
房地产市场走势如何，取决于开发商与消费者之间连续博弈的结果。如果将9月份的市场表现视为第一次博弈的结果，我们对随后的市场博弈可作如下预测。
第二次博弈。随着第一次博弈的结束，由于没有投资需求接盘，开发商的存货数量加大、资金压力加大。在这种情况下，博弈筹码减少，必须降价去化；随着价格的下降，部分观望的刚性需求会选择入市。于是出现了价格下降、交易量小幅度攀升的局面。
第三次博弈。随着第二次博弈的结束，虽然小幅度降价，去化率有所提高，但是依然存在较大去库存的压力；另一方面，还是有部分消费者认为价格太高，痛苦指数太大，选择等待。在市场不能出清的情况下，开发商迫不得已再次降价出售。这样就会将更多的刚性需求引导进入市场。
多次博弈下的市场均衡。必须经过连续博弈和调整，使得市场价格接近消费者能够承受的合理价格。这个时候，消费者感觉不到太大的压力和痛苦，开发商也能够按照正常速度去化，取得合理利润，市场就实现了平衡。
如果将第二种类型博弈的每一种博弈结果联系起来，就是一条向右下方倾斜的斜线，体现了刚性需求作为一种正常的需求，与价格成反比的特征，这也是最基本经济原理的体现。
在这里要纠正文章开头的两个错误认识。首先，房地产市场不在“谷底”，而是过高的价格抑制了刚性需求的释放；其次，传统的“金九银十”经验（即9、10两月价格大幅度上涨、交易量大幅度上升）并不准确，这是在投资特性主导市场前提下的市场表现，“以价换量”是普遍的市场规律。
齐婧/责任编辑
但是市场销售环比反而出现了较大幅度的下降。据统计数据显示，截至9月16日，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为119581套，环比8月同期下调幅度达到11.6%。值得注意的是，这是近4个月来同期成交量的最低点。同时，开发商库存加大，资金压力加大。以武汉为例，8月以来武汉开盘销售率达80%以上的项目只有个位数，整体销售率仍维持在50%左右，还有一些项目甚至不到20%，9月份去化速度相比8月份出现较大幅度的下降。
在这种情况下，人们对市场迷茫了。有人认为，市场依然冷清，还处在“谷底”，房地产市场的复苏是短暂的、不可持续的；也有人认为，“金九银十”是一般规律，价格上涨是不可避免的。笔者认为这两种判断都是站不住脚的。
一、何以呈现“金九银十”量价齐升的局面
要解释今年“金九银十”市场的平淡，必须先了解传统的“金九银十”是如何出现“量价齐升”局面的。
在第一次博弈的过程中，开发商预期“金九银十”价格会上涨，于是上调价格；投资者看到供应紧张，看好未来的涨价空间，利用首付购房的杠杆比例投资房地产市场；消费者看到价格上涨，痛苦指数增加，绝大部分消费者选择了观望。但是由于投资需求比较旺盛，房地产去化率很快，资金比较充裕，在这种情况下完成了第一次市场博弈。
随后开始了第二次市场博弈。随着小幅涨价，开发商和投资者都获得了收益，于是开发商开始第二轮价格上涨，投资者的做多意愿促使加大购房。消费者开始分化，一部分人观望意愿松懈，在痛苦指数加大的情况下入市；大部分人选择继续观望。市场出清很快，开发商去化速度加快，现金流充裕、获利加大。
第三次博弈开始后，市场格局发生了较大的变化。现金流更加充裕、盈利加大，没有现金流压力，捂盘倾向加大；房地产市场的火爆形势鼓舞了投资者，他们更加看好市场，于是用循环抵押前面的房产，用投资溢价进一步加大进入市场的力度；另一方面，由于开发商的捂盘，加之部分开发商造势，于是造成了消费者的恐慌性购房，越来越多消费者进入市场。这就造成传统的所谓“金九银十”，价格和交易量都暴涨。这也是当前开发商制订开发策略的依据。
经过多次博弈，价格的持续上涨使大部分开发商和投资者都看好房价会持续上涨；同时，价格之高导致部分消费者无力购房，越来越多的消费者被排挤出住房市场。中央政府感觉到房地产市场存在系统性风险，于是开始限购、限贷，对市场进行调整。
简而言之，传统的“金九银十”是开发商与投资性需求联手造势所导致的。房地产市场是一个连续博弈的市场，在开发商和投资者联手营造的虚假繁荣局面下，经过一轮又一轮的房价上涨，市场价格终于突破消费者心理底线。从这个角度来讲，以前的房地产市场是投资需求主导的市场，刚性需求在投资需求的主导和胁迫下入市。将每次博弈所形成的均衡点连接起来，形成一条向右上方倾斜的曲线，体现了“追涨杀跌”的投资特性。
二、为什么今年的“金九银十”价升量跌
步入2012年以来，尤其是4月份以来，开发商采取“以价换量”的策略，市场呈现出“价跌量升”的局面，部分开发商资金面变得比较充裕，增加了博弈的砝码。转眼到了9月，他们判断市场形势全面好转，根据传统 “金九银十”的所谓规律，部分项目价格环比8月份提高了10%左右，结果市场总体的销售数量下降约20%左右。那么这种局面是如何产生的呢？
以上市场行为可以理解为限购条件下的第一次博弈。在本轮博弈中，由于限购、限贷导致投资性需求退出，市场变为开发商和刚性需求之间的博弈。开发商因为资金充裕具有了推迟开盘、待价而沽的能力，于是提高价格。刚性需求感觉价格上涨过快，痛苦指数增加，选择了观望。于是出现了“价涨量跌”的市场局面。
这种局面恐怕要持续一段时间，这是因为开发商经过今年前几个月的去化，积累了比较充裕的现金；消费者也会继续观望，因为交易量没有上升，不会出现无房可购的局面；另外价格也没有进一步上涨的动力。
这就形成了今年“金九银十”伊始市场的僵持局面，其最根本的原因是限购和限贷。
三、后市如何
房地产市场走势如何，取决于开发商与消费者之间连续博弈的结果。如果将9月份的市场表现视为第一次博弈的结果，我们对随后的市场博弈可作如下预测。
第二次博弈。随着第一次博弈的结束，由于没有投资需求接盘，开发商的存货数量加大、资金压力加大。在这种情况下，博弈筹码减少，必须降价去化；随着价格的下降，部分观望的刚性需求会选择入市。于是出现了价格下降、交易量小幅度攀升的局面。
第三次博弈。随着第二次博弈的结束，虽然小幅度降价，去化率有所提高，但是依然存在较大去库存的压力；另一方面，还是有部分消费者认为价格太高，痛苦指数太大，选择等待。在市场不能出清的情况下，开发商迫不得已再次降价出售。这样就会将更多的刚性需求引导进入市场。
多次博弈下的市场均衡。必须经过连续博弈和调整，使得市场价格接近消费者能够承受的合理价格。这个时候，消费者感觉不到太大的压力和痛苦，开发商也能够按照正常速度去化，取得合理利润，市场就实现了平衡。
如果将第二种类型博弈的每一种博弈结果联系起来，就是一条向右下方倾斜的斜线，体现了刚性需求作为一种正常的需求，与价格成反比的特征，这也是最基本经济原理的体现。
在这里要纠正文章开头的两个错误认识。首先，房地产市场不在“谷底”，而是过高的价格抑制了刚性需求的释放；其次，传统的“金九银十”经验（即9、10两月价格大幅度上涨、交易量大幅度上升）并不准确，这是在投资特性主导市场前提下的市场表现，“以价换量”是普遍的市场规律。
齐婧/责任编辑