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[摘要]作为我国政策性的金融核心内容，住房公积金制度服务于住房体制改革，历经十多年的发展，在职工权益维护和制度推广方面颇有建树，但在贷款风险防范方面，可以说是住房公积金制度的盲点。本文将在了解住房公积金贷款风险产生原因的基础上，对风险防范的措施进行深入探讨。
[关键词]住房公积金 贷款风险 风险防范
[中图分类号] F830.572 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-9-285-1
1住房公积金贷款风险产生的原因
住房金融包括商业性和政策性两种，其中以住房公积金制度为基础的政策性住房金融以政府为主导，强制要求单位和个人缴存住房储金，并以委托贷款的形式支持职工的住房消费，在一定程度上提高了城镇居民的居住水平，但伴随产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营。
（1）房地产“泡沫”。房地产“泡沫”指的是房地产连续急剧上涨，吸引大量的买卖资产牟利的投机者，但由于投机者的行为脱离市场基础条件，形成可能逆转和价格暴跌的真空区，属于一种不健康的房地产经济状态。譬如海南市房地产的平均价格，从1988年的1350元/平方米，持续上涨到1993年的7500元/平方米，直到1995年，价格直接跌落到3150元/平方米，很多房地产企业和购房置业者没有办法通过房产买卖来偿还贷款的本息，使得住房公积金管理机构无法正常收回大量贷款，即便以房产抵押的贷款，也没有贷款收回本金。
（2）房屋风险。影响住房公积金贷款的房屋风险因素，涉及内容包括：房屋权属不清晰；房屋被重复抵押；抵押房屋没有依法登记；期房买卖；房屋毁损等。以上皆屬房屋的风险，而这些风险将直接或者间接影响住房公积金的贷款，譬如作为抵押物的房屋在地震、火灾之后，丧失或者减少了抵押的价值，抵押权人不能够完全实现抵押权，相关权利也自然得不到保障。
（3）人的风险。在购置房屋并产生贷款行为的过程中，程序上要求监管房屋的整个销售过程，譬如很多城市的预售登记备案和网上公示。但这种监管方法，给开发商留下骗取个人住房贷款的可乘之机，市场上经常存在开发商虚假销售房屋，通过一房多卖的方法套取某套房子的多笔贷款，由于贷款发放初期，开发商还款正常，因此相关房贷机构在管理方面疏于监管，一旦开发商出现经营危机，所有的不良贷款将会在同一时间集中释放。除此之外，个人的信用缺失问题，也是导致贷款风险的常见原因，其中包括借款人婚姻变化、借款人面临刑事处罚、借款人失业、借款人丧失劳动力等。
2住房公积金贷款风险的防范措施
鉴于上文提到的住房公积金贷款风险的产生原因，我们对贷款风险隐患形成一定的认识，为确保住房公积金的安全运营，并保障缴存住房公积金广大职工的权益，我们有必要提高住房公积金贷款风险管理的水平，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
2.1贷款管理主体地位的强化
住房公积金管理中心是贷款管理的主体，其地位的强化，是为了通过改变贷款管理模式，统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款。具体的作为包括：
（1）住房公积金管理委员会。由于管理委员会的成员囊括政府相关部门人员、房地产专家、法律金融专家等，在资源方面具有很多优势，能够通过政策、市场、金融和法律等多维度分析，全面掌握市场发展的情况，了解是否存在房地产泡沫和产生贷款风险的不确定因素，这一点可借鉴德国“以存定贷、存贷挂钩”的配贷机制，在缴存和可贷额度之间，建立一定比例约束关系。
（2）参考借鉴人民银行的信用评价体系，在贷款审核的时候，共享管理中心与银行之间的相关资源。譬如通过人行的信用评价体系，掌握住房公积金缴存者是否存在贷款或者信用卡使用的不良记录，以便在审核缴存者公积金贷款时，决定采取哪一种贷款方式，从而将贷款信用风险降到最低状态。
（3）管理中心在审核贷款过程中，需要提高相关工作的专业水平，在人才引进、内部管理、分工协助、业务流程制作等方面，都要采取措施避免操作风险的产生。
2.2贷款申请期间的风险防控措施
住房公积金贷款申请，存续期间各个环节要实行专业化分工，以规避各个环节存在的风险，具体分为四个步骤：
（1）贷前调查。为避免房屋权属不清、交易不真实、房屋被重复抵押、抵押房屋没有依法登记等人为贷款风险，在住房公积金贷款之前，需要通过专业的房地产和信用评估机构，对借款者和房屋进行全面评估，以了解借款者和房屋的真实情况，然后进一步采取措施做好风险预防工作。
（2）贷款存续期间的风险预警和风险发现。以委托的方式，由专业分析机构分析存量贷款的数据，严格监督筛选出来的数据，并持续性跟踪借款人的情况，一旦发现借款人出现婚变、死亡、伤残等情况，并降低了还款的能力，需要将情况及时反馈给管理中心，以便对贷款进行合理调整，以免贷款风险的加剧。
（3）贷款资产管理。鉴于资产管理机构在团队、风险防控、风险处置等方面都具有较大的优势，可委托这些机构管理住房公积金贷款资产，填补资产管理风险处置的空白。通常情况下，资产管理机构会建立风险预警机制，参考银行的分类标准，对贷款的数据进行分析，以及跟踪贷款的偿还情况，并将分析好的贷款数据反馈到管理中心，为管理中心处置贷款风险，提供科学的依据。
（4）抵押住房的登记管理。由于银行没有积极开展委托贷款的房屋抵押登记工作，使得抵押登记率较低，为此住房公积金管理中心需要在制定具体市场准入、工作、收费、监督、奖惩标准的基础上，将这方面的业务开放给房产中介，提高房屋抵押登记工作的效率水平，形成贷款风险防控的长效机制。
2.3贷款担保的强化
一方面是针对抵押贷款的房产面临自然灾害和意外事故的损失，采用抵押加购房综合保险担保的方式，将损失转移到保险公司。另一方面是发展专业的房地产担保机构，类似于加拿大政府CMHC公司、美国联邦住宅管理局等，由政府出资构建，凭借高公信水平和专业化分工，强化贷款担保，提高贷款风险管理水平。
3结束语
综上所述，住房公积金贷款产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营，为此我们需要统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款，并存续期间各个环节要实行专业化分工，规避各个环节存在的风险，保障缴存住房公积金广大职工的权益，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
参考文献
[1]黄东红.住房公积金贷款风险及防控[J].财经界，2013，（19）：104-105.
[2]段艳青.略议住房公积金贷款风险及防控之策[J].企业导报，2013，（11）：19.
[3]韩芳.新形势下如何防范住房公积金贷款风险[J].商情，2013，（22）：63.
[关键词]住房公积金 贷款风险 风险防范
[中图分类号] F830.572 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-9-285-1
1住房公积金贷款风险产生的原因
住房金融包括商业性和政策性两种，其中以住房公积金制度为基础的政策性住房金融以政府为主导，强制要求单位和个人缴存住房储金，并以委托贷款的形式支持职工的住房消费，在一定程度上提高了城镇居民的居住水平，但伴随产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营。
（1）房地产“泡沫”。房地产“泡沫”指的是房地产连续急剧上涨，吸引大量的买卖资产牟利的投机者，但由于投机者的行为脱离市场基础条件，形成可能逆转和价格暴跌的真空区，属于一种不健康的房地产经济状态。譬如海南市房地产的平均价格，从1988年的1350元/平方米，持续上涨到1993年的7500元/平方米，直到1995年，价格直接跌落到3150元/平方米，很多房地产企业和购房置业者没有办法通过房产买卖来偿还贷款的本息，使得住房公积金管理机构无法正常收回大量贷款，即便以房产抵押的贷款，也没有贷款收回本金。
（2）房屋风险。影响住房公积金贷款的房屋风险因素，涉及内容包括：房屋权属不清晰；房屋被重复抵押；抵押房屋没有依法登记；期房买卖；房屋毁损等。以上皆屬房屋的风险，而这些风险将直接或者间接影响住房公积金的贷款，譬如作为抵押物的房屋在地震、火灾之后，丧失或者减少了抵押的价值，抵押权人不能够完全实现抵押权，相关权利也自然得不到保障。
（3）人的风险。在购置房屋并产生贷款行为的过程中，程序上要求监管房屋的整个销售过程，譬如很多城市的预售登记备案和网上公示。但这种监管方法，给开发商留下骗取个人住房贷款的可乘之机，市场上经常存在开发商虚假销售房屋，通过一房多卖的方法套取某套房子的多笔贷款，由于贷款发放初期，开发商还款正常，因此相关房贷机构在管理方面疏于监管，一旦开发商出现经营危机，所有的不良贷款将会在同一时间集中释放。除此之外，个人的信用缺失问题，也是导致贷款风险的常见原因，其中包括借款人婚姻变化、借款人面临刑事处罚、借款人失业、借款人丧失劳动力等。
2住房公积金贷款风险的防范措施
鉴于上文提到的住房公积金贷款风险的产生原因，我们对贷款风险隐患形成一定的认识，为确保住房公积金的安全运营，并保障缴存住房公积金广大职工的权益，我们有必要提高住房公积金贷款风险管理的水平，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
2.1贷款管理主体地位的强化
住房公积金管理中心是贷款管理的主体，其地位的强化，是为了通过改变贷款管理模式，统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款。具体的作为包括：
（1）住房公积金管理委员会。由于管理委员会的成员囊括政府相关部门人员、房地产专家、法律金融专家等，在资源方面具有很多优势，能够通过政策、市场、金融和法律等多维度分析，全面掌握市场发展的情况，了解是否存在房地产泡沫和产生贷款风险的不确定因素，这一点可借鉴德国“以存定贷、存贷挂钩”的配贷机制，在缴存和可贷额度之间，建立一定比例约束关系。
（2）参考借鉴人民银行的信用评价体系，在贷款审核的时候，共享管理中心与银行之间的相关资源。譬如通过人行的信用评价体系，掌握住房公积金缴存者是否存在贷款或者信用卡使用的不良记录，以便在审核缴存者公积金贷款时，决定采取哪一种贷款方式，从而将贷款信用风险降到最低状态。
（3）管理中心在审核贷款过程中，需要提高相关工作的专业水平，在人才引进、内部管理、分工协助、业务流程制作等方面，都要采取措施避免操作风险的产生。
2.2贷款申请期间的风险防控措施
住房公积金贷款申请，存续期间各个环节要实行专业化分工，以规避各个环节存在的风险，具体分为四个步骤：
（1）贷前调查。为避免房屋权属不清、交易不真实、房屋被重复抵押、抵押房屋没有依法登记等人为贷款风险，在住房公积金贷款之前，需要通过专业的房地产和信用评估机构，对借款者和房屋进行全面评估，以了解借款者和房屋的真实情况，然后进一步采取措施做好风险预防工作。
（2）贷款存续期间的风险预警和风险发现。以委托的方式，由专业分析机构分析存量贷款的数据，严格监督筛选出来的数据，并持续性跟踪借款人的情况，一旦发现借款人出现婚变、死亡、伤残等情况，并降低了还款的能力，需要将情况及时反馈给管理中心，以便对贷款进行合理调整，以免贷款风险的加剧。
（3）贷款资产管理。鉴于资产管理机构在团队、风险防控、风险处置等方面都具有较大的优势，可委托这些机构管理住房公积金贷款资产，填补资产管理风险处置的空白。通常情况下，资产管理机构会建立风险预警机制，参考银行的分类标准，对贷款的数据进行分析，以及跟踪贷款的偿还情况，并将分析好的贷款数据反馈到管理中心，为管理中心处置贷款风险，提供科学的依据。
（4）抵押住房的登记管理。由于银行没有积极开展委托贷款的房屋抵押登记工作，使得抵押登记率较低，为此住房公积金管理中心需要在制定具体市场准入、工作、收费、监督、奖惩标准的基础上，将这方面的业务开放给房产中介，提高房屋抵押登记工作的效率水平，形成贷款风险防控的长效机制。
2.3贷款担保的强化
一方面是针对抵押贷款的房产面临自然灾害和意外事故的损失，采用抵押加购房综合保险担保的方式，将损失转移到保险公司。另一方面是发展专业的房地产担保机构，类似于加拿大政府CMHC公司、美国联邦住宅管理局等，由政府出资构建，凭借高公信水平和专业化分工，强化贷款担保，提高贷款风险管理水平。
3结束语
综上所述，住房公积金贷款产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营，为此我们需要统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款，并存续期间各个环节要实行专业化分工，规避各个环节存在的风险，保障缴存住房公积金广大职工的权益，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
参考文献
[1]黄东红.住房公积金贷款风险及防控[J].财经界，2013，（19）：104-105.
[2]段艳青.略议住房公积金贷款风险及防控之策[J].企业导报，2013，（11）：19.
[3]韩芳.新形势下如何防范住房公积金贷款风险[J].商情，2013，（22）：63.