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摘要：房地产业做为约占我国GDP30%的支柱性产业，当前面临着量价齐跌，资金回笼困难，利润大幅缩水的情况。在此形势下，如何在同行业中立于不败之地并发展壮大，修炼内功成为必不可少的一环，而核心竞争力的提升主要表现为全过程的工程管理和全过程的成本控制上。因此，本文通过对工程建设的进度计划、质量控制、全过程费用控制、工程发包模式等方面进行探讨，希望讨论结果能对相关企业起到一定的借鉴意义。
关键词：调控政策；工程管理；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-000-01
当前国家房地产调控政策继续升级与细化，房地产市场已进入“市场化竞争和政策性调整双轨并行”的新时期，在抑制市场投机与扩大保障房建设的背景下，房地产市场的波动依然持续。2014年5月份全国70个大中城市商品住宅房价同比指数继续保持回落，这是自2013年12月以来连续第5个月保持回落。从70个大中城市房价指数的加权平均值来看，环比价格指数在2013年2-3月为阶段性最高点，随后逐月回落，至2014年5月均回落至99.9。同比价格指数则在2013年11月-12月为阶段性最高点，其中新建商品住宅价格同比指数连续4个月超过110。2014年前5個月，价格同比指数持续出现回落，其中，商品住宅价格同比指数较最高点回落4.6个百分点，二手住宅价格指数回落2.2个百分点。且国家对房地产市场出台限购和交易门槛等一系列严厉的调控措施和政策。在此双重背景下，房地产市场愈趋冷淡，房地产开发企业获取资金与土地的难度增大，利润率大幅下降。房地产企业必须主动采用相应的应对策略，对外必须积极调整战略方针，对内强化核心竞争力。双管齐下，在当前持续调控的大环境下，找到合适自己的发展之道，实现稳健而有质量的成长。面对上述严峻的形势，房企应积极采取如下措施：
一、对外战略要加快资金回笼，创新融资渠道
2014年国家货币政策基本定位于“微调”，预期存款准备金率会再次下降从而导致新增贷款规模有所上升，但“定向宽松”政策将继续限制资金流向房地产开发企业，行业新增信贷占新增信贷总量的比重会继续下降；同时，受限购、限价及房产税区域可能扩大的影响，市场观望态度进一步加重，开发企业的销售回款将受到一定影响。降价促销已成为企业重要选择之一，随着大量保障房入市，市场供求关系将会发生显著变化，预期将会有更多的项目加入降价阵营，且降价的幅度可能继续扩大。面对存货高企，资产负债率持续攀升，房地产开发企业的资金状况面临巨大挑战，去库存、促销售以及创新融资方式成为房地产开发企业 2014年的重要任务。以呼和浩特为例，截至2014年7月16日，呼市四区可售期房共计139046套，但今年以来累计成交套数不足6000套，业内测算，以目前去化率计算，楼盘去化周期接近10年。
二、对内强化内功，开展精细化管理，尤其是工程管理环节的管理
在对外进行战略调整的同时，房企要强化内部管理，向管理要效益。在当今的市场环境中，全过程管理是控制成本实现预期利润的关键一环。其管理重点主要包括：
1.工程管理实行全过程参与和管理，并引入运营管理，强化执行力
房企以前的工程管理实际上是狭义的工程管理，主要针对项目开工准备到竣工验收之间工程建设施工过程的管理。这主要与许多房企由原来的建筑施工企业转型而来有关。在三线城市做房地产开发，所遇到的问题不明显，而在一二线城市里以及随着房地产市场需求的变化、房地产开发管控的日益完善等条件下，原有的工程管理模式必然无法适应进而出现一系列问题。房企引入全过程工程管理，也就是广义的工程管理。这也是当前我国大多成功房地产企业通常采用的方式。
2.成本控制实行全成本管理
在当前的房地产市场形势下以及客户对产品的品质、质量要求不断提升的环境下，对于房地产开发企业来说，成本管理无疑是最重要的。更何况房地产项目开发是商业行为，是以利润最大化为目标的。质量、进度目标需要紧紧地围绕着规划报建、设计管理、施工准备、现场施工、竣工验收、工程决算、营销管理来进行的，既要质量、进度，又要成本控制在预期之内。由企业成本管理中心负责牵头，全面梳理成本控制及管理流程。把工程成本、营销成本作为项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为主。因此，成本管理流程的调整主要是针对工程管理环节为主。
三、总结
房地产作为我国的支柱产业，产业链长，上下游相关产业多，牵一而动全身。然而国家当前的调控措施不断升级，银根收紧，民众持币观望的心态上升，房地产市场已出现量价齐跌的迹象。房地产企业的资金链受到严重考验，许多房企面临断粮的局面。都纷纷采取收缩策略，同时加快存货的销售，以保证资金的正常运转。在这种形势下，企业如何突出自我的竞争力，扩大市场份额，对工程建设的进度、质量、费用、设计变更工程发包模式等进行把控就显得至关重要。
参考文献：
[1]张晓健，张英钢.工程造价控制的分析[J].建筑市场与招标投标，2006（4）.
[2]裴健平.招标控制价运用中的问题简析[J].中国招标，2009（39）：12-15.
[3]吴怀俊，马楠.工程造价管理[M].北京：人民交通出版社，2007：185-298.
[4]王锋正，郑茂伟，魏杰琛.企业竞争优势根源的理论演进[J].财经理论研究，2013（02）：19-21.
[5]于守华.城镇化、工业化与房地产价格之间的动态关系[J].财经理论研究，2013（04）：16-17.
[6]张若筠，孟雪丽.谈建设单位对工程项目造价全过程控制与管理的积极作用[J].建筑经济，2011（03）：47-49.
作者简介：李永兵（1983-），助教，硕士，研究方向：工程项目管理，工程造价管理，工程招投标管理。
关键词：调控政策；工程管理；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-000-01
当前国家房地产调控政策继续升级与细化，房地产市场已进入“市场化竞争和政策性调整双轨并行”的新时期，在抑制市场投机与扩大保障房建设的背景下，房地产市场的波动依然持续。2014年5月份全国70个大中城市商品住宅房价同比指数继续保持回落，这是自2013年12月以来连续第5个月保持回落。从70个大中城市房价指数的加权平均值来看，环比价格指数在2013年2-3月为阶段性最高点，随后逐月回落，至2014年5月均回落至99.9。同比价格指数则在2013年11月-12月为阶段性最高点，其中新建商品住宅价格同比指数连续4个月超过110。2014年前5個月，价格同比指数持续出现回落，其中，商品住宅价格同比指数较最高点回落4.6个百分点，二手住宅价格指数回落2.2个百分点。且国家对房地产市场出台限购和交易门槛等一系列严厉的调控措施和政策。在此双重背景下，房地产市场愈趋冷淡，房地产开发企业获取资金与土地的难度增大，利润率大幅下降。房地产企业必须主动采用相应的应对策略，对外必须积极调整战略方针，对内强化核心竞争力。双管齐下，在当前持续调控的大环境下，找到合适自己的发展之道，实现稳健而有质量的成长。面对上述严峻的形势，房企应积极采取如下措施：
一、对外战略要加快资金回笼，创新融资渠道
2014年国家货币政策基本定位于“微调”，预期存款准备金率会再次下降从而导致新增贷款规模有所上升，但“定向宽松”政策将继续限制资金流向房地产开发企业，行业新增信贷占新增信贷总量的比重会继续下降；同时，受限购、限价及房产税区域可能扩大的影响，市场观望态度进一步加重，开发企业的销售回款将受到一定影响。降价促销已成为企业重要选择之一，随着大量保障房入市，市场供求关系将会发生显著变化，预期将会有更多的项目加入降价阵营，且降价的幅度可能继续扩大。面对存货高企，资产负债率持续攀升，房地产开发企业的资金状况面临巨大挑战，去库存、促销售以及创新融资方式成为房地产开发企业 2014年的重要任务。以呼和浩特为例，截至2014年7月16日，呼市四区可售期房共计139046套，但今年以来累计成交套数不足6000套，业内测算，以目前去化率计算，楼盘去化周期接近10年。
二、对内强化内功，开展精细化管理，尤其是工程管理环节的管理
在对外进行战略调整的同时，房企要强化内部管理，向管理要效益。在当今的市场环境中，全过程管理是控制成本实现预期利润的关键一环。其管理重点主要包括：
1.工程管理实行全过程参与和管理，并引入运营管理，强化执行力
房企以前的工程管理实际上是狭义的工程管理，主要针对项目开工准备到竣工验收之间工程建设施工过程的管理。这主要与许多房企由原来的建筑施工企业转型而来有关。在三线城市做房地产开发，所遇到的问题不明显，而在一二线城市里以及随着房地产市场需求的变化、房地产开发管控的日益完善等条件下，原有的工程管理模式必然无法适应进而出现一系列问题。房企引入全过程工程管理，也就是广义的工程管理。这也是当前我国大多成功房地产企业通常采用的方式。
2.成本控制实行全成本管理
在当前的房地产市场形势下以及客户对产品的品质、质量要求不断提升的环境下，对于房地产开发企业来说，成本管理无疑是最重要的。更何况房地产项目开发是商业行为，是以利润最大化为目标的。质量、进度目标需要紧紧地围绕着规划报建、设计管理、施工准备、现场施工、竣工验收、工程决算、营销管理来进行的，既要质量、进度，又要成本控制在预期之内。由企业成本管理中心负责牵头，全面梳理成本控制及管理流程。把工程成本、营销成本作为项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为主。因此，成本管理流程的调整主要是针对工程管理环节为主。
三、总结
房地产作为我国的支柱产业，产业链长，上下游相关产业多，牵一而动全身。然而国家当前的调控措施不断升级，银根收紧，民众持币观望的心态上升，房地产市场已出现量价齐跌的迹象。房地产企业的资金链受到严重考验，许多房企面临断粮的局面。都纷纷采取收缩策略，同时加快存货的销售，以保证资金的正常运转。在这种形势下，企业如何突出自我的竞争力，扩大市场份额，对工程建设的进度、质量、费用、设计变更工程发包模式等进行把控就显得至关重要。
参考文献：
[1]张晓健，张英钢.工程造价控制的分析[J].建筑市场与招标投标，2006（4）.
[2]裴健平.招标控制价运用中的问题简析[J].中国招标，2009（39）：12-15.
[3]吴怀俊，马楠.工程造价管理[M].北京：人民交通出版社，2007：185-298.
[4]王锋正，郑茂伟，魏杰琛.企业竞争优势根源的理论演进[J].财经理论研究，2013（02）：19-21.
[5]于守华.城镇化、工业化与房地产价格之间的动态关系[J].财经理论研究，2013（04）：16-17.
[6]张若筠，孟雪丽.谈建设单位对工程项目造价全过程控制与管理的积极作用[J].建筑经济，2011（03）：47-49.
作者简介：李永兵（1983-），助教，硕士，研究方向：工程项目管理，工程造价管理，工程招投标管理。