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房地产体制必然改革
从2009年房地产市场来看，房价飙涨，投机购房是推手。虽然没有数据证明投机购房是推手，但别人也没有数据证明投机购房不是推手。而要证明投机购房是推手，只有等待房价下跌，才能清楚投机购房的数量以及投机者的悲惨下场。
目前的房地产体制由高房价维持，即时下房地产体制由投机者维持。投机者与自住购房者购买高价住宅，开发商购买高价土地，资金由银行和购房者通过開发商最终流向政府。而投机者正是高房价的原因，高房价是由投机者造成的。
但是，房地产行业属于周期性行业，房价上涨之后必然下跌，下跌之后必然上涨。历史经验表明，房地产周期是大周期，时间长达18年。房价脱离群众购买力，高高在上是不可持续的。
高房价不可持续，造成高房价的房地产体制也就不可持续。房地产体制不可持续的最重要原因是投机购房不可持续，总有一天，投机购房会停止。投机者停止炒房一般由两种情形造成：一种是由于房价过高自住购房者已经不再购房，一种是政府政策调控导致房价预期由上涨转为下跌。
在高房价体制下，叫苦不迭的是低收入阶层，兴高采烈的是投机购房者。但投机购房者总有一天会为此付出代价。一旦房价下跌，住房成为负资产，投机购房者就会承担损失，可能是其难以承受的。2008年深圳、东莞等城市已经发生过大量炒房者破产事件，未来也将大规模发生。
另外，由于投机者均使用银行按揭贷款炒房，以放大收益，房价飙涨之后的大幅下跌，住房成为负资产时，银行将会面临坏账危险，金融系统风险将加大。这正是美国、欧洲正在发生的金融危机。房地产如果产生巨大泡沫，而后破灭，是任何经济体难以承受的。为金融系统安全考虑，投机者主导的房地产市场应受到限制，甚至是打压。美国房地产泡沫危机，损失的是全世界，因为，提供美国房地产按揭贷款的是全世界；而中国房地产泡沫损失的仅仅是中国，中国动用的只是购房者未来的收入。
无数案例及过往历史均证明高房价难以持续。因此，投机者主导、脱离居民购买力的高房价房地产体制，总有一天会因投机者不再购房而停止，严重的话是崩溃，继而房价进入下跌阶段。回归正常的房地产体制，规范土地市场，由自住购房者而非投机者主导住房需求，才是房地产健康发展、中国经济健康发展的出路。
房价泡沫必然破灭
泡沫危害之大，杀伤力之强，已经有目共睹。而房价泡沫危害如此之大，正是政府调控的基础和出发点，也是房价必跌的基石。
日本房地产泡沫让经济大萧条10年。1988～1991年，日本3大城市土地价格指数上涨1.1倍。1991年，土地价格开始下跌，1991～1995年，处于快速下跌阶段，1992、1993、1994年分别同比下跌12%、15%、7%。受当时日元汇率下跌影响，日本经济1995、1996年有所复苏，地价下跌幅度收窄，分别是3%、1%。之后，地价又开始连续下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均较大，每年下跌6%，连续5年，地价才探至底部，恢复稳定。到了2003年，地价指数是112，是最高峰的44.8%。
根据日本国民经济计算年报，1990～2002年，共12年间，土地价值损失大约是900万日元。损失之大，时间之长。堪称世界之最。这也给日本经济造成巨大影响，经济几乎没有增长。
整个上世纪90年代，日本经济增长率比较低下，1992～2002年间，经济平均年增长率仅为1.2%，比同期的美国4%、欧洲2.6%均低得多。萧条时间长达10年，几可与美国1929年大萧条并论。人们都说，20世纪90年代是日本“失去的10年”。
美国2006年7月前房价飙涨，之后房价大幅下跌，引发次级贷款危机，导致全球金融海啸。
美国房地产大周期时间是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地产价格上涨至3倍左右，然后开始进入下跌阶段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大约是1/3。上涨时间跨度是9.5年，幅度大约是2.9倍，下跌时间跨度接近3年（以2009年4月为底部，但本底部仍未确定，房价未来仍可能继续下跌），幅度是33%左右。
美国房地产泡沫破灭后，许多房地产抵押贷款机构破产，“房地美”与“房利美”由政府接管，华尔街5大投行或消失或不以投行身份出现，美国国际集团也由政府接管。英国部分银行遭受挤兑风波，中国出口大幅下滑。美国经济陷入衰退，全球经济也跟随进入不景气或者萧条期。2010年，美国经济虽有稳定，但仍然不景气，不确定因素较多，不排除继续探底。全球经济仍处于风雨飘摇之中，希腊债务危机显现。
必然下跌的房价
房价收入比相关数据可以说明：相对城市居民的收入及对应的购房能力，房价已经过高，严重脱离自住消费需求。
房价收入比是评判房价高低的有效指标，如果房价收入比过高，则意味着房价有泡沫。但是，房价收入比也不是万能指标，并不一定能说明未来房价走势如何。房价收入比只对房价高低有所判断。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇两人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3.6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
但是 ，国际惯例归国际惯例，是否适合中国并不一定，毕竟中国处于城市化阶段。然而，如果房价高的过于离谱，并且房价由投机推动，严重脱离自住购房者能力，房价也不会因为城市化进程而永远上涨，房价也有可能下跌，而且是大幅下跌。经济规律并没有明确证明：一个国家城市化完成之前，房价必定一直上涨。而各国历史也表明，城市化进程中，房价依然可能大幅下跌，甚至跌至深渊；城市化是在房价上涨后暴跌然后再上涨中完成的。
目前，城市居民感觉房价过高，是不争事实。以2009年12月房价收入比例为，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门等城市房价收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清购房本金，还不包括房贷利息（人均居住面积统一按30平方米核算）。房价收入比在12倍以上，比国际通行的3～6倍肯定高出许多，即使不能说明房价必跌，但至少能说明房价已经严重脱离居民购房能力。
2009年12月，中国社会科学院在京发布的2010年《经济蓝皮书》指出：我国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。《经济蓝皮书》指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层原因造成的。
所有这些信息以及城市居民直观感受，房价相对自住需求过高是肯定的。房价存在泡沫也有共识。
2008年9月，美国雷曼兄弟投资银行的倒闭，标志着美国次贷危机（实质是房地产泡沫破灭危机）达到高潮，也预示着全球经济将向深度衰退甚至是大萧条演变。此时，为刺激经济，拯救受外贸影响的中国经济，中国政府出台一系列刺激投资和消费的政策，当然包括房地产消费刺激政策，包括2009年银行新增信贷的大幅扩张。
货币大增推动国有企业炒地、民间资金炒房，再加上土地市场体制性混乱所导致的“地王”现象，土地价格高涨及民间炒房共同引导房价高涨。炒房货币资金与地价推高房价预期的共同作用，使投机进入比2007年更疯狂的阶段。于是，2009年房价涨幅创下历史新高，涨幅达到22%。
2009年，各大城市房价大幅上涨，涨幅可用惊人形容。2009年年末相比年初，北京上涨大约56%，上海上涨37%，深圳涨幅将近90%，广州上涨40%以上，杭州上涨60%左右，重庆上涨将近40%，厦门上涨40%以上，天津2009年高峰时也比年初上涨近40%。
涨幅如此巨大，正是房地产最后的疯狂，根据目前的情况，下跌应该从现在开始。
（摘自社会科学文献出版社《房价必跌》 作者：朱贵明）
从2009年房地产市场来看，房价飙涨，投机购房是推手。虽然没有数据证明投机购房是推手，但别人也没有数据证明投机购房不是推手。而要证明投机购房是推手，只有等待房价下跌，才能清楚投机购房的数量以及投机者的悲惨下场。
目前的房地产体制由高房价维持，即时下房地产体制由投机者维持。投机者与自住购房者购买高价住宅，开发商购买高价土地，资金由银行和购房者通过開发商最终流向政府。而投机者正是高房价的原因，高房价是由投机者造成的。
但是，房地产行业属于周期性行业，房价上涨之后必然下跌，下跌之后必然上涨。历史经验表明，房地产周期是大周期，时间长达18年。房价脱离群众购买力，高高在上是不可持续的。
高房价不可持续，造成高房价的房地产体制也就不可持续。房地产体制不可持续的最重要原因是投机购房不可持续，总有一天，投机购房会停止。投机者停止炒房一般由两种情形造成：一种是由于房价过高自住购房者已经不再购房，一种是政府政策调控导致房价预期由上涨转为下跌。
在高房价体制下，叫苦不迭的是低收入阶层，兴高采烈的是投机购房者。但投机购房者总有一天会为此付出代价。一旦房价下跌，住房成为负资产，投机购房者就会承担损失，可能是其难以承受的。2008年深圳、东莞等城市已经发生过大量炒房者破产事件，未来也将大规模发生。
另外，由于投机者均使用银行按揭贷款炒房，以放大收益，房价飙涨之后的大幅下跌，住房成为负资产时，银行将会面临坏账危险，金融系统风险将加大。这正是美国、欧洲正在发生的金融危机。房地产如果产生巨大泡沫，而后破灭，是任何经济体难以承受的。为金融系统安全考虑，投机者主导的房地产市场应受到限制，甚至是打压。美国房地产泡沫危机，损失的是全世界，因为，提供美国房地产按揭贷款的是全世界；而中国房地产泡沫损失的仅仅是中国，中国动用的只是购房者未来的收入。
无数案例及过往历史均证明高房价难以持续。因此，投机者主导、脱离居民购买力的高房价房地产体制，总有一天会因投机者不再购房而停止，严重的话是崩溃，继而房价进入下跌阶段。回归正常的房地产体制，规范土地市场，由自住购房者而非投机者主导住房需求，才是房地产健康发展、中国经济健康发展的出路。
房价泡沫必然破灭
泡沫危害之大，杀伤力之强，已经有目共睹。而房价泡沫危害如此之大，正是政府调控的基础和出发点，也是房价必跌的基石。
日本房地产泡沫让经济大萧条10年。1988～1991年，日本3大城市土地价格指数上涨1.1倍。1991年，土地价格开始下跌，1991～1995年，处于快速下跌阶段，1992、1993、1994年分别同比下跌12%、15%、7%。受当时日元汇率下跌影响，日本经济1995、1996年有所复苏，地价下跌幅度收窄，分别是3%、1%。之后，地价又开始连续下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均较大，每年下跌6%，连续5年，地价才探至底部，恢复稳定。到了2003年，地价指数是112，是最高峰的44.8%。
根据日本国民经济计算年报，1990～2002年，共12年间，土地价值损失大约是900万日元。损失之大，时间之长。堪称世界之最。这也给日本经济造成巨大影响，经济几乎没有增长。
整个上世纪90年代，日本经济增长率比较低下，1992～2002年间，经济平均年增长率仅为1.2%，比同期的美国4%、欧洲2.6%均低得多。萧条时间长达10年，几可与美国1929年大萧条并论。人们都说，20世纪90年代是日本“失去的10年”。
美国2006年7月前房价飙涨，之后房价大幅下跌，引发次级贷款危机，导致全球金融海啸。
美国房地产大周期时间是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地产价格上涨至3倍左右，然后开始进入下跌阶段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大约是1/3。上涨时间跨度是9.5年，幅度大约是2.9倍，下跌时间跨度接近3年（以2009年4月为底部，但本底部仍未确定，房价未来仍可能继续下跌），幅度是33%左右。
美国房地产泡沫破灭后，许多房地产抵押贷款机构破产，“房地美”与“房利美”由政府接管，华尔街5大投行或消失或不以投行身份出现，美国国际集团也由政府接管。英国部分银行遭受挤兑风波，中国出口大幅下滑。美国经济陷入衰退，全球经济也跟随进入不景气或者萧条期。2010年，美国经济虽有稳定，但仍然不景气，不确定因素较多，不排除继续探底。全球经济仍处于风雨飘摇之中，希腊债务危机显现。
必然下跌的房价
房价收入比相关数据可以说明：相对城市居民的收入及对应的购房能力，房价已经过高，严重脱离自住消费需求。
房价收入比是评判房价高低的有效指标，如果房价收入比过高，则意味着房价有泡沫。但是，房价收入比也不是万能指标，并不一定能说明未来房价走势如何。房价收入比只对房价高低有所判断。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇两人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3.6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
但是 ，国际惯例归国际惯例，是否适合中国并不一定，毕竟中国处于城市化阶段。然而，如果房价高的过于离谱，并且房价由投机推动，严重脱离自住购房者能力，房价也不会因为城市化进程而永远上涨，房价也有可能下跌，而且是大幅下跌。经济规律并没有明确证明：一个国家城市化完成之前，房价必定一直上涨。而各国历史也表明，城市化进程中，房价依然可能大幅下跌，甚至跌至深渊；城市化是在房价上涨后暴跌然后再上涨中完成的。
目前，城市居民感觉房价过高，是不争事实。以2009年12月房价收入比例为，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门等城市房价收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清购房本金，还不包括房贷利息（人均居住面积统一按30平方米核算）。房价收入比在12倍以上，比国际通行的3～6倍肯定高出许多，即使不能说明房价必跌，但至少能说明房价已经严重脱离居民购房能力。
2009年12月，中国社会科学院在京发布的2010年《经济蓝皮书》指出：我国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。《经济蓝皮书》指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层原因造成的。
所有这些信息以及城市居民直观感受，房价相对自住需求过高是肯定的。房价存在泡沫也有共识。
2008年9月，美国雷曼兄弟投资银行的倒闭，标志着美国次贷危机（实质是房地产泡沫破灭危机）达到高潮，也预示着全球经济将向深度衰退甚至是大萧条演变。此时，为刺激经济，拯救受外贸影响的中国经济，中国政府出台一系列刺激投资和消费的政策，当然包括房地产消费刺激政策，包括2009年银行新增信贷的大幅扩张。
货币大增推动国有企业炒地、民间资金炒房，再加上土地市场体制性混乱所导致的“地王”现象，土地价格高涨及民间炒房共同引导房价高涨。炒房货币资金与地价推高房价预期的共同作用，使投机进入比2007年更疯狂的阶段。于是，2009年房价涨幅创下历史新高，涨幅达到22%。
2009年，各大城市房价大幅上涨，涨幅可用惊人形容。2009年年末相比年初，北京上涨大约56%，上海上涨37%，深圳涨幅将近90%，广州上涨40%以上，杭州上涨60%左右，重庆上涨将近40%，厦门上涨40%以上，天津2009年高峰时也比年初上涨近40%。
涨幅如此巨大，正是房地产最后的疯狂，根据目前的情况，下跌应该从现在开始。
（摘自社会科学文献出版社《房价必跌》 作者：朱贵明）