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摘要 作者通过在贵阳物业管理企业的实际调查,分析了贵阳物管企业的现状,如流程运作不规范、物业管理企业素质普遍偏低、居民物管消费理念不成熟等问题,这使得物管公司同业主的矛盾一直都较为突出,针对这些问题本文提出了物业管理企业改善现状的建议。
关键词物业管理;物业管理员工;业主
中图分类号F293.33文献标识码A 文章编号1673-9671-(2009)111-0136-01
二十世纪末,随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高,物业管理(以下简称“物管”)在我国从无到有,管理水平不断提高,物业管理这个概念也开始走进广大中国人的生活中,特别在近几年,物管行业在大中城市发展迅速。但在物业管理市场繁荣的背后,还存在着诸多问题。笔者通过对贵阳部分物管企业的调查,提出贵阳物业管理中的几个主要问题并提出相应的解决办法。
1 贵阳物管行业的现状
1.1 物管流程运作不规范,市场化程度低,规模和经营受限于房开企业
大多数物管企业是房地产开发企业脱胎而出,所以物管公司从行为习惯、认识上就代表着房地产开发企业的利益,在管理上角色错位,服务水平不高,服务意识差。有的片面追求利润,重收费轻服务,非法占有公共部位经营收益,引起业主不满。物管企业虽然在法律上拥有独立经营权,但是由于相关利益,在很多问题的处理上往往受限于房开企业,同时由于隶属于房开企业规模与发展都受到很大的限制。此外,物管企业没有实际解决不实承诺的能力,这就造成了业主、物管企业和房开企业三者的沟通矛盾。特别突出表现为业主与物管企业之间的矛盾。
1.2 业主和物管企业员工对物管行业的认识比较狭隘
由于物管行业是最近十年才在贵阳开始的新兴服务行业,不光业主对这个行业不够了解,物管企业员工本身也对物管行业有着社会地位不高,未来发展前景不乐观的看法。据调查,贵阳物管行业报酬处于相当低的水平。物管企业员工月平均工资为600元左右。
这样的现状导致了两个结果,一方面,由于工资待遇较低,贵阳的物管企业招不到受过专业培训的物业管理工作人员,造成从业人员本身对物管行业就不了解,这给物管企业与业主的顺畅沟通制造了障碍。另一方面业主的心态是,物管员工的社会地位不高,收入低,在对待物管员工的态度上往往表现得不是十分尊重。这样一来,物管企业员工和业主之间的矛盾更加升级,物管工作很难顺利开展。
1.3 物业公司和业主的沟通不畅
据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。
2 改善以上现状的一些建议
2.1 物管企业的规范化
如前所述,贵阳的物管企业大多是房开企业的下属企业,无论是规模上还是处理问题的能力上都受到很大的限制。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。
2.2 通过多方努力,逐步改变业主对物管行业的看法
(1)社会地位的转变。物管行业是一个新型的服务行业,却和广大市民的生活息息相关。因此社会舆论应该对这个行业给以更多的关注,让更多的人了解物管行业,尊重物管行业,提高物管从业人员的社会地位,吸引更多的年轻人学习物业管理,进入物业管理行业工作。不断提升整个行业的素质。
⑵提高从业人员的素质。要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象直接由物管工作人员来展现,那么较高的综合素质就十分重要。物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。
⑶逐步提高现有从业人员的薪酬待遇,吸引更多的专业人才到企业工作,提高物业管理企业的整体形象。同时对现有工作人员提供更多的培训学习机会,给以更多的关怀和沟通,让这些工作人员对自己从事的行业的未来前景和发展方向有较深认识,了解物管行业作为服务行业的特性,热爱自己从事的行业。有助于业主态度的逐步改变,形成良性循环,有利于物管工作的开展。
2.3 物业管理企业转变观念真正建立以人为本的工作思想,与业主间建立良好的互动关系
《物业管理条例》第二条中是这样解释物业管理的:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这个定义看来,物管工作离不开业主和物业管理的共同协作,它离不开人的参与。物管企业只有真正转变自身观念,建立以人为本的工作思想,才能真正的与业主建立良好的关系,才能实际意义上的畅通物管企业与业主的沟通渠道,为良好的沟通打下坚实的基础。
综上所述,贵阳的物业管理必将向着区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路上发展,这是贵阳物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业管理的未来发展方向;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体;法制化运作,将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道。
参考文献
[1] 韦芳.贵阳市物业管理行业员工流失问题分析[J].中国经贸,2008,4.
[2] 黄小彪.我国物业管理存在的问题分析[J].生产力研究,2006,3.
[3] 潘蜀健.物业管理手册[M].北京:中国建材工业出版社,1999 .
[4]周宏泉.物业管理职业经理的制度思考[J].住宅与房地产,2004,7 .
[5]饶建平.行业诚信问题的思考及对策[J].住宅与房地产, 2004,8.
作者简介 :
徐婷,女,籍贯:贵州贵阳,贵州财经学院工商管理学院担任讲师,硕士,研究方向: 企业管理。
关键词物业管理;物业管理员工;业主
中图分类号F293.33文献标识码A 文章编号1673-9671-(2009)111-0136-01
二十世纪末,随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高,物业管理(以下简称“物管”)在我国从无到有,管理水平不断提高,物业管理这个概念也开始走进广大中国人的生活中,特别在近几年,物管行业在大中城市发展迅速。但在物业管理市场繁荣的背后,还存在着诸多问题。笔者通过对贵阳部分物管企业的调查,提出贵阳物业管理中的几个主要问题并提出相应的解决办法。
1 贵阳物管行业的现状
1.1 物管流程运作不规范,市场化程度低,规模和经营受限于房开企业
大多数物管企业是房地产开发企业脱胎而出,所以物管公司从行为习惯、认识上就代表着房地产开发企业的利益,在管理上角色错位,服务水平不高,服务意识差。有的片面追求利润,重收费轻服务,非法占有公共部位经营收益,引起业主不满。物管企业虽然在法律上拥有独立经营权,但是由于相关利益,在很多问题的处理上往往受限于房开企业,同时由于隶属于房开企业规模与发展都受到很大的限制。此外,物管企业没有实际解决不实承诺的能力,这就造成了业主、物管企业和房开企业三者的沟通矛盾。特别突出表现为业主与物管企业之间的矛盾。
1.2 业主和物管企业员工对物管行业的认识比较狭隘
由于物管行业是最近十年才在贵阳开始的新兴服务行业,不光业主对这个行业不够了解,物管企业员工本身也对物管行业有着社会地位不高,未来发展前景不乐观的看法。据调查,贵阳物管行业报酬处于相当低的水平。物管企业员工月平均工资为600元左右。
这样的现状导致了两个结果,一方面,由于工资待遇较低,贵阳的物管企业招不到受过专业培训的物业管理工作人员,造成从业人员本身对物管行业就不了解,这给物管企业与业主的顺畅沟通制造了障碍。另一方面业主的心态是,物管员工的社会地位不高,收入低,在对待物管员工的态度上往往表现得不是十分尊重。这样一来,物管企业员工和业主之间的矛盾更加升级,物管工作很难顺利开展。
1.3 物业公司和业主的沟通不畅
据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。
2 改善以上现状的一些建议
2.1 物管企业的规范化
如前所述,贵阳的物管企业大多是房开企业的下属企业,无论是规模上还是处理问题的能力上都受到很大的限制。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。
2.2 通过多方努力,逐步改变业主对物管行业的看法
(1)社会地位的转变。物管行业是一个新型的服务行业,却和广大市民的生活息息相关。因此社会舆论应该对这个行业给以更多的关注,让更多的人了解物管行业,尊重物管行业,提高物管从业人员的社会地位,吸引更多的年轻人学习物业管理,进入物业管理行业工作。不断提升整个行业的素质。
⑵提高从业人员的素质。要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象直接由物管工作人员来展现,那么较高的综合素质就十分重要。物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。
⑶逐步提高现有从业人员的薪酬待遇,吸引更多的专业人才到企业工作,提高物业管理企业的整体形象。同时对现有工作人员提供更多的培训学习机会,给以更多的关怀和沟通,让这些工作人员对自己从事的行业的未来前景和发展方向有较深认识,了解物管行业作为服务行业的特性,热爱自己从事的行业。有助于业主态度的逐步改变,形成良性循环,有利于物管工作的开展。
2.3 物业管理企业转变观念真正建立以人为本的工作思想,与业主间建立良好的互动关系
《物业管理条例》第二条中是这样解释物业管理的:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这个定义看来,物管工作离不开业主和物业管理的共同协作,它离不开人的参与。物管企业只有真正转变自身观念,建立以人为本的工作思想,才能真正的与业主建立良好的关系,才能实际意义上的畅通物管企业与业主的沟通渠道,为良好的沟通打下坚实的基础。
综上所述,贵阳的物业管理必将向着区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路上发展,这是贵阳物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业管理的未来发展方向;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体;法制化运作,将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道。
参考文献
[1] 韦芳.贵阳市物业管理行业员工流失问题分析[J].中国经贸,2008,4.
[2] 黄小彪.我国物业管理存在的问题分析[J].生产力研究,2006,3.
[3] 潘蜀健.物业管理手册[M].北京:中国建材工业出版社,1999 .
[4]周宏泉.物业管理职业经理的制度思考[J].住宅与房地产,2004,7 .
[5]饶建平.行业诚信问题的思考及对策[J].住宅与房地产, 2004,8.
作者简介 :
徐婷,女,籍贯:贵州贵阳,贵州财经学院工商管理学院担任讲师,硕士,研究方向: 企业管理。